Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 20 novembre 2014

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1





ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2014



(n° , 7 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 13/13947



Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Juin 2013 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 11/01918







APPELANT

 

Monsieur [N] [A] né le [Date naissance 2] 1938 à [Localité 1]



demeurant [Adresse 2]



Représenté et assisté sur l'audience par Me Paul NGELEKA, avocat au barreau de PARIS, toque : A0532







INTIMÉS 



Monsieur [X] [E] né le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 3] ( INDE )

et

Madame [P] [M] épouse [E] née le [Date naissance 3] 1976 à [Localité 4] ( INDE )



demeurant [Adresse 5]



Représentés tous deux et assistés par Me Christelle HOUE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 438





SARL ETUDE DE LA GARE prise en la personne de ses représentants légaux n° Siret : B 407 784 172



ayant son siège au [Adresse 6]



Représentée et assistée sur l'audience par Me Ilan TOBIANAH, avocat au barreau de PARIS, toque : D0718, substitué par Me Patricia MORENO , avocat au barreau de PARIS, toque : B1172





PARTIE INTERVENANTE :



Madame [I] [B] épouse [A]



demeurant [Adresse 4]



Représentée et assistée sur l'audience par Me Paul NGELEKA, avocat au barreau de PARIS, toque : A0532









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Octobre 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal SARDA, Présidente 

Madame Christine BARBEROT, Conseillère

Monsieur Fabrice VERT, Conseiller



qui en ont délibéré











Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX



 





ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.







*



* *





Par acte sous seing privé du 17 février 2010 conclu avec le concours de la SARL Etude de la gare, M. [N] [A] a vendu à M. [X] [E] et Mme [P] [M], épouse [E] (les époux [E]), un pavillon d'habitation sis [Adresse 2] (94), au prix de 220 000 €, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les acquéreurs, la réitération par acte authentique étant fixée au 30 juin 2010. Par avenant du 22 juin 2010, la date de signature de l'acte authentique a été prorogée au 30 septembre 2010. Sommé par les acquéreurs de réitérer la vente, M [A] a comparu devant le notaire le 10 novembre 2010 et a déclaré ne plus pouvoir vendre le bien. Par acte du 7 février 2011, les époux [E] ont assigné M. [A] réclamant, dans le dernier état de leurs écritures devant le Tribunal, la résolution du contrat et la condamnation du vendeur à leur payer la somme de 20 000 € au titre de la clause pénale. M. [A] a appelé l'agent immobilier en intervention forcée.



C'est dans ces conditions que, par jugement du 25 juin 2013, le Tribunal de grande instance de Créteil a :



- prononcé la résolution de la vente,

- condamné M. [A] à payer aux époux [E] la somme de 20 000 € au titre de la clause pénale,

- débouté M. [A] de ses prétentions,

- condamné M. [A] à payer en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile aux époux [E] la somme de 2 500 € et à la société Etude de la gare, celle de 2 000 €, outre les dépens.



Par dernières conclusions du 28 avril 2014, M. [A], appelant, demande à la Cour de :



- vu les articles 1991, 1992, 1134, 1156, 1116, 1382 du Code Civil, L. 271-1 et L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation.



 A titre principal,



- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- dit que la société Etude de la gare a commis des manoeuvres dolosives,

- dire qu'elle a manqué à son obligation de conseil et de mise en garde,

- prononcer la nullité de la vente,

- condamner la société Etude la gare à lui verser la somme de 75 000 € de dommages-intérêts pour perte de chance de réaliser une vente immobilière,

- retenir la responsabilité de l'agent immobilier et le condamner à lui verser la somme de 75 000 € de dommages-intérêts.



 A titre subsidiaire,



- prononcer la résolution de la vente,

- condamner la société Etude de la gare à le garantir des sommes auxquelles il pourrait être condamné,

- en tout état de cause, condamner solidairement les époux [E] et l'agent immobilier à lui payer la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.





Par conclusions du 6 août 2014, Mme [I] [B], épouse [A] (Mme [A]), est intervenue volontairement à l'instance d'appel, priant la Cour de 

:

- vu les articles 1387, 1384, 1424, 1427, 215 et 1382 du Code Civil.



 A titre principal,



- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- dire que la société Etude de la gare a manqué à ses obligations de rédacteur d'actes,

- prononcer la nullité de la vente,

- condamner la société Etude de la gare à lui verser la somme de 20 000 € de dommages-intérêts pour préjudice moral.



 A titre subsidiaire,



- prononcer la résolution de la vente,

- condamner la société Etude de la gare à la garantir des sommes auxquelles elle pourrait être condamnée,

- en tout état de cause,

- condamner solidairement les époux [E] et l'agent immobilier à lui payer la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.





