Cour d'Appel — 12 novembre 1999

COUR D'APPEL DE PARIS 15è chambre, section C ARRET DU 12 NOVEMBRE 1999 

 (N , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 1999/01644 Pas de jonction Décision dont appel : Jugement rendu le 13/10/1998 par le TRIBUNAL D'INSTANCE de PARIS 20 è Ch. RG n : 1998/00994 Date ordonnance de clôture : 28 Septembre 1999 Nature de la décision :

 CONTRADICTOIRE Décision : CONFIRMATION APPELANTE : S.A. R.I.V.P. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège 4, place Saint Thomas d'Aquin 75007 PARIS représentée par la SCP DAUTHY-NABOUDET, avoué assistée par Maître MARCHETTI, Toque M111, Avocat au Barreau de PARIS INTIME :

 Monsieur X... Max demeurant 9, place de la porte de Passy 75016 PARIS représenté par la SCP FAURE-ARNAUDY, avoué assisté par Maître GURFEIN, Toque C1959, Avocat au Barreau de PARIS, substituant Ma tre DAHAN ,toque G781 COMPOSITION DE LA COUR :

 Lors des débats : MonsieurBINOCHE, Conseiller rapporteur qui en vertu des dispositions de l'article 786 du N.C.P.C. a entendu les avocats en leur plaidoirie, ceux-ci ne s'y étant pas opposés puis il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré Lors du délibéré : Monsieur BETCH: Conseiller faisant fonction de Président Monsieur BINOCHE :

 Conseiller Madame LE GARS : Conseiller GREFFIER : Lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame JACQUIN DEBATS : A l'audience publique du 7 octobre 1999 ARRET : Contradictoire Prononcé publiquement par Monsieur BETCH, Conseiller faisant fonction de Président lequel a signé la minute du présent arrêt avec Madame JACQUIN,Greffier 

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 La Cour statue sur l'appel formé suivant déclaration remise au Secrétariat-Greffe de la Cour le 27 Novembre 1998 par la S.A. Régie Immobilière de la Ville de Paris ( R.I.V.P. ) à l'encontre du jugement rendu le 13 Octobre 1998 par le Tribunal d'Instance de PARIS 20°, qui, sur l'assignation de la R.I.V.P., a, par décision réputée contradictoire, débouté celle-ci de ses demandes et l'a condamnée aux dépens. 

 LES ÉLÉMENTS DU LITIGE 

 La Cour se réfère au jugement qui lui est soumis pour l'exposé des faits de la cause et de la procédure, sous réserve des points suivants, essentiels à la compréhension de l'affaire ; il est renvoyé, au sujet des demandes et prétentions des parties, pour un plus ample exposé des moyens, aux écritures échangées devant elle.

 Le Tribunal a retenu pour l'essentiel que l'étendue des obligations de la caution était circonscrite par les termes du contrat, et devait s'analyser strictement ; dans la mesure où M. Max X... s'tait engagé au paiement des loyers pour une période de six ans et des frais, pénalités et accessoires dus pour leur recouvrement, même si l'indemnité d'occupation due résultait de l'inexécution du contrat, elle ne pouvait s'analyser comme un loyer, avait une nature

quasi-délictuelle, et son montant était indéfini et indéterminable. 

 PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES EN APPEL 

 Les parties ayant conclu en dernier lieu respectivement les 10 et 13 Septembre 1999, seules ces écritures seront prises en compte par la Cour quant aux prétentions et moyens présentés, en application des dispositions de l'article 954 2 du Nouveau Code de Procédure Civile, tel que modifié par le Décret 98-1231 du 28 Décembre 1998 ; 

 La Régie Immobilière de la Ville de Paris demande, au vu des articles 2011 et suivants du Code Civil, l'infirmation du Jugement, de dire et juger qu'aux termes de l'acte de cautionnement du 29 Septembre 1995, M. Max X... est tenu au paiement des indemnités d'occupation pour la location consentie à M. Nicolas Y... sur un appartement situé xxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxPARIS 20°, de le condamner au paiement de la somme de 54.823,74 f au titre du décompte de résiliation, et de le débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions. 

 Elle demande en outre sa condamnation au paiement d'une indemnité de 3.000 f à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, et de 5.000 f sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux dépens. 

 Elle fait valoir que si M. X... s'est engagé au paiement des loyers, charges et pénalités de retard, frais de recouvrement et de procédure, il visait par mention manuscrite le paiement d'une somme mensuelle de 4.802,79 f et de523,91 f de charges, variable annuellement en fonction de l'évolution moyenne de l'indice I.N.S.E.E. du coût de la construction ; elle en conclut qu'il s'est engagé au paiement de toute somme correspondant à ces montants, peu important sa nature juridique. 

 Elle considère que l'indemnité d'occupation n'est que la "prorogation" du loyer, et que malgré la rupture du contrat, l'obligation découle de celui-ci, s'appuyant sur de la jurisprudence

suivant laquelle la sanction de la violation de l'obligation contractuelle de restitution des lieux est représentée par le paiement de ces indemnités. 

 Elle estime par ailleurs que l'obligation de M. X..., qui se porte habituellement caution, était déterminée, l'engagement portant sur une durée et un montant déterminés. 

 Elle demande donc le règlement des "échéances" courant de novembre 1997 à septembre 1998, date de libération des lieux, sous déduction du montant du dépôt de garantie. 

 Elle conteste avoir tardé à mettre en oeuvre la procédure d'expulsion, soutient qu'elle a mené la procédure avec diligence et respect des délais légaux, et qu'elle n'a pas à supporter le fait que le locataire a quitté les lieux avant la décision d'expulsion, lieux qui se trouvaient d'ailleurs occupés par des tiers introduits dans les lieux ; elle demande de rejeter la demande reconventionnelle de M. X..., tendant à l'allocation de dommages et intérêts. 

