Cour d’appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 2 juillet 2009

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3

ARRÊT DU 02 JUILLET 2009

(n° , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 08/03791

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Janvier 2008 - Tribunal d'Instance de PARIS 16ème - RG n° 1107000027

APPELANTE:

SCI BROBEAU

prise en la personne de son gérant

ayant son siège [Adresse 3]

représentée par la SCP TAZE-BERNARD - BELFAYOL-BROQUET, avoués à la Cour

assistée de Me Vincent PERRAUT, plaidant pour la SCP HOCQUARD, avocats au barreau de PARIS, toque : P 87

INTIMÉ :

Monsieur [O] [R]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SCP ARNAUDY - BAECHLIN, avoués à la Cour

assisté de Me Sabrina CABRILO, substituant Me Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, toque : D 0285

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 08/016690 du 07/05/2008 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 06 Mai 2009, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Marie-France FARINA, Président

Madame Isabelle REGHI, Conseillère

Madame Michèle TIMBERT, Conseillère

qui en ont délibéré

rapport fait conformément aux dispositions de l'article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Mme Michèle SAGUI

ARRET : CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-France FARINA, président et par Mme Florence DESTRADE, greffier présent lors du prononcé.

*****

EXPOSÉ DES FAITS DE LA PROCÉDURE

Par acte du 14 novembre 2006, la société Brobeau, propriétaire d'un logement situé [Adresse 2], a fait assigner M. [R] en expulsion devant le tribunal d'instance du 16ème arrondissement de Paris qui, par jugement du 15 janvier 2008, assorti de l'exécution provisoire, a débouté la société Brobeau de l'intégralité de ses demandes, l'a condamnée au paiement de 1 500 € à titre de dommages et intérêts, dit n'y avoir lieu à appel en garantie, rejeté toute autre demande, condamné la société Brobeau au paiement de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par déclaration du 20 février 2008, la société Brobeau a fait appel du jugement.

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 9 avril 2009, la société Brobeau demande l'infirmation du jugement, le débouté des demandes de M. [R], la condamnation de M. [R] au paiement de 7 284,92 € au titre des loyers dus au 1er avril 2009 ; subsidiairement, sa condamnation au paiement de 4 410,10 € correspondant à l'arriéré locatif sans application de l'indexation ; le prononcé de la résiliation du bail, l'expulsion de M. [R] sans délai, la fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle de 400 €, la condamnation de M. [R] à lui payer 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, qui pourront être recouvrés par la SCP Taze Bernard et Belfayol Broquet, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 17 mars 2009, M. [R] demande la confirmation du jugement, le débouté des demandes de la société Brobeau, sa condamnation au paiement de 2 500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, qui pourront être recouvrés par la SCP Arnaudy et Baechlin, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du conseiller de la mise en état le 30 avril 2009.

Par une note en délibéré qu'il a été autorisé par la Cour à déposer, M. [R] rappelle qu'il a soulevé l'irrecevabilité de la demande de résiliation de bail au titre de charges impayées, contesté le bien-fondé de la demande en paiement de charges, considéré que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 était applicable.

En réplique, la société Brobeau fait valoir qu'il n'a été autorisé à déposer une note que pour faire valoir ses objections sur le caractère supposé nouveau d'une demande en paiement de charges ; qu'en réalité, M. [R] a cherché à régulariser après la clôture des conclusions qu'il n'a pas utilement fait valoir ; que, par ailleurs, la demande en paiement de charges n'est pas nouvelle, constituant une simple actualisation du montant de l'arriéré locatif.

CELA EXPOSE, LA COUR,

Considérant que l'application des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 au contrat de bail n'est pas sérieusement discutée par les parties ; qu'en effet, si la société Brobeau indique, à titre accessoire, qu'il s'agit d'un bail meublé, il ne résulte pas des mentions portées dans le bail que l'ensemble du mobilier fourni était suffisant pour vivre convenablement ;

Considérant que, dans ses dernières conclusions, la société Brobeau demande en outre le paiement des charges ; que, contrairement à ce que soutient M. [R], cette demande n'est pas nouvelle, ne constituant que le complément de la demande en paiement de loyers, au sens de l'article 566 code de procédure civile ;

Sur l'arriéré locatif

Considérant que la société Brobeau soutient que M. [R] ne lui a pas réglé les loyers, prétendant avoir continué à les régler au mandataire de l'ancien propriétaire, alors qu'elle lui a adressé, le 12 juin 2006, un courrier recommandé avec avis de réception et une sommation de quitter les lieux le 8 septembre 2006 ;

