Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 14 janvier 2010

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 14 JANVIER 2010



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 08/24297



Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Novembre 2008 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 05/08121





APPELANTE

 

Madame [G] [U] divorcée [Y]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par la SCP FANET - SERRA, avoués à la Cour

assistée de Me Alain PIREDDU, avocat au barreau de PARIS, toque : D 1014







INTIMÉES



SNC MATIGNON, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

ayant pour siège social [Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par la SCP NARRAT - PEYTAVI, avoués à la Cour

assistée de Me Antoine ATTIAS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2306



SNC FOCH INVESTISSEMENTS, prise en la personne de ses représentants légaux

ayant pour siège social [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avoués à la Cour

assistée de Me Luc BROSSOLET, avocat au barreau de PARIS, toque : P 336



S.C.P. BEGON-HERBERT-BOUGEARD-BRULON ANCIENNEMENT DENOMMEE SCP BEGON-BONNEAU-HERBERT-BOUGEARD, prise en la personne de ses représentants légaux

ayant pour siège social [Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par la SCP ARNAUDY - BAECHLIN, avoués à la Cour

assistée de Me PIARD, avocat au barreau de PARIS



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 5 novembre 2009, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Isabelle REGHI, conseillère chargée d'instruire l'affaire.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jacques REMOND, président

Madame Isabelle REGHI, conseillère

Madame Michèle TIMBERT, conseillère







Greffier, lors des débats : Monsieur Daniel GAULIN

 lors du prononcé : Madame Magaly HAINON

 



ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Jacques REMOND, président, et par Madame Magaly HAINON, greffier présent lors du prononcé.







***********







EXPOSE DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES





Par acte sous-seing privé du 1er janvier 2002, la société MATIGNON a donné en location à Mme [U] un appartement situé [Adresse 3].



Un commandement aux fins de saisie immobilière portant notamment sur les biens loués a été délivré à la société MATIGNON par la société Générale le 12 mars 2004 et a été publié le 6 mai 2004.



Suivant acte du 9 septembre 2004, la société MATIGNON a conclu avec M. [V] une promesse unilatérale de vente sur l'ensemble de l'immeuble comprenant les dits biens.





Par acte du 27 octobre 2004, la société MATIGNON a délivré congé des biens loués à Mme [U], avec offre de vente pour un prix de 492 500 €.



Par courrier du 1er décembre 2004, Mme [U] a notifié à la société MATIGNON son intention d'acquérir le bien en recourant à un prêt.



Le 1er mars 2005, la société Foch investissements a régularisé une inscription d'hypothèque judiciaire provisoire sur les biens loués. 



Par acte du 20 avril 2005, Mme [U] a fait assigner la société MATIGNON et la société Foch investissements et par acte du 22 juin 2006, la SCP Bégon Bonneau Herbert Bougeard, en réalisation de la vente devant le tribunal de grande instance de Paris, qui, par jugement du 13 novembre 2008, a : 

- débouté Mme [U] de ses demandes à l'encontre de la société MATIGNON et de la société Foch investissements,

- condamné la SCP BÉGON HERBERT BOUGEARD BRULON à payer à Mme [U] la somme de 10 000 € à titre d'indemnisation de son préjudice moral, 

- débouté Mme [U] de ses autres demandes d'indemnisation,

- débouté la société MATIGNON de sa demande de dommages et intérêts,

- condamné la SCP BÉGON HERBERT BOUGEARD BRULON à payer à Mme [U] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Par déclaration du 24 décembre 2008, Mme [U] a fait appel du jugement. 



Par déclaration du 22 janvier 2009, la SCP BÉGON HERBERT BOUGEARD BRULON a fait appel du jugement.



Les affaires ont été jointes par ordonnance du conseiller chargé de la mise en état du 14 mai 2009. 



Dans ses dernières conclusions, signifiées le 28 octobre 2009, Mme [U] demande : 

- l'infirmation du jugement, 

- de dire que la vente du bien est intervenue à son profit, avec prise d'effet au 14 avril 2004,

- de lui donner acte qu'elle consignera le prix d'acquisition et de dire qu'il ne sera remis à la société MATIGNON que sur justification du caractère définitif de la cession,

- de dire que l'inscription d'hypothèque prise par la société Foch investissements lui est inopposable,

- d'ordonner la transcription de l'arrêt à intervenir au fichier immobilier, qui vaudra vente et main levé de l'hypothèque, 

- la nullité du congé délivré le 25 juin 2007, 

- la condamnation de la société MATIGNON et de la société Foch investissements au paiement de 15 138,50 €, sauf à parfaire, de 75 000 € et de 30 000 € à titre de dommages et intérêts,

- la condamnation des défenderesses au paiement de la somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

subsidiairement :

- la condamnation de la SCP BÉGON HERBERT BOUGEARD BRULON à lui payer les sommes de 40 116,97 €, 45 000 €, 30 000 € et 80 000 €, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts,

- sa condamnation à lui payer la somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamnation des défenderesses aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Dans ses dernières conclusions, signifiées le 22 mai 2009, la SCP BÉGON HERBERT BOUGEARD BRULON demande : 

- le débouté des demandes de Mme [U] faites à titre subsidiaire, ses demandes à titre principal devant être accueillies, au moins dans leur principe,

très subsidiairement : 

- de dire inexistant le préjudice allégué, 

- la condamnation in solidum de la société MATIGNON et de la société Foch investissements au paiement de la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamnation de tout succombant aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par la SCP Arnaudy et Baechlin, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- le débouté de toutes les autres demandes des parties. 



