Cour d'Appel · 3ème chambre — 3 juin 2010

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50A



3ème chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 03 JUIN 2010



R.G. N° 09/03614







AFFAIRE :







[S] [H]

C/

S.C.I. [Localité 14]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Mars 2009 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 2

N° RG : 07/6787









Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

SCP BOITEAU PEDROLETTI

Me Jean-Pierre BINOCHE

SCP KEIME GUTTIN JARRY



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE TROIS JUIN DEUX MILLE DIX,

La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Mademoiselle [S] [H]

née le [Date naissance 3] 1986 à [Localité 18] ([Localité 18])

de nationalité Française

ci-devant

[Adresse 4]

[Localité 11]

et actuellement

[Adresse 2]

[Localité 10]



représentée par la SCP BOITEAU PEDROLETTI, avoués - N° du dossier 0019329

plaidant par Me PINARD, avocat au barreau de VERSAILLES



APPELANTE



****************



1/ S.C.I. [Localité 14]

ci-devant

[Adresse 8]

[Localité 12]

et actuellement

[Adresse 13]

[Localité 12]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



représentée par Me [I]-Pierre BINOCHE, avoué - N° du dossier 333/09

plaidant par Me REVEILLARD, avocat au barreau de NANTERRE



INTIMEE



2/ Maître [I] [Z]

[Adresse 9]

[Localité 6]



représenté par la SCP KEIME GUTTIN JARRY, avoués - N° du dossier 09000395

plaidant par Me Thierry CABOT, avocat au barreau de RENNES



INTIME



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Avril 2010 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Marc REGIMBEAU, conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :





Madame Marie-José VALANTIN, Président,

Monsieur Marc REGIMBEAU, Conseiller,

Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Monsieur Jean-François MONASSIER,





-----------



FAITS, PROCEDURE, et DEMANDES DES PARTIES



Par acte authentique du 7 décembre 2000 dressé par Me [Z], notaire à [A], et celui de Mme [H] [U], née le1[Date naissance 7] 1927, a vendu à la SCI [Localité 14] un appartement de 2 pièces, d'une surface loi Carrez de 54 m² à [Adresse 13], moyennant une rente viagère annuelle de 48.000 francs indexée, le prix constitutif de la rente énoncé étant de 400.000 francs.



Mme [H] [U] est décédée le [Date décès 5] 2006 laissant pour lui succéder ses filles [H] [S] et [P], lesquelles, par acte d'huissier délivré le 23 mars 2007, ont fait assigner la SCI [Localité 14] aux fins de résolution de la vente, dont elles contestaient la validité, le prix leur paraissant trop faible.



La SCI [Localité 14] a appelé Me [Z], notaire, en garantie.



Par acte du 28 juin 2007, Mme [H] [P] a renoncé à la succession de sa mère, et sa soeur [S] est donc restée seule dans la procédure.



Mme [H] [S] a interjeté appel du jugement rendu le 13 mars 2009, par le tribunal de grande instance de NANTERRE, qui, sur cette assignation, a statué ainsi qu'il suit :



- constate la renonciation à succession de Mme [P] [H] et par suite son défaut d'intérêt à agir,



- dit n'y avoir lieu à nullité ou à résolution de la vente consentie par Mme [H] [U] à la SCI [Localité 14] sur un appartement à [Adresse 13] cadastré section AM n° [Cadastre 1] (2a 42ca) lot 4 du règlement de copropriété comprenant une entrée, deux pièces, salle de bains, cuisine et au sous sol une cave n° 4, les soixante : mille quarante cinquièmes du sol et des autres parties et de l'ensemble de l'immeuble (60/1445ès)



- déboute Mlle [S] [H] en toutes ses prétentions,



- dit n'y avoir lieu à garantie de la SCI [Localité 14] par Me [Z],



- condamne la SCI [Localité 14] à payer à Me [Z] la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



- prononce l'exécution provisoire,



- condamne Mlle [S] [H] aux dépens qui comprendront les frais de publication du présent jugement en marge de la publication de l'assignation en date du 23 mai 2007 faite au 2ème bureau des hypothèques de [Localité 16] le 7 mai 2008 volume 2008 P N° 3028.



