Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 23 février 2022

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 23 FEVRIER 2022



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/15166 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAN3V



Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juillet 2019 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 15/01226





APPELANTE

 

SNC WLG agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 444 024 095 

Centre Commercial Quais d'Ivry

94200 IVRY SUR SEINE



Représentée par Me Yann GRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 381







INTIMEE 



SCI CASTEL REAL ESTATE 1B prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 801 192 022

7 rue Nationale 

92100 BOULOGNE BILLANCOURT



Représentée par Me Jean PICHAVANT de la SELEURL PICHAVANT AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0333

















COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 18 Janvier 2022, en audience publique, devant la cour composée de :



Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère 

Madame Elisabeth GOURY, conseillère



qui en ont délibéré, 







un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE 



 



ARRET :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

 

 ***** 



FAITS ET PROCEDURE



La société en nom collectif WLG exploite, depuis 2002, un fonds de commerce de débit de tabac situé au sein du centre commercial Ivry Grand Ciel, aujourd'hui dénommé « Les Quais d'Ivry », 30 boulevard Paul Vaillant-Couturier ; ce fonds comporte un droit au bail cédé à la société WLG, avec l'ensemble des éléments du fonds, le bailleur - propriétaire de l'ensemble immobilier constitutif du centre commercial - étant la société Ivry Extension, puis la société anonyme Corio.



Le centre commercial urbain « Les Quais d'Ivry », situé à Ivry à proximité des quais de Seine, est composé de 8 assiettes foncières distinctes lesquelles ont fait l'objet chacune d'un état descriptif de division en volumes. Cet ensemble commercial est constitué d'un bâtiment principal comprenant :

- 2 niveaux de parking, incluant un niveau bas semi-enterré et un niveau haut en superstructure ; 

- un rez-de-chaussée à la cote NGF 38.00 à usage de commerce, comprenant un hypermarché, une galerie commerciale et des boutiques ; 

- 2 niveaux supérieurs, comprenant un mail et des magasins. 



Ce centre a ouvert ses portes en 1982 et a été restructuré et agrandi en 1997 et 2008.



A l'époque de la construction, les propriétaires des lots de volume, afin de gérer les charges communes, ont créé une Association Syndicale Libre dénommée « Association Syndicale du Centre Commercial Carrefour-Ivry-Port » (ci-après ASL), et lors des opérations de restructuration et d'extension, ces propriétaires ont décidé de créer une Association Foncière Urbaine Libre dénommée « Association Foncière Urbaine Libre Ivry Grand Ciel » (ci-après AFUL), et ce, afin de gérer les charges pour la partie correspondant à ces opérations de restructuration et d'extension. 



Le 3 décembre 2010, une convention portant résiliation du bail et signature d'un nouveau bail a été conclue entre les sociétés WLG et Corio pour une durée de 10 ans à compter du 1er janvier 2010. Il y est notamment stipulé (article 4.1) un loyer juridiquement indivisible et unique, constitué d'un loyer de base correspondant à la valeur locative et fixé à 28.144,54 € par an, et d'un loyer variable additionnel correspondant à la différence entre le loyer de base et un pourcentage (7%) du chiffre d'affaires hors taxes réalisé par le preneur pendant la période considérée ; ce loyer est payable trimestriellement (article 4.4). Le bail prévoit également un dépôt de garantie et une clause d'indexation du loyer sur la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ; il porte sur le local (ou cellule) n°37 situé au rez-de-chaussée, dans le périmètre de l'AFUL, pour une activité de vente de 'tabac-bimbeloterie-tabletterie-jeux à gratter ' Loto ' PMU ' RATP', exercée sous l'enseigne 'Tabac Grand Ciel'; ce local est d'une superficie d'environ 80 m², dont 59 m² constituent la surface de vente. 



Par actes du 28 mars 2014, la SCI Castel Real Estate 1B a acquis de la société Corio l'ensemble immobilier Centre Commercial Les Quais d'Ivry avec prise de jouissance le même jour, notamment pour la perception des loyers ; la société Corio a également cédé à la société Castel Real Estate 1B les créances des loyers et charges qu'elle détenait sur les locataires, notamment la société WLG, l'acte mentionnant une créance sur cette société d'un montant de 16.713,00 € arrêtée au 1er trimestre 2014. 



Le 4 avril suivant, la société Imfined - aujourd'hui dénommée Groupe Duval-, administrateur des biens du nouveau propriétaire, informait les locataires de ce changement de bailleur et leur adressait une attestation notariée en ce sens.



La Sci Castel Real Estate 1B a fait délivrer à la société WLG le 5 janvier 2015 un commandement de payer la somme de 44.981,27 €, visant la clause résolutoire du bail.



Par acte d'huissier du 4 février 2015, la société WLG a formé opposition à ce commandement et a assigné la Sci Castel Real Estate 1B à comparaître devant le tribunal de grande instance de Créteil. 



Par ordonnance du 6 octobre 2017, le juge de la mise en état, saisi par la société WLG, a rejeté une demande de sursis à statuer et d'expertise. Par ordonnance du 13 avril 2018, le juge de la mise en état a rejeté une nouvelle demande d'expertise.



Par jugement du 18 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Créteil a débouté la société WLG de ses demandes ; il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 5 février 2015, ordonné en conséquence à la société WLG, ainsi qu'à tous occupants de son chef, de libérer les lieux et dit qu'à défaut de départ volontaire ils pourront être expulsés au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ; il a statué sur le sort des meubles se trouvant sur les lieux , condamné la société WLG à payer à la Sci Castel Real Estate 1B la somme de 238.093,10 € au titre des loyers, charges, taxes, honoraires de gestion et indemnités d'occupation suivant décompte arrêté au 31 mars 2019 ainsi qu'une indemnité d'occupation égale, jusqu'à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification du jugement, au montant du dernier loyer (charges et taxes en sus) et, à l'expiration de ce délai, au double du dernier loyer (charges et taxes en sus), jusqu'à la libération des lieux caractérisée, soit par la remise volontaire des clés, soit par le procès-verbal de reprise après expulsion ; le tribunal a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la société WLG aux dépens avec droit de recouvrement direct, débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et ordonné l'exécution provisoire.



Par déclaration du 22 juillet 2019, la société WLG a interjeté appel de ce jugement. 



Par conclusions déposées le 27 janvier 2020, la Sci Castel Real Estate 1B a interjeté appel incident de ce jugement. 



Saisi par la Sci Castel Real Estate 1B, le conseiller de la mise en état, a, par ordonnance du 05 octobre 2020, rejeté sa demande tendant à voir prononcer la caducité de la déclaration d'appel. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 05 janvier 2022. 





MOYENS ET PRETENTIONS



Vu les dernières conclusions notifiées le 30 novembre 2021, par lesquelles la société WLG, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de réformer la décision entreprise, et statuant à nouveau de : 

- dire que la Sci Castel Real Estate 1B ne justifie pas être le nouveau bailleur de la société requérante et se trouver aux droits de la société Corio ; 

- dire en outre qu'elle ne justifie pas être en mesure de percevoir des règlements au titre des sommes qui étaient susceptibles d'être dues à cette dernière avant le 28 mars 2014 ; 

- dire en outre que le jugement ne pouvait constater l'acquisition de la clause résolution sur le fondement d'un bail qui aurait été consenti par la Sci Castel Real Estate 1B en 2010, alors que cette SCI n'existait pas à cette date ; 

- prononcer en conséquence la nullité du commandement du 5 janvier 2015 ; 

- débouter la SCI de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire ; 

En toute hypothèse, 

- fixer le montant du loyer à 1.250 € par mois TTC, charges comprises avec effet au 28 mars 2014 ; 

- suspendre les effets de la clause résolutoire ; 

- autoriser la société WLG à apurer sa dette éventuelle en 24 versements, en sus du loyer courant, en application de l'article 1244-1 du code de procédure civile ; 

- enjoindre à la société intimée de verser aux débats les justificatifs des charges pour la période de 2013 à 2018, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ; 

- désigner tel expert qu'il plaira avec pour mission : 

 - déterminer qui est propriétaire du local loué à la SNC WLG ; 

 - d'une part, évaluer la valeur locative des locaux donnés à bail ; 

- de chiffrer le préjudice subi par la SNC WLG du fait de l'absence de mise en valeur des lieux par le bailleur et ; 

 - d'autre part, de chiffrer le montant réellement dû au titre des charges récupérables, après production de l'ensemble des justificatifs par le bailleur ; 

 - faire les comptes entre les parties au regard des justificatifs produits et déterminer si la SCI WLG est débitrice ; 

- dire que la provision à valoir sur la rémunération de l'Expert sera consignée par la SCI bailleresse ou, à défaut, qu'elle le sera par la SCI concluante ; 

- débouter la SCI Castel Real Estate 1B de ses demande de condamnation de la concluante au paiement de diverses sommes au titre de supposés arriérés de loyers et charges ; 

- condamner l'intimée au paiement de la somme de 3.000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- la condamner aux entiers dépens dont le montant pourra être recouvré directement par Maître Gré, Avocat, pour ce qui le concerne, en application de l'article 699 du code de procédure civile. 



Vu les dernières conclusions notifiées le 27 décembre 2021, par lesquelles la SCI Castel Real Estate 1B, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de débouter la société WLG de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions et de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à porter la condamnation au paiement de la somme de 344.609,73 € au titre des loyers, charges, taxes, honoraires de gestion et indemnités d'occupation arrêtés au 4ème trimestre 2021, à parfaire à la date des plaidoiries. Subsidiairement, elle demande à la Cour de condamner la société WLG au paiement d'une somme de 191.233,70 € au titre des seuls loyers, honoraires de gestion et taxes foncières arrêtés au 1er trimestre 2020, à parfaire à la date des plaidoiries. Si par extraordinaire des délais de règlement étaient accordés sur le fondement de l'article L145-41 du Code de Commerce, elle demande à la Cour de dire que si la société WLG ne se libère pas selon les modalités et dans les délais qui lui seront impartis des sommes qu'elle reste devoir et/ou si elle ne règle pas les loyers et charges courants à leur date contractuelle, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra aussitôt ses effets et l'expulsion pourra être poursuivie. 

En tout état de cause. Elle demande à la Cour de condamner la société WLG au paiement de la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, aux dépens de première instance qui comprendront notamment les frais du commandement, et d'appel dont distraction au profit de la SELARL Pichavant Avocat, dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.



L'argumentation des parties peut être résumée sommairement comme suit.

La société appelante expose que la société intimée ne justifie pas être la bailleresse, étant rappelé que le centre commercial est une copropriété et que le numéro de lot du local loué ne figure pas sur l'attestation notariée produite, empêchant ainsi la mise en oeuvre d'une clause résolutoire contenue dans un contrat de bail inexistant. Elle soutient que le loyer est surévalué compte tenu de la dégradation des lieux et de l'absence d'animation commerciale. Elle prétend que le bailleur a engagé sa responsabilité en laissant ouvrir au sein du centre commercial un commerce de cigarettes électroniques lui faisant directement concurrence. Elle prétend qu'aucun justificatif de l'augmentation des charges n'est produit, soulignant que celles-ci ne cessent d'augmenter alors que la situation du centre commercial ne cesse de se dégrader. Elle demande à la Cour d'enjoindre à la société intimée de verser aux débats les justificatifs des charges pour la période de 2013 à 2018 et d'ordonner une mesure d'expertise pour établir les comptes entre les parties. 



Elle demande à la Cour de suspendre les effets de la clause résolutoire en lui accordant un délai de grâce sur le fondement de l'article 1244-1 du Code civil. 



La société intimée affirme sa qualité de propriétaire du local occupé de bailleur. Elle se prévaut de la notification de la cession de créance. Elle s'oppose aux demandes de fixation judiciaire du montant du loyer et de désignation d'un expert, contraires aux stipulations du bail et souligne que les pièces versées ne permettent pas d'apprécier la valeur locative des locaux. Elle prétend qu'elle n'a commis aucune faute dans la dégradation de la situation du centre commercial et soutient que tous les éléments permettant d'apprécier la sincérité des appels de fonds émis par le gestionnaire du bailleur et leur conformité avec le contrat de bail ont été produits. Elle prétend ne pas être tenue de rendre des comptes de la gestion de Corio lorsque cette dernière était propriétaire de l'ensemble immobilier. 



Rappelant que la dette s'élevait au 1er trimestre 2019 à une somme de 238.093,10 €, elle demande l'actualisation de sa créance au 4ème trimestre 2021 et subsidiairement, demande à la Cour de juger que les loyers et charges sont incontestablement dus pour le montant de 191.233,70 € arrêté au 1er trimestre 2020 inclus. Elle invoque l'acquisition de la clause résolutoire après signification du commandement de payer du 5 janvier 2015 qui est resté infructueux pendant plus d'un mois. Elle prétend pouvoir la mettre en oeuvre dès lors qu'elle a acquis ce droit par l'effet de la vente, se trouvant subrogée dans les droits et obligations de la société Corio au titre des baux en cours. 





MOTIFS DE L'ARRET



Sur les droits de la SCI Castel real Estate 1B et la validité du commandement de payer



La société WLG n'a soulevé aucune fin de non-recevoir, dans le dispositif de ses conclusions. Elle demande toutefois à la cour d'annuler le commandement et de ne pas constater l'acquisition de la clause résolutoire, motif pris d'un défaut de qualité de cette société pour exiger le paiement des loyers et charges.



Le tribunal doit être approuvé dans sa motivation, ci-après reproduite :

La défenderesse verse aux débats les pièces suivantes : 

- Une attestation très détaillée du notaire rédacteur de l'acte d'acquisition de bien par la défenderesse, comportant plusieurs états descriptifs de division détaillés (sa pièce 2), dont il résulte que l'ensemble immobilier constitutif du centre commercial est édifié sur 8 assiettes foncières distinctes, lesquelles ont fait chacune l'objet d'un état descriptif de division en volumes; le centre commercial est situé à l'intersection du boulevard Paul Vaillant Couturier et de la rue Westermayer; qu'il est composé d'un bâtiment principal inscrit entre les rues [F] [M], [E], [P] [S] et [V] [G] (pages 1 et 2); que le rez-de-chaussée situé à la cote NGF 38.00 à usage de commerce, comprenant un hypermarché, une galerie commerciale et des boutiques, est précisément le niveau du bâtiment dans lequel se trouve le local loué à la SNC WLG ;

- Un plan de situation mentionnant bien la cellule n°37 (intitulé «Tabac »), située dans le périmètre de l'AFUL (pièce 10) ;

- Un extrait d'acte de vente du 28 mars 2014 entre la société CORIO et la SCI CASTEL REAL ESTATE 1 B, stipulant également que celle-ci est devenue propriétaire de l'ensemble immobilier dont s'agit, constitué d'un bâtiment principal inscrit entre lesquelles rues [F] [M], [E], [P] [S] et [V] [G], comprenant notamment « à la cote NGF 38 formant le rez-de-chaussée du centre commercial, un niveau à usage de commerce comprenant un hypermarché, une galerie commerciale et des boutiques...



Il en résulte sans aucune ambiguïté que la SCI CASTEL REAL ESTATE 1 B est bien

la bailleresse de la société WLG, la vente ayant porté sur l'ensemble immobilier composé du centre commercial en entier et, nécessairement, sur le local loué à WLG,

sans qu'ils puisse être soutenu que ce bien était soumis au statut de la copropriété '

nullement évoquée dans l'acte de vente - et que la cellule n°37 louée à la locataires

serait un « lot » de copropriété non inclus dans la vente. »



Il en résulte que le commandement de payer a été valablement signifié le 5 janvier 2015 à la requête de la SCI Castel real Estate 1B, laquelle avait d'ailleurs préalablement informé la société locataire de la vente intervenue à son profit en lui faisant adresser le 4 avril 2014 par son gestionnaire une attestation notariée.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire



Le commandement de payer du 5 janvier 2015, a rappelé la clause résolutoire du bail et exigé le paiement d'une somme de 44.981,27 € TTC suivant décompte arrêté au 16 décembre 2014 correspondant à :

- 16.713,11 € au titre de la créance cédée arrêtée au 1er trimestre 2014 inclus 

- 3.557,21 € solde loyer et charges 2 ème Trimestre 2014 

- 12.325,93 € loyers et charges 3 ème Trimestre 2014 

- 12.325,93 € loyers et charges 4 ème Trimestre 2014 

- 59,09 € actualisation du dépôt de garantie 

44.981,27 € Total 



La société WLG ne critique pas les montants, et ne prétend pas que la somme exigée n'était pas due, se bornant à critiquer le décompte au motif que les tableaux joints au commandement mentionnent des sommes portant sur une période antérieure à la vente intervenue le 28 mars 2014, telles que des consommations d'eau en 2012 ou la taxe foncière 2013.



Or, d'une part la SCI Castel Real Estate 1 B produit (en pièce 3) l'acte de cession de créances signé le 28 mars 2014, dont le prix de cession, ainsi que la liste de créances figurant en annexe, qui ont été occultées en copie à l'exception de celle relative au « TABAC » pour la somme de 16.713,00 €, qui correspond indiscutablement au commerce litigieux, et dont le montant est d'ailleurs reproduit dans la 2e partie du décompte annexé au commandement.

D'autre part, à la date du commandement, les loyers et charges postérieurs à la cession étaient impayés.



Les sommes exigées par le commandement n'ont pas été payées dans le délai d'un mois, la société locataire n'offrant pas de rapporter la preuve contraire.



Or les loyers exigés par le commandement sont conformes au bail. La prétention de voir fixer les loyers de manière rétroactive au jour de la vente, pour un montant correspondant la valeur locative, prétendument inférieur, ne repose sur aucun fondement sérieux.



Il en résulte qu'indépendamment de la fixation actualisée du montant de la créance dont il sera question ci-après, le défaut de paiement des sommes dues au jour du commandement de payer, dans le délai d'un mois suivant la signification de cet acte, justifie la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.



La demande de délais de grâce avec suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire n'est pas fondée, en ce que la dette locative n'a cessé d'augmenter, jusqu'au montant qui sera ci-après précisé, excluant la bonne foi contractuelle de la société preneuse, ne permettant pas l'octroi de délais.



Il en résulte que le tribunal doit être approuvé d'avoir constaté la résiliation du bail et d'en avoir tiré toutes conséquences nécessaires.



Sur le montant de la créance



Il résulte du dernier bail renouvelé de la SNC WLG, tel que mentionné dans le bail de 2010, que le dernier loyer annuel a été fixé à 28.144,00 € pour une surface de 80 mètres carrés, avec un loyer variable additionnel de 7 % du chiffre d'affaires hors taxes ; ce loyer résulte d'une convention signée le 3 décembre 2010 (pièce 5 du preneur et 1 du bailleur) entre la SNC WLG et la société Corio portant résiliation du bail antérieurement conclu.



Les sommes dues au jour de l'acquisition par la SCI Castel Real Estate 1 B ont fait l'objet d'une cession de créances notifiée par conclusions du 9 février 2016 pour un montant de 16.713,00 € qui n'est pas contesté.



Le preneur sollicite la réduction du loyer contractuel à la valeur locative, soit 15.000 € par an hors taxes et hors charges, conformément à l'estimation retenue par M. [Y] en 2016. Cependant, selon l'article 4.1.4 du bail du 3 décembre 2010, 'Il est expressément convenu entre les parties que lors des renouvellements successifs, le loyer de base ne pourra en aucun cas être inférieur à la valeur locative de marché des locaux.' Ils'ensuit que la SNC WLG n'est pas fondée à obtenir la fixation en justice du loyer à la valeur locative avant que le bail ne soit venu à expiration, soit le 31 décembre 2019, par application du bail et des termes de l'article L145-33 du code de commerce.



La commercialité de l'ensemble du centre commercial ne fait pas partie des obligations contractuelles du bailleur pour avoir été expressément exclue et aucun manquement à l'obligation de délivrance n'est établi. Le loyer contractuel est en conséquence exigible.



Les moyens tirés d'autres manquements du bailleur sont inopérants, à défaut de demande de dommages-intérêts.



Le décompte produit arrêté au 1er octobre 2021, comprenant le loyer du 4e trimestre 2021, a été établi sur la base du loyer exigible et il mentionne au crédit tous les paiements enregistrés par le bailleur ; la société WLG ne prétend pas que d'autre paiements seraient intervenus et n'auraient pas été pris en compte.



L'obligation aux charges est définie par l'article 6 du contrat de bail. Il en résulte que leur répartition s'opère au prorata de la surface louée, réserves, bureaux et locaux techniques inclus (mentionnée au A3 du « Détail de certaines conditions particulières »), soit en l'espèce pour une surface louée à WLG de 80 m².



Aux termes du bail, « (') Le preneur devra supporter sa quote-part pour des charges, prestations, taxes et impôts de toute nature (ainsi que toute nouvelle contribution, taxe, augmentation d'impôt) ordinairement à la charge des preneurs ainsi que celles ordinairement laissées à la charge des bailleurs. Le preneur devra en outre au bailleur le remboursement de toutes les charges lui incombant du fait notamment de l'adhésion dudit bailleur à toute Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) et/ou Association Syndicale Libre (ASL). Ces charges concerneront la gestion et l'entretien des ouvrages gérés par la/les Associations » 



Aux termes de l'article 6. 2 du contrat de bail, définissant les catégories de charges remboursables, il est notamment stipulé concernant les impôts et taxes que le preneur devra rembourser au bailleur la quote part correspondant aux locaux loués, et calculée comme pour les charges, de l'impôt foncier, lequel fait l'objet d'une facturation distincte. Il est aussi stipulé que le preneur supportera la taxe sur les bureaux et sur les locaux commerciaux et entrepôts 

 

Le preneur doit en outre supporter les honoraires de gestion locative, fixés forfaitairement à 4% HT du montant des loyers ou indemnités d'occupation facturés HT.

 

la société WLG ne conteste pas le principe de son obligation aux charges. Elle se contente d'une protestation générale sur le défaut de justification des charges appelées, sans critiquer aucune facture de charges en particulier.



La reddition de charges de l'exercice 2013 a donné lieu à un appel complémentaire d'un montant de 544,92 € ; elle est accompagnée d'un relevé général des dépenses, détaillé, qui ne fait pas l'objet d'une critique particulière. La reddition de charges de l'exercice 2014 a donné lieu à une restitution d'un montant de 553,33 € ; elle est également accompagnée d'un relevé des dépenses ne faisant l'objet d'aucune critique particulière. La reddition de comptes de l'exercice 2015 a donné lieu à une restitution d'un montant de 1337,10 €. La reddition de charges de l'exercice 2016 a fait l'objet d'une restitution d'un montant de 337,84 €. Il en est de mêmepour les exercices suivants qui n'ont pas donné lieu à contestation particulière.



Les factures concernant la taxe foncière ou la taxe de bureaux, ne font l'objet d'aucune contestation particulière.



Les contestations relatives aux dépenses de travaux, ne portent pas sur des points particuliers mais sont des contestations d'ordre général ; l'état des travaux réalisés au cours de l'exercice 2014, dont le détail est communiqué, n'a fait l'objet d'aucune critique particulière.



Ainsi le tribunal doit être approuvé d'avoir considéré que l'ensemble des charges appelées par le bailleur sont prévues par le bail et parfaitement déterminées en leur quantum, le preneur ayant bénéficié d'avoirs après régularisation, en cas de trop-payé. De même, le fait que la gestion du centre commercial ait été confiée à la société Imfined puis, à compter de novembre 2016 comme l'indiquent les factures, à la société Groupe Duval, n'a aucune incidence sur le bien-fondé des demandes du bailleur et sur la validité de sa créance.



En l'absence de critique précise, il n'y a pas lieu d'avoir recours à une expertise. Il sera fait droit à la demande en paiement pour le montant de 344'609,73 € suivant décompte arrêté au 1er octobre 2021, au titre du loyer, des charges et des indemnités d'occupation fixées au montant du loyer, taxes et charges en sus.



Sur les autres demandes



Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions, sauf à augmenter le montant de la condamnation au titre de la créance de loyers, charges et indemnités d'occupation.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, en équité et en fonction de la situation respective des parties, il y a lieu de condamner la société WLG à payer à la société Castel Real Estate 1 B une somme de 5000 € en indemnisation des frais irrépétibles qu'elle a exposés à l'occasion de l'instance d'appel. Elle devra aussi supporter les dépens dont distraction au profit de la SELARL Pichavant, avocat postulant, en application de l'article 699 du même code. 





PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Infirme partiellement le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Créteil le 18 juillet 2019,



Le confirme en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant de la créance en raison de l'évolution du litige,



Condamne la société WLG à payer à la société Castel Real Estate 1 B la somme de 344'609,73 € suivant décompte arrêté au 1er octobre 2021, au titre du loyer, des charges et des indemnités d'occupation fixées au montant du loyer, taxes et charges en sus,



Y ajoutant,







Condamne la société WLG à payer à la société Castel Real Estate 1 B la somme de 5000 € en indemnisation de ses frais irrépétibles d'instance,



La condamne aux dépens et autorise la SELARL Pichavant, avocat postulant, à recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans recevoir de provision.









 LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT