Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 13 décembre 2021

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 13 DECEMBRE 2021









N° RG 19/00977 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-K4EY







SAS GROUPE PULSAR





c/



SAS GROUPE TRIANGLE INVESTISSEMENTS 

SCCV LE GREEMENT

SCCV COEUR DE BASTIDE























Nature de la décision : AU FOND

























Grosse délivrée le :



aux avocats 

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 25 janvier 2019 (R.G. 2018F00112) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 20 février 2019





APPELANTE :



SAS GROUPE PULSAR, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 2]



représentée par Maître Luc BOYREAU de la SCP LUC BOYREAU, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Jean-François DACHARRY, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉES :



SAS GROUPE TRIANGLE INVESTISSEMENTS - GTI, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1]



SCCV LE GREEMENT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1]



SCCV COEUR DE BASTIDE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1]



représentées par Maître Thomas RIVIERE de l'AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 15 novembre 2021 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie PIGNON, Président chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Nathalie PIGNON, Présidente, 

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT







ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.





EXPOSE DU LITIGE :



Le 22 août 2015, la SAS Groupe Triangle Investissements et la SAS Groupe Pulsar ont créé la SCCV C'ur de Bastide destinée à réaliser un programme immobilier à [Localité 3] ([Localité 3]). 



Le 19 novembre 2015, ces deux mêmes sociétés ont créé la SCCV Le Gréement destinée à réaliser un programme immobilier à [Localité 5] ([Localité 5]). 



Par courrier du 15 mai 2017, la société Groupe Pulsar a adressé à la société Le Gréement une facture de 36 000 euros, au titre de frais de gestion. 



Par exploit d'huissier en date du 19 janvier 2018, la société Groupe Pulsar a fait assigner les sociétés Groupe Triangle Investissements, Le Gréement et C'ur de Bastide devant le tribunal de commerce de Bordeaux aux fins d'obtenir la nullité de plusieurs conventions. 



Par jugement contradictoire du 25 janvier 2019, le tribunal de commerce de Bordeaux a :

- dit que les conventions de maîtrise d'ouvrage déléguée ne sont pas nulles pour abus de majorité,

- constaté que la signature du contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée par la société Groupe Triangle Investissements avec chacune des SCCV n'est atteinte d'aucune fraude démontrée,

- débouté la société Groupe Pulsar de sa demande de voir rembourser par la société Groupe Triangle Investissements l'intégralité des sommes prélevées au titre des honoraires de gestion en exécution des deux conventions, à la société Le Gréement et la société C'ur de Bastide,

- débouté la société Groupe Pulsar du surplus de ses demandes,

- condamné la société Groupe Pulsar à payer à la société Groupe Triangle Investissements, à la société Le Gréement et à la société C'ur de Bastide chacune la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Groupe Pulsar aux dépens.



Par déclaration du 20 février 2019, la société Groupe Pulsar a interjeté appel de cette décision à l'encontre de l'ensemble des chefs de la décision qu'elle a expressément énumérés, intimant les sociétés Groupe Triangle Investissements, Le Gréement et C'ur de Bastide.









Le 5 avril 2019, une mesure de médiation judiciaire a été proposée aux parties, qui ne se sont pas accordées sur le principe d'une acceptation.



PRETENTIONS ET MOYENS : 



Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 16 mai 2019, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Groupe Pulsar demande à la cour de :

- réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de commerce de Bordeaux le 25 janvier 2019, 

- et statuant à nouveau : 

- dire et juger nulles et de nul effet les conventions de gestion de programme immobilier «'Management Fees'» conclues entre la société Groupe Triangle Investissements et la société C'ur de Bastide le 18 novembre 2016, et entre la société Groupe Triangle Investissements et la société Le Gréement à une date indéterminée, 

- dire et juger nulles et de nul effet les deux conventions d'AMO, intitulées «'contrats de Maîtrise d'ouvrage déléguée'» pour les sociétés Le Gréement et C'ur de Bastide, approuvées le 20 février 2018, 

- condamner la société Groupe Triangle Investissements à rembourser aux sociétés C'ur de Bastide et Le Gréement l'intégralité des sommes prélevées au titre des honoraires de gestion en exécution de ces deux conventions, 

