Cour d'Appel · 1ère Chambre — 15 février 2010

RN/NL



Numéro 714/10





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRET DU 15/02/10 







 Dossier : 07/04283 





Nature affaire :



Demande en réparation des dommages causés par l'activité des auxiliaires de justice















Affaire :



[J] [M], 

[AO] [UG] [P] épouse [M], [L] [C], [LR] [C], 

et autres...



C/



[I] [B], S.C.P. [B]





































RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



prononcé par Monsieur NEGRE, Président,

en vertu de l'article 452 du Code de procédure civile,



assisté de Madame PEYRON, Greffier,



à l'audience publique du 15 février 2010

date à laquelle le délibéré a été prorogé.





* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 08 Septembre 2009, devant :







Monsieur NEGRE, Président, Magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile.



Monsieur AUGEY, Conseiller



Madame BELIN, Conseiller



assistés de Madame PEYRON, Greffier, présente à l'appel des causes.



Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 



dans l'affaire opposant :









APPELANTS :



Monsieur [J] [LH] [X] [M]

[Adresse 5]

[Localité 10]



Madame [AO] [UG] [P] épouse [M]

[Adresse 5]

[Localité 10]



Monsieur [L] [C]

[Adresse 6]

[Localité 10]



Madame [LR] [C]

[Adresse 6]

[Localité 10]



Madame [UD] [T] [D] épouse [Y]

[Adresse 8]

[Localité 10]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2008/02018 du 25/04/2008 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU)



Monsieur [UJ] [DS] [TX] [Y]

[Adresse 8]

[Localité 10]



Monsieur [TU] [A]

[Adresse 3]

[Localité 10]



Madame [TN] [TB] [U] épouse [N]

[Adresse 3]

[Localité 10]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2008/02019 du 25/04/2008 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU)



Monsieur [L] [K] [O] [H]

[Adresse 1]

[Localité 10]



Monsieur [F] [G] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 10]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2008/02020 du 25/04/2008 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU)



représentés par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour

assistés de Me TEULE, avocat au barreau de TARBES

















Madame [E] [V] [S] épouse [Z]

[Adresse 7]

[Localité 10]



Monsieur [HG] [TR]

[Adresse 11]

[Localité 10]



Madame [BP] [R] [LK] épouse [HW]

[Adresse 2]

[Localité 10]



Monsieur [LX] [CF] [HW]

[Adresse 2]

[Localité 10]



ASSOCIATION SYNDICALE DU GROUPE D'HABITATIONS BRUA 

agissant poursuites et diligences de son représentant habilité domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 10]



représentés par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour

assistés de Me TEULE, avocat au barreau de TARBES









INTIMES :



Maître [I] [B]

[Adresse 4]

[Localité 9]



S.C.P. [B] prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 9]



représentés par la SCP PIAULT / LACRAMPE-CARRAZE, avoués à la Cour

assistés de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

















sur appel de la décision 

en date du 13 DECEMBRE 2007

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES

















FAITS ET PROCEDURE





La SARL BRUA a vendu en l'état de futur achèvement à différents acquéreurs un groupe de maisons d'habitation individuelles qu'elle avait été autorisée à construire par arrêté du maire de [Localité 10] (HAUTES-PYRÉNÉES) du 23 août 2002. Les actes de vente ont été passés par devant Maître [I] [B], notaire à [Localité 9].



Par acte du 2 mai 2007, les acquéreurs ainsi que l'association syndicale dite du groupe d'habitations BRUA ont assigné Maître [B] et la SCP [B] devant le tribunal de grande instance de TARBES aux fins de les voir condamner solidairement à des dommages et intérêts et subsidiairement, de voir désigner un expert pour déterminer l'étendue et le montant des travaux restant à achever.



Les demandeurs faisaient valoir que les actes notariés stipulaient une garantie d'achèvement des équipements constituée par le crédit relais consenti par la BNP, que par lettre du 10 mai 2006, cet établissement de crédit avait répondu n'avoir jamais accordé une garantie extrinsèque, que dans son courrier du 13 juillet 2006, Maître [B] avait attribué la mention d'une garantie d'achèvement à une erreur de plume et que la société BRUA était en liquidation judiciaire.







