Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 2 — 27 avril 2010

COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 2



ARRÊT DU 27/04/2010



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N° de MINUTE : 

N° RG : 08/07594



Jugement (N° 08/2049)

rendu le 12 Septembre 2008

par le Tribunal de Grande Instance de LILLE



REF : GG/AMD





APPELANTS



S.C.I. [Adresse 11]

ayant son siège social [Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par son représentant légal



Monsieur [V] [T]

né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 8] (MAROC)

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]



Représentés par la SCP DELEFORGE FRANCHI, avoués à la Cour

Assistés de Maître Caroline ARNOUX, avocat au barreau de LILLE





INTIMÉE



S.A. SOCIÉTÉ GÉNÉRALE venant aux droits de la S.A. Crédit Immobilier Général

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 7] 



Représentée par la SCP CONGOS-VANDENDAELE, avoués à la Cour

Assistée de Maître LETARTRE, avocat au barreau de LILLE





DÉBATS à l'audience publique du 01 Décembre 2009 tenue par Gisèle GOSSELIN magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Danielle PRZYBYLSKI





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Gisèle GOSSELIN, Président de chambre

Fabienne BONNEMAISON, Conseiller

Véronique MULLER, Conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Avril 2010 après prorogation du délibéré en date du 23 Février 2010 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Gisèle GOSSELIN, Président et Claudine POPEK, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 30 novembre 2009 



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Par jugement rendu le 12 septembre 2008, le Tribunal de Grande Lille a débouté la SCI [Adresse 11], Monsieur et Madame [J], Monsieur [T] de leurs demandes dirigées contre la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE venant aux droits du CRÉDIT IMMOBILIER GÉNÉRAL, a débouté la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE de ses demandes reconventionnelles ;



Par déclaration du 7 octobre 2008, la SCI [Adresse 11] a fait appel de cette décision ;



Cette procédure a été enrôlée sous le numéro 08/7594.



Par déclaration du 27 novembre 2008, Monsieur [T] a fait appel de cette décision ;



Cette procédure a été enrôlée sous le numéro 08/8872 ;



Par ordonnance du 8 septembre 2009, il a été procédé à la jonction de ces procédures sous le numéro 08/7594.



Par conclusions déposées le 16 novembre 2009, la SCI [Adresse 11] sollicite la réformation du jugement entrepris, demande qu'il soit dit qu'elle est bien fondée à opposer l'exception de compensation à la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE, en conséquence réclame sa condamnation à lui rembourser la somme de 133 750,56 euros avec intérêts de droit à compter du 13 juillet 2005, à titre subsidiaire, elle demande qu'il soit dit que la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE a engagé sa responsabilité au sens des articles 1382 - 1383 du code civil, réclame sa condamnation au paiement de la somme de 140 261,35 euros en réparation du préjudice subi ;



Et en tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE au paiement de la somme d'e 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Par conclusions déposées le 16 novembre 2009, Monsieur [T] conclut aux mêmes fins en sollicitant à titre principal le remboursement par la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE de la somme de 43 560,12 euros avec intérêts de droit à compter du 13 juillet 2003 ; à titre subsidiaire, la condamnation de la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE au paiement de la somme de 60 507,35 euros en réparation du préjudice subi ; et en tout état de cause la condamnation de la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par conclusions déposées le 3 novembre 2009, la SA SOCIÉTÉ GÉNÉRALE venant aux droits de la SA CRÉDIT IMMOBILIER GÉNÉRAL sollicite, vu les articles R 261-21 et suivants du code de la construction, les articles 1382 - 1383 du code civil, le rejet des demandes formées par les appelants, la confirmation du jugement déféré, la condamnation de chacun des appelants au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure d'appel abusive, de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



SUR CE :



Le CRÉDIT IMMOBILIER GÉNÉRAL a consenti le 2 octobre 1998 à la SCCV DU THÉÂTRE une ouverture de crédit d'un montant de 533 571,56 euros destiné au financement d'une opération immobilière de rénovation à [Localité 9], [Adresse 10] et [Adresse 11] ;



En garantie de ce prêt, la SCCV DU THÉÂTRE a consenti au CRÉDIT IMMOBILIER GÉNÉRAL une hypothèque conventionnelle publiée le 30 novembre 1998 ;



