Cour d'Appel — 11 mai 2001

FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 25 juin 1996, Madame X... a consenti à bail aux époux Y... et à Monsieur Y...
Z... un pavillon d'habitation sis à Sceaux, 20 rue de la Marne. Par ordonnance en date du 20 août 1997, le juge des référés du tribunal d'instance d'Antony, saisi par les époux Y..., a prononcé une mesure d'expertise confiée à Monsieur A..., aux fins de visiter les lieux loués, vérifier si des désordres existent, d'en rechercher l'étendue et l'origine, de décrire les travaux exécutés à la demande de la propriétaire et indiquer à l'aide de devis les travaux nécessaires à la reprise des désordres persistant après leur exécution. L'expert a déposé son rapport et Madame X... a fait procéder à des travaux dans le pavillon. Par acte d'huissier en date des 22 et 28 mai 1998, Madame X... a fait citer en référé les consorts Y... et la SA FONCIA COLBERT afin notamment, de voir désigner un huissier pour constater la réalisation et la réception des travaux effectués. Par ordonnance en date du 6 juillet 1998, les demandes de Madame X... ont été rejetées mais Monsieur A... a été désigné afin d'examiner les travaux réalisés, de les décrire et de dire s'ils sont conformes aux règles de l'art. Par acte en date des 27 mai et 8 juin 1998, les consorts Y... ont fait assigner Madame X... devant le tribunal d'instance d'Antony, afin de voir dire et juger que Madame X... est pleinement et entièrement responsable des désordres affectant le pavillon donné à bail aux requérants, que ces derniers ont subi un préjudice important, notamment constitué par un trouble de jouissance, en conséquence, la condamner au paiement de la somme de 80.000 francs et au remboursement du dépôt de garantie de 22.272 francs, aux frais irrépétibles et aux dépens, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Madame X... a présenté, in limine litis, une demande de sursis à statuer sur la demande des



consorts Y..., tendant à la voir déclarer entièrement responsable des désordres affectant le pavillon loué et sur la demande de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance, en faisant valoir qu'elle a signé un mandat de gestion avec la SA FONCIA COLBERT pour la location dudit pavillon et qu'elle a saisi le tribunal de grande instance de Paris d'une assignation en responsabilité pour faute à l'encontre de cette société. Subsidiairement, elle a conclu au débouté de toutes les demandes en relevant qu'elle avait remboursé la somme de 11.213,45 francs sur le montant du dépôt de garantie, compte tenu des travaux de réparation mis à la charge du locataire eu égard aux conclusions de l'expert et à l'état de sortie des lieux loués établi contradictoirement; que c'était la mauvaise volonté des locataires qui avait retardé les travaux et que l'expert avait constaté qu'ils avaient été réalisés dans les règles de l'art. A titre reconventionnel, elle a sollicité une somme de 10.000 francs en réparation des dommages causés par les locataires dans les lieux loués et le partage par moitié des frais d'expertise et la condamnation des requérants aux frais irrépétibles. Les consorts Y... se sont opposés à la demande de sursis à statuer, en faisant valoir que Madame X... pouvait parfaitement assigner la SA FONCIA COLBERT en intervention forcée, dans le cadre de la présente instance; ont estimé que Madame X... n'était pas fondée à retenir une partie du dépôt de garantie puisqu'elle est à l'origine des désordres survenus; ont rappelé que l'état des lieux d'entrée portait mention de problèmes qui ont été relevés à la sortie; enfin ils ont produit une facture d'entretien de la chaudière en relevant que l'obligation d'avoir un contrat d'entretien pour la chaudière n'était pas prévue au bail. Par jugement contradictoire en date du 18 mai 1999, le tribunal d'instance d'Antony a rendu la décision suivante: - rejette la demande de sursis à statuer présentée



par Madame X..., - déclare Madame Rosine X... entièrement responsable du trouble de jouissance subi par Monsieur Michel Y..., Madame Clarisse Y..., Monsieur Jean Y...
Z... du fait des désordres survenus dans le pavillon dont ils étaient locataires, - condamne Madame Rosine X... à payer à Monsieur Michel Y..., Madame Clarisse B..., Monsieur Jean Y...
Z... la somme de 32.550,40 Francs en réparation du préjudice subi, - dit que cette somme doit porter intérêts au taux légal à compter de ce jour, - condamne Madame Rosine X... à payer à Monsieur Michel Y..., Madame Clarisse Y..., Monsieur Jean Y...
Z... la somme de 9.803,78 Francs au titre du solde du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 1999, - condamne Madame Rosine X... à payer à Monsieur Michel Y..., Madame Clarisse Y..., Monsieur Jean Y...
Z..., la somme de 3.000 Francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - déboute les parties de toute autre demande, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, - condamne Madame Rosine X... aux dépens qui comprendront la totalité des frais d'expertise ordonnée les 20 août 1997 et 6 juillet 1998. Par déclaration en date du 6 août 1999, Madame X... a relevé appel de cette décision. Elle fait valoir qu'elle a toujours accompli ses obligations de bailleresse régulièrement, mais que sa mandataire, la SA FONCIA COLBERT, n'a pas respecté ses obligations de renseignement et de conseil, ce qui a eu pour conséquence qu'elle n'avait pas connaissance des désordres allégués; que dès qu'elle en a eu connaissance, elle a donné son accord aux travaux; qu'elle n'a pas fait obstacle à la réalisation de ces travaux; que les époux Y... étaient au courant des désordres allégués, apparents et visibles lors de l'état des lieux effectués par eux, lors de la signature du contrat de bail et ont