 M. Max X... demande pour sa part à titre principal la confirmation du Jugement, et de débouter la société R.I.V.P. de l'intégralité de ses demandes. 

 Il soutient que le contrat de bail a pris fin le 1° Novembre 1997, date à laquelle le Tribunal d'Instance a fixé par Jugement du 10 Février 1998 la résiliation, et qu'il ne peut plus être tenu au-delà de la date d'expiration du contrat, conformément à la mention portée de sa main et que le bailleur a acceptée. 

 Il s'appuie pour sa part sur deux décisions, en faisant valoir que l'indemnité d'occupation résulte d'un fait extérieur au contrat, et s'étonne que la R.I.V.P. ne l'ait pas poursuivi dans le cadre de la première instance. 

 A titre subsidiaire, elle demande de dire qu'elle a considérablement

augmenté la dette de M. Y..., en n'employant pas de mesures rapides et efficaces pour reprendre l'appartement, laissant ainsi courir inutilement et artificiellement l'indemnité d'occupation, et réclame le paiement, à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l'article 1382 ( du Code Civil ), une somme égale u montant des condamnations prononcées à son encontre, et d'ordonner la compensation entre les sommes dues par chacune des parties envers l'autre. 

 Il relève que les occupants avaient quitté les lieux depuis juillet 1997, que le locataire n'avait jamais comparu, et que la bailleresse aurait pu recourir à la procédure de référé, en faisant jouer la clause résolutoire.

 Il demande en conséquence d'évaluer son préjudice au montant des indemnités dont il est réclamé le paiement. 

 Il sollicite en tout état de cause la condamnation de l'appelant au paiement d'une indemnité de 5.000 f sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux dépens. 

 L'ordonnance de clôture était prononcée le 28 Septembre 1999. 

 C E C I E T A N T E X P O S E, 

 SUR LES ENGAGEMENTS 

 Considérant que l'acte portant engagement de caution en date du 29 Septembre 1995 fait apparaître que M. Max X... a entendu "s'obliger solidairement avec Monsieur Y... Nicolas au paiement des loyers, charges et pénalités de retard, des frais de recouvrement et de procédure, si Monsieur Y... Nicolas ne payait pas les loyers et charges de la location et ce jusqu'au 29/09/2001" ; 

 Que dans le cadre de la mention manuscrite, il s'engageait "pendant six ans (pour) la somme mensuelle de quatre mille huit cent deux

francs et 79 centimes + cinq cent vingt trois francs et 91 centimes de charges variables tous les ans en fonction de l'évolution de la moyenne de l'indice INSEE du coût de la construction ainsi que (pour les) frais, pénalités et accessoires dûs pour le recouvrement des loyers impayés" ; 

 Qu'il était encore bien précisé en tête de l'acte de cautionnement que M. X... déclarait s'engager au paiement des sommes en question, en tant que montant du loyer révisé tous les ans, et celui estimé des charges locatives, la durée de six ans correspondant à la durée du bail, obligation principale ; 

 Qu'il n'est pas contesté que le Tribunal d'Instance ayant fixé la date d'effet de la résiliation au 1° Novembre 1997, par une décision rendue le 10 Février 1998 qui apparaît définitive, le contrat de bail a pris fin à cette date ; 

 Qu'il ne peut être sérieusement soutenu, alors qu'il n'est fait aucune référence dans l'engagement de caution aux indemnités d'occupation dont le locataire pourrait être redevable en cas de maintien dans les lieux après expiration du contrat, que la mention du montant mensuel de 4.802,79 f et de 523,91 f de charges puisse se rapporter à d'autres obligations que celles relatives au paiement des loyers et charges, obligation explicitement cautionnée ; 

 Qu'il convient en effet de rappeler qu'en vertu des dispositions de l'article 2015 du Code Civil le cautionnement, qui ne se présume pas et doit être exprès, ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté ; 

 Considérant encore que l'obligation au paiement d'indemnités d'occupation ne pourrait s'analyser comme résultant du contrat, qu'à la condition que la caution se soit engagée, non seulement au paiement des loyers, charges et accessoires, mais au respect de l'ensemble des obligations du contrat, ce qui n'apparaît nullement en

l'espèce ; 

 Que dès lors, le Jugement, qui avait à juste raison relevé la nature quasi-délictuelle de l'indemnité d'occupation, ne pourra qu'être pleinement confirmé en toutes ses dispositions, aucun élément n'étant avancé au surplus par le bailleur de nature à mettre en cause la responsabilité de la caution dans le maintien dans les lieux ; 

 SUR LES AUTRES DEMANDES 

 Considérant que les dépens exposés en cause d'appel seront laissés à la charge de la S.A. R.I.V.P. qui succombe dans ses prétentions ; 

 Qu'il serait inéquitable, eu égard aux circonstances de la cause, de laisser à M. X... la charge de ses frais irrépétibles exposés devant la Cour ; que la R.I.V.P. sera condamnée à lui verser la somme de CINQ MILLE FRANCS ( 5.000 f ) 762,25 euros en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; 

 P A R C E S M O T I F S , 

 LA COUR : 

 Statuant par décision contradictoire, 

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, 

 Y AJOUTANT, 

 Condamne la S.A. Régie Immobilière de la Ville de Paris au paiement à M. Max X... de la somme de CINQ MILLE FRANCS ( 5.000 f ) 762,25 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d'appel, 

 REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires, 

 CONDAMNE la S.A. R.I.V.P. aux dépens d'appel, lesquels pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. LE GREFFIER

 LE PRÉSIDENt