Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 9 novembre 2021

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 09 NOVEMBRE 2021









N° RG 18/06367 - N° Portalis DBVJ-V-B7C-KXYQ







Monsieur [E] [Y]





c/



Monsieur [T] [N]

Madame [Z] [N]























Nature de la décision : AU FOND

























Grosse délivrée le :



aux avocats 

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 18 octobre 2018 (R.G. 18/00868) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 28 novembre 2018





APPELANT :



Monsieur [E] [Y], né le 12 Novembre 1965 à [Localité 5], de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]



représenté par Maître Emmanuel SUTRE, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉS :



Monsieur [T] [N], venant aux droits de Monsieur [E] [N], né le 16 juin 1959 de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]



Madame [Z] [N], née le 17 Mai 1935 à [Localité 6], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]



représentés par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 05 octobre 2021 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth FABRY, Conseiller chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Nathalie PIGNON, Présidente, 

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT



















ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.





EXPOSE DU LITIGE :



Par acte notarié du 12 octobre 2000, M. et Mme [N] ont donné à bail à M. [Y] des locaux commerciaux situés à [Localité 4]. Par acte du 07 décembre 2009, le preneur a demandé le renouvellement du bail et le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2010, pour une durée de 9 ans. 



Par exploit d'huissier en date du 08 janvier 2018, après commandement délivré le 18 mai 2017 de réaliser des travaux, les époux [N] ont assigné M. [Y] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de constater le jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail.



Par jugement réputé contradictoire en date du 18 octobre 2018, M. [Y] n'ayant pas comparu, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

- constaté le jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties visée dans le commandement et la mise en demeure du 18 mai 2017,

- en conséquence,

- constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 18 juin 2017 date d'expiration du délai d'un mois visé dans le commandement et la mise en demeure précités,

- ordonné l'expulsion de M. [Y] et de ses biens ainsi que de toutes personnes se trouvant dans les lieux de son chef avec, si besoin, l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique, 

- condamné M. [Y], en tant que de besoin, à verser aux époux [N] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer depuis la date de résiliation retenue jusqu'à la libération effective des lieux et à la remise des clés,

- condamné M. [Y] à payer aux époux [N] la somme de 43 830 euros HT représentant le coût de la remise en état des lieux loués majorée des intérêts au taux légal à compter de ce jour jusqu'à parfait paiement,

- condamné M. [Y] à payer aux époux [N] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de commandement et de procès-verbal de carence dont distraction au profit de la SELARL Cabinet Caporale Maillot Blatt en application des dispositions de l'article 699 du même code.



M. [Y] a relevé appel du jugement par déclaration du 28 novembre 2018 énonçant les chefs du jugement expressément critiqués, intimant M. et Mme [N].





Le 05 décembre 2018, une mesure de médiation judiciaire a été proposée aux parties, qui n'ont pas donné suite à cette proposition.



Par conclusions notifiées le 27 février 2019 par le RPVA, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, M. [Y] demande à la cour de :

- le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

- y faisant droit, annuler le jugement dont appel, 

- à défaut, le réformer,

- débouter les époux [N] de l'intégralité de leurs demandes,

- à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire, et lui accorder des délais pour procéder aux travaux qui seraient mis à sa charge qui ne pourront être inférieurs à 24 mois,

- avant dire droit, en cas de suspension des effets de la clause résolutoire, ordonner une mesure d'expertise avec mission habituelle et donnant toutes précisions sur les travaux nécessaires dans l'immeuble à la charge du locataire et des bailleurs tout en précisant notamment l'ordre dans lequel ces derniers devront être réalisés, 

- condamner en tout état de cause les époux [N] au paiement d'une somme d'un montant de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens d'instance.



M. [Y] fait notamment valoir que la procédure est nulle car l'assignation ne lui a pas été régulièrement signifiée ; que le commandement visant la clause résolutoire signifié le 18 mai 2017 est imprécis et infondé ; que les époux [N] n'apportent pas la preuve des travaux demandés ; que le compte-rendu de M. [M] n'a pas été établi contradictoirement et ne lui est pas opposable ; que ce sont au contraire les bailleurs qui ont manqué à leurs obligations puisqu'ils n'ont rien fait pour remédier aux fissures évolutives inquiétantes de l'immeuble quil leur a signalées et qui sont confirmées par un PV de constat du 22 août 2016 ; que les effets de la clause résolutoire doivent être suspendus pour une durée de 24 mois afin que soit réalisée une expertise. 

