Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 26 mai 2010

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 26 MAI 2010



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 08/24325



Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Novembre 2008 -Tribunal de Commerce d'EVRY - RG n° 2007F00422 - 2008F00100





APPELANTE

 

SARL SPF LABATI agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant

[Adresse 4]

[Localité 3]



représentée par la SCP ARNAUDY - BAECHLIN, avoués à la Cour

assistée de Me Natacha DEMARTHE CHAZARAIN, avocat au barreau de PARIS, 

toque : G 423







INTIMEES 



SA FONCIA EFIMO prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentée par la SCP GRAPPOTTE BENETREAU JUMEL, avoués à la Cour

assistée de Me Anne DAUMAS plaidant et interventant en tant que collaboratrice de la SCP DOLLA-VIAL, avocat au barreau de Paris, toque : P 074



SARL [Z] CORPORATION prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]



représentée par la SCP BLIN, avoués à la Cour

assistée de Me Raffi PECHDIMALDJIAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D.529





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 10 mars 2010, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame BARTHOLIN, Présidente

Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller

Madame PORCHER, Conseiller



qui en ont délibéré.





Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.



Madame BARTHOLIN ayant été préalablement entendue en son rapport.





ARRÊT :



- contradictoire,



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile

- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.



 *************





EXPOSE DU LITIGE 



Faits et procédure : 



La société sfp Labati est propriétaire de locaux à usage commercial ( 460 m2 de local d'activité et 150 m2 de bureaux en zone franche situés n° [Adresse 4] ) ; 



Elle a confié à la sa Foncia Efimo le mandat de lui trouver, pour les locaux considérés, un locataire, de constituer un dossier, de présenter ce dossier au propriétaire et de rédiger le bail suivant modèle proposé par la bailleur ; 



La société Foncia Efimo a présenté à la société Labati les consorts [Z] et un bail sous seing privé a été signé le 12 février 2007 entre la société Labati et la sarl [Z] corporation en cours de formation, le bail étant consenti pour une activité de restauration diététique à l'enseigne l'équilibre pour un loyer principal de 42 000 euros annuel ht ; 



La sarl [Z] a versé entre les mains de la société Labati une somme de 11 500 euros à valoir sur les 15 000 euros au titre du dépôt de garantie ; elle a réglé la moitié de la commission due à la société Foncia Efimo soit 7534 euros ttc ; 



La sarl [Z] n'ayant pu obtenir le permis de construire qu'elle avait sollicité auprès de la ville de [Localité 3] afin de réaliser divers travaux d'aménagement, au motif de la non conformité avec l'article 2 du règlement de la ZAC ou sont implantés les locaux, qui exclut les activités de commerce de détail à dominante de biens de consommation courante et concernant l'alimentaire, elle a assigné la société spf Labati en résiliation du bail et paiement de diverses sommes ; celle-ci a assigné en garantie la sa Foncia Efimo ; 



Suivant jugement en date du 6 novembre 2008, le tribunal de commerce de Evry a : 



-débouté la spf Labati de toutes ses demandes envers la sa Foncia Efimo, et condamne la spf Labati à payer à al sa Foncia Efimo la somme de 2500 euros à titre de procédure abusive , 



-dit que la bail signé le 12 février 2007 entre les sociétés [Z] Corporation et spf Labati est résilié aux torts du bailleur,



-condamné la société Labati à payer à la sarl [Z] Corporation les sommes suivantes : 



*11 500 euros au titre du dépôt de garantie, 

*8 372 euros au titre des loyers payés, 

*7 534 euros au titre des honoraires d'agence , 

*4 784 euros au titre du remboursement des frais d'architecte, 

*10 000 euros à titre de dommages -intérêts, 



La sarl spf Labatie a été condamnée en outre à payer une somme de 3000 euros à la sarl [Z] Corporation d'une part et à la sa Foncia Efimo d'autre part sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance ; 



L'exécution provisoire a été ordonnée .