Par dernières conclusions du 5 septembre 2014, les époux [E] demandent à la Cour de :



 A titre principal, 



- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.



 A titre subsidiaire en cas d'annulation de la vente du fait d'un manquement de l'agent immobilier, 



- condamner la société Etude de la gare à leur payer la somme de 20 000 € de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice.



 Sur les demandes en intervention forcée de Mme [B] :



- la déclarer irrecevable en son intervention forcée,

- dire qu'elle ne rapporte pas la preuve de l'application de la loi française au régime matrimonial des époux et rejeter la demande de nullité de la vente,

- subsidiairement, dire que la demande est prescrite,

- encore plus subsidiairement, condamner solidairement Mme [B] et l'agent immobilier à leur payer la somme de 20 000 € de dommages-intérêts,

- en tout état de cause, condamner solidairement Mme [B], M. [A] et la société Etude de la gare à leur payer la somme de 3 500 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.





Par dernières conclusions du 18 septembre 2014, la société Etude de la gare prie la Cour de :



- vu les articles 1116, 1424, 127, 1315 du Code civil, 554 et 562 du Code de Procédure Civile,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



 En conséquence, 



- débouter M. [A] et les époux [E] de toutes leurs demandes,

- statuant à nouveau : déclarer Mme [B] irrecevable en son intervention volontaire,

- à titre subsidiaire : dire que le bien n'est pas commun aux époux [A] et débouter Mme [B] de ses demandes,

- à titre très subsidiaire, dire que l'action en nullité et prescrite et dire irrecevables les demandes de Mme [B],

- à titre infiniment subsidiaire, dire qu'elle n'a commis aucune faute et débouter Mme [B] de ses demandes,

- en toute état de cause, condamner M. [A] à la garantir de toute condamnation et condamner M. [A] et Mme [B] à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.







SUR CE

LA COUR





Considérant, sur la recevabilité de l'intervention volontaire en cause d'appel de Mme [A], que cette dernière n'était pas partie en première instance ; qu'épouse de M. [A], elle soutient que le bien vendu est commun ; qu'elle a donc intérêt à agir en cause d'appel ;



Que réclamant la nullité de la vente et concluant à la responsabilité de l'agent immobilier, elle ne soumet pas un litige nouveau à la Cour ;



Qu'en conséquence, l'intervention volontaire est recevable ;



Considérant, sur la nullité de la vente, que, dans l'acte sous seing privé du 17 février 2010, M. [A] a déclaré être célibataire ; que cet état était déjà mentionné dans l'acte authentique des 29 et 30 septembre 2004 aux termes duquel il avait acquis le bien litigieux des époux [V] ; que, toutefois, Mme [A] verse aux débats un acte de mariage duquel il ressort que son union avec l'appelant a été célébrée le [Date mariage 1] 1961 sans contrat devant le cadi de la Mahakma d'[Localité 2] (Algérie) selon le rite musulman et inscrit à la mairie d'[Localité 2] le 2 janvier 1962  ; 



Que le régime matrimonial des époux selon le droit local étant celui de la séparation des patrimoines et les époux [A] n'établissant pas avoir fixé leur premier domicile matrimonial en France, il s'en déduit que ni Mme [A] ni son époux ne prouvent que le pavillon d'habitation, sis [Adresse 2], est un bien commun au sens de l'article 1401 du Code Civil français ;



Qu'en conséquence, les demandes de Mme [A] sur le fondement des articles 1424 et 1427 de ce même Code doivent être rejetées ;



Considérant, sur l'application de l'article 215, alinéa 3, du Code Civil, que Mme [A] demeure [Adresse 4], tandis que M. [A] demeure dans le pavillon litigieux à [Localité 5] ; qu'il résulte des actes de naissance de [O] [A] le 19 février 2001, de [S] [A] le 3 décembre 2003 et de [F] [A] le 4 septembre 2007, que M. [A] cohabite depuis au moins février 2001 avec Mme [G] [Y], mère des trois enfants qu'il a reconnus, et qu'en 2007, la famille [Y]-[A] habitait déjà dans le pavillon litigieux ;



Qu'ainsi, Mme [A] n'établit pas l'existence d'une communauté de vie avec son époux dans le bien, objet de la vente, de sorte qu'elle ne peut prétendre à la protection prévue par le texte précité qui ne s'applique qu'au logement de la famille ;



Qu'en conséquence, les demandes de Mme [A] fondées sur l'article 215, alinéa 3, du Code Civil doivent être rejetées ;



Considérant, sur l'application de l'article 1589-2 du Code Civil, qu'aux termes de l'acte du 17 février 2010 intitulé 'Vente de biens et droits immobiliers sous conditions suspensives', M. [A] a vendu aux époux [E] qui ont accepté et se sont engagés à acquérir le bien sous réserve des conditions suspensives ; 



