Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 10 juin 2010

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 10 JUIN 2010



(n° 229 , 5 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 08/23953



Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Décembre 2008 - Tribunal d'Instance de PARIS 15ème - RG n° 11-08-435





APPELANTE

 

S.A.R.L. DUGONG INVESTISSEMENT

représentée par son gérant



ayant son siège [Adresse 1]



représentée par Maître Jean-Yves CARETO, avoué à la Cour

assistée de Maître Jean PATRIMONIO, avocat au barreau de PARIS, toque : B 344







INTIMÉS 



Monsieur [E] [C]

né le [Date naissance 2] 1941 à [Localité 6] (Algérie)

de nationalité algérienne

retraité



demeurant [Adresse 4]



représenté par la SCP GERIGNY-FRENEAUX, avoués à la Cour

assisté de Maître Jean-Charles PLANÇON, avocat au barreau de PARIS, toque : A 789



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2009/002290 du 13/03/2009 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







Madame [U] [K] épouse [C]

née en 1937 à [Localité 6] (Algérie)



demeurant [Adresse 5] (Algérie)



représentée par la SCP GERIGNY-FRENEAUX, avoués à la Cour

assistée de Maître Jean-Charles PLANÇON, avocat au barreau de PARIS, toque : A 789

















COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 14 avril 2010, en audience publique, devant la cour composée de :



Madame Nicole PAPAZIAN, présidente 

Madame Isabelle REGHI, conseillère

Madame Michèle TIMBERT, conseillère



qui en ont délibéré







Greffier :



lors des débats : Monsieur Gilles DUPONT

lors du prononcé de l'arrêt : Madame Noëlle KLEIN





ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Nicole PAPAZIAN, présidente, et par Madame Noëlle KLEIN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*

* *





EXPOSÉ DES FAITS DE LA PROCÉDURE 



Par acte sous-seing privé du 6 juillet 1984, Mme [Z], aux droits de qui est venue la société Dugong investissement, a donné en location à M. [C] une pièce d'habitation située [Adresse 3].



Par acte du 17 mars 2008, la société Dugong investissement a délivré congé sur le fondement des articles 10-2, 10-3 et 10-9 de la loi du 1er septembre 1948.



Par acte du 31 mars 2008, la société Dugong investissement a fait assigner M. [C] en validation de congé, en résiliation du bail et en expulsion devant le tribunal d'instance du 15ème arrondissement de Paris qui, par jugement du 11 décembre 2008, a :

- déclaré recevable l'intervention volontaire de Mme [K], épouse de M. [C],

- débouté la société Dugong investissement de sa demande de déchéance du droit au maintien dans les lieux de M. [C] et de sa demande de résiliation de bail,

avant dire-droit sur la demande reconventionnelle relative à la réévaluation du loyer, à l'exécution de travaux et en dommages et intérêts :

- désigné M. [S] en qualité d'expert,

- réservé la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.



Par déclaration du 19 décembre 2008, la société Dugong investissement a fait appel du jugement. 



Dans ses dernières conclusions, signifiées le 8 avril 2010, la société Dugong investissement demande :

- l'infirmation du jugement, 

- la validation du congé,

- de dire M. [C] déchu du droit au maintien dans les lieux,

subsidiairement : 

- le prononcé de la résiliation du bail aux torts de M. [C], 

- l'expulsion de M. [C],

en tout état de cause : 

- le débouté des demandes de M. [C],

- la fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle de 700 € due à compter du 17 mars 2008, subsidiairement à compter de l'assignation,

- d'ordonner à M. [C] de laisser l'accès du logement trois fois par semaine, soit de 12 h à 14 h , soit de 17 h à 19 h, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard pendant deux mois à compter de la signification de la décision, 

- la condamnation de M. [C] à payer 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les frais de constat et aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par la SCP Careto, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Dans leurs dernières conclusions, signifiées le 12 avril 2010, M. [C] et Mme [K] demandent :

- la confirmation du jugement, 

y ajoutant :

- de dire que le prix du loyer est de 122,70 €,

- la condamnation de la société Dugong investissement au paiement de 5 592,80 € au titre de trop perçu de loyers et de charges jusqu'au 2ème trimestre 2010, 

- sa condamnation à faire réaliser, sous astreinte de 100 € par jour à compter de la signification de l'arrêt, les travaux visés en page 11 du rapport de l'expert,

- sa condamnation à payer 30 000 € à titre de dommages et intérêts, 

- sa condamnation à payer 2 500 € au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle. 



La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 14 avril 2010.





