Cour d'Appel — 24 mars 2000

FAITS ET PROCEDURE, Par acte du 4 juin 1992, à effet du 1er juillet 1992, la Compagnie Générale Maritime a consenti à Madame X... le renouvellement de son bail d'habitation dans un appartement sis à MEUDON, pour une durée de six années ; Monsieur et Madame Y... ont acquis le bien objet de la location par acte authentique du 15 décembre 1995. Ils ont donné congé à Madame X... par acte d'huissier en date du 29 décembre 1995 au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, motivé par l'intention de reprendre le logement pour y loger Madame Z... née le 14 février 1927, mère de Madame Y.... Par acte d'huissier en date du 8 septembre 1997, Monsieur et Madame Y... ont fait assigner Madame X... afin de voir : - valider le congé de reprise pour ascendant, régularisé à l'égard de Madame X..., le 29 décembre 1995, à effet du 30 juin 1998, - ordonner, en conséquence, l'expulsion de Madame X... et de tous occupants de son chef des lieux loués, à compter du 1er juillet 1998, - fixer au taux du dernier loyer conventionnel, augmenté de la taxe d'habitation et des charges locatives, soit 2.500 francs par mois, le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation due par Madame X... à Monsieur et Madame Y..., propriétaires indivis, pour le cas où elle-même ou tous occupants de son chef se maintiendraient dans les lieux loués postérieurement à la signification du jugement, - ordonner l'exécution provisoire, - condamner Madame X... aux entiers dépens. Madame X... a répliqué que le bail ayant été conclu avec une personne morale, il n'était pas possible de donner congé reprise pour habiter, les époux Y... venant aux droits du bailleur initial ; que le congé du 29 décembre 1995 a été donné pour le 30 juin 1996 et non pour le 30 juin 1998 comme invoqué dans l'assignation. Elle a invoqué, également, le changement de bénéficiaire de la reprise entre le congé et l'assignation, Madame Y..., séparée de fait de son mari,



souhaitant également s'installer dans le logement avec l'une de ses filles. Enfin, elle a fait valoir qu'étant âgée de 81 ans et ayant à l'époque du congé un revenu inférieur à une annuité et demi du SMIC, les époux Y... devaient lui proposer un appartement correspondant à ses besoins et possibilités. Le tribunal d'instance de VANVES, par jugement contradictoire en date du 5 mars 1998, aux motifs que la qualité du bailleur s'apprécie lors de l'entrée dans les lieux ou du renouvellement du contrat et que le changement de bailleur en cours de bail par substitution d'une personne physique à une personne morale, ne peut avoir d'effet sur la durée du bail et sur la faculté d'invoquer un droit de reprise pour habitation, faculté inexistante pour un bailleur personne morale, a rendu la décision suivante : - déclare nul et de nul effet le congé du 29 décembre 1995 pour le 30 juin 1996, - déboute Monsieur et Madame Y... de leurs demandes fins et conclusions, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, - condamne Monsieur et Madame Y... aux entiers dépens lesquels seront augmentés d'une indemnité de 5.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Le 24 avril 1998, Monsieur et Madame Y... ont interjeté appel. Ils font valoir que le congé en date du 20 décembre 1995 pour le 30 juin 1996, date prématurée, ne saurait être nul, ses effets devant simplement être reportés à la date conventionnelle d'expiration du bail de six ans, soit le 30 juin 1998, en application d'une jurisprudence constante ; que le droit de reprise pour habiter peut être valablement invoqué, les droits respectifs des parties et notamment du bailleur s'appréciant au jour de délivrance du congé ; que Madame X... ne justifie pas relever de la catégorie des locataires âgés et protégés en raison de la modicité de ses revenus ; qu'au surplus, cette dernière sous-loue des chambres du logement comportant cinq pièces principales, créant ainsi une situation préjudiciable aux bailleurs.



