Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 3 novembre 2010

Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 03 NOVEMBRE 2010



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 09/06500



Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Janvier 2009 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 06/00030





APPELANTS

 

Monsieur [B] [T]

[Adresse 1]

[Localité 3]





Madame [L] [S] épouse [T]

[Adresse 1]

[Localité 3]



représentés par Me Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour

assistés de Me Gilbert SAUVAGE, avocat au barreau de PARIS, toque : R089







INTIMES 



Madame [O] [G] épouse [J]

[Adresse 4]

[Localité 2]



Monsieur [W] [J]

[Adresse 4]

[Localité 2]



représentés par la SCP Anne-Marie OUDINOTet Pascale FLAURAUD, avoués à la Cour

assistés de Me Jacques DESGARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D 1283





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 septembre 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame IMBAUD-CONTENT, conseiller chargée du rapport.





Madame IMBAUD-CONTENT a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame BARTHOLIN, Présidente

Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller

Madame BLUM, Conseiller



Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.





ARRÊT :

- contradictoire,



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.



- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

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La Cour statue sur l'appel interjeté par à l'encontre du jugement rendu le 13/1/2009 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de CRÉTEIL qui a: 



-fixé, selon les règles du plafonnement, à 3 724.€ à compter du 1er/4/2000 le loyer annuel en principal du bail renouvelé depuis cette date entre M.et Mme [T] et M.et Mme [J],



-dit que les compléments de loyers porteraient intérêts au taux légal à compter du 1er/4/2000 au fur et à mesure de leur exigibilité et ordonné la capitalisation de ces intérêts, 



-dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile;



-ordonné l'exécution provisoire,



-condamné M.et Mme [T] aux dépens, en ce inclus les frais d'expertise.





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Les faits et la procédure peuvent être résumés ainsi qu'il suit:



M.et Mme [J] sont locataires de locaux à usage de pharmacie sis à [Adresse 4], ce en vertu d'un bail en renouvellement consenti par M.et Mme [T];



Par acte extra judiciaire du 30/9/1999, les bailleurs leur ont notifié congé pour le 1er/4/2000 avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné de 80000 francs par an;



Le juge des loyers commerciaux saisi aux fins de fixation du loyer par les bailleurs qui invoquaient comme motifs de déplafonnement une modification notable à la hausse des facteurs locaux de commercialité, une modification des caractéristiques des lieux, des travaux d'amélioration et l'augmentation notable de la taxe foncière, a, par jugement du 5/3/2007,désigné expert en la personne de M.[D] avec la mission habituelle en la matière;



L'expert, dans son rapport du 23/6/2008, a été d'avis qu'il n'existait pas de motifs de déplafonnement, indiquant que la valeur locative s'établissait, à la date considérée du 1er/4/2000, à la somme de 8500€, le loyer plafonné s'établissant à celle de 3724€ ;



Ensuite du dépôt du rapport d'expertise, M.et Mme [T] ont sollicité fixation du loyer en renouvellement à la somme de 12 196.€ par an, montant par eux estimé de la valeur locative, M.et Mme [J] concluant, eux, à la fixation du loyer à la somme de 3 241,83€ par an correspondant, selon eux, au loyer plafonné;



C'est dans ces conditions que le jugement déféré a été rendu 



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M.et Mme [T], appelants, demandent à la Cour:



-d'infirmer le jugement déféré en fixant le loyer du bail renouvelé au 1er/4/2000 à la somme de 12 196€ par an,

-de dire que cette somme porterait intérêts au taux légal à compter du 1er/4/2000 avec capitalisation de ces intérêts, 

-de condamner les intimés au paiement d'une indemnité de 2000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel;







M.et Mme [J], intimés, demandent, pour leur part, à la Cour:



-de confirmer le jugement déféré,

-de condamner M.et Mme [T] au paiement d'une somme de 2000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel;