- dire et juger valables les conventions de gestion des deux programmes immobiliers fixant le montant des honoraires dans la proportion de 70% pour la société GTI et 30% pour la société Groupe Pulsar, 

- dire et juger que la société Groupe Pulsar a exécuté sa mission au titre de ces deux conventions, 

- condamner la société Le Gréement à verser à la société Groupe Pulsar la somme de 30 900 euros HT au titre des prestations accomplies par elle, 

- condamner la société C'ur de Bastide à verser à la société Groupe Pulsar la somme de 41 655 euros au titre des prestations accomplies par elle,

- dire et juger que la société GTI ne peut prétendre qu'à la moitié des 70% d'honoraires de gestion devant initialement lui revenir pour chacun des deux programmes immobiliers, soit, pour le programme «'Le Gréement'» la somme de 36 050 euros hors taxes, et pour le programme «'C'ur de Bastide'» 48 598 euros hors taxes, 

- condamner la société Groupe Triangle Investissements au paiement à la société Groupe Pulsar d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- condamner la société Groupe Triangle Investissements à payer à la Société Groupe Pulsar une somme de 5 000 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la Société Groupe Triangle Investissements aux entiers dépens de première instance et d'appel, cette condamnation pour ces derniers profitant à la SCP Luc Boyreau en application de l'article 699 du code de procédure civile. 















La société Groupe Pulsar fait notamment valoir que les conventions passées entre le Groupe Triangle Investissements et les sociétés Le Gréement et C'ur de Bastide sont nulles pour violation de l'intérêt social, violation de la clause statutaire de limitation des pouvoirs et violation de l'interdiction légale d'une double représentation ; que les conventions de maîtrise d'ouvrage déléguée sont nulles en raison de l'abus de majorité ayant conduit à leur adoption en assemblées générales ; que les conventions avec partage d'honoraires sont valides. 





Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 27 mai 2019, auxquelles la cour se réfère expressément, les sociétés Groupe Triangle Investissements, Le Gréement et C'ur de Bastide demandent à la cour de :

- confirmer la décision du Tribunal de Commerce et débouter l'appelante,

- constater qu'il n'existe aucun document par lequel la société GTI s'est engagée à partager la maîtrise d'ouvrage déléguée de la société alors qu'elle a seule supporté les frais et risques de montage de l'opération et de son suivi à ce jour,

- débouter en conséquence la société Groupe Pulsar de toute demande,

- dans le dossier C'ur de Bastide,

- dire et juger qu'il existe une convention de maîtrise d'ouvrage déléguée approuvée en assemblée générale à la majorité par assemblée générale du 20 février 2018,

- constater qu'il existe une convention régulièrement approuvée en assemblée générale et conforme aux statuts,

- constater qu'il n'existe aucune convention entre les associés GTI et Groupe Pulsar tendant à convenir d'une répartition de l'honoraire de MOD au profit de la société Groupe Pulsar,

- constater que l'ensemble des frais garanties et risques ont été supportés par la société GTI légitimant ainsi cette absence de partage,

- constater en tout état de cause qu'en raison de la chronologie et de la date de création de la société Groupe Pulsar, celle-ci n'a pu opérer aucun rôle contrairement à ses affirmations, ni aucune partie de la mission qu'elle prétend avoir accomplie,

- débouter la société Groupe Pulsar de l'ensemble de ces demandes, fins et conclusions, la condamner à payer à chacune des 3 sociétés la somme de 

3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- surseoir à statuer dans l'attente de l'issue des procédures pénales relativement au détournement du contenu de l'ordinateur ou sa destruction au moment du départ de M. [U], co-gérant de la société Groupe Pulsar,

- subsidiairement au fond, dire et juger que les assemblées générales du mois de février 2018 qui ont approuvé les comptes faisant paraître les versements à la société GTI des honoraires de maîtrise d'ouvrage déléguée et qui ont approuvé les conventions de maîtrise d'ouvrage déléguée ne sont pas nulles pour abus de majorité,

- constater que la signature du contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée par la société GTI avec chacune des SCCV n'est atteinte d'aucune fraude démontrée,

- condamner la société Groupe Pulsar au paiement d'une somme de 3 000 euros pour chacun des requérants sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



- la condamner aux entiers dépens.