Par conclusions notifiées le 1er septembre 2021 par le RPVA, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, les consorts [N] demandent à la cour de :

- donner acte de la reprise d'instance effectuée par M. [T] [N] à la suite du décès de son père, M. [E] [N], le 14 avril 2021,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement en ce qu'il a :

- constaté le jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties visées dans le commandement et la mise en demeure du 18 mai 2017

- en conséquence,

- constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 18 juin 2017 date d'expiration du délai d 'un mois visé dans le commandement et la mise en demeure précités

- en conséquence,

- ordonné l'expulsion de M. [Y] et de ses biens ainsi que de toutes personnes se trouvant dans les lieux de son chef avec, si besoin, l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique,





- condamné M. [Y], en tant que de besoin, à leur verser une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer depuis la date de résiliation retenue jusqu'à la libération effective des lieux et à la remise des clés,

- condamné M. [Y] à payer la somme de 43 830 euros HT représentant le coût de la remise en état des lieux loués majorée des intérêts au taux légal à compter de ce jour jusqu'à parfait paiement,

- condamné M. [Y] à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ceux compris les frais de commandement et de procès verbal de carence dont distraction au pro't de la SELARL Cabinet Caporale Maillot Blatt en application des dispositions de l'article 699 du même code,

- rejeter l'ensemble des demandes de l'appelant, ces dernières constituant des demandes nouvelles devant la cour,

- y ajoutant,

- condamner M. [Y] au paiement d'une somme de 5 000 euros en applications des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour l'instance devant la cour d'appel,

- le condamner aux entiers dépens de la procédure d'appel.



Les consorts [N] font valoir que l'acte de signification de l'assignation a été remis à personne ; que le commandement du 18 mai 2017 mettant en 'uvre la clause résolutoire est précis, en ce qu'il fait état des différents désordres causés par le preneur, et fondé sur le compte rendu de M. [M] ayant pour mission de constater les désordres et sur le rapport d'expertise judiciaire ; que ces rapports ont été établis de manière contradictoire et qu'ils fournissent la preuve des désordres reprochés à M. [Y] ; que la demande d'une mesure d'expertise de M. [Y] en cause d'appel est une demande nouvelle et qu'elle n'est pas justifiée. 



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 14 septembre 2021.





MOTIFS :



Il convient à titre préliminaire de donner acte de la reprise d'instance effectuée par M. [T] [N] en sa qualité d'ayant droit de M. [E] [N], qualité justifiée par un acte de notoriété du 30 juillet 2021.

 

sur la demande principale :



M. [Y], pour contester le jugement, invoque :

- la nullité du jugement ;

- la non conformité du commandement et son absence de fondement.













sur la nullité alléguée du jugement :



M. [Y] soutient d'abord que le jugement est nul dès lors qu'il n'a pas eu connaissance de l'assignation du 08 janvier 2018 et n'a pas souvenir d'avoir signé un acte d'huissier à cette date.



Les intimés versent cependant aux débats la copie de l'acte de signification de l'assignation, remis à personne (leur pièce 11). Le moyen sera rejeté.



sur le commandement du 18 mai 2017 :



Les bailleurs ont mandaté une entreprise qui a déposé le 12 décembre 2016 un rapport mettant à la charge du locataire des travaux pour un montant de 43 830 euros HT. Ils lui ont ensuite fait délivrer le 18 mai 2017 un commandement de réaliser les travaux qui est resté infructueux.



L'appelant fait valoir que ce commandement était à la fois imprécis sur la nature des travaux demandés et infondé. Imprécis, car il mentionne six chefs de demandes (menuiseries extérieures, toiture, cloisonnement intérieur, plafonds, électricité et réseaux extérieurs) sans précision des travaux attendus, de sorte qu'il ne permet pas de mettre en jeu l'acquisition de la clause résolutoire. Infondé, car la preuve des travaux nécessaires, et lui incombant, n'est pas rapportée, le rapport de l'entreprise [M] n'étant pas contradictoire puisqu'il n'y a pas été convié, ne connaissait pas précisément la mission et n'a pas été rendu destinataire de ce compte rendu.



Les intimés opposent que le commandement a été signifié au locataire en personne (leur pièce 6) et que tout locataire diligent et de bonne foi estimant le commandement imprécis aurait pris contact avec le bailleur.



