Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 1 juillet 2010

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple français







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRET DU 01 JUILLET 2010

(n° 4 , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : S 08/00115



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 14 Mai 2008 par le tribunal de grande instance de Bobigny RG n° 07/53



APPELANTS

Monsieur [G] [F]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Me Bernard GONTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : E 713



Madame [R] [L] épouse [F]

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparant en personne, assistée de Me Bernard GONTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : E 713



INTIMES

AGENCE FONCIERE ET TECHNIQUE DE LA REGION PARISIENNE - A.F.T.R.P. - représentée par la Direction Nationale d'Interventions Domaniales

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Mme [D] [M] en vertu d'un pouvoir spécial



COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

TRESORERIE GENERALE DE LA SEINE-SAINT-DENIS 

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par Mme [V] [J] en vertu d'un pouvoir spécial



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 01 Avril 2010, en audience publique, devant la cour composée de :



Monsieur Jean-Louis FROMENT, Président, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS,



Madame Dominique PATTE, Conseillère désignée par Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS



Mme [T], Juge de l'Expropriation au Tribunal de Grande Instance de PARIS désignée conformément aux dispositions de l'article L. 13-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique



Greffier : Madame Chaadia GUICHARD, lors des débats



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Jean-Louis FROMENT, Président et par Madame Chaadia GUICHARD, greffier présent lors du prononcé.







Vu le jugement du 14 mai 2008 par lequel le juge de l'expropriation du département de la Seine-Saint-Denis a fixé comme suit les indemnités due par l'Agence foncière et technique de la région parisienne (l'expropriant) à [G] [F] et son épouse [R] [L] (les expropriés) au titre de l'expropriation des lots 65 (appartement), 211 (cave) et 357 (parking) leur appartenant dans l'ensemble immobilier Les bosquets à [Localité 7], outre 1200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile :

* soit, en valeur libre 74.500 € (64.090 € d'indemnité principale, 7409 € en remploi et 3000 € en frais de déménagement)

* soit en valeur occupée 64.850€ (55.320 € en indemnité principale, 6532 € en remploi et 3000 € en frais de déménagement)



Vu l'appel de ce jugement par le conseil des expropriés au nom de ceux-ci, reçue au greffe de la cour le 11 juillet 2008, 



Vu le mémoire d'appel, reçu au greffe de la cour le 10 septembre 2008, notifié à l'expropriant et au commissaire du gouvernement le 11 septembre (AR des 12 et 15 septembre ) par lequel les expropriés ont sollicité, une somme de 109.106 € en valeur libre (91.188 € d'indemnité principale, 10.118 € de remploi et 3000 € de frais de déménagement pour l'appartement, 1000 € d'indemnité principale et 200 € de remploi pour la cave ainsi que 3000 € d'indemnité principale et 600 € de remploi pour le parking), ou 94.059 € en valeur occupée (77.509 € d'indemnité principale, 8750 € de remploi et 3000 € de frais de déménagement pour l'appartement, 1000 € d'indemnité principale et 200 € de remploi pour la cave ainsi que 3000 € d'indemnité principale et 600 € de remploi pour le parking), outre 2500 € pour les frais non taxables, en faisant valoir notamment :

- que l'appartement litigieux est en très bon état d'entretien,

- que les termes de comparaison sur les résidences Le Chêne pointu et l'Etoile du chêne pointu font apparaître une valeur moyenne de 1236 € le m² en 2006 en valeur libre, ce qui, actualisé, donne une valeur moyenne de 1360 € le m² en valeur libre en 2008,

- que n'est pas établie l'existence d'un marché libre, sur la résidence Les Bosquets de [Localité 7], entre 1998 et 2002, que le marché était alors déjà piégé et captif, la situation de non-entretien des immeubles de cette résidence étant, de plus, la conséquence directe de la perspective d'un projet de rénovation urbain envisagé depuis les années 1994/1995, dont la collectivité publique est responsable, 



Vu le mémoire en réponse, reçu au greffe de la cour le 10 octobre 2008, notifié aux expropriés et au commissaire du gouvernement le 13 octobre 2008 (AR du 14 octobre 2008) par lequel l'expropriant demande la confirmation du jugement déféré, en observant 

- que l'indemnité doit être fixée à la valeur vénale des biens expropriés, 

- qu'il a existé un marché libre, concernant cette cité, jusqu'à la fin 2002, mais qu'à l'époque les biens la composant se vendaient nettement moins cher que dans deux cités de [Localité 5], Le chêne pointu et l'Etoile du chêne pointu, qui sont avoisinantes, ont des caractéristiques similaires et constituent les références les plus probantes du secteur,