donc contracté en connaissance de cause et sans réserve; qu'ils ne peuvent donc aujourd'hui arguer de la non conformité du logement avec la description du logement faite lors de la conclusion dudit bail; que par conséquent, elle ne peut être déclarée responsable des désordres relevés; que par ailleurs, la demande d'indemnisation des intimés est infondée en raison de leur attitude face aux travaux:

 avant, pendant et après leur réalisation; qu'en outre le montant de l'indemnité réclamée est injustifié, le contrat de bail la limitant strictement, celle-ci ne pouvant être prise en compte avant la mise en demeure, soit le 18 novembre 1996 et les époux Y... ayant aménagé en connaissance de cause dans les lieux litigieux; qu'ensuite c'est à bon droit qu'elle a déduit du dépôt de garantie la somme de 11.058 francs pour l'ensemble des charges et réparations locatives qu'elle a dû faire effectuer après le départ des époux Y... des lieux en cause et qu'elle a justifié; qu'enfin elle sollicite des dommages et intérêts des intimés pour avoir mis en péril la sécurité du pavillon. Par conséquent, elle prie la Cour de: - déclarer recevable et fondé l'appel interjeté par la concluante, Y faisant droit, et statuant à nouveau, - infirmer la décision entreprise, - débouter les consorts Y... de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - les condamner solidairement à la concluante la somme de 10.000 Francs à titre de dommages-intérêts, - les condamner sous la même solidarité à lui verser 8.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et aux dépens dont distraction pour ceux d'appel au profit de la SCP MERLE CARENA DORON, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Les époux Y... soutiennent que lors de leur entrée dans les lieux en cause, ils ont observé de nombreux désordres importants; qu'ils en ont fait part à la SA FONCIA COLBERT, qui a prévenu la bailleresse; que celle-ci n'a pas diligenté les

travaux; qu'elle leur a délivré un logement en mauvais état de réparation et d'entretien, contrairement à son obligation de bailleresse; qu'elle a ensuite refusé de satisfaire à ses obligations légales de réaliser les travaux de remise en état, en connaissance de cause; qu'elle est donc responsable des désordres affectant le bien immobilier donné à bail; qu'une indemnisation, en réparation du préjudice subi, doit donc leur être octroyée; que leur préjudice est le résultat de ces désordres, de la réalisation des travaux et de la résistance abusive de Madame X...; que ce préjudice s'élève à la somme de 80.000 francs; qu'en outre ils réclament le remboursement de la déduction injustifiée, opérée par leur bailleresse sur leur dépôt de garantie; qu'enfin, la demande de réparation formulée par l'appelante est infondée, aucun manquement ne pouvant leur être reproché. Par conséquent, ils prient la Cour de: - infirmer partiellement le jugement entrepris, Statuant à nouveau, Vu les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Vu les dispositions de l'article 1721 du code civil, Vu les rapports d'expertise de Monsieur Alain A..., - dire et juger que Madame X... est pleinement et entièrement responsable des désordres affectant le pavillon donné à bail aux concluants, - dire et juger que les concluants ont subi un préjudice important notamment constitué par un trouble de jouissance, En conséquence, - condamner Madame X... au paiement d'une somme de 80.000 Francs à titre de dommages-intérêts tous préjudices confondus, - la condamner au remboursement du dépôt de garantie d'un montant de 9.803,78 Francs avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 1999, jour de la demande, - condamner Madame X... au paiement d'une somme de 20.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais et honoraires d'expertise, dont distraction au profit de la



SCP JULLIEN LECHARNY ROL, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 8 mars 2001 et l'affaire plaidée à l'audience du 22 mars 2001. SUR CE LA COUR I) Considérant, quant aux responsabilités pouvant être encourues par Madame C... épouse X..., que l'appelante argumente longuement (pages 6 à 9 de ses dernières conclusions signifiées le 11 janvier 2001) au sujet de la carence et des fautes qui, selon elle, auraient été commises par sa mandataire la SA FONCIA, mais qu'il lui sera apposé qu'elle n'a jamais assigné celle-ci devant cette cour en intervention forcée, et que de plus, un jugement rendu à sa demande par le tribunal de grande instance de PARIS, le 19 avril 2000, l'a déboutée de toutes ses demandes contre cette mandataire ; que Madame X... est donc déboutée de son moyen tendant faire juger maintenant qu'elle ne devait pas "être déclarée entièrement et pleinement responsable des désordres relevés" ; II) Considérant, quant aux demandes des époux Michel Y..., qu'ils ont librement et en toute connaissance de cause signé ce bail du 25 juin 1996 et qu'ils n'en ont jamais demandé la nullité en invoquant un quelconque vice de leur consentement ; que de plus, ils ne désavouent pas leurs signatures et leurs écritures sur ce contrat qui fait donc foi contre eux, comme un acte authentique (article 1322 du code civil) ; