Cour d'Appel — 19 octobre 1998

l'Etablissement Public est chargé de poursuivre l'acquisition d'un ensemble de terrains destinés à constituer une réserve foncière pour le compte et sur le territoire de la Commune de FLEURY SUR ORNE. Parmi ces terrains figurent les parcelles ZL3 et ZL4 pour une contenance de 8 ha 38 a 57 ca appartenant aux époux Jean - Claude V... L'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique est du 13 mars 1995, l'arrêté déclaratif du 20 juin 1995, l'ordonnance d'expropriation du 25 septembre 1995. Faute d'accord sur l'offre notifiée par l'E.P., il appartient au juge de l'expropriation de fixer l'indemnité d'expropriation. Par jugement du 31 janvier 1997, le juge de l'expropriation du Département du Calvados retenait une valeur de 4,50 F le m2 comme terres agricoles louées et fixait l'indemnité due à la somme de 461.602 F, dont 377.357 F d'indemnité principale et 84.245 F d'indemnité de remploi. Les époux V... ont interjeté appel de cette décision le 30 juin 1997. Ils ont déposé leur mémoire le 8 août 1997, lequel a été notifié avec les pièces jointes par lettres recommandées avec accusés de réception du 22 août 1997. Faisant état de la situation exceptionnelle de ce terrain, de sa viabilité et de son accès, de son caractère constructible malgré classement en zone NC du P.O.S., critiquant les éléments de comparaison des Domaines qui ne concernent que des terres purement agricoles et apportant trois éléments de comparaison bien supérieurs, les appelants demandent de retenir le chiffre de 40 F le m2 et réclament les indemnités suivantes : -indemnité principale. 3.354.280 F -indemnité de remploi 709.398 F -article 700 NCPC première instance. 5.000 F -article 700 NCPC appel. 10.000 F soit un total arrondi à. .4.079.000 F L'E.P.a déposé son mémoire en réponse le 25 septembre 1997. Celui-ci, avec les pièces jointes, a été notifié par lettres recommandées avec accusés de réception du 25 septembre 1997. Rejetant le caractère constructible du terrain en cause, écartant les



éléments de référence des appelants comme atypiques ou inapplicables en l'espèce, et s'appuyant sur les éléments de comparaison produits par les Domaines et sur un précédent arrêt de la Cour, l'E.P. demande de confirmer le jugement entrepris. Le Commissaire du Gouvernement a fait parvenir ses conclusions le 14 octobre 1997. Elles ont été notifiées par lettres recommandées avec accusés de réception le 16 octobre 1997. Soutenant qu'il s'agit ici de terrains en zone agricole qui ne répondent pas aux conditions exigées pour être qualifiés de terrains à bâtir, le Commissaire du Gouvernement reprend le chiffre de 4,50 F le m2 et conclut à la confirmation pure et simple du jugement. Les appelants ont déposé un nouveau mémoire le 5 décembre 1997. Celui-ci, et ses pièces jointes, a été notifié par lettres recommandées avec accusés de réception le jour même. Ils réfutent la qualification de terres purement agricoles, alors qu'elles sont à usage de jardins ouvriers. Ils font une comparaison avec des terrains situés en zone NA pourtant moins favorable. Le 12 décembre 1997, l'intimé a remis un mémoire complémentaire en défense. Il a été notifié, avec ses pièces jointes, le 15 décembre 1997 par lettres recommandées avec accusés de réception. Il critique les éléments de comparaison produits par les appelants et rappelle que les parcelles en cause sont inconstructibles. Les appelants ont déposé un autre mémoire complémentaire le 30 avril 1998. Celui-ci a été notifié, avec la pièce jointe, par lettres recommandées avec accusés de réception du 4 mai 1998. Ils font état de trois nouveaux éléments de comparaison en zone NC. Le 20 mai 1998, l'E.P. a déposé à son tour un autre mémoire en réponse. Le jour même, il a été notifié, avec les pièces jointes, par lettres recommandées avec accusés de réception. Il critique les trois nouveaux éléments de comparaison produits comme ne portant pas sur les terres agricoles présentant les mêmes caractéristiques urbanistiques que les terrains en cause. Les



