Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 1 mars 2022

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 1er MARS 2022



(n° , 11 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/11758 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CADDA



Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Février 2019 -Tribunal d'Instance de CHARENTON - RG n° 11-18-000627





APPELANTS

 

Monsieur [Z] [G]

Né le 15 Octobre 1930 à PARIS (75)

11, cours des Juilliottes

94700 MAISONS ALFORT



Monsieur [V] [R]

Né le 27 Septembre 1943 à DAMGAN

11, cours des Juilliottes

94700 MAISONS ALFORT



Madame [B] [A] épouse [R]

Née le 17 Août 1941 à BARRAUTE-CAMU

11, cours des Juilliottes

94700 MAISONS ALFORT



Monsieur [I] [AC]

Né le 03 Octobre 1941 à DIJON

11, cours des Juilliottes

94700 MAISONS ALFORT



Madame [E] [KK]

Née le 18 Novembre 1954 à PARIS (75)

11, cours des Juilliottes

94700 MAISONS ALFORT



Monsieur [SX] [S]

Né le 22 Juin 1979 à 

11, cours des Juilliottes

94700 MAISONS ALFORT



Madame [UM] [O] épouse [U]

Née le 18 Mai 1951 à PARIS (75)

11, cours des Juilliottes

94700 MAISONS ALFORT



Madame [Y] [L] épouse [D]

Née le 25 Août 1927 à SEES

11, cours des Juilliottes

94700 MAISONS ALFORT



Madame [M] [J]

Née le 15 Mai 1949 à CIEZ

11, cours des Juilliottes

94700 MAISONS ALFORT



Monsieur [C] [T]

Né le 07 Octobre 1956 à BOUGUIRAT

11, cours des Juilliottes

94700 MAISONS ALFORT



Monsieur [TM] [K]

Né le 21 Mars 1954 à PARIS (75)

9, cours des Juilliottes

94700 MAISONS ALFORT



Madame [VC] [W] [H]

9, cours des Juilliottes

94700 MAISONS ALFORT



Monsieur [P] [TH]

Né le 13 Avril 1947 

11, cours des Juilliottes

94700 MAISONS ALFORT



Représentés et ayant pour avocat plaidant Me Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1192





INTIMEE 



SA IN'LI agissant poursuites et diligences de son Président y domicilié en cette qualité. 

N° SIRET : 602 052 359 0042

Tour Ariane, 5 Place de la Pyramide

La Défense 9

92088 PARIS LA DEFENSE CEDEX





Représentée par Me Philippe GALLAND de la SCP GRV ASSOCIES, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : L0010



Ayant pour avocat plaidant Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 18 Janvier 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

M. François BOUYX, Conseiller 

Mme Marie MONGIN, Conseillère



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur BOUYX dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.



Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY



ARRET : contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Mme Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

FAITS ET PROCÉDURE



La société In'li est propriétaire d'un ensemble immobilier à usage d'habitation situé au 9, 10, et 11 cours des Juilliottes à Maisons-Alfort 94700. 



Monsieur [Z] [G], Monsieur [V] [R], Madame, [B] [A], épouse [R], Madame [E] [KP], épouse [CI], Monsieur [I] [AC], Madame [E] [KK], Monsieur [SX] [S], Madame [UM] [O], épouse [U], Madame [Y] [L], épouse [D], Madame [M] [J], Monsieur [C] [T], Monsieur [F] [KF] et Monsieur [P] [TH] louent à la société In'li des logements situés dans l'immeuble du 11 cours des Juilliottes.



Monsieur [TM] [K] et Madame [VC] [W] [H] louent des logements situés dans l'immeuble du 9 cours des Juilliottes. 



Par acte d'huissier de justice du 25 septembre 2018, Monsieur [Z] [G], Monsieur [V] [R], Madame, [B] [A], épouse [R], Madame [E] [KP], épouse [CI], Monsieur [I] [AC], Madame [E] [KK], Monsieur [SX] [S], Madame [UM] [O], épouse [U], Madame [Y] [L], épouse [D], Madame [M] [J], Monsieur [C] [T], Monsieur [F] [KF], Monsieur [P] [TH], Monsieur [TM] [K] et Madame [VC] [W] [H] (ci-après, les locataires) ont fait assigner la société In'li devant le tribunal d'instance de Charenton-le-Pont afin d'obtenir :