MOTIFS DE LA DÉCISION 





Considérant que M.et Mme [T] qui, en première instance, invoquaient à l'appui de leur demande de déplafonnement une évolution notable à la hausse des facteurs locaux de commercialité, font sur ce point état devant la Cour d'une modification notable à la baisse de ces facteurs et reprennent , par ailleurs, leurs deux autres motifs de déplafonnement estimant, à ces égards, que la modification des lieux par transformation du 1er étage à usage d'habitation en locaux de stockage et bureaux et par utilisation du garage comme local de stockage devait être qualifiée de notable du fait de l'extrême exiguïté de l'officine de pharmacie puisqu'ayant entraîné, selon eux, un doublement de la surface commerciale, que les matrices cadastrales permettaient à l'expert de déterminer l'augmentation notable de la taxe foncière depuis 1991 et que la salle de bains installée par le précédent locataire au cours du bail précédent le bail expiré était constitutive d'une amélioration notable des locaux;



Mais considérant, outre le fait que le rapport d'expertise ne met pas en évidence une évolution notable à la baisse des facteurs locaux de commercialité, qu'une telle évolution, à la supposer vérifiée, n'aurait pu justifier le déplafonnement dés lors que celui-ci ne peut intervenir qu'au cas où l'évolution des facteurs locaux de commercialité a eu un impact favorable sur le commerce concerné ce qui suppose qu'il s'agisse d'une évolution positive;



Considérant, par ailleurs, qu'au vu du rapport d'expertise et des photographies jointes, le garage n'est qu'en partie utilisé comme espace de stockage étant utilisé pour le surplus en débarras et que de même seule une faible partie dans la surface d'habitation est utilisée à usage de bureau et de stockage ce qui a justement conduit l'expert et le tribunal à écarter le caractère notable de la modification des locaux alléguée de ce chef;



Considérant que l'installation d'une salle de bains dans le logement du 1er étage inclus au bail commercial n'est pas, elle, constitutive d'une amélioration notable des locaux dans leur ensemble;



Considérant, enfin et concernant l'évolution de la taxe foncière, outre le fait que les bailleurs n'ont pu obtenir les justificatifs des taxes foncières de 1991, 1992, 1993 et 1994 et que leur estimation de la taxe foncière de 1991 n'est donc qu'approximative, qu' il ne peut être exclu que l'augmentation de la taxe foncière ne soit pas la conséquence de la restructuration de l'immeuble à laquelle ils ont procédé au cours du bail expiré ainsi qu'ils en font état dans une réclamation auprès de l'administration fiscale du 11/9/2000 concernant les taxes foncières 1998,1999 et 2000 ce qui exclurait qu'elle puisse être valablement invoquée comme modification notable des obligations des parties résultant de la loi ou des règlements laquelle induit que ne soit prise en compte, sur une assiette donnée d'imposition, que l' augmentation constante des taux applicables sur la base de cette assiette au calcul de la taxe foncière;



Considérant, au vu de ce qui précède, qu'il n'existe aucun motif de déplafonnement comme l'a justement retenu le tribunal;



Considérant, dans ces conditions, aucune des parties ne prétendant que la valeur locative soit inférieure au montant du loyer résultant de la variation indiciaire et le rapport d'expertise permettant de vérifier que cette valeur est, en effet, supérieure au loyer plafonné, que le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions;



Considérant que les éventuels trop-versés de loyers résultant de la présente fixation produiront intérêts au taux légal à compter du jugement dés lors et s'agissant d'intérêts moratoires que le retard ne peut être caractérisé qu'une fois le montant du loyer déterminé;



Considérant que la nature de l'affaire justifie que les entiers dépens de première instance soient supportés par moitié entre les parties, en ce inclus les frais d' expertise;



Que les dépens de l'appel infondé de M.et Mme [T] seront, en revanche, supportés par ces derniers qui ne sauraient donc solliciter indemnité au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile;

Considérant, concernant la demande au même titre de M.et Mme [J], qu'il leur sera alloué en cause d'appel au titre des frais par eux exposés, une somme de 1500 euros . 







PAR CES MOTIFS





Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf à dire que les intérêts au taux légal sur les trop-versés de loyers à compter du 1er/4/2000 courront à compter du jour du jugement,



Déboute Monsieur et Madame [T] de leur demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile et les condamne à payer à Monsieur et Madame [J] une somme de 1500 euros sur ce fondement .



Dit que les dépens de première instance seront partagés par moitié entre les parties, en ce inclus les frais d'expertise et que les dépens d'appel seront supportés par M.et Mme [T] dont distraction, pour ces derniers dépens, au profit de la SCP OUDINOT-FLAURAUD.





LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,