 -----------------



Par conclusions signifiées le 24 mars 2010, Mme [H] [S] demande à la cour de :



- la dire recevable et bien fondée en son appel, et infirmer le jugement,



- vu l'article 489 du code civil,



- prononcer la nullité de la vente pour insanité d'esprit de Mme [H] [U], lors de la signature de l'acte,



- vu les articles 1108, 1109 et suivants du code civil, constater que le consentement de Mme [H] [U] a été vicié lors de la signature de l'acte, et prononcer la nullité de la vente,



- vu les articles 1591, 1968, et suivants du code civil, prononcer la nullité de la vente pour défaut de prix réel et sérieux,



- condamner la SCI [Localité 14] à lui payer 82.400 euros à parfaire à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait des manoeuvres dolosives, l'immobilisation et l'occupation du bien,



- dire que la SCI [Localité 14] devra libérer les lieux dans les 15 jours de la signification de l'arrêt, sous astreinte, et au delà de ce délai, ordonner l'expulsion desdits occupants,



- rejeter toutes demandes ou conclusions plus amples ou contraires,



- condamner la SCI [Localité 14] à lui payer 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens. 



 ----------------



Par conclusions signifiées le 25 mars 2010, la SCI [Localité 14], appelante par incident, prie la cour de :



- vu l'article 15 du code de procédure civile, constater le caractère tardif des conclusions de Mme [H] [S] des 8 et 24 mars 2010, et les rejeter des débats,



- dire Mme [H] [S] recevable mais mal fondée en son appel, la débouter de toutes ses demandes et conclusions,



- confirmer le jugement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à résolution ou annulation de la vente,





- condamner Mme [H] [S] aux dépens qui comprendront les frais de publication du jugement,



- Sur son appel incident, et vu l'article 1382 du code civil, condamner Mme [H] [S] à lui payer les sommes de 10.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive, et 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à payer à Me [Z] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



- Subsidiairement, pour le cas où la cour prononcerait l'annulation ou la résolution de la vente, et vu l'article 564 du code civil,



- constater l'irrecevabilité de la demande d'expulsion et de libération des lieux pour la première fois en appel,



- vu l'article 1184 du code civil, condamner Mme [H] [S] à lui rembourser :



* 43.905 euros sauf à parfaire en fonction de la clause d'indexation, représentant le montant de la rente versée jusqu'au mois de novembre 2006,



* 17.334 euros représentant le montant des travaux qu'elle a effectués, sauf à parfaire, plus les frais d'acte,



- vu l'article 1147 du code civil,



- dire que Me [Z] devra la garantir de toute condamnation au profit de Mme [H] [S],



- condamner Me [Z] à lui payer 230.000 euros pour préjudice patrimonial, constitué par la perte du bien acquis, 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



- condamner tout succombant aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



---------------



Par conclusions signifiées le 4 décembre 2009, Me [Z] prie la cour de :



- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,



- débouter la SCI [Localité 14] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre de Me [Z],



- condamner la SCI [Localité 14] ou tout succombant à verser à Me [Z] une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner la SCI [Localité 14] ou tout succombant aux entiers dépens de l'instance.





Par conclusions signifiées le 31 mars 2010, Mme [H] [S] a déclaré que l'incident de procédure soulevé par la SCI [Localité 14] était mal fondé, et subsidiairement, qu'elle acceptait le retrait des conclusions querellées.



Les avoués de la cause avaient été dûment informés de la date de la clôture.



La SCI [Localité 14] ne précise pas en quoi les conclusions de Mme [H] [S] des 8 et 24 mars 2010, appelaient une réponse, ni pourquoi elle n'a pas été en mesure d'y répondre, portant ainsi atteinte aux droits de la défense. Par suite la demande de rejet des conclusions sera jugée mal fondée, et rejetée.