- que rien ne permet déduire que l'écart alors existant ne se serait pas maintenu, si le marché de la cité Les Bosquets n'avait pas été captif ensuite, le prix moyen reconstitué dans cette cité, au regard du marché dans les deux autres, étant, à la date du 1er juillet 2007, de 800 € le m², en valeur libre ; 



Vu les conclusions du commissaire du gouvernement, reçues au greffe de la cour le 13 octobre 2008, notifiées à l'expropriant et aux expropriés le 14 octobre 2008 (AR des 7 et 27 octobre), qui demande que les indemnités soient fixées en valeur libre à 75.500 €, dont 65.038,50 € en indemnité principale, sur la base de 970 € le m² pour 67,05m², 7503,85 € de remploi et 3000 € de frais de déménagement, ou, en valeur occupée, à 64.859 €, dont 55.316,25 € en indemnité principale, 6531,63 € de remploi et 3000 € en frais de déménagement.





SUR QUOI



Considérant que l'ensemble immobilier dénommé 'Les bosquets', dont dépendent les biens en cause, est situé au Nord de la commune de [Localité 7], à la limite de [Localité 5], et comprend 15 bâtiments édifiés dans les années 1970 allant de 4 à 10 étages, sur rez-de-chaussée; que le bâtiment dans lequel sont situés les biens expropriés ([Adresse 2]), édifié sur caves, se compose d'un rez-de-chaussée et de 10étages ; qu'il n'est pas en bon état d'entretien, avec notamment des parties communes taggées ; que l'appartement exproprié (lot 65), au 8ème étage , a été retenu comme en très bon état d'entretien par le premier juge, ce qui n'est pas discuté, en relevant en outre une vue dégagée permettant de voir, dans le lointain, Montmartre, la tour Eiffel et La Défense ; que dépendent, en outre, de cet appartement et sont également expropriés, la cave (lot 211) et un parking (lot 357) ; 



Considérant qu'il n'est pas contesté qu'il n'existe plus, depuis la fin 2002, de marché libre au sein de l'ensemble immobilier Les bosquets, qui est un ensemble dégradé, de sorte qu'aucune vente n'y est possible si elle n'est pas effectuée au profit des collectivités publiques qui acquièrent soit à l'amiable soit dans le cadre du droit de préemption ; qu'en revanche rien n'étaye qu'avant cette période les mutations qui s'y sont opérées et qui résultent des pièces produites par l'expropriant n'étaient pas l'expression de leur valeur vénale, étant observé que ce n'est qu'en avril 2005 qu'ont été sollicitées, par le conseil municipal de la commune de [Localité 7] des enquêtes conjointes, préalable à la déclaration d'utilité publique ayant conduit à l'expropriation litigieuse, sur un arrêté portant déclaration d'utilité publique du 21 mars 2006 ; qu'il y a lieu de relever que l'expropriant a annexé à son mémoire d'appel un récapitulatif des mutations intervenues entre 1998 et 2002 sur l'ensemble immobilier Les Bosquets avec les dates des actes et de leur publication ainsi que la référence de la publication, établissant ainsi l'existence d'un marché libre pour cette période (10 références en 1998, 19 références en 1999 et 2000, 14 références en 2001 et 6 références en 2002) ; qu'il ne s'agit pas des accords amiables intervenus dans le cadre de l'opération d'expropriation, qui avaient servi de base à l'offre de l'expropriant devant le premier juge, même si ces accords amiables avaient pu les prendre en compte ; que l'examen comparatif effectué par l'expropriant dans le tableau figurant dans le mémoire d'appel précité avec les mutations intervenues dans les ensembles immobiliers L'Etoile du chêne pointu et Le chêne pointu à [Localité 5], situés à proximité, démontre que, pour la période ci-dessus, les prix étaient systématiquement inférieurs pour la résidence Les Bosquets (348 €/m² valeur libre pour Les Bosquets en 2002, 647 € pour L'Etoile du chêne pointu et 578 € pour Le chêne pointu), le différentiel moyen étant de 90 % avec la première et de 56 % avec la seconde sur la totalité de la période ; que rien n'étaye, en outre, que, si les parties communes des biens immobiliers litigieux n'ont pas été entretenues, ce soit du fait de l'expropriation, étant observé que les travaux d'entretien, qui conservent au bien sa valeur vénale, ne sont pas de ceux auxquels s'appliquent les dispositions de l'article L 13-14 du Code de l'expropriation ; 



Considérant que l'indemnité principale d'expropriation doit correspondre à la valeur vénale du bien, compte tenu de son environnement ; 



