Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 16 juin 2010

Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 16 JUIN 2010



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 09/10292



Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Mars 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 07/01750





APPELANTS

 

Monsieur [S] [F]

Chez Mme [Z] [F]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Appelant - désistement d'appel du 21 janvier 2010



Monsieur [U] [O]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par la SCP GUIZARD, avoués à la Cour

assisté de Me Nicolas LEDERMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D.1346



Madame [B] [I] épouse [W]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par la SCP ROBLIN - CHAIX DE LAVARENE, avoués à la Cour

assistée de Me Thierry LAUGIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P 223



S.A.R.L. FORTUNA Exercant sous l'enseigne DA SALVATORE représenté par son gérant

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par la SCP GUIZARD, avoués à la Cour

assistée de Me Nicolas LEDERMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D.1346



SARL LIBRAIRIE DE LONGICORNE agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant et tous représentants légaux

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par la SCP ROBLIN - CHAIX DE LAVARENE, avoués à la Cour

assistée de Me Thierry LAUGIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P 223



Monsieur [E] [N]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par la SCP GUIZARD, avoués à la Cour

assisté de Me Nicolas LEDERMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D.1346



Monsieur [K] [N]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par la SCP GUIZARD, avoués à la Cour

assisté de Me Nicolas LEDERMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D.1346







INTIME 



Syndicat des coprop. [Adresse 1] représenté par son syndic la SA JEAN ROMPTEAUX

SA JEAN ROMPTEAUX

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par Me Gilbert THEVENIER, avoué à la Cour

assisté de Me Laurence SOULEAU MOUGIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P154

















































































COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Mai 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean DUSSARD, Président et Madame Anne BOULANGER, conseiller, chargés du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Jean DUSSARD, président

Marie-Paule RAVANEL, conseiller

Anne BOULANGER, conseiller





Greffier, 

lors des débats : M. Truc Lam NGUYEN

lors du prononcé : M. Abderrazzak MADANI

 



ARRET : CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Jean DUSSARD, président et par M. Abderrazzak MADANI, greffier présent lors du prononcé.





Madame [W] née [I] [B], copropriétaire, et la société Librairie de LONGICORNE, locataire des locaux de ladite copropriétaire, par déclaration du 30 avril 2009 d'une part,

Monsieur [U] [O], copropriétaire, et la société FORTUNA, locataire des locaux de celui-ci exploités en restaurant ("DA SALVATORE"), Monsieur [E] [N] et Monsieur [K] [N], copropriétaires dont les lots respectifs sont exploités an restaurant sous l'enseigne "AU MARCHE", par déclaration du 4 mai 2009, d'autre part,

ont appelé d'un jugement réputé contradictoire rendu le 3 mars 2009 par le tribunal de grande instance de PARIS, 8ème chambre, 1ère section, qui entre autres dispositions :

- condamne in solidum Monsieur [O] et la sarl FORTUNA, son locataire, à faire cesser les infractions au règlement de copropriété, commises du chef du lot numéro 87, constatées par maître [X] dans son procès-verbal en date du 17 octobre 2006 et à remettre les parties communes dans un état conforme aux exigences du règlement de copropriété, c'est -à-dire libre de tout encombrement, sous astreinte de 200 euros par infraction constatée dans une période de 12 mois à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la notification du jugement,

- condamne in solidum Madame [W] et la sarl Librairie du LONGICORNE, son locataire à faire cesser les infractions au règlement de copropriété, commises du chef du lot numéro 278, constatées par maître [X] dans son procès-verbal en date du 17 octobre 2006 et à remettre les parties communes dans un état conforme aux exigences du règlement de copropriété, c'est -à-dire libre de tout encombrement, sous astreinte de 200 euros par infraction constatée dans une période de 12 mois à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la notification du jugement,

- condamne Monsieur [F] à faire cesser les infractions au règlement de copropriété, commises du chef du lot numéro 84, constatées par maître [X] dans son procès-verbal en date du 17 octobre 2006 et à remettre les parties communes dans un état conforme aux exigences du règlement de copropriété, c'est -à-dire libre de tout encombrement, sous astreinte de 200 euros par infraction constatée dans une période de 12 mois à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la notification du jugement,

- condamne Monsieur [K] [N] à faire cesser les infractions au règlement de copropriété, commises du chef du lot numéro 85, constatées par maître [X] dans son procès-verbal en date du 17 octobre 2006 et à remettre les parties communes dans un état conforme aux exigences du règlement de copropriété, c'est -à-dire libre de tout encombrement, sous astreinte de 200 euros par infraction constatée dans une période de 12 mois à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la notification du jugement,

