Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 2 septembre 2010

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 3





ARRÊT DU 02 SEPTEMBRE 2010



(n° 274 , 10 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 09/20693



Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Août 2008 - Tribunal d'Instance de MELUN - RG n° 11-07-000116









APPELANT

 

- Monsieur [R] [Y]



demeurant [Adresse 3]



représenté par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avoués à la Cour

assisté de Maître Jean-Michel CAILLET, avocat au barreau de METZ









INTIMÉS 



- Monsieur [V] [O]



- Madame [M] [O]



demeurant tous deux [Adresse 5]



représentés par la SCP BOLLING - DURAND - LALLEMENT, avoués à la Cour

assistée de Maître Pascal LACRAMPE , avocat au barreau de NANTERRE, toque PN312









- SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] représenté par son Syndic, LGI LOCAGEST'IMMO, nom commercial IMB GESTION

pris en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège social LGI LOCAGEST'IMMO

[Adresse 2]

[Localité 4]



représenté par Maître Frédérique ETEVENARD, suppléante de l'Etude de Maître HANINE, avoué à la Cour, ayant déposé son dossier













COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 20 Mai 2010, en audience publique, devant la Cour composée de :



Madame Nicole PAPAZIAN, Présidente

Madame Isabelle REGHI, Conseillère

Madame Michèle TIMBERT, Conseillère



qui en ont délibéré



Greffier :

lors des débats : Monsieur Daniel GAULIN

lors du prononcé: Madame OUDOT

 



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Nicole PAPAZIAN, présidente et par Madame OUDOT, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

**************











EXPOSÉ DES FAITS DE LA PROCÉDURE 



Par acte sous-seing privé du 29 mai 2000, M. [O] et Mme [T] ont donné en location à M. [Y] un appartement situé [Adresse 1].



Par acte du 2 mai 2006, M. [Y] a délivré congé.



Par acte du 20 décembre 2006, M. [Y] a fait assigner M. [O] et Mme [T] en indemnisation pour troubles de jouissance et congé frauduleux devant le tribunal d'instance de Melun qui, par jugement du 26 août 2008, assorti de l'exécution provisoire, a :

- fixé à 1 200 € la somme due par M. [O] au titre des troubles de jouissance,

- fixé à 165,28 € la somme due par M. [Y] au titre de l'arriéré locatif, déduction faite du dépôt de garantie et à 939,04 € le solde de charges locatives dû par M. [Y],

- ordonné la compensation entre les sommes dues,

- condamné M. [Y] à payer à M. [O] et Mme [T] la somme de 95,68 €,

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à garantir M. [O] et Mme [T] de la condamnation prononcée contre eux à hauteur de 1 200 €,

- partagé par moitié les dépens entre les parties. 



Par déclaration du 25 septembre 2008, M. [Y] a fait appel du jugement. 



Le retrait du rôle a été ordonné le 11 juin 2009 et l'affaire rétablie le 28 septembre 2009. 



Dans ses dernières conclusions, signifiées le 5 mai 2010, M. [Y] demande :

- de déclarer irrecevables les demandes nouvelles de M. [O] et Mme [T] au titre de la clause pénale, du loyer du mois de juillet 2006 et de l'indexation rectifiée des loyers,

- l'infirmation du jugement, 

- le débouté des demandes de M. [O] et Mme [T], 

- le débouté des demandes du syndicat des copropriétaires,

- la condamnation solidaire de M. [O] et Mme [T] au paiement de 4 882 € pour trouble de jouissance et préjudice matériel direct, avec intérêts au taux légal à compter de la demande,

- leur condamnation à payer 1 036,65 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2006, de 1 000 € à titre de dommages et intérêts pour congé frauduleux et abusif, avec intérêts au taux légal à compter de la demande, de 1 000 € pour atteinte à la vie privée ou production d'un fallacieux montage photographique et de 1 200 € en remboursement de charges indues, avec intérêts au taux légal à compter du jour du paiement de chaque somme indue et 200 € par année de défaut de production de décomptes annuels et pour absence de régularisation annuelle des charges, soit 1 200 € pour 6 ans, 

- la condamnation solidaire de M. [O] et Mme [T] à payer 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et leur condamnation in solidum aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Dans leurs dernières conclusions, signifiées le 19 mai 2010, M. [O] et Mme [T] demandent :