Considérant que les termes de comparaison, sur les ensembles immobiliers Le chêne pointu et l'Etoile du chêne pointu, sur la commune de [Localité 5], pour le calcul de l'indemnité d'expropriation du bien litigieux, constituent les plus pertinentes des productions dans la cause, auxquelles le commissaire du gouvernement et les expropriés eux-mêmes se réfèrent ; qu'il y a lieu, dés lors, de retenir l'existence une importante moins-value pour l'ensemble immobilier Les bosquets de [Localité 7], moins-value objectivée par le fait que les biens situés dans cet ensemble immobilier avaient, jusqu'en 2002, une valeur vénale bien moindre, sur le marché, que ceux situés dans ces deux autres ensembles et qu'aucun élément ne permet de retenir que l'écart de valeur constaté jusqu'en 2002 aurait pu être supprimé si le marché était demeuré libre pour Les bosquets à compter de 2003 ;



Considérant que le bien exproprié qui se compose d'un appartement, d'une cave et d'un parking doit s'évaluer à la date du jugement déféré ; qu'en suivant le tableau précité figurant dans le conclusions d'appel de l'expropriant, le 'prix moyen reconstitué' pour Les bosquets, en valeur libre, en juillet 2007, est respectivement de 839 € le m², si l'on se réfère aux mutations intervenues sur l'ensemble immobilier Le chêne pointu, où le prix moyen était de 1308 € le m² en juillet 2007, et de 754 € le m², en se référant aux mutations intervenues sur l'ensemble immobilier L'étoile du chêne pointu, où le prix moyen était de 1432 € le m² à la même époque, soit une valeur moyenne de 796,50 € ; qu'il y a lieu d'admettre également une revalorisation de l'ordre de 12%, en l'espèce où le jugement est intervenu en mai 2008, de sorte que la valeur moyenne pour Les bosquets, à la date du jugement déféré, doit être estimée, sur ces bases, à 892 € le m² en valeur libre ; que, pour le bien exproprié, s'il y a lieu de tenir compte du fait que les parties communes ne sont pas en bon état d'entretien, ce qui contribue à une dévalorisation certaine, il y a lieu de relever également que l'appartement est en très bon état d'entretien et jouit d'une excellente situation, au 8ème étage avec vue dégagée et [Localité 8] en perspective ; qu'au regard de ces éléments, sans qu'il y ait lieu de faire une évaluation séparée de la cave et du parking qui sont les accessoires de l'appartement le valorisant quelqu'en soit la surface , au regard des termes de comparaison sur 'le Chêne pointu' et 'l'Etoile du chêne pointu' qui comprennent la plupart, une cave et un parking, il subsiste une plus value par rapport au prix moyen reconstitué portant la valeur du bien exproprié, à la date du jugement déféré, à 1070 € le m², en valeur libre, ou, en valeur occupée, avec un abattement de 15% sur sa valeur libre, soit 909,50 € le m² ; qu'ainsi l'indemnité due aux expropriés au titre de la dépossession doit être fixée, pour l'appartement, dont la surface non discutée est de 67,05m², et ses annexes (cave et parking) à la somme, valeur libre, de 71.743,50 €, en indemnité principale, l'indemnité de remploi, au taux de 20% sur 5000 €, 15% sur 10.000 € et 10% sur le surplus, étant, en sus, de 8174,50 €, étant observé que, si les expropriés optent pour un relogement, l'indemnité d'expropriation sera, dans cette hypothèse, après un abattement de 15%, d'un montant de 60.982 €, et l'indemnité de remploi, sur les mêmes bases, de 7098 € ; qu'à bon droit, par ailleurs, le premier juge a accordé une indemnité de 3000 €, pour frais de déménagement, indemnité qui n'est discutée ni dans son principe, ni dans son montant en appel ; 



Considérant que l'équité commande que soit accordée aux expropriés une indemnité de 1200 €, pour les frais non taxables qu'ils ont exposés en appel, outre l'indemnité justement accordée en 1ère instance ;



PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement déféré en ce qu'il laisse les dépens à la charge de l'Agence foncière et technique de la région parisienne et fixe à 1200 € l'indemnité due par elle aux époux [C] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,



Réformant pour le surplus, statuant à nouveau et ajoutant au jugement,



Fixe comme suit l'indemnité de dépossession due par l'Agence foncière et technique de la région parisienne à [G] [F] et son épouse [R] [L] , au titre de l'expropriation des lots 65 (appartement), 211 (cave) et 357 (parking) leur appartenant dans l'ensemble immobilier Les bosquets 1 à [Localité 7] :



* 82.918 € (71.743,50 €, en indemnité principale, 8174,50 € en indemnité de remploi et 3000 € en indemnité de déménagement), s'ils ne demandent pas à être relogés,

 

* 71.080 € (60.982 € en indemnité principale, 7098 € en indemnité de remploi et 3000 € en indemnité de déménagement), s'ils demandent à être relogés,



Condamne l'Agence foncière et technique de la région parisienne à leur payer 1200 €, pour les frais non taxables qu'ils ont exposés en appel,



La condamne aux dépens d'appel. 







 

LE GREFFIER LE PRESIDENT