Par jugement du 13 décembre 2007, le tribunal de grande instance de TARBES :

 

- a dit que Maître [B] et la SCP [B] avaient commis une faute dans la rédaction d'un acte authentique,



- a dit cependant que les demandeurs personnes physiques n'établissaient avoir subi un dommage du fait de cette faute,



- a dit que l'association ne justifiait pas de l'atteinte portée aux intérêts collectifs de ses membres du fait de cette faute,



- a débouté en conséquence les demandeurs de toutes leurs demandes et les a condamnés aux entiers dépens.







Par déclaration du 31 décembre 2007, les acquéreurs et l'association syndicale ont interjeté appel de ce jugement.







Suivant conclusions conjointes du 7 avril 2009, les appelants demandent à la Cour :



- de déclarer recevable et bien fondée l'intervention volontaire de Monsieur [TK] [W] [LK] et de Madame [TH] [KS] [UA] [HW],



- de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a dit que Maître [B] et la SCP [B] avaient commis une faute dans la rédaction d'un acte authentique,



- de condamner solidairement Maître [B] et la SCP [B] à leur verser, en réparation de leur préjudice matériel la somme de 123.612,68 € avec intérêts au taux légal à compter de la date de passation du premier acte authentique de vente le 14 avril 2002,





- au visa de l'article 1154 du Code civil, d'ordonner la capitalisation des intérêts,



- de condamner solidairement Maître [B] et la SCP [B] à payer aux appelants et aux intervenants volontaires la somme de 8.000 € en réparation de leur préjudice moral,



- subsidiairement, de désigner, aux frais avancés des intimés, un expert pour déterminer l'étendue et le montant des travaux restant à achever, 



- en tout état de cause, de condamner solidairement Maître [B] et la SCP [B] à verser aux appelants et aux intervenants volontaires la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.







Suivant conclusions du 23 février 2009, Maître [B] et la SCP [B] demandent à la Cour :



¿ à titre principal, de confirmer le jugement entrepris ayant débouté les demandeurs et y ajoutant,



- de dire et juger Monsieur [TK] [W] [LK] et Madame [TH] [KS] [UA] [HW] irrecevables en leur intervention volontaire,



- de dire les appelants irrecevables en leurs demandes,



- de dire et juger que Maître [B] n'a commis aucune faute,



- de débouter de plus fort les appelants et les intervenants volontaires de toutes leurs demandes,



- de condamner in solidum les appelants et les intervenants volontaires à payer à Maître [B] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,



¿ à titre subsidiaire, de désigner un expert aux frais avancés des appelants avec pour mission d'évaluer le montant des travaux qui auraient pu être pris en charge par une garantie extrinsèque.







L'instruction de la procédure a été déclarée close par ordonnance du 9 juin 2009.





MOTIFS DE L'ARRET



Attendu que les intimés invoquent un défaut d'explication sur l'intérêt et la qualité à agir de Monsieur [TK] [W] [LK] et de Madame [TH] [EH] [UA] [HW] ; que les appelants répliquent que les intervenants volontaires démontrent avoir intérêt à intervenir à la procédure, ne serait-ce que par leur qualité de signataires de l'acte notarié dont la rédaction est reprochée à Maître [B] ;



Attendu que les appelants, parmi lesquels ne figurent pas Monsieur [TK] [W] [LK] et Madame [TH] [KS] [UA] [HW], n'ont pas qualité pour faire déclarer recevable l'intervention volontaire de ces derniers, au nom de qui n'a par ailleurs été régularisé aucun acte de constitution devant la Cour ; que la demande tendant à voir déclarer recevable l'intervention de Monsieur [TK] [W] [LK] et de Madame [TH] [KS] [HW], au demeurant non parties au jugement entrepris, n'est donc pas recevable ;











Attendu, sur le fond, que les appelants soutiennent :



- que le notaire a engagé sa responsabilité contractuelle en vertu de l'article 1147 du Code civil,



- qu'il existe un lien direct entre leur préjudice et la faute du notaire, puisque ce dernier leur a fait croire indûment à l'existence d'une garantie extrinsèque qui s'est avérée inexistante,



- que leur préjudice résulte du fait que malgré la stipulation figurant dans l'acte notarié, la garantie extrinsèque n'a pu être mobilisée alors que le promoteur était défaillant ;