- la confirmation du jugement, sauf en ce qu'il les a condamnés au paiement de la somme de 1 200 € et a fixé l'arriéré locatif à la somme de 165,28 €,

- la condamnation de M. [Y] au paiement de 1 271,86 € au titre des loyers et des charges dus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2006,

- le maintien du dépôt de garantie,

- la condamnation de M. [Y] au paiement de la somme de 120,19 € au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2006, de la somme de 662,51 € au titre du loyer du mois de juillet et des charges, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de la somme, de la somme de 862,84 € au titre d'arriéré de charges et de 1 404,72 € au titre de l'indexation rectifiée,

- la condamnation du syndicat des copropriétaires à les garantir de toute condamnation,

- la condamnation solidaire de M. [Y] et du syndicat des copropriétaires à payer 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par la SCP Bolling Durand Lallement, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Dans ses dernières conclusions, signifiées le 15 janvier 2010, le syndicat des copropriétaires, formant appel incident, demande :

- l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamné à garantie, 

- le débouté des demandes de M. [O] et Mme [T], 

- la condamnation solidaire de M. [Y] et de M. [O] et Mme [T] aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par maître Etevenard, suppléante de maître Hanine, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du conseiller de la mise en état le 20 mai 2010.





CELA EXPOSE, LA COUR,



Sur l'irrecevabilité des demandes de M. [O] et Mme [T] 



Considérant que M. [Y] soulève l'irrecevabilité des demandes de M. [O] et Mme [T] tendant au paiement de la clause pénale, du loyer du mois de juillet 2006 et de l'indexation rectifiée des loyers, au motif qu'il s'agit de demandes nouvelles ; 



Considérant qu'en application des dispositions de l'article 566 du code de procédure civile, les parties peuvent ajouter à leurs demandes soumises au premier juge toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; que la demande reconventionnelle de M. [O] et Mme [T] soumise au premier juge tendait à obtenir le paiement des loyers restés impayés ; que la demande de paiement de la clause pénale contractuellement prévue en cas de non-paiement de loyer est l'accessoire de la demande en paiement de loyer ; que la demande en paiement du loyer de juillet 2006 et celle au titre de l'indexation en est le complément ; que les demandes sont donc recevables ; 



Sur la nullité de l'appel incident du syndic



Considérant que M. [Y] soulève la nullité de l'appel du syndic sur le fondement de l'article 118 du code de procédure civile, tirée du défaut de pouvoir du syndic qui ne justifie pas avoir reçu mandat du syndicat des copropriétaires ;



Considérant toutefois qu'en application de l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, l'autorisation donnée par l'assemblée générale au syndic pour agir en justice n'est pas nécessaire pour défendre aux actions intentées contre le syndicat ; que tel est le cas en l'espèce, le syndicat ayant été appelé en garantie par M. [O] et Mme [T] ; que dans le cadre de cette défense, l'appel incident formé par le syndic ne nécessitait pas d'autorisation ; 



Sur la demande au titre du trouble de jouissance



Considérant que M. [Y] soutient que l'appartement qu'il louait a été affecté par une forte humidité le rendant inhabitable, ce qui l'a conduit à donner congé des lieux ; que M. [O] et Mme [T] contestent le caractère inhabitable de l'appartement et font état d'un défaut d'entretien par le locataire ; 



Considérant que, par courrier du 16 janvier 2006, M. [Y] a informé les bailleurs de l'apparition dans les lieux loués de traces consécutives à un dégât des eaux survenu le 18 août 2005, dont l'origine était extérieure à l'appartement ; qu'il a fait procéder à un constat le 18 mai 2006 qui a relevé, dans l'ensemble de l'appartement, de l'humidité sur les murs à hauteur environ d'un mètre cinquante, d'une densité de 100, entraînant des dégradations sur les plâtres et les peintures, des moisissures et la présence d'insectes ; que le constat a conclu que l'ensemble des lieux dégage une humidité et un air lourds ; que ces dégradations, compte tenu de leur ampleur, ne peuvent résulter, comme tentent de le faire valoir M. [O] et Mme [T], d'un défaut d'entretien des lieux par le locataire ;