DISCUSSION ET MOTIFS DE LA DECISION



Considérant que Mlle [H] expose que :



- la vente est nulle en l'absence de capital versé, et du fait que la rente était inférieure aux revenus de l'immeuble, le prix n'étant pas sérieux,



- M. [K], gérant de la SCI [Localité 14], étant agent immobilier, il ne pouvait ignorer le prix réel du bien, que d'ailleurs celui-ci réclame 230.000 euros au notaire en cas d'annulation alors que six ans auparavant il estimait le bien à 160.000 euros ce qui démontre selon elle l'intention dolosive,



- le mauvais état de santé de sa mère explique qu'elle ait accepté de signer l'acte de vente ;



Que la SCI [Localité 14] répond que :



- elle ne conteste pas que M.[K] était à l'époque, gérant salarié de l'agence IMMO CENTER, à [Localité 15], mais précise qu'il a acquis ce bien pour y loger, ce qu'il fait encore, 



- cet achat personnel s'est fait avec le propre notaire de Mme [H] [U], Me [Z] à [Localité 17],



- la preuve de l'insanité d'esprit de Mme [H] [U] n'est pas rapportée,



- la validité de la vente n'est pas subordonnée au versement d'un capital, 



- le prix de la rente n'est pas déraisonnable pour un appartement atypique, dans une rue qui n'est pas une adresse prestigieuse, à [Localité 12], et qui était en très mauvais état, et ne pouvait être loué sans travaux,



- elle avait pris en charge des travaux de copropriété concernant la toiture et le ravalement,



- Mme [H] [U] trouvait son intérêt dans la vente, étant assurée d'un revenu fixe, sans souci d'impayé et sans avoir à assumer les charges de copropriété ;

 



- Sur l'annulation de la vente



Considérant que Mme [H] [S] déclare en premier lieu, qu'elle est en mesure de rapporter la preuve de ce que sa mère se trouvait dans les temps qui ont immédiatement précédé et suivi l'acte litigieux du 7 décembre 2000, dans un état de grande faiblesse ;



Mais considérant que suivant l'article 489 al.1 du code civil, 'pour faire un acte valable, il fait être sain d'esprit. Mais c'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause, de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte' ;



Que toutefois, si celui qui agit en nullité établit que la personne était affectée d'un trouble mental, dans les périodes précédant et suivant immédiatement le jour de l'acte, il incombe au défendeur de rapporter la preuve, que l'acte a été signé dans un moment de lucidité ;



Que Mme [H] [S] produit à l'appui de sa prétention les pièces suivantes : 



- certificat médical du Docteur [V] du 9 novembre 1995, qui constate une paralysie faciale avec hémorragie conjonctivale : cette attestation ne révèle aucun trouble mental,



- attestation de Mme [L] du 6 juillet 2007 : 'alors que je rendais visite à Mme [H] [U], j'ai pu constater une perte progressive de ses repères, et notamment lors du décès de son mari en 1996, malgré des instants de lucidité, elle faisait preuve d'une grande vulnérabilité' : l'auteur ne précise pas qu'il a une compétence dans le domaine médical, ni les dates de ses constatations ; la force probante de cette pièce est donc faible,



- attestation du Docteur [N] du 28 janvier 2008 : qui déclare que [P] fille de Mme [H] [U], lui avait remis des documents, sous entendu émanant de Mme [H] [U], particulièrement troublants et irrationnels : seule la production de ces documents et la mention d'une date auraient pu être pertinentes,



- attestation de M. [D] du 28 août 1998 : il atteste qu'il voit Mme [H] [U] depuis son arrivée à [Localité 17] au mois de décembre 1998, son extrême vulnérabilité ne lui permet pas de quitter son domicile et de changer son mode de vie ; cette attestation ne dit rien sur l'état mental de Mme [H] [U] en général, et en particulier à la date de l'acte, ou durant la période immédiatement antérieure,



- historique décrit par Mme [H] [U] elle-même, le 9 janvier 2001 : ce texte manuscrit ne contient aucune référence à un trouble mental, et tant le style que l'énoncé ou l'écriture nette, ne révèlent aucun trouble, mais bien au contraire un esprit lucide et clair,