Qu'il s'en déduit que les engagements sont synallagmatiques et que l'acte sous seing privé du 17 février 2010 n'avait pas à être enregistré ; qu'en conséquence, la demande de nullité de ce chef doit être rejetée ;



Considérant, sur la demande de M. [A] fondée sur l'absence de diagnostic technique, que l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation protège l'acquéreur, de sorte que la demande de nullité de la vente formée par le vendeur sur ce fondement ne peut prospérer ;



Considérant, sur la demande de M [A] fondée sur la violation de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, que ce texte protège l'acquéreur et que sa violation a pour effet d'empêcher le délai de rétractation de courir ; qu'au cas d'espèce, les époux [E], qui voulaient acquérir et ne se sont pas rétractés, ne se sont pas prévalus de la violation de ce texte ; 



Qu'en conséquence, la demande de M. [A] sur ce fondement doit encore être rejetée ;



Considérant que les moyens développés par M. [A] au soutien de son appel, fondés sur le dol et la responsabilité de l'agent immobilier, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Qu'à ces justes motifs, il sera ajouté qu'à bon droit le Tribunal a dit que, n'étant pas établi que les acquéreurs aient participé aux manoeuvres dolosives imputées à l'agent immobilier, la demande de nullité de la vente pour dol ne pouvait prospérer ;



Qu'en ce qui concerne la responsabilité de l'agent immobilier, que si M. [A] a donné à la société Etude de la gare le mandat de vendre le pavillon dans lequel il habitait avec sa compagne, Mme [G] [Y], et leurs trois enfants, cependant, l'appelant n'établit pas avoir confié, antérieurement ou concomitamment à la signature de l'acte de vente au profit des époux [E], quelle qu'en fût la date réelle, un mandat de recherche d'un bien dans le but d'y établir le logement de la famille ; que cette preuve n'est pas administrée par la production du document sur papier à en-tête de l'agent immobilier, intitulé 'Vente de biens et droits immobiliers sous conditions suspensives' d'un pavillon d'habitation sis [Adresse 1] (94) par la SCI JMT au profit de la SCI Youcef, représentée par sa gérante, Mme [G] [Y], cet acte n'étant pas revêtu de la signature des parties, seuls des paraphes étant apposés sur les deux première pages et la date du 30 mars 2010 n'étant pas certaine en l'absence des parties à l'acte pour la confirmer ; que, de surcroît, M. [A], qui prétend avoir appris deux semaines après le 19 avril 2010 que le pavillon sis [Adresse 3] avait été vendu à un tiers, a, néanmoins, réitéré le 22 juin 2010 sa volonté de vendre son bien en prorogeant la date de la vente jusqu'au 30 septembre 2010, étant représenté à cet acte de prorogation par sa compagne, Mme [G] [Y]  ; 



Que, dans ces conditions, M. [A] n'établit pas que l'agent immobilier lui aurait volontairement fait croire qu'en vendant son pavillon, il pourrait le même jour acquérir un autre logement plus grand, de sorte que la demande fondée sur le dol doit être rejetée ;



Que l'obligation du vendeur n'étant soumise à aucune condition de financement, M. [A] ne peut imputer à l'agent immobilier, rédacteur d'acte, la faute consistant à ne pas avoir inséré dans le contrat du 17 février 2010 une condition suspensive relative à l'achat d'un autre bien ;



Que les irrégularités de l'acte invoquées par M. [A] ne sont pas à l'origine du paiement de l'indemnité prévue par la clause pénale ;



Considérant que, dès lors, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions ;



Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet des demandes, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, de M. [A], de Mme [A] à l'égard des intimés et des époux [E] à l'encontre de l'agent immobilier ; 



Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, de l'agent immobilier et des époux [E] à l'encontre des époux [A] comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt. 





PAR CES MOTIFS 





Déclare recevable en cause d'appel l'intervention volontaire de Mme [I] [B], épouse [A] ;



Rejette toutes les demandes de Mme [I] [B], épouse [A] ;



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Rejette les autres demandes ;



Condamne in solidum M. [N] [A] et Mme [I] [B], épouse [A], aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;



Condamne, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel :



- M. [N] [A] à payer à la société Etude de la gare la somme de 3 000 €,



- Mme [I] [B], épouse [A], à payer à la société Etude de la gare la somme de 3 000 €,



- in solidum M. [N] [A] et Mme [I] [B], épouse [A], à payer à M. [X] [E] et Mme [P] [M], épouse [E] la somme de 3 500 €.









Le Greffier, La Présidente,