 La société spf Labati a interjeté appel de cette décision ;



Elle a saisi le premier président de la cour d'appel d'une demande de suspension de l'exécution provisoire et le juge de l'exécution de la mesure de saisie attributiion diligentée par la sarl [Z] Corporation ; par ordonnance du 11 février 2009, il a été ordonné la consignation des sommes dues en application du jugement entre les mains de l'avoué le plus ancien dans la cause, les dépens étant provisoirement laissés à la charge de chaque partie . 



La société spf Labati demande à la cour d'infirmer le jugement déféré et de débouter la sarl [Z] de ses prétentions, de la condamner à lui régler la somme de 4500 euros au titre du reliquat du dépôt de garantie, à titre de dommages-intérêts en lecture de l'article 22 du bail , 



Subsidiairement ,elle demande de condamner la société Foncia Efimo à lui verser la somme de 7534, 80 euros ttc au titre des frais et honoraires de l'agent immobilier et ce avec intérêts au taux légal à compter du règlement, 



Elle sollicite en outre condamnation de la société Foncia Efimo à la garantir des condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre tant en principal frais accessoires, du chef des prétention de la sarl [Z] et de lui payer en outre la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner tout succombant aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement au profit de la scp Arnaudy Baechlin avoués . 



La sa Foncia Efimo demande de confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a résilié la bail litigieux aux torts exclusifs de la société Labati, de débouter la société Labati de son appel en garantie à son encontre, de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Labati à lui payer la somme de 2500 euros à titre de dommages-intérêts outre celle de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et y ajoutant de condamner la société Labati à lui payer la somme de 4000 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires , de la condamner en tous les dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la scp Garotte Benetreau Jumel avoués et à lui verser la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



La sarl [Z] corporation demande de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, d'ordonner la 'déconsignation' des sommes dont il a été ordonné consignation à la suite de la saisie attribution au profit de qui il appartiendra , d'ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1154 du code civil, à compter de la date anniversaire du jugement déféré, de condamner en cause d'appel la société sfp Labati à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens de première instance et d'appel ainsi que ceux ce l'incident avec droit de recouvrement au profit de la scp Blin avoués conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile . 



Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs conclusions signifiées le 20 janvier 2010 pour la société Labatie, le 15 février 2010 pour la sa Foncia efimo , le 19 janvier 2010 pour la sarl [Z] corporation ; 



SUR CE, 



Sur la résiliation du bail et la responsabilité de la bailleresse :



Pour critiquer la décision déférée en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail aux torts de la bailleresse, celle-ci fait valoir que la sarl [Z] corporation a envisagé sérieusement son projet en procédant à de multiples visites et trouvé un établissement bancaire destinée à financer son projet, qu'elle avait parfaite connaissance du règlement d'aménagement de la ZAC, qu'elle a d'ailleurs fait appel à un cabinet d'architectes en vue du dépôt de sa demande de permis de construire. 



Elle souligne au surplus que le bail a été conclu à la condition que 'l'autorisation donnée au preneur d'exercer certaines activités n'implique, de la part du bailleur, aucune garantie ni diligence pour obtenir des autorisations administratives nécessaires à quelque titre que ce soit pour l'utilisation des locaux en vue de l'exercice définie' .



Or la bailleresse , outre qu'elle ne démontre pas que la société locataire avait parfaite connaissance du règlement de la [Adresse 4], ce qui au demeurant serait parfaitement contradictoire avec son projet d'installer dans les locaux un commerce de restauration diététique interdit par le règlement d'aménagement de la ZAC, ne peut s'exonérer de l'obligation de délivrer les locaux en état de servir à leur destination mentionnée au bail ; 





L' article 5 du bail qu'elle invoque a seulement pour effet d'exonérer le bailleur de sa responsabilité quant à un refus éventuel opposé par l'administration à un projet d'aménagement présenté par le locataire pour lequel une autorisation administrative a été sollicitée mais il ne saurait l'exonérer de toute responsabilité quant à son obligation de délivrer un local permettant au locataire d'y exercer l'activité définie au contrat de bail ; 



Le fait que le locataire n'ait pu réaliser les travaux nécessaires à l'exercice de son activité en raison de l'interdiction de l'activité elle-même convenue entre les parties, interdiction résultant du règlement d'aménagement de la zone ou sont implantés les locaux, engage la responsabilité du bailleur en tant que propriétaire des locaux ; 