Attendu que les intimés font valoir, sur la responsabilité,



- que les ventes étaient conclues en l'état de futur achèvement, conformément aux dispositions des articles L 261-1 et suivants et R 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, ce avec une garantie d'achèvement intrinsèque, conformément aux dispositions des articles L 261-11 d) et R 261-19 a) de ce Code, et qu'en conséquence, chaque acte prévoyait expressément que tous les paiements, pour être libératoires, seraient effectués par chèque libellé à l'ordre de la SCP notariale ou à celui de la BPTP,



- qu'il résulte de l'article R 261-17 du Code de la construction et de l'habitation que les deux modes de garantie sont exclusifs l'un de l'autre et que dès lors que les modalités de mise en place de la garantie intrinsèque étaient effectives, les acquéreurs ne sauraient prétendre avoir légitimement cru à l'existence d'une garantie extrinsèque ;



Que sur le préjudice, ils font valoir :



- en premier lieu, que les appelants ne justifient pas de ce que la garantie intrinsèque prévue par les actes se soit révélée inefficace, que la circonstance que le promoteur soit désormais en liquidation judiciaire ne suffit pas à elle seule à emporter l'échec définitif des garanties d'achèvement stipulées, que dans le cadre d'une opération immobilière non constitutive d'un lotissement, les textes ne prévoient aucun délai pour la réalisation des équipements extérieurs et que le dommage n'est donc pas né et actuel et n'est même pas certain dans son principe,



- en second lieu, que l'ensemble des villas ont été livrées et les procès-verbaux de livraison ont été signés par les acquéreurs sans exception ni réserve,



- en troisième lieu, que certains propriétaires n'ont même pas pris la peine de déclarer leur créance auprès du représentant des créanciers de la société BRUA, s'abstenant délibérément de rechercher leur débiteur naturel et qu'en ce qui concerne ceux qui ont déclaré leur créance, l'on ignore tout de la position du représentant des créanciers, alors qu'il est parfaitement concevable qu'un dividende leur sera distribué, et tant qu'il n'aura pas été prononcé sur la possibilité d'une distribution dans le cadre de la procédure collective, le préjudice ne sera pas né, certain et actuel,



- en quatrième lieu, que le dommage mis en avant par les appelants n'est pas davantage établi dans son quantum que dans son principe ;



Attendu que tout en posant le principe d'une garantie intrinsèque, les actes d'acquisition litigieux font clairement la distinction, au niveau des modalités d'application, entre la maison vendue, pour laquelle il est renvoyé à l'échelonnement du paiement du prix conforme aux dispositions de l'article R 261-19 a) du Code de la construction et de l'habitation, et les équipements extérieurs communs du groupe d'habitations dans lequel sont situés les biens vendus, réalisés au jour de la signature de l'acte à l'exception de la voirie et des espaces verts, pour l'achèvement desquels une garantie extrinsèque conforme à l'article R 261-21 a) est constituée sous la forme d'un crédit relais consenti par la BPTP ;



Qu'il ne s'agit donc pas d'un cumul de garanties qui ne serait pas conforme à l'alternative édictée à l'article R 261-17 ;



Attendu que le notaire a expressément attribué à une erreur la référence à l'article R 261-a) et que l'inexistence de la garantie extrinsèque de la BPTP dont il est fait état dans les actes d'acquisition est corroborée par le courrier de cette banque versé aux débats ;



Que dès lors, le manquement à ses obligations du notaire instrumentaire, qui était tenu d'assurer la sécurité juridique des actes auxquels il apportait son concours et qui n'a pas vérifié l'existence effective de la garantie qui y était mentionnée, est établi ;



Attendu que les appelants versent aux débats un procès-verbal de constat dressé le 29 janvier 2008 par un huissier de justice à la requête de l'association syndicale du groupe d'habitations BRUA, dont il ressort que la voirie desservant le groupe d'habitations est seulement ébauchée et que les espaces verts ne sont pas réalisés ; qu'ils produisent également un devis détaillé de la société SACER ATLANTIQUE en date du 9 novembre 2005, concernant la réalisation de ces équipements communs et s'élevant à la somme de 123.612,68 € TTC ;