Par conséquent, ils prient la Cour de : - déclarer Monsieur et Madame Y... et Madame Françoise Z... épouse Y... tant recevables que fondés en leur appel du jugement rendu le 5 mars 1998 par le tribunal d'instance de VALVES, Vu l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, - infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 mars 1998 par le tribunal d'instance de VANVES, Et statuant à nouveau, - valider le congé afin de reprise pour habiter, régularisé à Madame A... DE SAINT B... veuve X..., à la requête de Monsieur Bernard Y... et de Madame Françoise Z... épouse Y... en date du 29 décembre 1995 à effet du 30 juin 1998, - ordonner, en conséquence, l'expulsion de Madame A... de SAINT B... veuve X..., ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués sis à MEUDON (92190), 8, rue des Chateleines et 23, rue de la Croix du Val (3ème étage Bâtiment A escalier 1) avec assistance de la force publique et d'un serrurier, dès la signification de l'arrêt à intervenir, - fixer au taux du dernier loyer contractuel, augmenté de la taxe de droit de bail (2,5 % du loyer) et des charges locatives, soit 2.500 francs par mois, le montant de l'indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation due par Madame veuve X..., à Monsieur et Madame Y..., propriétaires indivis, pour l'hypothèse où elle-même ou tous occupants de son chef se maintiendraient dans les lieux loués, postérieurement à la signification du jugement, - débouter Madame X... de toutes ses demandes fins et conclusions, - condamner Madame veuve X... en tous les dépens, de première instance et d'appel, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître JOUAS, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Madame X..., intimée, a formé appel incident et demande additionnelle. Elle soutient que le congé délivré prématurément doit être annulé, comme révélateur de la mauvaise foi de Monsieur et Madame Y... ; que les droits



respectifs des parties s'apprécient lors de la conclusion ou du renouvellement du contrat et non au jour de la délivrance du congé ; qu'elle remplit les conditions prévues à l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 et qu'un logement correspondant à ses besoins et possibilités aurait donc dû lui être offert ; qu'en l'absence d'une telle offre, le congé doit être déclaré nul ; que la procédure engagée en cause d'appel est abusive ; Par conséquent, elle prie la Cour de : - débouter Monsieur et Madame Bernard Y... de leur appel, les en dire mal fondés, - confirmer le jugement prononcé par le tribunal d'instance de VALVES, le 5 mars 1998, sauf en ce qu'il a débouté Madame X... de sa demande en dommages-intérêts, - l'émender de ce chef et statuer à nouveau, - recevoir Madame A...
X..., née DE SAINT B..., en son appel incident, l'en dire bien fondée, - condamner in solidum Monsieur et Madame Bernard Y... à lui verser la somme de 30.000 francs à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice moral qu'elle subit depuis quatre ans, en raison du harcèlement et de la mauvaise foi des bailleurs, - ajouter à la décision et recevoir Madame X... en sa demande additionnelle, l'en dire bien fondée, - condamner in solidum Monsieur et Madame Y... à lui verser la somme de 10.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - dire que cette somme s'ajoutera à celle fixée par le premier juge, - condamner in solidum Monsieur et Madame Y..., aux entiers dépens de première instance et d'appel et autoriser la SCP LEFEVRE ET TARDY, avoués à VERSAILLES, à recouvrer ceux la concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 6 janvier 2000 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 18 février 2000. SUR CE, LA COUR, Considérant qu'il est de droit constant que le congé délivré pour une date prématurée est réputé emporter ses effets à la date pour