Considérant que ces éléments, au-delà de toutes les analyses contradictoires des parties, ne sont en eux-mêmes pas sérieusement contredits par les bailleurs, comme en témoigne le courrier qu'ils ont adressé pour demander la convocation d'une assemblée générale en septembre 2006, évoquant la situation déplorable de l'immeuble et, notamment les détériorations dues à l'humidité ; que ces éléments établissent donc l'existence d'un préjudice de jouissance ; que, pour autant, ainsi que l'a, à juste titre, estimé le premier juge, M. [Y] ne justifie pas de l'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués ; que ceux-ci ne peuvent pas être considérés comme un logement indécent dans la mesure où si l'humidité forte ainsi constatée portait atteinte à la jouissance paisible des lieux, aucune atteinte à la santé ou à la sécurité des occupants, en dehors d'une gêne sérieuse incontestable, n'a été établie ; 



Considérant cependant que M. [Y] est fondé à soutenir que le premier juge n'a pas tiré toutes les conséquences de ses constatations quant à l'appréciation de l'étendue du préjudice subi ; que, compte tenu de son ampleur, il en sera fait une exacte appréciation en fixant le montant de l'indemnisation à 60% du loyer ; 



Considérant que, sur l'origine des dégâts constatés et sur la responsabilité du bailleur, aucune des pièces versées aux débats ne permet de déterminer avec exactitude la cause ayant entraîné les dégradations dans les lieux loués ; qu'en effet, au dégât des eaux survenu le 18 août 2005, s'est apparemment ajouté un nouveau désordre survenu le 16 janvier 2006 et qui aurait pour cause la colonne des eaux usées ; qu'au-delà de toutes les arguties présentées par les parties, les dispositions de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 font obligation au bailleur d'assurer à son locataire une jouissance paisible des lieux dont il ne peut s'exonérer, au cas où la responsabilité de la copropriété pourrait être engagée, que s'il établit qu'il a accompli toutes les diligences nécessaires auprès du syndic pour pallier le trouble de jouissance et que ses démarches n'ont pas abouti ; qu'en l'espèce, l'origine des désordres ne se situe pas dans les lieux loués mais provient de l'une ou l'autre des parties communes ; qu'il appartenait donc à M. [O] et Mme [T] de faire les diligences nécessaires auprès du syndic sans pouvoir arguer de procédures, entreprises ou non, auprès des assurances ; qu'ils soutiennent qu'ils ont immédiatement réagi à la lettre de mise en demeure de M. [Y] le 16 janvier 2006 et que le syndic de la copropriété s'est rendu sur les lieux ; que, toutefois, ce n'est que le 12 avril 2006 qu'ils ont adressé une lettre de mise en demeure au syndic, qui leur a répondu en indiquant qu'il avait effectué les démarches nécessaires pour résoudre les problèmes soulevés ; 



Considérant qu'il en résulte que M. [O] et Mme [T] n'établissent pas qu'ils ont immédiatement entrepris les mesures nécessaires pour tenter de faire cesser le préjudice subi par leur locataire, la lettre de mise en demeure adressée au syndic constituant seule une mesure nécessaire; que le premier juge a ainsi, à tort, fixé la période d'indemnisation jusqu'en juin 2006 ; que M. [O] et Mme [T] ne peuvent être tenus d'indemniser M. [Y] du préjudice subi que pour la période du 16 janvier au 12 avril 2006 ; qu'ils seront donc condamnés à verser à ce titre à M. [Y] la somme de 1 009,20 €, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ; 



Considérant que M. [Y] demande également la réparation des préjudices annexes en lien direct avec le préjudice principal, soit des frais de relogement, des frais de chevauchement de loyers entre la fin du bail en cours et le nouveau bail, les frais de déménagement et de réinstallation, les frais de changement d'adresse, de courriers recommandés, d'huissier de justice, de plombier et le remboursement des retenues sur salaires pour les congés imposés par la situation ;



Considérant, certes, que M. [Y] invoque des préjudices distincts de celui qui a été subi par l'état des lieux et indemnisé ainsi qu'il a été décidé ; que, toutefois, dans la mesure où il a été constaté que les lieux n'étaient pas inhabitables, la décision de M. [Y] de déménager ne peut être considérée comme étant en lien direct avec le préjudice principal ; que sa demande qui ne se rapporte qu'aux conséquences financières du déménagement ne peut donc qu'être rejetée ; 