CELA EXPOSE, LA COUR,



Sur les demandes principales 



Considérant que la société Dugong investissement a délivré un congé à M. [C] fondé, en premier lieu, sur les dispositions de l'article 10 2° de la loi du 1er septembre 1948 ; qu'elle doit donc établir que M. [C] n'a pas occupé les lieux pendant 8 mois sur une année ; 



Considérant que c'est à juste titre que le premier juge a, au vu des pièces versées, considéré que si la société Dugong investissement démontrait que M. [C] faisait de fréquents et longs voyages en Algérie, elle n'établissait pas que l'occupation des lieux par M. [C] avait duré moins de 8 mois au cours d'une année de location précédant le congé, les attestations et le constat d'huissier de justice produits ne permettant pas de retenir une quelconque durée précise d'occupation ou de non occupation des lieux ;



Considérant, par ailleurs, que la société Dugong investissement invoque une résidence de M. [C] en Algérie mais ne produit aucun élément à l'appui de son affirmation ; 



Considérant donc que c'est pertinemment que le premier juge a débouté la société Dugong investissement de sa demande de déchéance du droit au maintien dans les lieux de M. [C] et de sa demande en résiliation de bail ; qu'en considération du rejet de ces demandes qui doit être confirmé, la demande de Mme [K] en inopposabilité du congé est sans objet ;



Considérant que c'est par des motifs pertinents que le premier juge a également rejeté la demande de résiliation du bail pour défaut d'occupation bourgeoise des lieux par le preneur et sa famille et défaut de garnissement des lieux loués ; qu'en effet, il a exactement relevé que le logement était pourvu des meubles nécessaires aux besoins élémentaires de l'occupant ; que la circonstance que l'huissier a relevé l'absence de document personnel, de téléphone, de nécessaire de toilette ou de couverts ne peut constituer en elle-même un manquement du locataire à une obligation d'occupation bourgeoise susceptible de justifier une résiliation du bail ; 



Considérant que le jugement qui a rejeté les demandes de la société Dugong investissement doit donc être confirmé ; 





Sur les demandes reconventionnelles



Considérant que M. [C] demande la restitution d'un trop perçu au titre du loyer et des charges de 5 592,80 €, arrêté au 2ème trimestre 2010 ; 



Considérant qu'il résulte du rapport de l'expert que les lieux ne comportent ni eau chaude ni salle d'eau ni WC intérieur ; qu'en application de l'annexe I au décret du 10 décembre 1948, ils ne peuvent être classés dans une sous-catégorie supérieure à la sous-catégorie II C et relèvent donc de la catégorie III A, pour une surface corrigée de 56 m², ce qu'aucune des parties ne conteste d'ailleurs ; 



Considérant qu'en application de la valeur locative mensuelle, l'expert a exactement calculé le montant des loyers dus de juillet 2005 à mars 2009, soit la somme de 4 899,12 € ; que la demande de M. [C] s'étend jusqu'au 2ème trimestre 2010 ; qu'il ne fournit cependant de quittances que jusqu'au 31 mars 2010 ; qu'il convient donc de retenir cette seule date et d'ajouter, d'avril 2009 au 31 mars 2010, pour les loyers dus, la somme de 1 472,40 €, soit un total de 6 371,52 € ; que, pour ce qui concerne les charges, le montant dû s'élève à 3 939,07 € ; que, sur la même période, M. [C] a réglé la somme de 15 616,91 € ; que la société Dugong investissement doit donc être condamnée à lui restituer un trop perçu de 5 306,32 € ; 



Considérant que M. [C] demande l'exécution de travaux ; que l'expert, au vu de l'état des lieux, a exactement détaillé les travaux d'entretien incombant au bailleur, soit la création d'une salle d'eau avec WC, la réfection de l'installation électrique, la réfection de la peinture dans l'entrée et la salle d'eau, le remplacement de la fenêtre de la cuisine, l'installation d'un chauffe-eau dans la cuisine, la création d'une ventilation haute et basse, la réparation des poignées des deux radiateurs ; que l'expert a, à juste titre, relevé que ces travaux une fois exécutés, le studio pourra être classé en catégorie II C ; que la société Dugong investissement doit donc être condamnée à réaliser ces travaux, sous astreinte de 50 € par jour de retard dans les cinq mois de la signification de l'arrêt ; 



Considérant que le premier juge a exactement relevé que M. [C] n'avait pas, avant l'introduction de la procédure, mis en demeure la société Dugong investissement de procéder à la réalisation de ces travaux ; que sa demande en dommages et intérêts n'est donc pas fondée ; 



Considérant qu'il y a lieu de condamner la société Dugong investissement à payer à M. [C] la somme de 1 200 € au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;



Considérant que la société Dugong investissement doit être condamnée aux dépens de l'appel





PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement ; 



Y ajoutant :



Condamne la société Dugong investissement à verser à M. [C] la somme de 5 306,32 € au titre du trop perçu de loyers et de charges pour la période du 1er juillet 2005 au 31 mars 2010 ; 



Ordonne à la société Dugong investissement de faire procéder, sous astreinte de 50 € par jour de retard cinq mois après la signification du présent arrêt, aux travaux suivants, tels que décrits par l'expert désigné par le jugement : 

- création d'une salle d'eau avec WC, 

- réfection de l'installation électrique, 

- réfection de la peinture dans l'entrée et la salle d'eau,

- remplacement de la fenêtre de la cuisine, 

- installation d'un chauffe-eau dans la cuisine, 

- création d'une ventilation haute et basse, 

- réparation des poignées des deux radiateurs ;



Déboute M. [C] de ses autres demandes ; 



Condamne la société Dugong investissement à payer à M. [C] la somme de 1200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la société Dugong investissement aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.





La Greffière,La Présidente,