- lettre du Mme [H] [U] du 13 mars 2001 manuscrite : cette pièce ne fait état que d'une 'santé en déclin' et de troubles vasculaires et cardiaques;



Que le seul affaiblissement physique n'étant pas suffisant pour remplir la condition posée à l'article susmentionné, et alors que l'acte de vente même en cause, démontre qu'il n'empêchait pas l'expression de sa volonté, il ne ressort en conséquence de ces pièces, aucune insanité d'esprit de Mme [H] [U] soit au jour de l'acte litigieux, soit dans les périodes immédiatement antérieures ou postérieures ; 

Que de plus, il n'est pas contesté un jugement du tribunal d'instance de [A] en date du 15 mai 2000, a refusé la mise sous curatelle de Mme [H] [U] sur les allégations de sa fille prétendant qu'elle aurait été intempérante et prodigue, le tribunal ayant constaté qu'elle était apte à gérer ses biens ;



Que cette procédure manifeste de façon certaine, une animosité entre Mme [H] [U] et Mme [H] [S] ;



Qu'il convient donc de juger que Mme [H] [S] ne rapporte pas la preuve recherchée ; 



Considérant que Mme [H] [S] argue en second lieu, que l'acte serait nul en raison des manoeuvres de M. [K], qui auraient vicié son consentement, provoquant l'erreur de la venderesse sur la valeur du bien ;



Qu'elle précise qu'il y avait un déséquilibre entre Mme [H] [U], malade, âgée de 73 ans, demeurant fort loin du bien, et M. [K], agent immobilier, très au fait des négociations, et intéressé à l'affaire, en tant que gérant de la SCI [Localité 14], chargée de la location du bien, lequel lui avait présenté ledit bien comme ne se louant pas, lui conseillant alors de le vendre, se proposant comme acquéreur au prix fixé par lui, ce dont attesterait l'attestation de Me [X], notaire, du 23 février 2007, ainsi que la lettre de M. [K] au notaire dans laquelle il écrivait : 'en ma qualité d'agent immobilier, j'estime ce bien à 400.000 francs' ;



Qu'elle ajoute que les conditions mêmes de la vente, viager libre sans bouquet, moyennant une rente de 609,80 euros par mois, faible car à peine supérieure au montant des loyers dans ce secteur, voire inférieure si l'on prenait pour référence la fourchette haute, confirment son analyse ;



Qu'elle conclut que Mme [H] [U] n'aurait jamais signé, si elle avait connu la véritable valeur du bien, soit 230.000 euros, tel que réclamé par M. [K], ou 135.000 euros suivant sa valeur de l'époque ;

 

Mais considérant que suivant l'article 1110 du code civil, l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; 



Que le seul affaiblissement physique établi par les pièces examinées ci-avant, ne peut pas suffire à caractériser un vice du consentement ; 



Que les troubles de santé relèvent de la législation protectrice des incapables, et non pas de la théorie des vices du consentement ; 



Que le consentement de Mme [H] [U] a très bien pu, tout aussi bien, être donné en considération de son amitié pour M. [K], non contestée, et de son animosité envers sa fille, susmentionnée, de sorte que l'erreur n'est nullement établie ; 

Que la stipulation d'un bouquet ne figure pas parmi les conditions de validité de ce type de contrat ; 

Que l'article 1116 du code civil dispose que 'le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé.' ;



Que les termes 'sans ces manoeuvres l'autre partie n'aurait pas contracté' expriment la règle, que c'est le caractère déterminant du vice sur le consentement, qui justifie la nullité ;



Que cependant, Mme [H] [S] ne propose à la cour aucun élément de preuve de ce que M. [K] aurait présenté le bien à Mme [H] [U], comme ne se louant pas, lui conseillant alors de le vendre, se proposant comme acquéreur au prix fixé par lui ;



Que notamment, l'attestation de Me [X], notaire, du 23 février 2007, ne contient aucune indication en faveur de ces manoeuvres ;



