Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 1 juillet 2010

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 01 JUILLET 2010



(n° 258, 6 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 09/09275



Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Mars 2009 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/00534







APPELANTS

 

Monsieur [F] [P]

né le [Date naissance 3] 1953 à [Localité 9]

de nationalité française

profession : avocat



Madame [N] [E] épouse [P]

née le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 8]

de nationalité française

profession : gérante de société



demeurant tous deux [Adresse 4]



représentés par la SCP GAULTIER - KISTNER, avoués à la Cour

assistés de Maître Bernard CADIOT, avocat au barreau de PARIS, toque : D 636, plaidant pour la SELARL CADIOT, avocats au barreau de PARIS, toque : D 636







INTIMÉS 



Monsieur [X] [G] [B]

né le [Date naissance 7] 1932 à [Localité 11] 

de nationalité française



Madame [Z] [W] [U] épouse [B]

née le [Date naissance 2] 1931 à [Localité 11] 

de nationalité française



demeurant tous deux [Adresse 6]



représentés par la SCP BOLLING - DURAND - LALLEMENT, avoués à la Cour

assistés de Maître Katherine LOFFREDO TREILLE, avocat au barreau de PARIS, 

toque : A 782















COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 mai 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et Madame Dominique DOS REIS, conseillère.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Dominique DOS REIS, conseillère

Madame Christine BARBEROT, conseillère





Greffier :



lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET





ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Christiane BOUDET, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*

* *





Par acte authentique du 11 mars 2008, les époux [B] ont promis aux époux [P] de leur vendre un appartement dépendant d'un immeuble sis [Adresse 5], pour le prix de 2 100 000 €, ladite promesse, venant à expiration le 30 juin 2008, étant assortie de conditions suspensives portant sur l'obtention d'un prêt et sur l'obtention de l'administration, par le bénéficiaire, de l'autorisation de changement d'affectation des lieux, jusqu'alors usage d'habitation, à un usage exclusif de profession libérale pour l'installation d'un cabinet d'avocats. 



Le montant de l'indemnité d'immobilisation était fixé à la somme forfaitaire de 210.000 €, qui a été versée entre les mains d'un séquestre.



Le 29 avril 2008, les époux [P] ont déposé une demande d'exercice libéral pour les locaux, dont la préfecture a délivré accusé réception en date du 5 mai 2008. 























Le terme extinctif de la promesse étant venu à échéance le 30 juin 2008 à 16 heures, sans qu'ils aient obtenu l'autorisation de changement d'affectation, étant précisé que l'autorisation de la préfecture, rendue le 8 juillet 2008, n'a été publiée que le 16 septembre 2008, les époux [P], ont sollicité le 9 juillet 2008 une prorogation de la promesse jusqu'au 15 août 2008, ce que les époux [B] ont accepté à la condition que les bénéficiaires renoncent aux conditions suspensives et qu'à défaut de signature de la vente au plus tard le 20 août, l'indemnité d'immobilisation leur reste acquise en totalité, ce qu'ont refusé les époux [P] qui ont demandé par lettre du 10 juillet la restitution de la somme de 210.380 €.



C'est dans ces conditions que par acte du 28 septembre 2008, les époux [P] ont fait assigner les époux [B] devant le Tribunal de grande instance de Paris sur le fondement des articles 1134, 1147 et 1589 du Code civil, aux fins de voir constater que la promesse de vente est devenue caduque le 30 juin 2008 en l'absence de prorogation et obtenir la restitution de la somme de 210 000 € versée à titre d'indemnité d'immobilisation et la condamnation des époux [B] au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.



Par jugement du 24 mars 2009, le tribunal a :



- condamné les époux [P] à payer au époux [B] la somme de 210 000 €, au titre de l'indemnité d'immobilisation insérée dans la promesse de vente du 11 mars 2008,

- dit que la somme séquestrée entre les mains de Me [Y], notaire à [Localité 10], pourra être libérée au profit des époux [B] au vu d'une copie de la décision,

- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire,

- condamné les époux [P] à payer aux époux [B] la somme de 3 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- condamné les époux [P] aux entiers dépens lesquels pourraient être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.



Les époux [P] ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation en toutes ses dispositions, priant la Cour, par dernières conclusions signifiées le 9 avril 2010, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de leurs moyens, au visa des articles 1134, 1147 et 1589 du Code civil, en statuant à nouveau, de :



- constater que le délai de validité de la promesse de vente unilatérale signée le 11 mars 2008 avec les époux [B] expirait le 30 juin 2008 à 16 heures,

- constater que M. [P], bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente, a fait diligences dans le délai fixé pour obtenir de l'autorité préfectorale la possibilité d'exercer la profession d'avocat dans les locaux jusqu'alors affectés à l'habitation,

- dire que la promesse unilatérale de vente était caduque de plein droit au 30 juin 2008 faute d'obtention par le bénéficiaire de la décision administrative autorisant le changement d'affectation des locaux,

- constater l'absence de prorogation tacite de la promesse unilatérale de vente du 11 mars 2008 par les deux parties signataires et le refus du promettant d'accorder au bénéficiaire une prorogation de la dite promesse dans l'attente de la décision de l'autorité préfectorale,

- dire qu'à la date du 31 juillet 2008 fixée par le promettant pour la réalisation de la vente par-devant Me [Y], la promesse de vente était caduque faute de levée de la condition suspensive du changement d'affectation au 30 juin 2008 d'une part, et faute de prorogation acceptée par le promettant d'autre part,











- ordonner au séquestre de restituer la somme de 210 000 € augmentée des intérêts correspondant à l'indemnité d'immobilisation versée par M. [P] le 11 mars 2008, et ce à première signification de la grosse de la décision,