Sur la demande en paiement de loyers et de charges



Considérant que le trouble de jouissance n'ayant pas rendu inhabitables les lieux, M. [Y] ne pouvait s'exonérer du paiement du loyer et des charges ; qu'il ne conteste pas avoir laissé les loyers des mois d'avril et de juin 2006 impayés ; que le premier juge l'a, à juste titre, condamné au paiement, à ce titre, de la somme de 1 201,93 € ; que la clause pénale demandée est manifestement excessive, dans la mesure où le non-paiement de ces loyers ne résulte que du contentieux né entre les parties pour un préjudice de jouissance incontestable ; qu'il convient, en conséquence, de réduire la clause pénale à la somme de 50 € ; que M. [O] et Mme [T] réclament, en outre, le paiement d'un solde de charges de 862, 84 € ; que M. [Y] ne conteste pas le principe d'un solde dû mais le montant réclamé, d'ailleurs différent de celui demandé au premier juge ; 



Considérant que les éléments fournis, décompte de charges, récapitulatif des sommes dues et des sommes versées, permettent de retenir que le montant restant dû par M. [Y] s'élève à la somme de 742,82 €, le surplus demandé n'étant pas justifié ; que M. [Y] doit donc en être condamné au paiement ; 



Considérant que M. [Y] demande le remboursement d'un trop perçu de charges, au motif qu'un certain nombre de charges, comme celles relatives à l'entretien ne sont pas dues ; 



Considérant qu'il résulte des pièces produites qu'en effet, les dépenses d'entretien ne peuvent être dues pour les années 2003 à 2006, ne faisant pas apparaître la part récupérable distincte de la marge bénéficiaire ; que le montant qui doit être restitué au locataire à ce titre s'élève à la somme de 875,86 € ; qu'il doit également lui être restitué le montant de 70,43 € au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2000, compte tenu de la date de son entrée dans les lieux, qui ne le rend redevable que pour la période de mai à décembre 2000 ; que pour les taxes des autres années et pour la consommation d'eau, contrairement à ce que soutient M. [Y], les sommes réclamées sont justifiées, la consommation d'eau, notamment, se fondant sur les relevés effectués et n'indiquant une moyenne que pour apprécier le montant des provisions ; 





Considérant que M. [Y] n'est pas fondé à demander le paiement de dommages et intérêts pour défaut de production de décomptes annuels et pour absence de régularisation annuelle des charges locatives ; qu'en effet, de tels défauts de la part des bailleurs n'auraient pu justifier que la réduction ou la suspension du paiement des provisions, dans l'attente de la justification des charges réellement dues, qui a été apportée ; que ces défauts n'ont entraîné aucun préjudice indemnisable pour M. [Y], dans la mesure où il a, au cours de la procédure, reçu communication des décomptes et des factures correspondantes, qu'il a pu contrôler et discuter et que, d'ailleurs, il a été fait droit à sa demande en remboursement d'un trop perçu au titre des charges ;



Sur la demande en paiement du loyer de juillet formée par M. [O] et Mme [T] et sur la demande au titre du congé frauduleux formée par M. [Y] 



Considérant que, par lettre du 24 avril 2006, M. [O] et Mme [T] ont, notamment, informé M. [Y] de leur intention de ne pas reconduire le bail à l'issue de la date anniversaire du 1er juin 2007 et de leur intention de vendre le bien ; que ce courrier précède celui que M. [Y] a adressé le 2 mai 2006 ; que malgré les termes employés, ce courrier ne constitue pas, contrairement à ce que soutiennent M. [O] et Mme [T], une simple intention dans la mesure où il s'appuie à la fois sur le comportement de M. [Y] qui les conduit à ne pas vouloir prolonger le bail et sur leur volonté de vendre l'appartement ; que M. [Y] est fondé à soutenir que, ne respectant aucune des conditions prévues par l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et mettant brutalement fin au bail sans respecter les délais légalement prévus, ce congé lui a causé un préjudice, peu important que lui-même ait, postérieurement, décidé de donner congé ; que le préjudice subi sera réparé en condamnant M. [O] et Mme [T] à payer à M. [Y] la somme de 350 €, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ; 



Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'en application de l'alinéa 3 du I de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, M. [O] et Mme [T] ne sont pas fondés à réclamer à M. [Y], qui a quitté les lieux au mois de juin, le paiement du loyer du mois de juillet 2006 ;