Considérant que M. [R] réplique que la notification prévue par le dernier alinéa de l'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne lui a pas été faite ; que la sommation de quitter les lieux du 8 septembre 2006 est entachée de nombreuses inexactitudes concernant l'adresse du nouveau propriétaire, la date de mutation et la prétendue occupation illégale ; que c'est à compter du 1er octobre 2007, ayant procédé à l'assignation forcée de l'ancien propriétaire, qu'il a adressé ses règlements à la société Brobeau qui a refusé de procéder à leur encaissement ;

Considérant toutefois que si la lettre recommandée du 12 juin n'a effectivement pas été faite dans les formes, la sommation délivrée le 8 septembre 2006 comporte l'indication de la dénomination et du siège du nouveau bailleur ; qu'il n'est pas allégué qu'il eût un mandataire ; qu'en conséquence, la société Brobeau a satisfait aux obligations légales prévues par les dispositions de l'article 3 de la loi susvisée, peu important l'erreur commise quant à la date d'acquisition ; qu'à compter du 8 septembre 2006, M. [R] est donc tenu du paiement du loyer au profit de la société Brobeau ;

Sur l'indexation du loyer

Considérant que la société Brobeau soutient que le bail conclu avec M. [R] prévoit l'indexation du loyer, la clause n'ayant pas été biffée comme l'ont été les autres clauses auxquelles les parties entendaient renoncer ; qu'au surplus, M. [R], sur notification qui lui a été faite par le précédent bailleur, a versé un loyer mensuel indexé ;

Considérant que M. [R] réplique qu'aucune conclusion ne saurait être tirée du fait que certaines clauses ont été biffées, dans la mesure où celle relative au loyer a bien été biffée mais se trouve finalement évoquée au sein de la clause relative au dépôt de garantie ; que la clause d'indexation n'a pas été remplie ; que la société Brobeau ne saurait se prévaloir des versements qu'il a effectués pour affirmer que l'indexation était prévue;

Considérant, d'une part, que la révision du loyer n'est qu'une faculté qui doit avoir été contractuellement prévue, d'autre part et en l'espèce que le paiement par M. [R] d'un loyer indexé n'implique pas, de sa part, renonciation à contester l'existence d'une indexation ;

Considérant que la clause pré-imprimée, relative à l'indexation, comporte des rubriques à remplir par les parties concernant l'année de révision, l'indice initial et le nouvel indice ; que, quand bien même les dispositions de l'article 17 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permettraient d'y suppléer, ces rubriques laissées en blanc et l'absence de tout autre indication manuscrite dans cette clause démontre la volonté des parties de ne pas recourir à ce dispositif de révision, peu important que la clause elle-même n'ait pas été biffée ;

Considérant que M. [R] reste donc devoir, au titre des loyers pour la période de septembre 2006 à mars 2009 inclus, sur la base d'un loyer mensuel de 228,67 € et compte tenu d'un versement de 4 618,72 €, la somme de 2 470,05 € ;

Sur les charges

Considérant que la clause du bail visant les charges écarte par un trait manuscrit le montant forfaitaire pour le montant réel, sans prévoir de provisions ; que les charges sont donc bien dues pour la période considérée ; qu'au vu du décompte des charges de copropriété, mentionnant leur nature et les charges locatives récupérables, ce qui justifie le principe et le montant de la créance de la bailleresse, M. [R] reste devoir à ce titre la somme de 1 292,33 € ;

Sur la résiliation du bail

Compte tenu de ce qui précède et de la mauvaise foi de la société Brobeau qui, nonobstant les indications précises contenues dans l'acte de vente du 15 décembre 2005, a dénié à M. [R] sa qualité de locataire, le défaut de paiement du loyer entre ses mains du 8 septembre 2006 au 1er octobre 2007 ne justifie pas le prononcé de la résiliation du bail, pas davantage que le non-paiement des charges qui n'avaient pas été jusque là réclamées au locataire ;

Sur les autres demandes

Considérant que c'est à juste titre que le premier juge a alloué à M. [R] des dommages et intérêts en prenant en compte la mauvaise foi de la société Brobeau qui a initié la procédure sans disposer des éléments de preuve nécessaires ; qu'en revanche, M. [R] n'établit pas la faute qu'aurait commise la société Brobeau de nature à faire dégénérer en abus son droit de faire appel ; qu'il sera donc débouté de sa demande complémentaire à ce titre ;

Considérant qu'il n'y a pas lieu à paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Considérant que chacune des parties succombant partiellement dans ses prétentions, les dépens de l'appel doivent être partagés par moitié entre les parties.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en celle qui a débouté la société Brobeau de l'intégralité de ses demandes ;

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant :

Condamne M. [R] à payer à la société Brobeau la somme de 3 762,38 € au titre des loyers et des charges dus pour la période de septembre 2006 à mars 2009 inclus ;

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes ;

Dit n'y avoir lieu à paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

Partage les dépens de l'appel par moitié entre les parties, avec droit de recouvrement direct au profit des avoués en cause, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,