laquelle il aurait du être donné; qu'en l'espèce, le congé donné pour le 30 juin 1996 peut donc voir reporter ses effets à la date d'expiration du bail de 6 ans renouvelé consenti à MADAme X..., soit au 30 juin 1998 ; Considérant que si la durée du bail est déterminée par la qualité des parties lors de l'entrée dans les lieux du preneur ou du renouvellement du contrat, de sorte que le changement de bailleur en cours de bail par substitution d'une personne physique à une personne morale ne peut avoir d'effet sur cette durée, il n'en demeure pas moins que les droits respectifs des parties s'apprécient au jour de la délivrance du congé, de sorte que le bailleur personne physique a le droit de délivrer un congé reprise pour habiter sur le fondement de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, pour la date d'expiration du bail consenti par la personne morale à laquelle il s'est substitué ; Considérant que cependant, Madame X... produit ses avis d'imposition sur le revenu des années 1995 et 1996 et sa déclaration de revenus pour l'année 1995 ; qu'il est indiqué sur ces documents qu'elle est née le 8 juin 1916 ; qu'elle était donc âgée de 79 ans à la date du congé et de 82 ans à sa date d'effet reportée; que par ailleurs, elle justifie ainsi qu'elle a perçu un revenu imposable de 97.658 francs en 1995 et de 98.114 francs en 1996, avant tout abattement ou déduction pratiqués par l'administration fiscale ; que le montant annuel du salaire minimum de croissance s'élevait à 74.995 francs à la date de notification du congé (selon le taux horaire du SMIC fixé le 1er juillet 1995 à 36,98 francs), de sorte que les ressources annuelles de Madame X... étaient inférieures à une fois et demi ce montant (112.492 francs) ; que Madame X... doit donc bénéficier de la protection assurée aux personnes âgées de plus de soixante dix ans aux revenus modestes, prévue par l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 ; Considérant que les bailleurs ne démontrent qu'ils



auraient proposé à Madame X... un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités conformément aux dispositions de cet article; que par conséquent, ils ne pouvaient s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé pour sa date d'expiration; que le congé délivré le 29 décembre 1995 ne peut donc être validé pour le 30 juin 1998 ; Considérant que Monsieur et Madame Y... ne produisent aucune pièce au soutien de leur prétention selon laquelle Madame X... sous-louerait des chambres de l'appartement; que l'occupation insuffisante alléguée par eux n'est pas un motif de congé prévu par la loi du 6 juillet 1989; qu'en tout état de cause, les appelants ne sollicitent pas le prononcé de la résiliation du bail, pour défaut de respect par la locataire de ses obligations contractuelles ; Considérant que par conséquent, la cour, confirmant le jugement déféré, déboute Monsieur et Madame Y... de toutes leurs demandes ; Considérant que Monsieur et Madame Y... qui ont fait délivrer congé à Madame X... deux semaines après avoir acquis le bien, pour une date qui ne correspondait pas à l'échéance du bail, et qui ont poursuivi la procédure de validation de ce congé en appel, alors même qu'ils connaissaient l'âge et les revenus de leur locataire et qui affirment, sans aucunement le démontrer, qu'ils lui auraient expressément proposé un logement de substitution, ont agi de mauvaise foi et dolosivement envers l'intimée ; que Madame X... est donc fondée à solliciter la réparation du préjudice moral, certain, qui en est résulté directement pour elle et que la cour évalue à la somme de 8.000 francs ; que les appelants sont donc condamnés à lui payer ces dommages-intérêts ; Considérant qu'eu égard à l'équité, il y a lieu d'allouer à Madame de Saint B... veuve X... la somme de 7.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : CONFIRME le



jugement déféré en toutes ses dispositions ; ET Y AJOUTANT : DEBOUTE Monsieur et Madame Y... des fins de toutes leurs demandes ; CONDAMNE Monsieur et Madame Y... à payer à Madame de Saint B... veuve X... la somme de 8.000 francs (HUIT MILLE FRANCS) à titre de dommages-intérêts ; CONDAMNE Monsieur et Madame Y... à payer à Madame de Saint B... veuve X... la somme de 7.000 francs (SEPT MILLE FRANCS) sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; LES CONDAMNE à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre eux par la SCP LEFEVRE TARDY, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Et ont signé le présent arrêt :

 Le Greffier,

 Le Président, B. TANGUY

 Alban CHAIX