Sur la demande de dommages et intérêts au titre de l'atteinte à la vie privée



Considérant que M. [Y] soutient que les bailleurs sont entrés dans les lieux en son absence, comme en témoignent les photographies prises à l'intérieur de l'appartement indiquant la date du 26 avril 2006, alors qu'il n'a laissé entrer M. [O] et Mme [T] en sa présence que les 4, 5 et 27 avril 2006 ; 



Considérant que la seule circonstance que des photographies des lieux, émanant des bailleurs, porteraient une date à laquelle M. [Y] n'était pas dans les lieux, ne suffit pas à établir que les bailleurs y auraient pénétré de façon illicite ; que la demande à ce titre doit être rejetée ; 



Sur la demande d'indexation du loyer



Considérant que M. [Y] n'est pas fondé à contester le principe de l'indexation, prévue au contrat ; que les erreurs éventuellement faites par M. [O] et Mme [T] pour le calcul de cette indexation ne leur interdisent pas de procéder à une rectification ; que M. [Y] ne peut sérieusement soutenir que la demande tardive et la gestion locative fantaisiste et négligente des bailleurs lui cause un préjudice, ceux-ci ne faisant qu'appliquer les termes du contrat conclu entre eux ; 



Considérant que M. [O] et Mme [T] font valoir que le calcul du loyer et de son indexation n'a pas été correctement effectué ; 



Considérant qu'en effet, au vu de la moyenne de l'indice des 4 trimestres de chaque année, ainsi que le contrat le prévoit, M. [Y] n'a pas acquitté le montant des loyers réellement dus ; qu'il reste devoir, à ce titre, la somme de 1 404,72 € ; 





Sur la demande en restitution du dépôt de garantie 



Considérant que M. [Y] reste devoir, au titre des loyers et des charges, la somme totale de 3 399,47 € ; qu'aux termes de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie n'est restitué que déduction faite des sommes restant dues au bailleur ; qu'après déduction, M. [Y] doit être condamné au paiement de la somme de 2 362,82 €, avec intérêts au taux légal à compter des dernières conclusions du 19 mai 2010 ; 



Considérant que la compensation entre les sommes dues, soit 2 362,82 € pour M. [Y] et 2 305,49 € pour M. [O] et Mme [T], doit être ordonnée ; 



Sur la demande de garantie



Considérant que M. [O] et Mme [T] demandent la garantie du syndicat des copropriétaires à hauteur des condamnations prononcées contre eux, non seulement au titre du préjudice de jouissance mais également au titre des charges ; 



Considérant toutefois que M. [O] et Mme [T] ont été condamnés au titre de l' absence de diligences dont ils se sont rendus responsables seulement du 16 janvier au 12 avril 2006 ; qu'ils ne peuvent donc demander, sur ce fondement, la garantie du syndicat des copropriétaires, dont la responsabilité éventuelle dans la persistance du préjudice ne pourrait être retenue qu'à compter de la mise en demeure qu'ils lui ont adressée ; qu'en ce qui concerne les charges, s'agissant de charges locatives, M. [O] et Mme [T] n'établissent pas que leur incapacité à faire la preuve de leur créance à ce titre résulte d'une faute du syndicat des copropriétaires ; qu'ils doivent donc être déboutés de leur demande de garantie ; 



Considérant qu'il n'y a pas lieu à paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Considérant que M. [Y] et M. [O] et Mme [T] succombant partiellement dans leurs prétentions, les dépens de première instance et d'appel doivent être partagés entre eux.



PAR CES MOTIFS





Infirme le jugement ; 



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant :



Condamne M. [Y] à payer à M. [O] et Mme [T] la somme de 2 362,82 € au titre des loyers et des charges dus au mois de juin 2006, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2010, le dépôt de garantie restant acquis aux bailleurs ;



Condamne M. [O] et Mme [T] à payer à M. [Y] la somme de 2 305,49 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;



Ordonne la compensation entre les sommes dues ;



Déboute les parties de toutes leurs autres demandes ; 



Dit n'y avoir lieu à paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Partage les dépens de première instance et d'appel par moitié entre M. [Y] et M. [O] et Mme [T], avec droit de recouvrement direct au profit des avoués en cause, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





La Greffière, La Présidente,