Les sociétés Groupe Triangle Investissements, Le Gréement et C'ur de Bastide font notamment valoir qu'il existe un contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée, approuvée en assemblée générale à la majorité ; que l'assemblée générale est conforme aux statuts et régulière ; qu'il n'y a pas lieu d'ordonner la nullité de la convention ; que le défaut de dépôt des comptes au greffe par une SCCV n'est pas sanctionné ; que les sommes demandées par la société Groupe Pulsar ne sont pas justifiées. 





L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 octobre 2021 et le dossier a été fixé à l'audience du 15 novembre 2021.



Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions 

déposées. 



MOTIFS DE LA DECISION :



Sur la nullité des conventions de gestion de programme immobilier 'management fees' passées entre GTI et les SCCV Le Gréement et C'ur de Bastide :



La SAS Groupe Pulsar fait valoir en premier lieu la nullité des deux conventions de 'management fees', l'une non datée, l'autre portant la date du 18 novembre 2016, conclues entre la Société Groupe Triangle Investissements et chacune des deux Sociétés Civiles Immobilières de Construction Vente, prévoyant le versement d'une rémunération ne revenant qu'à la Société GTI, comme contraires à l'intérêt social des deux SCCV, signées par Mme [V] [W], agissant à la fois en qualité de représentant légal des SCCV et Gérante de GTI, en violation de l'article 1116 du Code civil dans sa version applicable, et n'ayant jamais été approuvées en assemblée générale.



S'agissant de ces deux conventions, la société GTI n'oppose aucun moyen, se contentant de conclure à la validité des conventions de maîtrise d'ouvrage déléguée.



La première convention liant la société GTI à la SCCV 'Coeur de Bastide', datée du 18 novembre 2016, qui vise une assemblée générale en sans préciser sa date, est irrégulière en ce qu'il n'est pas démontré qu'elle a été approuvée par les associés. 



De la même façon, la convention liant la société GTI à la SCCV 'Le gréement', non datée, et visant l'approbation de cette convention par les deux sociétés en assemblées générales datées du 25 mars 2016, dont les procès verbaux ne sont pas produits aux débats, apparaît irrégulière, de sorte que c'est à juste titre que la société appelante en soulève la nullité, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens soulevés.







Le jugement déféré sera complété de ce chef.



Sur la nullité des conventions de maîtrise d'ouvrage déléguée approuvées en assemblées générales du 20 février 2018 :

La société appelante fait valoir au soutien de sa demande de nullité :

- qu'il est impossible que ces deux conventions aient été d'une quelconque utilité pour les deux programmes immobiliers, achevés au jour de leur approbation, et que la contrariété avec l'intérêt social est donc flagrante,

- que les missions à accomplir par GTI avaient été réalisées par d'autres professionnels, bien avant l'approbation desdites conventions,



- que les bilans des SCCV C'ur de Bastide et LE Gréement n'avaient donc pas vocation à supporter les honoraires de gestion pris par GTI, la société Groupe Pulsar, détentrice de 49% du capital, s'étant donc vue privée de ses droits sur ce montant. 



Les sociétés intimées soutiennent en réplique :

- qu'aucune des missions de développement du projet, recherches foncières, négociations avec les propriétaires, n'a été effectuée par la Société PULSAR qui n'existait pas au moment de la négociation des fonciers et de la signature des compromis de vente, aucune pièce non plus ne démontre un accord de partage de mission sur ces projets entre les deux sociétés,

- que les SCCV ont tenu des assemblées générales régulièrement qui ont été votées et qui à la majorité ont validé de nouvelles conventions de MOD qui ne prévoient pas de partage,

- qu'il n'y a donc pas de mise en cause du principe de ce contrat, ni de son montant, et qu'il n'y a donc aucune préjudice pour chacune des SCCV,

- que lors de la constitution de chacune de ces SCCV la société Groupe Pulsar

n'avait rigoureusement aucun actif et son capital de 100 euros démontre l'absence totale de garantie, et que la seule société qui prenait des risques dans l'opération, qui engageait des fonds et des dépenses depuis plusieurs années, devait percevoir les frais de gestion, d'autant que seule GTI disposait des moyens humains et matériels de gérer la promotion.



L'abus de majorité est constitué lorsque les majoritaires prennent une décision contraire à l'intérêt social, dans leur propre intérêt et au détriment de la minorité.



En l'espèce, le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée consenti par la SCCV Le Gréement, représenté par sa gérante, Mme [V] [W], à la société GTI représentée également par Mme [W] a été signé le 4 janvier 2018, pour un montant de 122.400 euros HT et a fait l'objet d'une approbation par l'assemblée générale de la société SCCV Le Gréement le 20 février 2018.



La société GTI est associée majoritaire de la SCCV Le Gréement, de sorte qu'il convient de déterminer en premier lieu si le contrat conclu au bénéfice de la société GTI l'a été dans l'intérêt social de la SCCV Le Gréement, ou dans celui de l'associée majoritaire.







Les missions confiées à la société GTI aux termes de ce contrat étaient les suivantes : 'l'évaluation de la constructibilité, l'évaluation budgétaire et financière, l'évaluation commerciale, l'étude des examens des droits de propriété et contraintes civiles et administratives relativement au terrain d'assiette, le suivi de l'élaboration des dossiers, le dépôt des permis de construire préparés par l'architecte, les négociations avec la commune concernée et les services publics nécessaires à l'obtention du permis de construire, le suivi des autorisations administratives nécessaires à la mise en place du chantier et à son déroulement, ainsi qu'au raccordement des réseaux publics, la mise en place des souscriptions des contrats d'assurance dommages ouvrages, CNR, décennale, la négociation et mise au point des marchés, la souscription de la GFA, la mise en place des concours et financements bancaires, l'établissement du budget, le suivi des dépenses et la gestion de trésorerie, la vérification des factures des entreprises, les missions et le recouvrement des appels de fonds clients, la représentation du maître de l'ouvrage aux réunions de chantier et de façon générale pendant l'opération de construction, la représentation du maître de l'ouvrage pour les opérations de réception et de livraison, la gestion des levées de réserve et de l'ensemble des litiges afférant à la construction, mais également à l'établissement des comptes définitifs avec les entreprises.'



Pour justifier du caractère contraire à l'intérêt social de la société SCCV Le Gréement de la conclusion de ce contrat, la société Pulsar produit aux débats : 

- la déclaration d'achèvement des travaux en date du 6 décembre 2017 démontrant que la mission de maîtrise d'ouvrage ne pouvait avoir été exercée qu'avant la conclusion du contrat litigieux,

- une lettre de mission d'assistance administrative du 9 septembre 2015 au profit de la société Alysea comprenant notamment une étude de marché, l'établissement de la grille des prix, l'assistance lors de la livraison des logements et l'assistance administrative, tous travaux similaires à certains de ceux confiés à la société GTI,

- une attestation de la gérante de la société 6ème avenue et des factures de cette même société faisant état du plan de communication globale qui n'apparaissent pas pertinentes, la publicité de l'opération n'ayant pas par 

ailleurs été confiée à la société GTI, 

- une proposition technique et financière d'assurance acceptée le 12 mai 2016 par la SCCV Le Gréement négociée par la société SFS, mandataire de compagnies d'assurance, pour laquelle il n'est ni démontré ni allégué que la société GTI soit intervenue, de sorte que la mission de mise en 'uvre des contrats d'assurances dommages-ouvrages, CNR, décennales, telles que prévue dans la convention litigieuse n'a pas été exécutée par GTI,

- le contrat de maîtrise d'oeuvre Conception conclu le 27 juin 2014 entre la société GTI et l'architecte le 27 juin 2014, qui prévoit l'assistance du maître de l'ouvrage pour les opérations de livraison et de réception, la mission de représentation du maître de l'ouvrage confiée à la société GTI s'avérant dans ces conditions parfaitement inutile.











Il ressort de ces éléments que la convention de maîtrise d'ouvrage déléguée, conclue à une date à laquelle les travaux de construction étaient achevés, et prévoyant l'exécution de missions pour partie réalisée par des tiers, est contraire à l'intérêt social de la SCCV Le Gréement. 



Il sera ajouté sur ce point que le montant des honoraires de gestion fixés ne correspondant pas au travail effectivement réalisé par la société GTI, la décision prise par l'assemblée générale de la SCCV Le Gréement a nécessairement eu pour effet d'amoindrir son résultat comptable, et par la même les droits de l'associée minoritaire sur ce résultat.