Il s'ensuit que c'est à bon droit que le tribunal de commerce d'Evry a prononcé la résiliation du bail aux torts de la bailleresse ; 



Sur la responsabilité de la sarl Foncia Efimo : 



La société Foncia Efimo, pour s'exonérer de toute responsabilité, invoque qu'elle a rempli son obligation de rechercher un locataire dans le cadre du mandat qui lui a été confié et qui ne comportait aucune restriction quant à l'activité du futur locataire ; qu'elle n'est intervenue ni dans la désignation du bail soumise à l'approbation du bailleur ni dans la rédaction du contrat de bail qui est le reflet du modèle du bailleur spécialiste de l'immobilier, que la société Labati pouvait d'autant moins ignorer les dispositions du règlement d'aménagement de la [Adresse 4] que son siège social est situé précisément ZAC des radars, jouxtant les locaux donnés à bail et qu'elle fait partie du groupe Labati , qui est un professionnel de l'immobilier et de la construction , qu'à aucun moment, la société spf Labati ne l'a cependant informée de la spécificité de la zone, faisant preuve d'une déloyauté blâmable ; 



Elle invoque enfin qu'elle ne peut être tenue pour responsable du non respect par le bailleur de l'obligation de délivrance qui lui incombe , de sa mauvaise foi ou à tout le moins de son silence dolosif ; 



Or, il n'est pas parfaitement démontré que la société spf Labati connaissait les dispositions du règlement d'aménagement de la ZAC bien que les circonstances-l'implantation de son siège social dans la ZAC concernée, dans un immeuble jouxtant celui qu'elle souhaitait louer- peuvent permettre de considérer qu'elle aurait au moins du connaître ce règlement et notamment les dispositions prohibant certaines activités ; 



Il ne peut donc être retenu que la spf Labati aurait eu à l'égard de son mandataire la volonté délibérée de le tromper ou encore aurait fait preuve de mauvaise foi ; 



La spf Labati a confié à son mandataire la sa Foncia Efimo non seulement le soin de rechercher un locataire mais également constituer un dossier et le lui présenter pour accord et rédiger le bail ; 



Or la sa Foncia Efimo en sa qualité de professionnel devait, afin de s'assurer de l'efficacité ultérieure de la convention devant être passée, s'informer du règlement d'aménagement applicable à la ZAC ou sont implantés les locaux, pour lui permettre précisément de rechercher un candidat locataire répondant aux conditions d'installation posées par ce règlement ; 



Elle est mal venue à reprocher à la société mandante de ne pas l'avoir tenue informée des dispositions de ce règlement et ce dans une intention qu'elle qualifie de déloyale ou dolosive , alors qu'elle ne justifie elle-même d'aucune question posée à son mandant quant au règlement de la ZAC ou sont implantés les locaux et que l'existence et le contenu des dispositions de ce règlement d'aménagement lui étaient aisément accessibles. 



La circonstance qu'il était prévu au mandat que le bail devait être rédigé suivant un modèle proposé par le bailleur ne l'exonère pas de sa propre responsabilité de veiller précisément à l'efficacité de l'acte, en sa qualité de professionnel ; 



Elle n'établit pas au surplus en quoi le fait que la bailleresse s'est immiscée dans la rédaction du contrat en proposant un modèle de contrat de bail, ou encore qu'elle ait été rendue destinataire du projet d'aménagement auquel elle a donné son accord sous condition de l'obtention du permis de construire et de la mise en conformité du bâtiment avec les règles de sécurité, compte tenu de la nouvelle destination des locaux, est de nature à l'exonérer de sa propre responsabilité ou encore à atténuer celle-ci alors que la lettre de la bailleresse donnant son accord conditionnel au projet d'aménagement est postérieur à la signature du bail ( courrier du 19 avril 2007 ) ; 