- la constatation du fait que les appartements n'étaient pas pourvus de ventilations mécaniques contrôlées efficaces, 



- la condamnation de la société In'li à installer les compteurs d'eau individuels manquants chez les époux [R], M. [G], Mme [U], M. [AC], Mme [D], M. [T] et M. [TH], 



- la condamnation de la société In'li à restituer un accès total par leur pass vigik aux locataires au bâtiment situé 10 cours des Juilliottes à Maisons-Alfort,



- la constatation du fait que les charges relatives au paiement de la gardienne, à la télésurveillance dans les ascenseurs et au combustible du chauffage ne sont pas récupérables, 



- la condamnation de la société In'li à restituer à chacun des 14 locataires ou groupes de locataires demandeurs les sommes afférentes à ces quatre postes de charges, pour les mois de janvier 2013 jusqu'à juin 2018 inclus, 



- l'organisation d'une expertise quant au quantum à restituer, 



- la condamnation de la société In'li à verser des dommages et intérêts aux locataires pour la privation de jouissance subie du fait de l'absence de ventilation mécanique contrôlée dans leur appartement et pour les autres troubles subis depuis plusieurs années, 



- la condamnation de la société In'li à verser 1 000 euros à chacun des locataires ou groupes de locataires demandeurs en réparation du préjudice moral que leur ont causé les régularisations de charges tardives du bailleur. 



Par jugement du 12 février 2019, cette juridiction a ainsi statué :



Condamne la société In'li à rétablir l'accès des demandeurs, Monsieur [Z] [G], Monsieur [V] [R], Madame, [B] [A], épouse [R], Madame [E] [KP], épouse [CI], Monsieur [I] [AC], Madame [E] [KK], Monsieur [SX] [S], Madame [UM] [O], épouse [U], Madame [Y] [L], épouse [D], Madame [M] [J], Monsieur [C] [T], Monsieur [F] [KF], Monsieur [P] [TH], Monsieur [TM] [K] et Madame [VC] [W] [H], au bâtiment 10, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision ; 



Déboute Monsieur [Z] [G], Monsieur [V] [R], Madame, [B] [A], épouse [R], Madame [E] [KP], épouse [CI], Monsieur [I] [AC], Madame [E] [KK], Monsieur [SX] [S], Madame [UM] [O], épouse [U], Madame [Y] [L], épouse [D], Madame [M] [J], Monsieur [C] [T], Monsieur [F] [KF], Monsieur [P] [TH], Monsieur [TM] [K] et Madame [VC] [W] [H] de leurs autres demandes;



Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision ;



Condamne la société In'li à verser à Monsieur [Z] [G], Monsieur [V] [R], Madame, [B] [A], épouse [R], Madame [E] [KP], épouse [CI], Monsieur [I] [AC], Madame [E] [KK], Monsieur [SX] [S], Madame [UM] [O], épouse [U], Madame [Y] [L], épouse [D], Madame [M] [J], Monsieur [C] [T], Monsieur [F] [KF], Monsieur [P] [TH], Monsieur [TM] [K] et Madame [VC] [W] [H] la somme de 100 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la société In'li aux entiers dépens. 





Le 7 juin 2019, Monsieur [Z] [G], Monsieur [V] [R], Madame [B] [A], épouse [R], Monsieur [I] [AC], Madame [E] [KK], Monsieur [SX] [S], Madame [UM] [O], épouse [U], Madame [Y] [L], épouse [D], Madame [M] [J], Monsieur [C] [T], Monsieur [P] [TH], Monsieur [TM] [K] et Madame [VC] [W] [H] ont interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique. 



Par conclusions notifiées par la voie électronique le 12 décembre 2021, ils demandent à la cour de : 



Accueillir toutes les demandes ainsi que tous les dires, fins et conclusions des locataires des 9, 10 et 11 cours des Juilliottes à Maisons-Alfort,

 

Rejeter a contrario toutes les demandes ainsi que tous les dires, fins et conclusions de la société In'li, 



Infirmer en conséquence le jugement rendu le 12 février 2019 par le tribunal d'instance de Charenton en toutes ses dispositions sauf en ce que le tribunal a condamné la société In'li à rétablir l'accès des demandeurs au bâtiment 10, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision, et en ce que le tribunal a condamné la société In'li à verser aux demandeurs la somme de 100 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile (outre la charge des dépens à la société In'li et l'exécution provisoire), 