Qu'en revanche, il ressort de la lettre de Mme [H] [U] du 4 décembre 2000, que celle-ci a confié audit notaire Me [Z] le soin de rédiger un acte de vente pour le logement litigieux, trouvant inutile de payer des charges pour un logement inoccupé et souhaitant expressément écarter sa fille ;



Qu'aucun vice du consentement n'est donc établi ; 



Considérant que Mme [H] [S] argue en troisième lieu, que la vente serait nulle faute de prix sérieux, en présence d'un prix de rente de 400.000 francs à comparer avec le prix réel de 135.000 euros, d'une rente de 600 euros à comparer avec un niveau des loyers de 675 euros par mois, et d'une absence de bouquet, et par suite dépourvue d'aléa ; 



Mais considérant que l'examen des plans de l'appartement versés aux débats, montre qu'il présentait une largeur de 3,26 m, et 15,5 m de longueur, situation très particulière, incompatible avec un aménagement conventionnel, ou traditionnel, ce qui limite nécessairement le marché à la vente ou à la location ;



Que les photographies versées aux débats, montrent de leur côté, que le quartier n'est pas situé dans le haut de la gamme, mais plutôt dans la moyenne, ce qui correspond suivant les références produites par Mme [H] [S] elle-même à un loyer mensuel de 540 euros ou 6.480 euros par an, ou 42.444 francs par an, de sorte que la rente de 48.000 francs ne peut pas être jugée dérisoire ;



Que la SCI [Localité 14] justifie de ce que M. [K] [F], gérant de cette SCI et ami de la famille, a procédé à des travaux de remise en état des lieux : plomberie, remise en conformité de l'électricité, dépose et pose de nouveaux revêtements de sols, réfection totale des peintures pour un montant de 113.702,63 francs selon facture acquittée du 28 décembre 2000, et a dû assumer en 2002 et 2003 des dépenses de ravalement et de réfection de la toiture ;



Qu'il y a lieu aussi de prendre en compte, que Mme [H] [U] était assurée d'un revenu fixe, sans souci d'impayé et sans avoir à assumer les charges de copropriété ;

 

Que dans ces conditions, le prix de rente de 400.000 francs pour cet appartement de deux pièces d'une superficie de 54 m2 loi Carrez, ne sera pas jugé dérisoire ;



Qu'il en découle que les demandes présentées par la SCI [Localité 14] contre Me [Z], sont sans effet ;



- Sur la demande de dommages-intérêts



Considérant que l'action en justice, ou l'appel, est un droit dont l'exercice n'est susceptible de dégénérer en abus, que s'il est dicté par une intention malicieuse, la mauvaise foi ou résulte d'une erreur grossière équipollente au dol, ou procède à tout le moins d'une légèreté blâmable ;



Qu'en l'espèce, la SCI [Localité 14] ne démontre pas que tel était bien le cas de Mme [H] [S] ;



Que sa demande de ce chef sera donc rejetée ;



- Sur la demande au titre des frais irrépétibles



Considérant que l'équité commande d'allouer à la SCI [Localité 14] et à Me [Z] l'indemnité indiquée au dispositif au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;



- Sur les dépens



Considérant que Mme [H] [S] qui succombe, doit supporter les dépens ;



PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Rejette la demande de la SCI [Localité 14] aux fins de voir écarter des débats, les conclusions de Mme [H] [S] des 8 et 24 mars 2010,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, y ajoutant, 



Condamne Mme [H] [S] à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes de :



- 1.000 euros à Me [Z], 

- 1.500 euros à la SCI [Localité 14],



Rejette les autres demandes,



Condamne Mme [H] [S] aux dépens d'appel,



Dit que ces dépens pourront être recouvrés par Me Binoche et la SCP KEIME GUTIN JARRY, avoués de la SCI [Localité 14] et de Me [Z], pour la part les concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.







- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Marie-José VALANTIN, Président et par Mme Catherine CHARPENTIER, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le GREFFIER,Le PRESIDENT,