- condamne Monsieur [E] [N] à faire cesser les infractions au règlement de copropriété, commises du chef du lot numéro 86, constatées par maître [X] dans son procès-verbal en date du 17 octobre 2006 et à remettre les parties communes dans un état conforme aux exigences du règlement de copropriété, c'est -à-dire libre de tout encombrement, sous astreinte de 200 euros par infraction constatée dans une période de 12 mois à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la notification du jugement,

- ordonne l'exécution provisoire de ces chefs,

- condamne in solidum Mesdames et Messieurs [O], [W], [C] et [A] [T], [S] [F], [K] et [E] [N] et les sociétés FORTUNA, Librairie du LONGICORNE et LOMBARD à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejette les autres demandes,

- condamne in solidum Mesdames et Messieurs [O], [W], [C] et [A] [T], [S] [F], [K] et [E] [N] et les sociétés FORTUNA, LOMBARD et Librairie du LONGICORNE aux autres dépens qui comprendront le coût du constat d'huissier dressé le 17 octobre 2006,

- autorise la SCP Zurfluh-Lebatteux et Associés à recouvrer directement à leur encontre ceux des dépens qu'elle a exposés sans avoir reçu provision.



La Cour précise qu'elle n'a pas reproduit les dispositions du jugement entrepris concernant les autres parties qui ne figurent pas dans l'instance d'appel.



Le syndicat des copropriétaires intimé a constitué avoué.



Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 14 octobre 2009.



Monsieur [F] s'est désisté de son appel par conclusions signifiées le 21 janvier 2010.



Pour un plus ample exposé des faits, des procédures, des prétentions, moyens et arguments, la Cour fait référence expresse au jugement déféré et aux conclusions d'appel dont les derniers ont été signifiées dans l'intérêt :

- de Madame [W] et de la société librairie de LONGICORNE, le 26 mars 2010,

- de Monsieur [O], de la société FORTUNA et de Messieurs [N], le 9 avril 2010,

- du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], le 18 décembre 2009.



CELA ETANT EXPOSE

LA COUR



I. SUR LE DESISTEMENT D'APPEL DE MONSIEUR [F] ET SES SUITES



L'appel principal de ce copropriétaire, qui a vendu son lot en cours de procédure d'appel, n'est plus soutenu.



Le désistement ayant été formé postérieurement aux conclusions d'appel incident du syndicat des copropriétaires tendant à l'élévation du montant de l'astreinte, la Cour reste saisie de cet appel incident.

Celle-ci estime injustifiée la majoration de l'astreinte à l'égard d'un ancien copropriétaire qui par l'effet de la revente de son lot ne peut plus satisfaire à l'obligation de faire mise à sa charge par le jugement entrepris.



Conformément à l'article 399 du code de procédure civile, Monsieur [F] supportera la charge des dépens afférents à son appel soit en l'espèce un septième dès lors qu'il y avait sept appelants principaux.



L'équité ne commande pas de faire application en appel de l'article 700 du code de procédure civile contre cette partie.



II. SUR LES DEMANDES DIRIGEES CONTRE LES AUTRES COPROPRIETAIRES BAILLEURS ET LOCATAIRES



A. MADAME [W] ET LA LIBRAIRIE DE LA LONGICORNE



1) Sur le moyen tiré du défaut d'autorisation du syndic pour agir en justice



Ce moyen de défense qualifié à tort de fin de non recevoir par les deux parties qui l'invoquent, Madame [W] et la société librairie du LONGICORNE, constitue en réalité une exception de nullité d'actes de procédure du syndicat des copropriétaires tirée des dispositions combinées des articles 55 du décret du 17 novembre 1967 et 117 du code de procédure civile ( défaut de pouvoir d'une personne figurant au procès comme représentant une personne morale).



Il sera rappelé que ce moyen de défense ne profite qu'aux seules parties qui le soulèvent.



Sous le point 16 de l'ordre du jour de l'assemblée générale du 29 juin 2006 intitulé :

"16- DECISION A PRENDRE PAR L'ASSEMBLEE GENERALE CONCERNANT LE MANDAT A DONNER AU SYNDIC D'ENGAGER TOUTE PROCEDURE A L'ENCONTRE DE COPROPRIETAIRES QUI NE RESPECTERAIENT PAS LE REGLEMENT DE COPROPRIETE (USAGE ET OCCUPATION DES PARTIES PRIVATIVES)"



ladite assemblée a pris la décision suivante adoptée par vote de la majorité des présents et représentés :

"Les copropriétaires demandent au syndic de faire respecter le règlement de copropriété et surtout sur l'aspect «sécurité». L'assemblée générale donne mandat au syndic pour engager toute procédure à l'encontre des copropriétaires qui ne respecteraient pas le règlement de copropriété (usage et occupation des parties privatives)".