Attendu que ces éléments d'appréciation ne sont pas sérieusement contestés, étant observé que l'intervention de la société SACER ATLANTIQUE avait été planifiée à la demande du gérant de la société BRUA qui s'était contractuellement obligé 'à poursuivre les travaux jusqu'à l'achèvement des immeubles vendus, en ce compris ses abords, ainsi que tous les éléments d'infrastructure et d'équipements prévus au § D de l'exposé qui précède' et également à réaliser les divers travaux de voirie et de branchement des réseaux qui sont nécessaires à la desserte de la maison objet des présentes' ; que le vendeur ayant été défaillant, le garant extrinsèque aurait dû financer cette intervention déjà planifiés et aurait été mal venu à en discuter le prix ;



Attendu que l'obligation du garant étant autonome, celui-ci ne saurait exciper des exigences d'une procédure de liquidation judiciaire affectant le constructeur défaillant, dont il n'est pas établi qu'elle offre une perspective prévisible de réalisation ou de financement des travaux manquants ;



Attendu que les acquéreurs n'ont pas seulement perdu une chance d'être garantis mais ont été privés d'une garantie mentionnée aux actes en considération de laquelle ils ont acquis leur bien en état futur d'achèvement et qui aurait couvert l'intégralité du coût des travaux restant à effectuer si elle avait été effectivement souscrite ; que leur préjudice matériel sera donc évalué au montant actualisé du devis ci-dessus mentionné, établi au 9 novembre 2005 ; 



Attendu que la découverte de l'absence de garantie effective, ses suites procédurales et ses conséquences durables sur leur cadre de vie quotidien, ont en outre personnellement causé aux acquéreurs un préjudice moral qui sera évalué, pour chacun d'entre eux, à la somme de 2.500 € ;



Attendu que ces préjudices découlant directement du manquement de Maître [B], sans lequel les acquéreurs n'auraient pas eu à les subir, Maître [B] sera condamné, in solidum avec la SCP [B], au paiement des montants précisés ;



Attendu que l'association syndicale dénommée 'Syndicat du groupe d'habitation BRUA', dont les statuts sont versés aux débats, a vocation à se voir transférer la propriété des équipements et terrains communs lorsque les travaux d'équipement communs seront achevés, à charge pour elle de négocier avec la collectivité locale compétente leur classement dans le domaine public ; que son objet inclut l'exercice de toutes actions afférentes au contrôle de l'application du règlement et du cahier des charges de l'ensemble immobilier ainsi qu'aux ouvrages et équipements communs ; qu'elle a donc qualité pour intervenir au côté des acquéreurs concernés ;





Attendu qu'il échet de condamner in solidum Maître [B] et la SCP [B],aux entiers dépens, étant noté qu'en cause d'appel, Monsieur [F] [Z] bénéficie de l'aide juridictionnelle totale et Mesdames [UD] [Y] née [D] et [TN] [N] née [U] bénéficient de l'aide juridictionnelle partielle, chacune au taux de 25 % ;



Attendu qu'il est équitable d'allouer aux appelants, pris comme une seule et même personne, la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;







PAR CES MOTIFS,



LA COUR,



Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;



Reçoit en la forme l'appel de l'association 'Syndicat du groupe d'habitation BRUA' et des autres appelants,



Déclare irrecevables les demandes formées au nom de Monsieur [TK] [W] [LK] et de Madame [TH] [EH] [UA] [HW],



Infirme en tant que de besoin le jugement entrepris et statuant à nouveau,



Condamne in solidum Maître [I] [B] et la SCP [B] à payer aux appelants, pris comme une seule et même personne, la somme de 123.612,68 € (cent vingt trois mille six cent douze euros et soixante huit centimes), 



Dit que cette somme sera revalorisée en fonction de l'évolution de l'indice national du coût de la construction depuis le 9 novembre 2005,



Condamne in solidum Maître [I] [B] et la SCP [B] à payer à chacun des appelants personnes physiques la somme de 2.500 € (deux mille cinq cents euros) au titre de leur préjudice moral,



Les condamne sous le même lien à payer aux appelants, pris comme une seule et même personne, la somme de 4.000 € (quatre mille euros) sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,



Déboute les appelants du surplus de leurs demandes,



Condamne in solidum Maître [I] [B] et la SCP [B] aux entiers dépens, lesquels seront, en ce qui concerne Monsieur [Z], Madame [Y] et Madame [N], recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle,



Accorde à la SCP de GINESTET - DUALE - LIGNEY, avoués, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 





LA GREFFIER, LE PRÉSIDENT,













Mireille PEYRONRoger NEGRE