Dans ses dernières conclusions, signifiées le 5 octobre 2009, la société MATIGNON demande : 

- la confirmation du jugement, 

- la condamnation de Mme [U] au paiement de la somme de 7 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sa condamnation ainsi que celle de la SCP BÉGON HERBERT BOUGEARD BRULON aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par la SCP Narrat Peytavi, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Dans ses dernières conclusions, signifiées le 21 octobre 2009, la société Foch investissements demande : 

- la confirmation du jugement, 

- le débouté des demandes de Mme [U] et de la SCP BÉGON HERBERT BOUGEARD BRULON , 

- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par la SCP Fisselier Chiloux Boulay, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du conseiller de la mise en état le 5 novembre 2009.







CELA EXPOSE, LA COUR,





Considérant que la société MATIGNON est propriétaire des lieux loués à Mme [U] ; que, bien qu'il ne soit pas produit aux débats, il n'est contesté par aucune des parties qu'un commandement valant saisie sur les biens loués a été signifié par la société Générale à la société MATIGNON le 12 mars 2004 et publié le 6 mai 2004 ; 



Considérant que le 9 septembre 2004, la société MATIGNON a conclu une promesse de vente sur les lieux loués avec M. [V] ; qu'ensuite, la société MATIGNON, pour permettre, selon ses termes, à la locataire d'exercer le droit de préemption que la loi lui accorde, a fait délivrer à Mme [U], le 27 octobre 2004, un congé comprenant offre de vente sur le fondement des dispositions de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ; 



Considérant qu'en application des dispositions de l'article 674 de l'ancien code de procédure civile alors applicable, le commandement vaut saisie des biens qui ont été désignés à partir de sa publication au bureau des hypothèques de la situation des biens, les rend indisponibles pour la partie saisie et ne permet plus à celle-ci, en application des dispositions de l'article 686 du même code, d'aliéner ni grever de droits réels les immeubles saisis ; qu'ainsi, à partir de cette date et jusqu'à la date de mainlevée du commandement, la société MATIGNON était dépourvue du pouvoir de délivrer un congé avec offre de vente à Mme [U] ; que, dans la procédure de saisie ainsi engagée par la société Générale, seules, en effet, pouvaient s'appliquer les dispositions du II de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, applicables en l'espèce, qui prévoient la situation du locataire en cas de vente par adjudication volontaire ou forcée ; que, nonobstant la circonstance que la société MATIGNON a pu conclure une promesse de vente avec M.[V], la publication du commandement valant saisie imposait le respect des dispositions relatives à la saisie immobilière à l'égard de la locataire ; 



Considérant, en conséquence, que le congé délivré est nul et que le bail s'est poursuivi entre les parties ; qu'à cet égard, la demande de Mme [U] en nullité du nouveau congé avec offre de vente délivré le 25 juin 2007, qui fait d'ailleurs l'objet d'une instance pendante devant le tribunal d'instance, au seul motif que tous les actes accomplis par la société MATIGNON postérieurement au 14 avril 2005 seraient nuls, ne saurait prospérer ; 



Considérant que Mme [U] fonde sa demande de dommages et intérêts contre la société MATIGNON et la société Foch investissements, sur l'obligation de supporter le paiement des loyers pour la période postérieure au 1er avril 2005, sur l'augmentation du coût du crédit qu'elle devra contracter pour l'achat du bien et sur le préjudice moral, compte tenu de la fraude commise à l'égard d'une personne âgée afin de contourner les dispositions impératives d'une loi d'ordre public de protection ; 







Considérant que, quelle que soit la nature des liens entre la société MATIGNON, son gérant, M. [V] et la société Foch investissements, la circonstance que la société Foch investissements a pris une inscription provisoire d'hypothèque judiciaire sur les biens loués n'était pas de nature à mettre obstacle à la vente si celle-ci avait pu se réaliser ; qu'ainsi, toutes les demandes de Mme [U] contre la société Foch investissements ne peuvent qu'être rejetées ; 



Considérant, en revanche, que la délivrance par la société MATIGNON d'un congé avec offre de vente qui ne pouvait pas valablement prospérer a incontestablement causé à Mme [U] un préjudice dont elle justifie, encore qu'elle le caractérise par des éléments inexacts ; qu'il en sera fait une exacte appréciation en condamnant la société MATIGNON à lui verser, à titre de dommages et intérêts, la somme de15 000 € ; 



Considérant que Mme [U] soutient que la SCP BÉGON HERBERT BOUGEARD BRULON aurait commis une faute susceptible de lui valoir l'allocation de dommages et intérêts si la Cour considérait que le délai de réalisation de la vente n'a pas été conventionnellement prorogé ; qu'au vu de ce qui précède, la SCP BÉGON HERBERT BOUGEARD BRULON n'a pas commis de faute ; que ce qui pourrait lui être reproché serait de n'avoir pas rempli son devoir de conseil à l'égard de Mme [U] ; que, toutefois, aucun préjudice ne pourrait résulter pour Mme [U] d'un tel manquement, aucune vente à son profit ne pouvant de toute façon avoir lieu dans les conditions que la délivrance du congé lui avait fait miroiter ; que la demande de Mme [U] doit donc être rejetée ; 



Considérant qu'il y a lieu de condamner la société MATIGNON à payer à Mme [U] la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; que les autres demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile doivent être rejetées ; 



Considérant que la société MATIGNON doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel.





PAR CES MOTIFS





Infirme le jugement ;



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Déclare nul le congé délivré le 27 octobre 2004 ;



Condamne la société MATIGNON à payer à Mme [U] la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts ; 





Déboute Mme [U] de toutes ses autres demandes et les autres parties de leurs demandes ; 



Condamne la société MATIGNON à payer à Mme [U] la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne la société MATIGNON aux dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit des avoués en cause, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 









Le Greffier, Le Président,