 

Statuant à nouveau, 

 

Juger que les appartements des locataires appelants n'étaient pas pourvus de ventilations mécaniques contrôlées efficaces au vu du constat de Maître [X] et des différents courriers communiqués, 

 

Juger que les appartements de M. [G], Mme [U], M. [AC], Mme [D], M. [T] et M. [TH] ne sont pas pourvus de compteurs d'eau individuels au vu des constats de Me [X] et du bordereau de pose du prestataire du bailleur, 

 

Condamner par conséquent In'li, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir (pour chacun des 7 locataires ou groupes de locataires concernés), à installer les compteurs d'eau individuels manquants chez M. [G] (compteur wc), Mme [U] (compteur wc), M. [AC] (compteur wc), Mme [D] (compteur wc), M. [T] (compteur cuisine) et M. [TH] (compteur wc), le tout conformément aux règles de l'art en la matière, 



Condamner par conséquent In'li, sous astreinte de 200 euros par jours de retard à compter de la signification de la décision à intervenir (par locataire appelant), à restituer un accès total par leur pass vigik aux locataires appelants au bâtiment sis 10 cours des Juilliottes à Maisons-Alfort, 



Juger que les charges relatives au paiement de la gardienne, à la télésurveillance dans les ascenseurs et au combustible de l'eau chaude sanitaire comme de la part R2 (ou abonnement fixe pour l'ECS et le chauffage) ne sont pas récupérables en l'espèce, pour les différents motifs développés dans le corps des présentes, 



Condamner par conséquent In'li à restituer à chacun des 12 locataires ou groupes de locataires appelants les sommes afférentes à ces trois postes de charges, pour les mois de janvier 2013 inclus jusqu'à décembre 2021 inclus, 



Condamner également In'li pour le poste nettoyage à restituer par elle le trop-perçu qui correspond (pour la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2021 inclus) à la différence entre le total des sommes effectivement récupérées sur les locataires et la somme des dépenses récupérables de gardiennage et de prestataires extérieurs dont elle justifie (différence de près de 13 000 euros pour l'exercice 2014 par exemple). 

 

Ordonner une expertise quant aux quanta à restituer, et nommer pour ce faire tout homme 

de l'art ayant les compétences idoines en la matière avec pour mission de (rappelons en effet que les locataires n'ont pas accès à toutes les pièces utiles retenues par le bailleur et dont l'absence empêche la détermination des quanta dus, cela justifiant la présente expertise) : 

 

- se faire communiquer par le bailleur l'ensemble des pièces justificatives des charges des années 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021 concernant les trois postes de charges en litige ainsi que la surfacturation du poste nettoyage, outre tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission, 

 

- vérifier les factures, contrats et tous autres documents utiles pour la détermination du quantum des restitutions de charges dues par le bailleur, 





 

- déterminer pour chacun des locataires appelants, compte tenu de sa date d'entrée dans les lieux, le montant des charges indûment perçues par le bailleur et donc le montant pour chacun des locataires des sommes à restituer à ceux-ci concernant les trois postes en litige en l'espèce ainsi que la surfacturation du poste « nettoyage », 

 

Condamner d'ores et déjà In'li à verser les sommes suivantes aux locataires à titre de dommages et intérêts pour la privation de jouissance subie du fait de l'absence de ventilation mécanique contrôlée dans leur appartement et pour les autres troubles subis depuis plusieurs années et qui sont décrits dans le corps des présentes : 

 

- Pour M. [G], 11 016 euros, 

- Pour M. [AC], 8 107 euros, 

- Pour Mme [KK], 5 933 euros, 

- Pour M. [S], 6 192 euros, 

- Pour Mme [U], 7 229 euros, 

- Pour Mme [D], 9 950 euros, 

- Pour Mme [J], 9 619 euros, 

- Pour M. [T], 7 445 euros, 

- Pour M. [K], 9 158 euros, 

- Pour M. [TH], 8 165 euros, 

- Pour Mme [W] [H], 8 078 euros, 

 

Condamner d'ores et déjà In'li à verser 1 000 euros à chacun des 12 locataires ou groupes de locataires appelants en réparation du préjudice moral que leur ont causés les régularisations de charges tardives du bailleur, 



Condamner In'li à verser 1 500 euros à chacun des 12 locataires ou groupes de locataires 

appelants au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

 

Condamner l'intimée en tous les dépens de 1ère instance et d'appel, frais d'expertise exceptés (les appelants se proposant de les avancer pour assurer l'effectivité de la mesure d'expertise). 





Par conclusions notifiées par la voie électronique le 28 décembre 2021, la société In'li demande à la cour de :



Débouter les locataires en leur appel, ainsi que de toutes leurs demandes, fins et conclusions, 

 

Dire et juger que les locataires n'établissent pas le préjudice qu'ils prétendent avoir subi pour privation de jouissance ni dans son principe, ni dans son quantum, 

 

Dire et juger que le préjudice moral dont les locataires sollicitent la réparation n'est pas davantage établi, 

 

En conséquence, 

 

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

 

Y ajoutant, 

 

Condamner les locataires à verser chacun à In'li la somme de 200 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

 

Condamner les locataires aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés directement par Maître Galland, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 janvier 2022. 



Lors de l'audience de plaidoirie, le conseil des locataires a indiqué verbalement que les compteurs d'eau individuels avaient finalement été posés. 





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la ventilation des logements 



Les locataires soutiennent que la société In'li a manqué à ses obligations contractuelles et légales en s'abstenant d'installer un système de ventilation mécanique contrôlée (VMC) efficace depuis 2014, en dépit de nombreuses relances de leur part, ce qui a entraîné la dégradation de leurs biens et des conséquences néfastes sur leur santé dues à l'humidité accrue, de sorte qu'ils sont bien fondés à demander réparation de leur préjudice de jouissance. 



Il est exact que les constatations consignées dans le procès-verbal du 16 décembre 2017 établissent un défaut de puissance d'aspiration partiel ou total dans la plupart des pièces équipées d'une VMC des nombreux appartements visités par l'huissier dans les bâtiments 9, 10 et 11 du cours des Juilliottes. 



Les courriers et courriels dénonçant le dysfonctionnement du système de ventilation adressés par la confédération générale du logement en octobre et novembre 2016 et avril 2017 ne suffisent toutefois pas à établir que les désordres existaient depuis 2014. 



Par ailleurs, il est constant que la bailleresse a fait procéder au changement du caisson d'aspiration en décembre 2017 et à l'augmentation du tirage d'extraction le 4 avril 2018, aucune plainte n'ayant été enregistrée depuis. 



Enfin et surtout, les dégradations matérielles et l'atteinte à la santé des locataires ne sont établies par aucune des pièces versées aux débats, l'huissier chargé de visiter les appartements ne mentionnant aucun désordre, ce qu'il n'aurait pas manqué de faire si tel avait été le cas. 



D'ailleurs les locataires ne se plaignent dans leurs 'attestations', qui ne sont en réalité que de simples déclarations sans valeur probante, que d' 'odeurs nauséabondes'. 



C'est donc à juste titre que le tribunal a rejeté ce chef de demande. 





Sur l'installation des compteurs d'eau individuels



La société In'li verse aux débats les avis de passage de la société Ista chargée de la pose des compteurs ainsi que les courriers adressés à chaque locataire les informant de la date à laquelle les travaux seraient réalisés, le 13 novembre 2019, qui montrent que les six derniers compteurs d'eau qui faisaient défaut dans les appartements de M. [G], Mme [U], M. [AC], Mme [D], M. [T] et M. [TH] ont finalement été posés. 



Les locataires ne produisent aucun document montrant que ces compteurs n'auraient en réalité pas été installés postérieurement aux constatations consignées dans les actes d'huissier des 16 décembre 2017 et 31 mai 2018 qu'ils versent aux débats. 



C'est donc à bon droit que le tribunal a rejeté leur demande tendant à la condamnation de la bailleresse à faire poser des compteurs d'eau individuels sous astreinte dans six appartements. 





Sur le préjudice né de la régularisation tardive des charges et du défaut d'entretien des parties communes



* Les locataires soutiennent que la régularisation des charges avec trois ans de retard est fautive et que le surcoût de charges dû à cette régularisation tardive est à l'origine d'un préjudice financier et moral dont ils sont bien fondés à demander réparation dans la mesure où ils ne peuvent pas disposer des sommes bloquées par l'absence de régularisation. 



L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 impose une régularisation au moins annuelle des charges locatives et, si ce texte n'est assorti d'aucune sanction comme le fait observer la société In'li, il n'empêche que le bailleur peut engager sa responsabilité s'il s'abstient sciemment de procéder à la régularisation des charges dans le but de nuire aux locataires. 



Or, la preuve de la mauvaise foi de la société In'li n'est pas rapportée, la seule existence d'un retard apporté à la régularisation au demeurant limité à certains postes de charges ne suffisant pas à caractériser un comportement déloyal. 



Par ailleurs, le préjudice moral et financier allégué ne ressort d'aucune des pièces produites, étant observé que seuls trois locataires invoquent un trop-perçu de charges au soutien de la demande collective de dommages et intérêts.



* Le défaut de nettoyage des parties communes observé par huissier de justice le 16 décembre 2017 et l'encombrement du local à poubelles tel qu'il ressort des photographies, non datées, versées aux débats par les appelants, n'établissent pas un manquement autre que ponctuel de la bailleresse à ses obligations, et ce d'autant que cette dernière produit un procès-verbal de constat établi le 10 avril 2018 qui montre le bon état d'entretien des parties communes des immeubles des 9, 10 et 11 cours des Juilliottes, de sorte que le préjudice moral invoqué par les appelants n'est pas établi. 

 

C'est donc à juste titre que le tribunal a rejeté ces chefs de demande. 





Sur la restitution des charges 



* En ce qui concerne les salaires de la gardienne, les appelants soutiennent d'abord que la société In'li n'est pas fondée à les récupérer dans la proportion de 75 % comme l'y autorise l'article 2C du décret du 26 août 1987 dans la mesure où la gardienne était structurellement assistée par une société de prestation de services tant pour le nettoyage des parties communes que pour l'élimination des rejets, alors que l'article 2C impose que la gardienne assure seule les deux tâches. 



Pour illustrer leur propos, ils analysent les factures produites au titre de l'exercice 2014 pour en déduire que le montant total des charges récupérées au titre du nettoyage de l'immeuble ne correspond pas au cumul des salaires de la gardienne et des factures émises par les prestataires de service, de sorte que la bailleresse doit leur restituer la différence. 

Cependant, la société In'li observe à juste titre que l'article 2C du décret du 26 août 1987 réserve le cas des repos, congés, arrêts de travail du gardien et d'impossibilité matérielle ou physique pour le gardien d'effectuer seul les deux tâches, périodes pendant lesquelles le bailleur peut faire intervenir un prestataire extérieur et imputer les factures au titre des charges récupérables. 



Elle justifie des périodes pendant lesquelles Mme [N] a été en arrêt de travail, en restriction d'activité compte tenu de sa grossesse ou en formation pour obtenir une nouvelle qualification en 2014, 2015, 2016 et 2017, étant observé que le contrat de travail de la gardienne a été rompu d'un commun accord le 16 janvier 2018 et non à la suite d'un licenciement. 



Elle produit également les factures émises par les prestataires de services, de sorte que la thèse soutenue pas les locataires n'apparaît pas fondée. 



La bailleresse, qui n'est pas tenue de produire les fiches de paie de la gardienne en sus des éléments comptables, observe également à juste titre que les locataires ont omis de prendre en compte la totalité des factures produites et, justifiant de ses calculs à l'aide desdites factures, démontre que les charges récupérables se sont bien élevées à 52 939,83 euros en 2014. 



S'agissant de l'exercice 2015, les extrapolations des locataires à partir des jours d'absences de la gardienne ne sont pas de nature à prouver, en raison de leur caractère hypothétique, que le montant réel des charges récupérables serait inférieur à celui qui a été pris en compte par la société In'li. 



Les appelants soutiennent ensuite que la description des tâches confiées à la gardienne dans son contrat de travail tend à prouver qu'elle était nécessairement assistée d'un tiers puisqu'elle ne sortait pas les poubelles tous les jours et qu'elle ne nettoyait pas les parties vitrées, alors que la définition détaillée qui y est annexée montre au contraire qu'elle était chargée du nettoyage des 'portes en glace' alors que la mention de l'évacuation des ordures ménagères trois fois par semaine ne signifie pas que l'acheminement des containers pleins vers le local de stockage n'était pas effectué chaque jour. 



Ils soutiennent encore, mais vainement, que la gardienne ne prend plus ni les colis ni les lettres recommandées comme elle le faisait auparavant puisque cette tâche ne figure ni dans le contrat de travail de Mme [N] ni dans celui de son successeur. 



C'est donc à bon droit que le tribunal a rejeté la demande de restitution des sommes versées au titre des frais de gardiennage et les locataires seront déboutés de leur demande de remboursement du trop-perçu correspondant à la différence entre les sommes récupérées et celles qui sont effectivement récupérables. 



* En ce qui concerne les frais de télésurveillance des ascenseurs, la bailleresse admet qu'elles ne sont pas récupérables et indique avoir remboursé aux locataires les sommes litigieuses relatives aux exercices 2013 et 2014 sur les charges 2015, ce dont les appelants conviennent. 



Elle produit, au titre de l'exercice 2015, le même document comptable que pour les exercices précédents qui montre que les frais de télésurveillance ont été remboursés sur les charges 2016. 



C'est donc à bon droit que le tribunal a rejeté la demande de remboursement de ce poste de charges. 



* En ce qui concerne les charges de chauffage, contrairement à ce que soutiennent les appelants la société In'li a fourni des explications sur la répartition des frais de chauffage par géothermie au sein de l'association syndicale libre des Juilliottes et le mode de facturation par la société Dalkia dans un courrier en réponse adressé à la confédération générale du logement le 13 avril 2017. 





La bailleresse produit le relevé des tantièmes ainsi que les factures de la société Dalkia afférentes à la consommation d'énergie des immeubles du cours des Juilliottes au titre de l'exercice 2014 et explique que leur montant est réparti en fonction de la surface des logements après déduction du coût de production de l'eau chaude sanitaire, cette déduction, qui ne correspond pas à une simple estimation, apparaissant dans le document comptable faisant l'objet de la pièce 39 de l'intimée. 



Il est exact que les factures Dalkia font état non seulement de la part variable liée à la consommation d'énergie pour le chauffage et la production d'eau chaude sanitaire (R1) mais également de la part fixe correspondant à l'investissement et à l'amortissement des installations de chauffage urbain (R2), alors que seule la première catégorie est en principe récupérable sur le locataire comme le soutiennent les appelants. 



Cependant, la loi n°2010-1488 du 7 décembre 2010 a modifié le régime des charges récupérables en matière de chauffage lorsque, comme en l'espèce, l'immeuble est raccordé à un réseau urbain en ajoutant à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 l'alinéa suivant : 



Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.



Il en résulte que la bailleresse est fondée à inclure la part fixe dite R2 dans les charges de chauffage récupérables, de sorte que c'est à bon droit que le tribunal a rejeté la demande de remboursement des provisions versées. 





Sur les autres demandes



Il résulte de ce qui précède que la désignation d'un expert chargé de déterminer le quantum des restitutions à opérer au titre des différents postes de charges n'est pas justifiée, étant en outre rappelé qu'il appartient aux locataires d'établir la matérialité du préjudice éprouvé par chacun d'eux, les mesures d'instruction ne pouvant être ordonnées en vue de suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve en application de l'article 146 alinéa 2 du code de procédure civile. 



Il est équitable d'allouer à société In'li la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les locataires, qui succombent en leur appel, seront condamnés aux dépens. 





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, 





Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant :



Condamne Monsieur [Z] [G], Monsieur [V] [R], Madame [B] [A] épouse [R], Monsieur [I] [AC], Madame [E] [KK], Monsieur [SX] [S], Madame [UM] [O] épouse [U], Madame [Y] [L] épouse [D], Madame [M] [J], Monsieur [C] [T], Monsieur [P] [TH], Monsieur [TM] [K] et Madame [VC] [W] [H], pris ensemble, à verser à la société In'li la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,



Condamne Monsieur [Z] [G], Monsieur [V] [R], Madame [B] [A] épouse [R], Monsieur [I] [AC], Madame [E] [KK], Monsieur [SX] [S], Madame [UM] [O] épouse [U], Madame [Y] [L] épouse [D], Madame [M] [J], Monsieur [C] [T], Monsieur [P] [TH], Monsieur [TM] [K] et Madame [VC] [W] [H] aux dépens d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 







 Le greffier, Le Président,