C'est par ailleurs à bon droit qu'ils soutiennent que si le commandement doit indiquer de façon précise les manquements auxquels il doit être remédié, le commandement litigieux respecte cette exigence puisque les désordres y sont clairement exposés, de même que la nature des travaux à réaliser. 

 

Quant à l'imputabilité des travaux, elle résulte clairement des constatations du rapport de l'entreprise [M] dont l'appelant ne peut sérieusement soutenir qu'il ne lui est pas opposable car non contradictoire alors que les intimés justifient l'avoir avisé par LRAR du 09 novembre 2016 reçue le 12 de la visite de M. [M], de la société Actiom, « pour décrire les désordres et chiffrer les travaux de remise en état » (leur pièce 5), de sorte que M. [Y] était informé à la fois de sa visite et de sa mission, le rapport précisant d'ailleurs que M. [M] avait été accueilli par le locataire qui lui avait fait visiter les lieux.



C'est aussi de manière inopérante que M. [Y] conteste avoir reconnu devant l'huissier n'avoir réalisé aucuns travaux alors que cette mention, qui vaut jusqu'à inscription de faux, figure clairement sur le procès-verbal de constat du 05 septembre 2017 (pièce 7 des intimés).





C'est par ailleurs à tort qu'il prétend que les conclusions de l'expert désigné en 2010 à sa demande lui sont favorables alors que l'expert a considéré notamment que l'électricité était ancienne mais pas vétuste, que le tableau de protection et le réseau étaient corrects, mais que le locataire avait réalisé des adaptations inappropriées, concluant à l'absence de désordres justifiant des réfections, mais à la nécessité pour le locataire de revoir l'aménagement de l'installation en fonction de son utilisation particulière et de faire réaliser un entretien annuel de la toiture, le bien n'étant pas entretenu en bon père de famille.(pièce 4 des intimés).



Il ressort de ces différents éléments que les locaux présentent de longue date des désordres dont le preneur doit répondre, l'expertise réalisée en 2011 ayant déjà constaté des désordres résultant de manquement du preneur à son obligation d'entretien sans que M. [Y] puisse opposer notamment que la vétusté des fenêtres existait lors de son entrée dans les lieux alors qu'il n'en rapporte pas la preuve en l'absence d'état des lieux d'entrée.



C'est donc à juste titre, et conformément aux termes du bail qui prévoit que sauf les grosses réparations (article 606 du code civil), toutes les réparations locatives y compris celles nécessitées par la mise en conformité éventuelle aux règles d'hygiène et de sécurité sont à la charge du locataire, que les bailleurs ont sollicité et obtenu la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.



sur l'expertise :



L'appelant sollicite en tout état de cause la suspension de la clause résolutoire et des délais pour réaliser les travaux à sa charge, avec désignation avant dire droit d'un expert chargé de préciser les travaux de structure devant préalablement être réalisés par les bailleurs.



Si la demande d'expertise, mesure d'instruction, ne s'apparente pas à une demande nouvelle à ce titre irrecevable, les intimés sont fondés à opposer qu'elle n'est pas justifiée, les causes du commandement ayant déjà été constatées dans les rapports de MM. [M] et [C]. Elle sera donc rejetée, ainsi que la demande de délais qui l'accompagne et dont M. [Y] s'abstient d'expliquer le motif par ailleurs.



Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement qui a ordonné l'expulsion de M. [Y] et l'a condamné en tant que de besoin à payer aux bailleurs une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer depuis le 18 juin 2017, date de résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux.



Il sera aussi confirmé en ce qu'il a condamné M. [Y], sur la base du compte-rendu de M. [M] (pièce 5 des intimés) qui a distingué les travaux relevant de grosses réparations à la charge des bailleurs ( 9 600 euros HT au titre des fissures) et ceux relevant de l'entretien courant incombant au locataire, au paiement de la somme de 43 830 euros.



sur les demandes accessoires :



Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des consorts [N] les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par eux dans le cadre de l'appel. M. [Y] sera condamné à leur payer une somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [Y] sera condamné aux entiers dépens d'appel. 





PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 

Donne acte à M. [T] [N] de sa reprise d'instance en sa qualité d'ayant droit de M. [E] [N]



Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux en date du 18 octobre 2018



Condamne M. [Y] à payer aux consorts [N] une somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel



Condamne M. [Y] aux entiers dépens de la procédure.



Le présent arrêt a été signé par Mme Pignon, présidente et par M.Goudot, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.