S'agissant de la SCCV Coeur de Bastide, la société Pulsar produit aux débats : 

- la déclaration d'achèvement des travaux en date du 22 décembre 2017 démontrant que la mission de maîtrise d'ouvrage ne pouvait avoir été exercée qu'avant la conclusion du contrat litigieux,

- une lettre de mission d'assistance administrative du 16 novembre 2015 au profit de la société Alysea comprenant notamment une étude de marché, l'établissement de la grille des prix, l'assistance lors de la livraison des logements et l'assistance administrative, tous travaux similaires à certains de ceux confiés à la société GTI,

- une attestation de la gérante de la société 6ème avenue et des factures de cette même société faisant état du plan de communication globale qui n'apparaissent pas pertinentes, la publicité de l'opération n'ayant pas par 

ailleurs été confiée à la société GTI, 

- une attestation de M. [R], courtier en assurances, affirmant que les contrats d'assurance des opérations immobilières, dont celui dénommé 'Coeur de Bastide', avaient été négociés par M. [U], dans le cadre, selon ce dernier, ' de la future convention de gestion entre associés, à la création de la société de M. [U] et de la SCCV commune',

- le contrat de maîtrise d'oeuvre conclu le 27 septembre 2016 entre la SCCV 'Coeur de Bastide' et la société OPMO, prévoyant notamment la mise à jour des contraintes et formalités conditionnant les travaux, telle que la mise en service type EDF, VEOLIA, etc..., l'organisation et la direction des réunions de chantier, tandis que la convention de maîtrise d'ouvrage déléguée prévoyait 'le suivi des autorisations administratives nécessaires à la mise en place du chantier et à son déroulement, ainsi qu'au raccordement des réseaux publics',

- le procès verbal d'assemblée générale de la SCCV 'Coeur de Bastide' du 7 septembre 2017 démontrant que les sociétés Groupe Pulsar et Objectif Construction 56, cette dernière associée titulaire de 15 parts sociales, souhaitaient que soient validées une convention de 

gestion en faveur de la société Pulsar.



Il ressort de ces éléments que la convention de maîtrise d'ouvrage déléguée, conclue à une date à laquelle les travaux de construction étaient achevés, et prévoyant l'exécution de missions pour partie réalisée par des tiers, est contraire à l'intérêt social de la SCCV 'Coeur de Bastide'. 











Il sera ajouté sur ce point que le montant des honoraires de gestion fixés ne correspondant pas au travail effectivement réalisé par la société GTI, la décision prise par l'assemblée générale de la SCCV 'Coeur de Bastide' a nécessairement eu pour effet d'amoindrir son résultat comptable, et par la même les droits de l'associée minoritaire sur ce résultat.



Par ailleurs, pour appuyer ses prétentions, la société GTI soutient qu'elle a supporté l'ensemble des coûts de structure, locaux, frais salariaux, et que la société Pulsar, qui n'avait pas été créée au moment de la réalisation de l'opération, n'a pu opérer aucun rôle contrairement à ses affirmations, ni aucune partie de la mission qu'elle prétend avoir accomplie.



Cependant, pour contredire cette affirmation, la société Pulsar verse aux débats : 

- une convention d'assistance au développement et à la maîtrise d'ouvrage datée du 1er octobre 2015, conclue dans le cadre d'une autre opération entre la société GTI et la société Pulsar, qui prévoit que cette dernière se voit confier une mission d'assistance à la maîtrise d'ouvrage, de conseils en stratégie, et de service externalisé en charge du développement, et qui rappelle que 'les dirigeants de la société Groupe Pulsar sont également salariés de la société GTI au titre de contrats de travail à durée indéterminée, pour des missions strictement étrangères à celles mentionnées dans la présente convention.' De cette convention, il se déduit que, contrairement à ce que soutient la société GTI, il était bien prévu de confier à la société Pulsar, dirigée par messieurs [W] et [U], tous deux salariés de la société GTI, une mission d'assistance à la maîtrise d'ouvrage, totalement distincte de leurs fonctions salariées ;

- un courrier de Maître [I] [F], notaire à [Localité 4], en date du 25 juillet 2017, qui atteste avoir été contacté par M. [B] [U] auquel il a notamment proposé le projet de la [Adresse 6], à [Localité 5], précisant : '' M. [U] m'a expliqué que ce dossier représentait une opportunité pour la société GTI, en précisant qu'un projet de création de sa propre entité été prévu et que celle-ci réaliserait lesdites opérations en co-promotion avec la société GTI. Le projet a donc été en l'étude, lancé en cette double identité' J'ajoute que lors de nos échanges et réunions de travail liés au montage pré-opérationnel, M. [U] était très scrupuleux sur les dates et horaires, lesquels devaient être fixés en dehors de ses heures contractuelles. Nos échanges étaient très fréquents le soir après 20h30, ainsi que le week-end, afin d'envisager cette opération.