appelants ont déposé un dernier mémoire le 22 mai 1998. Il a régulièrement été notifié le jour-même. Ils font état d'une vente récente intervenue sur la commune de FLEURY SUR ORNE, concernant une parcelle classée elle aussi en zone NC. Après renvois, les parties ont finalement été convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception du 28 mai 1998 p our l' audience du 21 septembre 1998. L'intimé a déposé un dernier mémoire en réplique le 11 septembre 1998. Il a été régulièrement notifié le jour même. Il écarte le dernier élément de comparaison produit comme étant postérieur à la décision de première instance et concernant une transaction en vue de la réalisation d'immeubles à usage de commerce. SUR CE Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, de la procédure antérieure, des éléments de comparaison et des prétention des parties, la Cour fait référence au jugement dont appel, aux mémoires et conclusions déposés. La Commune de FLEURY-SUR-ORNE est dotée d'un P.O.S. en date du 17 août 1978 dont la dernière modification a été approuvée le 18 septembre 1992. A cette dernière date, les biens expropriés étaient classés en zone NC. En zone NC ne sont autorisées que les constructions directement liées et nécessaires à l'activité et aux exploitations agricoles. Sont exclues toutes autres constructions et tous autres types d'occupation ou d'utilisation du sol. Quand bien même les terrains concernés disposeraient d'un accès facile sur voie de circulation et de dessertes en eau et électricité, ils ne peuvent, comme tentent de le soutenir les époux V... , être qualifiés de terrains à bâtir au sens de l'article L 13-15 du Code de l'expropriation. Il s'agit donc, à la date de référence, de terrains à vocation agricole. C'est ainsi que le Commissaire du Gouvernement produit une liste de transactions intervenues entre 1992 et 1995 faisant état des prix de 3,60 F à 4,50 F le m2 pour des parcelles de terre agricoles louées et de 5 F à 6 F le m2 pour des parcelles de



terre agricoles libres, toutes classées en zone NC sur FLEURY SUR ORNE. Toutefois, force est de constater que les terrains appartenant aux époux V... objets de la présente procédure bénéficient, contrairement aux autres parcelles citées en référence par l'intimé qui reprend la liste du Commissaire du Gouvernement, d'une situation privilégiée exceptionnelle. En effet, outre leur caractère plan et de forme rectangulaire, leurs facilités d'accès (sans même qu'il y ait lieu de mentionner le nouveau périphérique de CAEN qui ne peut être pris en compte comme étant réalisé depuis moins de trois ans avant la date de référence) et leurs dessertes, ils sont situés à proximité immédiate d'une zone urbanisée de l'agglomération caennaise, laquelle connaît, en ce qu'elle englobe la capitale régionale bas-normande, une expansion périphérique non négligeable. Cette situation privilégiée permet de retenir un prix sensiblement supérieur à celui d'une terre à vocation agricole sans spécificité particulière. Une telle situation ne saurait permettre de prendre en compte la perspective d'un changement de destination du sol, ce qui aurait un caractère purement hypothétique, mais génère une plus-value qui doit s'envisager dans le cadre de l'usage effectif agricole qui est celui des terrains concernés. Il y a lieu de considérer ainsi que de tels terrains, en raison de leur emplacement, offrent notamment de grandes facilités pour trouver de la main d'ouvre, une rapidité d'accès, de larges possibilités d'affectation à des cultures à forte rentabilité et une relative simplicité pour la vente des produits agricoles qui peuvent y être cultivés. Sauf à écarter ceux qui correspondent à des transactions postérieures au jugement dont appel, les éléments de comparaison produits par les appelants, s'ils sont pris isolément atypiques (terrains de superficies fort différentes, ou certains classés en zone NA, ou situés sur une autre commune, ou vendus pour une destination particulière, ...) , sont pris collectivement le



reflet du marché particulier, et d'ailleurs fort désordonné, des terres à usage agricole jouxtant une importante agglomération. La Cour dispose ainsi des éléments, notamment de comparaison, suffisants pour fixer, compte tenu de la nécessaire plus-value qui s'y attache, la valeur des parcelles appartenant aux époux V... au prix de 10 F le m2. En conséquence, les indemnités d'expropriation seront fixées comme suit : -Indemnité principale 83.857 m2 x 10 F = 838.570 F -Indemnité de remploi 26% sur 100.000 F 26.000 F 21% sur le surplus =

 155.100 F étant précisé que ces taux ne sont contestés par aucune des parties, soit un total de 1.019.670 F Il serait inéquitable de laisser aux époux V... la charge des sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens. Il leur sera alloué de ce chef, pour l'ensemble de la procédure, une somme de 8.000 F. Les entiers dépens resteront à la charge du service expropriant. PAR CES MOTIFS -Déclare recevable l'appel interjeté par les époux Jean - Claude V... contre le jugement rendu le 31 janvier 1997 par le juge de l'expropriation du département du Calvados ; -Réforme le jugement ; -Fixe à la somme de 1.019.670 F (indemnité principale de 838.570 F et indemnité de remploi de 181.100 F) le montant dû par l'E.P.B.S. aux époux Jean-Claude V... pour l'expropriation des parcelles cadastrées ZL 3 et ZL 4, pour une superficie totale de 8 ha 38 a 57 ca, sises commune de FLEURY-SUR-ORNE, et au besoin l'y condamne ; -Condamne l'E.P. à verser aux appelants la somme de 8.000 F en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile Condamne l'E.P. aux entiers dépens, de première instance et d'appel.