Et par acte sous seing privé parallèlement à l'acte de prêt, le CRÉDIT IMMOBILIER GÉNÉRAL se portait garant de l'achèvement des travaux en s'obligeant solidairement avec la SCCV DU THÉÂTRE à payer les sommes nécessaires à l'achèvement des lots vendus dans l'immeuble ;



Par actes des 20 avril 1999 et 28 juillet 1999, la SCI [Adresse 11] et Monsieur [T] se portaient respectivement acquéreurs de lots en état futur d'achèvement, et ce dans le but de réaliser un investissement dans le cadre du dispositif PERISSOL ;



La SCCV DU THÉÂTRE n'a pas achevé les travaux dans les délais contractuels ; 



Les entreprises non payées ont abandonné le chantier ;



Maître [W] a été désigné par ordonnance du 22 mars 2001, administrateur ad'hoc d'ouvrage délégué pour assurer l'achèvement des travaux et permettre la livraison des appartements qui est intervenue le 29 juin 2004 ;



La SOCIÉTÉ GÉNÉRALE a du financer l'achèvement des travaux et a réclamé aux acquéreurs des lots le règlement du solde résiduel du prix de vente ;



La SOCIÉTÉ GÉNÉRALE a engagé des procédures d'exécution à leur encontre ;



Et la SCI [Adresse 11] et Monsieur [T] ont finalement réglé le solde résiduel du prix de vente de leurs lots pour mettre un terme à la procédure de saisie immobilière ;



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La SCI [Adresse 11] et Monsieur [T] soutiennent qu'ils disposent d'une créance sur la SCCV DU THÉÂTRE, constituée par l'indemnisation de leurs préjudices financiers découlant du retard important apporté à la livraison de leurs biens immobiliers et prétendent qu'ils peuvent opposer à la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE l'exception de compensation entre leur créance sur la SCCV DU THÉÂTRE et le solde du prix de vente ;



Mais du fait du paiement des sommes nécessaires à l'achèvement des travaux, le garant d'achèvement est seul créancier du solde du prix de vente dans la limite des sommes ainsi versées, et non pas le vendeur ;



Il est fondé à exiger le paiement du solde du prix de vente de l'acquéreur;



Aussi la SCI [Adresse 11] et Monsieur [T] qui invoquent une créance indemnitaire sur ce vendeur ne peuvent prétendre à une compensation entre leur dette vis à vis du garant et la dette de la SCCV DU THÉÂTRE à leur égard ;



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La SCI [Adresse 11] et Monsieur [T] recherchent à titre subsidiaire la responsabilité délictuelle de la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE afin d'obtenir sa condamnation à l'indemnisation de leurs préjudices financiers ;



La SOCIÉTÉ GÉNÉRALE a consenti à la SCCV DU THÉÂTRE le 2 octobre 1998 une ouverture de crédit de 533 572 euros destinée au financement de l'acquisition et de la réhabilitation de l'ensemble immobilier en cause en vue de sa revente par lots ;



Les acquéreurs prétendent que la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE a manqué à ses obligations contractuelles auxquelles elle s'est engagée dans le cadre de ce prêt, leur causant un préjudice ;



En tant que tiers lésés au contrat, ils soutiennent qu'ils sont fondés à rechercher la responsabilité délictuelle de la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE en invoquant ses manquement contractuels ;



Ils invoquent tout d'abord le défaut de constitution des fonds propres, le défaut de régularisation des assurances, alors que l'utilisation des fonds était subordonnée à la réalisation de ces conditions suspensives ;



Ils prétendent qu'en débloquant un prêt important au bénéfice d'une société civile de construction dépourvue de surface financière, sans respecter les conditions imposées par elle-même à l'emprunteur, la banque lui a permis de lancer une opération immobilière en créant une apparence de solvabilité qui les a trompés ;



Que si tel avait été le cas, la vente n'aurait pas eu lieu ;



Toutefois il convient d'observer que Monsieur [T] et la SCI [Adresse 11] invoquent un préjudice financier constitué par la perte d'avantages financiers, la perte de loyers résultant du retard dans la réalisation de l'ouvrage ;