- condamner les époux [B] au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 



Les époux [B] demandent à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 21 décembre 2009, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de leurs moyens, de :



- dire l'appel des époux [P] irrecevable et mal fondé, les débouter de toutes leurs demandes,

- condamner conjointement et solidairement les époux [P] à leur payer la somme de 8 642 € en remboursement des dépenses causées par la stricte application de la convention du 11 mars 2008,

- condamner également les époux [P] au paiement de dommages et intérêts en réparation du dommage causé par leur comportement soit 310 000 €, et un total général du montant des condamnations de ce chef de 318 642 €,

- ordonner à Mme [T] et à Me [Y] de leur remettre le montant intégral de l'indemnité d'immobilisation soit 210 000 €,

- condamner conjointement et solidairement les époux [P] à leur payer la somme de 7 .000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- subordonner toutes mesures d'introduction de procédures nouvelles ou man'uvres des époux [P] au dépôt du montant intégral énuméré ci-dessus entre les mains d'un séquestre,

- les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.





SUR CE, LA COUR,



Considérant que conformément aux dispositions de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées entre les parties doivent être exécutées de bonne foi ;



Considérant que la promesse de vente du 11 mars 1978 est expressément prévue sous la condition suspensive, à laquelle seul le bénéficiaire pourra renoncé, « que le bénéficiaire obtienne l'autorisation administrative nécessaire au changement d'affectation à usage exclusif de profession libérale sans compensation, étant précisé que 80 m² du lot numéro 37 était affecté antérieurement à usage de profession libérale » ;



Qu'elle est consentie pour une durée expirant le 30 juin 2008 à 16 heures, étant précisé que « toutefois, si à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra les dernières pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder 30 jours de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration de la promesse ci-dessus fixée » ;

















Considérant qu'aucune date n'étant prévue pour la réalisation de la condition suspensive relative à l'autorisation de changement d'affectation, celle-ci devait être impérativement réalisée au plus tard à la date d'expiration de la promesse de vente, à savoir, au plus tard le 30 juin 2008 à 16 heures, la promesse étant caduque à cette date à défaut de prorogation d'un commun accord des parties, étant observé qu'il n'est pas établi que le notaire n'aurait pas reçu à cette date les pièces administratives indispensables à la rédaction de l'acte au nombre desquelles ne figure pas l'autorisation administrative de changement d'affectation, étant visés par cette clause uniquement les pièces habituellement nécessaires à l'établissement de tout acte de vente et non celles propres à la vente litigieuse faisant l'objet d'une conditions suspensive ;



Considérant qu'il est établi que la décision du préfet donnant l'autorisation sollicitée est en date du 8 juillet 2008, donc postérieure à la date d'expiration de la promesse ;



Que par lettre du 8 juillet adressée à leur notaire, les époux [P], ignorant que le préfet rendait ce même jour sa décision, constatant la caducité de la promesse de vente, ont toutefois proposé de la proroger dans des termes strictement identiques jusqu'au 15 août suivant, ce que les époux [B] ont refusé, n'acceptant une prorogation qu'à la condition, non accepté des époux [P], de la suppression de toute condition suspensive et que l'indemnité d'immobilisation leur soit en tout état de cause acquise en totalité ;



Qu'il ne peut donc qu'être constaté qu'à défaut de prorogation d'un commun accord des parties, la promesse de vente est devenue caduque le 30 juin 2008 à 16 heures ;



Considérant que les époux [P] justifient avoir déposé la demande de changement d'usage du local d'habitation dés le 29 avril 2008, soit dix-huit jours après la signature de la promesse, et qu'ils ont donc fait preuve d'une diligence normale eu égard aux renseignements à fournir ;



Qu'il n'est pas établi qu'ils auraient fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive ; 



Considérant que par application des dispositions de la promesse de vente selon lesquelles l'indemnité d'immobilisation « sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives », les époux [P] sont bien fondés à solliciter la restitution de la somme de 210.000 € séquestrée entre les mains du caissier du notaire, le jugement entrepris étant infirmé en toutes ses dispositions ;



Considérant qu'à défaut de stipulation dans l'acte de constitution de séquestre, ce dernier ne peut être tenu qu'à restitution de la somme séquestrée et non aux intérêts ;



Considérant que les époux [B], qui ont refusé la prorogation de la promesse de vente aux conditions initiales et ont refusé de restituer l'indemnité d'immobilisation nonobstant la caducité de la promesse de vente, sont mal fondés en leur demande de dommages et intérêts ;



Considérant que les époux [B], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens de première instance et d'appel et devront indemniser les époux [B] des frais non répétibles qu'ils les ont contraint à exposer à concurrence d'une somme fixée en équité à 3.000 € ;

















PAR CES MOTIFS, 



Par arrêt contradictoire rendu publiquement et en dernier ressort, 



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 



Et statuant à nouveau,



Constate que la promesse de vente signée le 11 mars 2008 par les époux [B] d'une part et les époux [P] d'autre part est devenue caduque le 30 juin 2008,



Dit que l'indemnité d'immobilisation de 210.000 € séquestrée le 11 mars 2008 entre les mains de Mme [T], caissier de l'étude de Me [Y], doit être restituée aux époux [P], 



En tant que de besoin, ordonne à Mme [T] de procéder à cette restitution, 



Condamne les époux [B] à payer aux époux [P] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, 



Déboute les parties de toute autre demande, 



Condamne les époux [B] aux entiers dépens de première instance et d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





La Greffière,La Présidente,