J'atteste que ces dossiers ont été présentés exclusivement à M. [U] et à son associé, puis à sa société Groupe Pulsar et non à la société GTI' »

- une attestation de M. [R], courtier en assurances, qui indique : '' plusieurs réunions de travail avec M. [U] et [W] m'ont permis de constater que ces derniers négociaient les fonciers objets des opérations immobilières, directement avec la société d'aménagement et que la programmation des projets était le fruit d'un travail de plusieurs mois avec la mairie de [Localité 5]. Ce travail de développement s'est tenu pendant environ deux ans sur l'ensemble des projets. M. [U] m'a par ailleurs expliqué, courant 2014 :



- son intention de créer une société de promotion immobilière ayant notamment vocation à entrer au capital des SCCV avec la société GTI,

- que ce travail considérable de développements réalisés depuis plusieurs années sur le site de la « [Adresse 6] » serait ratifié dans le cadre de la future convention de gestion entre associés, à la création de la société de M. [U] et de la SCCV commune.'



M. [U] et M. [W] étaient tous deux extrêmement stricts quant au caractère autonome des missions attachées à leurs contrats de travail d'une part, et celles pouvant découler de leur partenariat avec GTI d'autre part. Ainsi, les réunions avec Pulsar étaient organisées hors les bureaux de la société GTI et en dehors des heures ouvrées (principalement à l'occasion de déjeuners d'affaires, les vendredis après-midi, pendant les congés etc.'). J'ai constaté des faits similaires à l'occasion de la mise en 'uvre du projet « c'ur de Bastide » à [Localité 3].'



- Une attestation de M. et Mme [P], vendeurs de l'immeuble ayant donné ayant donné lieu à l'opération immobilière ' Coeur de Bastide » qui affirment : 'suite à notre décision de céder cet ensemble immobilier, nous avons confié la vente de notre bien à Mme [M] [Y], agent commercial indépendant, laquelle nous a mis en relation avec la société Groupe Pulsar, représentée par Messieurs [Z] [W] et [B] [U], lesquels ont développé une opération immobilière de 13 logements.

C'est donc avec Messieurs [U] et [W] que nous avons négocié, pendant plusieurs semaines, la cession de notre maison.

Nous avons constaté à l'occasion de différentes réunions de travail étalées sur une année environ, que Messieurs [U] et [W] avaient directement développé le projet immobilier avec les services administratifs concernés, notamment de la ville de [Localité 3] et de la commission des avant-projets.' Dès nos premiers échanges, Messieurs [U] et [W] nous ont indiqué que cette opération serait menée en co-promotion entre les sociétés Groupe Pulsar, chargée du développement du projet et GTI qui serait signataire de la promesse de vente.'

- Une attestation de M. [J], chargé d'affaires dans une entreprise de bâtiment, qui affirme : 'Dans le cadre de mes fonctions au sein d'une entreprise générale du bâtiment, j'ai rencontré M. [W] [Z] représentant la société Groupe Pulsar et par ailleurs salarié de la société GTI. Nos différents échanges ont conduit M. [W] à me présenter différents projets immobiliers, notamment à [Localité 5] 86 sur trois tranches de construction. 

J'ai ainsi été consulté très tôt dans l'élaboration de ces projets de sorte que j'ai constaté que M. [W], via sa société Groupe Pulsar, était directement à l'origine du développement de cet ensemble immobilier. 

J'ai constaté que M. [W] avait seul élaboré ces trois projets, fruit d'un travail de développement et négociation de plusieurs années avec la SEP et la ville de [Localité 5]. Par la suite, mes contacts avec M. [W] étaient essentiellement liés au suivi technique des opérations immobilières, dans le cadre de ses fonctions de salarié.

J'ai alors constaté que M. [W] était particulièrement attaché à ce que soit distingué le travail de développement des projets via la société Groupe Pulsar et sa fonction de salarié au sein de GTI dans le cadre de la direction technique' Ces échanges avec M. [W] se situaient entre 2013 et 2017.'