Le fait que la bailleresse la sfp Labati qui est une société de participation ayant pour objet d'apporter aux sociétés du groupe son savoir faire en matière financière juridique et de gestion administrative ( cf. la plaquette de présentation de son activité ) et qui a son siège social dans des locaux jouxtant ceux donnés à bail dans la ZAC des Radars à [Localité 3], ne saurait davantage ni exonérer la sa Foncia Efimo de sa responsabilité ni atténuer celle-ci dés lors qu'il n'est pas établi que la société Labati l'aurait délibérément trompé d'une part et que la compétence de la bailleresse était telle que sa Foncia Efimo était fondée à se montrer moins vigilante d'autre part ; 



Il s'ensuit que la société Foncia Efimo doit garantie à la société Labati pour toutes les condamnation prononcées à son encontre au bénéfice de la sarl [Z] Corporation ; 



Sur le préjudice : 



Aucune des parties ne discute le montant des sommes allouées à la sarl [Z] corporation qui représentent à la fois les sommes payées à titre de loyers et charges, restitution du dépôt de garantie, remboursement des honoraires de l'agence Foncia Efimo , remboursement des frais et honoraires de l'architectes outre une somme de 10 000 euros à titre de dommages -intérêts en réparation du préjudice résultant de l'impossibilité d'exploiter le fonds ; 



Il y a lieu en conséquence de confirmer ces dispositions du jugement déféré ; 



Sur les autres demandes : 



La sarl [Z] qui a fait pratiquer une saisie attribution entre les mains de la société spf Labati pour avoir paiement des sommes que celle-ci avait été condamnée à lui verser, sollicite la 'déconsignation' au profit de qui il appartiendra des sommes dont il a été ordonné consignation à la suite de la saisie attribution ; 



Outre que la cour n'est pas saisie de l'exécution de la décision déférée, et notamment de la 'déconsignation' des sommes consignées en application de la décision du premier président de cette cour du 11 février 2009, il convient d'observer que la sarl [Z] corporation indique dans ses conclusions que, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance d'Evry ayant jugé la saisie attribution régulière suivant jugement du 10 mars 2009, les sommes saisies qui représentent les condamnations prononcées - à l'exclusion de l'indemnité de 500 euros alloués par le juge de l'exécution à la sarl [Z] corporation et payés par la sfp Labatie le 22 juillet 2009 et des dépens de cette instance -sont désormais la propriété du créancier ; 



Il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce point ; 



La spf Labati supportera les dépens de première instance et d'appel et ceux de référé et paiera à la sarl [Z] corporation en outre de la somme de 3000 euros qui lui a été allouée en première instance une somme de 3000 euros en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Les intérêts des sommes auxquelles est condamnée la spf Labatie envers la sarl [Z] Coporation porteront eux mêmes intérêts à compter de la demande -soit le 11 août 2009 - à la condition qu'ils soient dus depuis plus d'une année, en application de l'article 1154 du code civil ; 



La sarl Foncia Efimo sera déboutée de sa demande en paiement de dommages intérêts à l'encontre de la spf Labati dés lors qu'elle échoue en grande partie en ses prétentions à son égard ; 





PAR CES MOTIFS 





Confirme le jugement déféré, excepté en ce qu'il a débouté la spf Labati de ses demandes envers la société Foncia Efimo et l'a condamnée à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre la somme de 2500 euros pour procédure abusive ; 



Réformant la décision déférée sur ces points et statuant à nouveau, 



Dit que la sarl Foncia Efimo devra garantir la spf Labatie de l'ensemble des condamnations en principal, frais et accessoires prononcées à son encontre au bénéfice de la sarl [Z] Corporation ; 



Déboute les sociétés Labati et sa Foncia Efimo de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile et en dommages-intérêts ; 







Ajoutant, 



Dit n'y avoir lieu de statuer sur la demande de 'déconsignation' présentée par la sarl [Z] Corporation, 



Dit que les intérêts des sommes dues par la spf Labati porteront eux mêmes intérêts à taux légal à compter du 11 août 2009 à condition qu'ils soient dus depuis plus d'une année , 



Condamne la société spf Labati à payer à la sarl [Z] corporation la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, 



Condamne la société spf Labati aux dépens d'appel et ceux de référé suspension d'exécution provisoire, avec droit de recouvrement direct au profit de la la scp Blin avoués ; 



LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,