Aussi dans l'hypothèse où le non-respect des conditions auxquelles le déblocage des fonds était subordonné serait constitutif d'une faute imputable à la banque, celle-ci serait sans lien avec le préjudice allégué par les acquéreurs ;



Ils estiment avoir réalisé un investissement qui s'est révélé être déficitaire faute pour la banque d'avoir respecté son obligation de prudence en ne s'assurant pas de la réalisation de l'apport initial par la SCCV DU THÉÂTRE ;



Toutefois la condition relative à l'apport initial était stipulée dans le seul intérêt de la banque en sa qualité de prêteur de deniers au profit de la société SCCV DU THÉÂTRE ;



D'autre part les acquéreurs reprochent à la banque de ne pas avoir rempli ses obligations de contrôle et de surveillance des fonds prêtés prévues au contrat ce qui aurait permis à la SCCV DU THÉÂTRE de dilapider les fonds prêtés et par voie de conséquence aurait empêché celle-ci de réaliser les travaux auxquels elle s'était engagée dans le cadre du contrat de vente en l'état futur d'achèvement ;



Il est constant que la quasi-totalité des fonds objet du prêt a été débloquée et que les travaux n'ont pas été terminés par la SCCV DU THÉÂTRE, que les entreprises non payées ont abandonné le chantier ;



Toutefois il y a lieu d'observer que si la banque avait la possibilité de prendre connaissance de la comptabilité, de surveiller la marche des travaux, il ne s'agissait en rien d'une obligation ;



La seule obligation pesant sur la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE était de libérer les fonds au vu des documents justificatifs approuvés par le maître d'oeuvre ou le client;



Les acquéreurs reprochent à la banque d'avoir libéré les fonds au profit de l'emprunteur au lieu de payer les entreprises au vu des pièces justificatives visées par le maître d'oeuvre ;



Toutefois le contrat de prêt prévoyait, comme précisé ci-dessus, que les pièces justificatives pouvaient être visées par le client, soit la SCCV DU THÉÂTRE ;



Or il résulte de l'arrêt de la Chambre de l'Instruction de la Cour d'Appel de céans du 23 juin 2009 régulièrement communiqué qu'aux termes de l'enquête réalisée, l'ancien gérant de la SCCV DU THÉÂTRE avait constitué plusieurs SCI ou SCCV qui avaient acquis des immeubles dans le 'Vieux [Localité 9]' à [Localité 9] en vue de leur revente après leur rénovation ; que ces sociétés avaient confié les travaux à des SARL agissant en qualité d'entreprise principale qui les sous-traitaient à d'autres entreprises; que les entreprises principales, donneurs d'ordres, étaient constituées dans le seul but de réaliser l'opération immobilière qui leur était confiée, placées rapidement en liquidation judiciaire, que les sous-traitants n'étaient que partiellement réglées tandis que les immeubles étaient revendus avec bénéfice ;



Il s'en déduit que l'emprunteur a détourné les fonds réservés aux travaux de rénovation ;



Les circonstances dans lesquelles ces actes ont été réalisés amènent à considérer que les fonds destinés aux travaux ont été libérés sans aucune faute de la banque.





En conséquence la SCI [Adresse 11] et Monsieur [T] seront déboutés de leur action en responsabilité délictuelle dirigée contre la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE ;



La SCI [Adresse 11], Monsieur [T], parties perdantes, seront condamnés chacun à payer à la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



L'appréciation inexacte de ses droits par une partie n'est pas en soi constitutive d'une faute ;



La SOCIÉTÉ GÉNÉRALE qui ne démontre pas qu'en diligentant ce recours la SCI [Adresse 11] et Monsieur [T] ont commis un abus de droit sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif.



PAR CES MOTIFS :



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a rejeté l'exception de compensation soulevée par les appelants et en ce qu'il les a déboutés de leur action en responsabilité,



Condamne la SCI [Adresse 11], Monsieur [T] à payer chacun la somme de 1 000 euros à la SA SOCIÉTÉ GÉNÉRALE au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute la SA SOCIÉTÉ GÉNÉRALE de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif,



Condamne la SCI [Adresse 11], Monsieur [T] aux dépens d'appel avec distraction au profit de la SCP CONGOS VANDENDAELE, avoués, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.







Le Greffier,Le Président,







C. POPEK.G. GOSSELIN.