L'assemblée générale des copropriétaires du même immeuble tenue le 11 mai 2007 statuant sur le point 42 de l'ordre du jour intitulé :

"42. PROCEDURE EN COURS

- SDC LE PALACIO C/COMMERCES : MANDAT A DONNER AU SYNDIC AFIN D'ASSIGNER LES PROPRIETAIRES ET LOCATAIRES DES LOTS 78, 79, 80, 83, 84, 85, 86, 87, 278 DU MARCHE CASTELLANE ET DU HALL TRONCHET ( EN CONFIRMATION DE L'ASSEMBLEE GENERALE DU 29/06/2006)

Condition de majorité de l'article 25."

a pris la décision suivante adoptée par vote de la majorité des voix de tous les copropriétaires :

"L'assemblée générale donne mandat au syndic afin d'assigner les copropriétaires et locataires des lots 78, 79, 80, 83, 84, 85, 86, 87, 278 du marché CASTELLANTE et du hall Tronchet en confirmation de la décision prise lors de l'assemblée générale du 29 juin 2006."



La comparaison de ces deux décisions d'assemblée générale révèle que les seuls apports de la seconde sont : 

- l'indication d'une nouvelle catégorie de contrevenants à assigner : les locataires,

- l'énumération des lots de copropriété des contrevenants.



a) La première autorisation d'assemblée générale ne confère pas au syndic ès qualités l'autorisation requise par l'article 55 du décret précité pour assigner les contrevenants en justice à l'effet de faire cesser les infractions mentionnées dans l'assignation à savoir l'encombrement irrégulier des parties communes du rez-de-chaussée de l'immeuble (surfaces de circulation des piétons empruntant les galeries marchandes) par l'installation d'étalages de marchandise - ici des livres exposés sur des tréteaux ou "montres"devant la vitrine de la librairie.



En effet le syndic n'a reçu mandat d'ester que pour faire cesser par voie d'action judiciaire les infractions au règlement de copropriété au titre de l'usage et de l'occupation des parties privatives non concernées en l'espèce.



De surcroît, l'autorisation d'assemblée n'indique même pas la nature des infractions commises.



L'autorisation donnée au syndic par la première assemblée est donc inopérante puisque la chose demandée en justice n'est pas conforme au mandat d'ester.



b) Toutefois la procédure peut être régularisée en cours de procédure dans les conditions de l'article 121 du code de procédure civile.



Mais la seconde assemblée n'a pas par l'adoption de sa résolution 42 couvert la nullité des actes de procédure du syndicat puisqu'empruntant à la première son insuffisance, elle n'a ni défini les infractions reprochées aux personnes à assigner en justice ni autorisé le syndic à poursuivre l'usage et l'occupation irréguliers des parties communes de l'immeuble.



En conséquence, la Cour retiendra le défaut d'habilitation du syndic pour demander la cessation de l'encombrement des parties communes par les livres exposés par la librairie La LONGICORNE devant sa vitrine.



La Cour n'est donc pas saisie des demandes formées par le syndicat des copropriétaires contre le locataire libraire et son bailleur.



La décision de la Cour prive d'objet les autres moyens de défense de ces deux appelants.



Le jugement est infirmé à leur égard.



B. LES AUTRES APPELANTS



Les infractions au règlement de copropriété qui leur sont reprochées sont l'installation dans les parties communes du rez-de-chaussée à usage de galeries marchandes de tables et de chaises et autres meubles légers permettant de servir des repas à l'extérieur des lots de copropriété.



La matérialité de cette occupation des parties communes a été constatée par huissier le 17 octobre 2006 ainsi que les 16 et 23 juillet 2009 et encore les 22 et 24 septembre 2009 et n'est pas au demeurant contestée.







1) Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription décennale de l'article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965



Pour obvier à cette prescription, le syndicat des copropriétaires réplique que celle applicable en la cause est la prescription trentenaire acquisitive des articles 2258 et suivants du code civil dont les appelants ne justifient pas.



Ceux-ci qui se bornent à installer des meubles meublants légers dans les aires de circulation des piétons pour servir des repas et qui n'ont réalisé aucuns travaux de privatisation des parties communes sur lesquels ils disposent lesdits meubles pendant les horaires d'ouverture de leurs commerces seulement n'invoquent nullement l'usucapion et ne se prévalent pas d'actes susceptibles d'établir une possession dite "utile".



Une telle installation en parties communes de tables et de chaises pour l'essentiel constitue seulement une infraction au règlement de copropriété.