Il est ainsi établi que Messieurs [U] et [W], en leur qualité de dirigeants de la société Groupe Pulsar, ont accompli un grand nombre de missions que la société GTI prétend avoir effectuées dans le cadre des conventions de maîtrise d'ouvrage déléguée, approuvées aux termes de votes des assemblées générales des SCCV, constitutifs d'un abus de majorité. 



Il convient dans ces conditions, en infirmation de la décision entreprise, de dire nulles et de nul effet les deux conventions de maîtrise d'ouvrage déléguée pour les SCCV Le Gréement et C'ur de Bastide, approuvées le 20 février 2018.



La société GTI sera en conséquence condamnée à restituer aux SCCV 'C'ur de Bastide" et "Le Gréement" l'intégralité des sommes prélevées au titre des honoraires de gestion en exécution de ces deux conventions.



Au regard des éléments du dossier débattus entre les parties, et compte tenu du travail accompli par la société Groupe Pulsar, la cour estime que la société Groupe Pulsar a exécuté sa mission de gestion telle qu'elle était prévue dans les projets produits aux débats et fixe le montant des honoraires dans la proportion de 70% pour la société GTI et 30% pour la société Groupe Pulsar, de sorte que la SCCV Le Gréement sera condamnée à verser à la société Groupe Pulsar la somme de 30 900 euros HT au titre des prestations accomplies par elle, et que la SCCV Coeur de Bastide sera pour sa part condamnée à verser à la société Groupe Pulsar la somme de 41 655 euros au titre des prestations accomplies par elle.



En revanche, la société Groupe Pulsar ne démontre pas, comme elle l'affirme, qu'à ce jour, environ 50 % de la mission initiale, pour laquelle la Société GTI devait percevoir 70 % des honoraires de gestion, a été réalisée, et la société appelante sera déboutée de sa demande tendant à voir dire que la société GTI ne peut prétendre qu'à la moitié des 70% d'honoraires de gestion devant initialement lui revenir pour chacun des deux programmes immobiliers.



Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

- L'exercice d'une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à l'octroi de dommages intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. 

- La preuve d'un tel comportement n'étant pas rapportée en l'espèce, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

 

Compte tenu de la décision intervenue, les dépens de première instance et d'appel seront laissés à la charge de la Société Groupe Triangle Investissements.


 Il est équitable d'allouer à la société Groupe Pulsar la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, que la Société Groupe Triangle Investissements sera condamné à lui payer.
 





PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, 



Infirme le jugement du tribunal de commerce de BORDEAUX en date du 25 janvier 2019 en toutes ses dispositions ;



Statuant à nouveau, et y ajoutant :

 

Dit nulles et de nul effet les conventions de gestion de programme immobilier 'management fees' passées entre GTI et les SCCV Le Gréement et C'ur de Bastide ;



Dit nulles et de nul effet les deux contrats de Maîtrise d'ouvrage déléguée pour les sociétés Le Gréement et C'ur de Bastide, approuvées par assemblées générales des deux sociétés le 20 février 2018, 



Condamne la SAS Groupe Triangle Investissements à rembourser aux S.C.C.V. "C'ur de Bastide" et "Le Gréement" l'intégralité des sommes prélevées au titre des honoraires de gestion en exécution de ces deux conventions,



Fixe le montant des honoraires de gestion dans la proportion de 70% pour la société GTI et 30% pour la société Groupe Pulsar, 

 

Dit que la société Groupe Pulsar a exécuté sa mission de gestion,



Condamne la SCCV Le Gréement à verser à la société Groupe Pulsar la 

somme de 30 900 euros HT au titre des prestations accomplies par elle, 

 

Condamne la SCCV Coeur de Bastide à verser à la société Groupe Pulsar la somme de 41 655 euros au titre des prestations accomplies par elle ; 



Déboute la société Groupe Pulsar de ses demandes relatives à la réduction des honoraires de gestion de la société GTI et de dommages et intérêts pour résistance abusive ;



Condamne la Société Groupe Triangle Investissements à payer à la société Groupe Pulsar la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;



Condamne la Société Groupe Triangle Investissements aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers étant recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 

Le présent arrêt a été signé par Mme Pignon, présidente, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.