Cour d'Appel · 5ème Chambre — 23 février 2022

5ème Chambre





ARRÊT N°-55



N° RG 21/01584 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RNUQ













S.A.R.L. SYLVER



C/



Société LES PROMENEURS



















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée













Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 23 FEVRIER 2022





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Anne DESPORT, Conseiller,



GREFFIER :



Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé







DÉBATS :



A l'audience publique du 08 Décembre 2021

devant Madame Pascale LE CHAMPION et Madame Virginie PARENT, magistrats rapporteurs, tenant seules l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 23 Février 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





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APPELANTE :



S.A.R.L. SYLVER

80 RUE DU BOIS HERCE

44000 NANTES



Représentée par Me Arnaud FRON de la SELARL PFB AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES







INTIMÉE :



Société LES PROMENEURS

80 rue du Bois Hercé

44100 NANTES



Représentée par Me François BOUYER de l'AARPI LIGERA AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES









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Suivant acte sous seing privé du 11 décembre 2012, la SCI. Les Promeneurs a donné à bail commercial à la SARL Sylver des locaux situés 80 rue du Bois Hercé à Nantes à destination de café restaurant et d'habitation pour une durée de 9 ans moyennant un loyer mensuel de 900 euros hors charges indexé sur l'indice du coût de la construction.



Par jugement du 7 février 2019, le tribunal de grande instance de Nantes a :

- constaté que la SCI Les Promeneurs est redevable d'un trop perçu de charges d'eau de 415,32 euros pour la période allant jusqu'en février 2018,

- constaté que la SARL Sylver est débitrice d'un solde de 1 779,68 euros au titre du remboursement des taxes foncières jusqu'en 2017,

- constaté que la SARL Sylver est débitrice de 533 euros de solde d'indexation de loyer jusqu'en février 2018,

- ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties,

- condamné la SARL Sylver à payer la SCI Les Promeneurs la somme de 1 897,36 euros restant due après compensation avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- annulé le commandement du 31 janvier 2018,

- rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

- condamné la SCI Les Promeneurs aux dépens.



Par acte du 18 septembre 2020, la SCI Les Promeneurs a fait délivrer à la SARL Sylver un commandement de payer la somme de 5 044,82 euros au titre des loyers, charges et prestations dus et sommation de détruire des constructions érigées de manière illicite, ledit commandement visant la clause résolutoire du bail.



La SCI Les Promeneurs fait assigner la SARL Sylver, par acte du 23 octobre 2020, devant le juge des référés pour voir constater la résiliation dudit bail notamment.



Par ordonnance de référé du 18 février 2021, le président du tribunal judiciaire de Nantes a :

- condamné la société Sylver à procéder à la démolition de 1'appentis édifié à son initiative dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois,

- dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes,

- condamné la SARL Sylver au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement du 18 septembre 2020.



Le 10 mars 2021, la SARL Sylver a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 25 mai 2021, elle demande à la cour de :

- dire et juger qu'il existait une contestation sérieuse sur la demande formée

par la SCI Les Promeneurs visant avoir détruit l'appentis situé en arrière du bâtiment commercial,

- en conséquence, réformer l'ordonnance de référé querellée,

- dire et juger qu'il n'y a pas lieu à destruction de l'appentis litigieux,

- condamner la SCI Les Promeneurs au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.



Dans ses dernières conclusions notifiées le 15 juin 2021, la SCI Les Promeneurs demande à la cour de :

- la dire recevable et bien fondée dans ses présentes écritures,

Par conséquent :

- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné la société Sylver à démolir, à ses frais exclusifs, l'appentis dans un délai de trois mois à compter de la signification de l'ordonnance, et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois,

- réformer l'ordonnance sur le surplus,

- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à la date du 18 octobre 2020,

- ordonner l'expulsion de la société Sylver des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément à l'article L153-1 du code de procédures civiles d'exécution,

- condamner la société Sylver à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale de 1 141 euros, à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef,

- ordonner à la société Sylver de démolir, à ses frais exclusifs, le WC édifié sans le consentement du bailleur, dans un délai de trois mois à compter de la signification de l'ordonnance, et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois,

- condamner la société Sylver à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Sylver aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 novembre 2021.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Au soutien de son appel, la SARL Sylver explique que, dans la cour, deux bâtiments existent à l'arrière du restaurant et que dans cette cour est installée une terrasse aux beaux jours conformément à l'accord du bailleur.

Elle indique que les deux bâtiments sont constitués d'un appentis et un WC, dont aucun n'a été érigé par ses soins et qui existaient préalablement à sa prise de possession des lieux.



En réponse, la SCI Les Promeneurs signale que le bail ne prévoit aucune construction ou addition, ou travaux sans son autorisation écrite.

Elle affirme qu'elle n'a eu connaissance des deux constructions à l'arrière du bâtiment qu'à la fin de l'année 2019 ou au début de l'année 2020.



Elle indique que ni l'appentis, ni les WC ne sont prévus dans le bail et n'ont été autorisés.



À titre d'appel incident, la SCI Les Promeneurs estime que le juge des référés a écarté, à tort, l'application de la clause résolutoire.

Elle rappelle que le commandement de payer du 18 septembre 2020 est resté sans effet dans le délai d'un mois, qu'elle a reçu une somme de 2 153,20 euros par un courrier expédié le 24 octobre 2020.

Elle signale qu'à l'audience du 17 décembre 2020, elle a reçu un chèque de 3 631,30 euros.

Elle considère que la clause résolutoire était acquise et que la société Sylver ne pouvait bénéficier du dispositif de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2019, l'ensemble de la dette locative concernant des loyers et charges antérieurs aux restrictions sanitaires consécutives à la pandémie de Covid 19.





En préliminaire, la cour entend signaler que la SARL Sylver ne lui a fait parvenir aucun dossier et donc aucune pièce à l'appui de son appel.



L'acte du 18 septembre 2020 fait commandement à la SARL Sylver de payer la somme de 5 044,82 euros au titre du principal prévu dans le jugement du 7 février 2019, de l'indexation des loyers de février 2018 à août 2020, de la quote-part de taxe foncière, de loyers d'avril à juillet 2020 notamment.

Il fait également sommation au preneur de détruire des constructions érigées de manière illicite soit les WC situés le long du Chemin Le Bigot et un atelier dans le prolongement du bâtiment d'origine.



- Sur les bâtiments litigieux.



Au visa de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Selon l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.



Le bail du 11 décembre 2012 porte sur :

- une maison à usage d'habitation et de commerce comprenant :

- au rez-de-chaussée, un vestibule, deux salles à usage commercial (restaurant et bar), une cuisine ; des toilettes et une cave, le tout d'une superficie d'environ de 68,75 m².

Sur la partie arrière de l'immeuble, une terrasse au bénéfice du preneur doit être édifiée attenant au café dont une superficie de 102,97 m² est également donnée à bail. Le bailleur, à cet effet, s'engage, conformément aux accords convenus avec le preneur à déposer le permis de construire en vue de l'édification de la terrasse incluse dans le bail, au plus tard le 30 décembre 2012, afin que -sauf cas de force majeure- que celle-ci puisse être livrée en vue de son exploitation commerciale au mois de mai 2013.

Une cave située à l'extérieur du bâtiment.

Un emplacement pour remiser les poubelles.

Il est annexé au bail le plan du rez-de-chaussée et de la future terrasse donnée à bail. 

Le preneur déclare en avoir parfaite connaissance pour les avoir vus et visités, en vue des présentes, et contracter en pleine connaissance de cause.



Force est de constater que ni le bail, ni le plan ne font état des WC et de l'appentis.



Le bail prévoit en page 4 au paragraphe 'changement de distribution' : le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démolition, aucun percement de mur ou de voûte, aucune construction ou addition, aucun travaux d'aménagements intérieurs ou extérieurs sans l'autorisation écrite et expresse du bailleur, et dans les conditions définies par lui.



La société Sylver n'a pas produit l'autorisation écrite du bailleur concernant l'appentis et les WC.

Si elle indique que ces constructions existaient avant son entrée dans les lieux, elle n'en justifie pas.

De plus, le bail en son paragraphe 'tolérances' en page 11 expose: toute tolérance au sujet des conditions des présentes et des usages qu'elles qu'en auraient pu être la fréquence et la durée, ne pourront jamais être considérées comme modification ni suppression de ces conditions et usages, ni un quelconque acquiescement pouvant être interprété comme une acceptation tacite de modification d'une quelconque disposition du présent bail.



L'appentis (ou atelier) et les WC extérieurs ne font pas partie du bail.



En conséquence, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qui concerne l'appentis et de condamner la société Sylver à démolir, à ses frais exclusifs, le WC édifié sans le consentement du bailleur, dans le délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt, et passé ce délai sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit.



- Sur la résiliation du bail.



En page 17 le bail indique au paragraphe 'clause résolutoire' : à défaut pour le preneur d'exécuter une seule des charges et conditions du bail, lesquelles sont toutes de rigueur, ou à défaut de paiement d'un seul terme du loyer, accessoires et charges à leur échéance, des arriérés de loyer ou du complément du dépôt de garantie après révision du loyer ou encore de celui des intérêts de retard et des frais des actes extrajudiciaires, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement ou une simple sommation rappelant expressément la présente clause résolutoire restée sans effet durant ce délai.(...) Si, un mois après ce commandement ou cette sommation, le preneur n'a pas totalement régularisé sa situation, notamment s'il ne s'est pas acquitté totalement de ses dettes (loyers, accessoires et charges) ou si, s'agissant de travaux à effectuer, il n'a pas entrepris, avec la diligence convenable, tout ce qu'il est possible de faire dans le délai d'un mois, le bailleur pourra lui signifier la résiliation de plein droit du bail.



Le commandement de payer date du 18 septembre 2020.

Si la SARL Sylver a réglé les causes du commandement, elle ne l'a pas faite dans le délai d'un mois.

Elle n'a pas sollicité devant le premier juge ou devant la cour d'appel des délais de paiement rétroactif, de sorte que la clause résolutoire est acquise.



Les dispositions de la loi 2020-1379 du 14 novembre 2019 sont sans incidence la grande majorité des sommes visées par le commandement ne concernent pas les sommes dues pendant la période des restrictions sanitaires.



La clause résolutoire est également acquise par l'absence de destruction des constructions non autorisées par le bailleur.



En conséquence, il convient de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 18 octobre 2020, 

- ordonner l'expulsion de la SARL Sylver et de tous occupants de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément à l'article L 153-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamner la SARL Sylver à payer une indemnité mensuelle d'occupation de 1 141 euros à compter du 18 octobre 2020 jusqu'à son départ effectif des lieux.



L'ordonnance est infirmée à ce titre.



- Sur les autres demandes.

.



Succombant en son appel, la SARL Sylver est condamnée à payer à la SCI Les Promeneurs une somme de 2 000 euros ainsi qu'aux dépens, étant par ailleurs précisé que les dispositions de l'ordonnance entreprise sur les dépens et les référés sont confirmées.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :



Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné :

- la société Sylver à procéder à la démolition de 1'appentis édifié à son initiative dans un délai de trois mois à compter de la signification de l'ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois,

- condamné la SARL Sylver au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens ;



Infirme l'ordonnance entreprise pour le surplus ;



Statuant à nouveau,

Condamne la société Sylver à démolir, à ses frais exclusifs, le WC édifié sans le consentement du bailleur, dans le délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt, et passé ce délai sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit ;



Constate l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 18 octobre 2020 ;



- Ordonne l'expulsion de la SARL Sylver et de tous occupants de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément à l'article L 153-1 du code des procédures civiles d'exécution ;



Condamne la SARL Sylver à payer une indemnité mensuelle d'occupation de 1 141 euros à compter du 18 octobre 2020 jusqu'à son départ effectif des lieux ;



Y ajoutant,

Condamne la SARL Sylver à payer à la SCI Les Promeneurs la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SARL Sylver aux dépens.



La greffièreLa présidente