Quelle que soit la qualification juridique qu'entend lui donner le syndicat des copropriétaires, la Cour, qui dispose des éléments d'appréciation pour ce faire, retiendra que l'action intentée par le demandeur vise à mettre fin à des abus de jouissance des parties communes et non à obtenir restitution de parties communes indûment appropriées.



Une telle demande est une action personnelle née de l'application de la loi du 10 juillet 1965 qui se prescrit par dix ans conformément à l'article 42 alinéa 1er de cette loi. Il s'agit d'une prescription extinctive et non d'une prescription acquisitive.



Le point de départ de ce délai de prescription est le jour où l'infraction a débuté sans qu'il importe qu'elle soit instantanée ou continue.



L'immeuble a été placé sous le statut de la copropriété à partir de l'entrée en vigueur du règlement de copropriété du "PALACIO de la MADELEINE" en date du 27 septembre 1971.



La Cour trouve dans l'examen des photographies anciennes et des nombreuses attestations régulièrement produites aux débats et admissibles en preuve, précises, concordantes, émanant de personnes dignes de foi et connaissant très bien les lieux depuis longtemps, plus particulièrement celles numérotées 3, 5, 6, 7, 12, 14, 17 dans la liste des pièces portée en dernière page des conclusions d'appel de Monsieur [O], de la société FORFUNA et de Messieurs [N], les éléments lui permettant de retenir :

- que l'occupation des aires de circulation des piétons de la galerie marchandes par les étalages mobiliers de commerçants, qui est fort ancienne, préexistait au placement de l'immeuble sous le statut de copropriété,

- que, nonobstant l'article 9 du règlement de copropriété interdisant l'encombrement des parties communes, les pratiques anciennes d'étalages extérieurs aux commerces se sont perpétuées sans jamais cesser,

- qu'à la suite de transformations et de cession de commerces, les tables et chaises des restaurants exploités dans les locaux [N] et [O] ont aussitôt remplacé à l'extérieur, donc dans l'aire de circulation partie commune, les étalages précédents, et ce sans discontinuité d'occupation,

- que dans ces circonstances de fait, les appelants précités et la société FORTUNA prouvent que l'occupation des parties communes par du mobilier sorti de leurs locaux a commencé bien avant le 21 décembre 1996, étant rappelé que l'assignation introductive de première instance est du 21 décembre 2006.



Il s'ensuit que l'infraction au règlement de copropriété est prescrite, de sorte que le syndicat des copropriétaires est irrecevable en son action en toutes les fins qu'elle comporte.



Le jugement est infirmé à l'égard des appelants.



III. LES AUTRES DEMANDES



Celles du syndicat des copropriétaires, fondées sur des infractions au règlement de copropriété avérées mais prescrites, n'ont pas dégénéré en abus.

Il n'y a pas lieu à dommages et intérêts.



Les condamnations prononcées contre les appelants, sauf Monsieur [F], au titre des dépens et frais hors dépens de première instance sont infirmées.



Partie perdante à leur égard, le syndicat des copropriétaires supportera les dépens d'appel, sauf ceux pesant sur Monsieur [F], et réglera à chacun des six appelants une indemnité de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS 



La Cour,



Donne acte à Monsieur [F] de son désistement d'appel,



Dit n'y avoir lieu à réformation des dispositions du jugement entrepris concernant cette partie sur appel incident du syndicat des copropriétaires,



En tant que de besoin, confirme le jugement entrepris à l'égard de Monsieur [F],



Statuant dans les limites de l'appel,



Infirme le jugement entrepris en ses dispositions concernant Madame [W], la société Librairie de LONGICORNE, Monsieur [O], la société FORTUNA, Messieurs [N],



Statuant à nouveau et ajoutant :



Vu les articles 117 du code de procédure civile et 55 du décret du 17 mars 1967,



Se déclare non saisie des demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] contre Madame [W] et la société Librairie de la LONGICORNE.



Vu l'article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965,



Déclare prescrite l'action formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] conte Monsieur [O], la société FORTUNA, Messieurs [N],



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble précité à payer à chacun des six appelants une somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires,



Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance afférents à la mise en cause de Madame [W], de la société Librairie de LONGICORNE, de Monsieur [O], de la société FORTUNA, de Messieurs [N],



Vu l'article 399 du code de procédure civile,



Condamne Monsieur [F] à un septième des dépens d'appel,



Condamne le syndicat des copropriétaires aux autres dépens d'appel,



Dit que les dépens pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,



Rappelle que conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires parties gagnantes sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédures.







Le Greffier, Le Président,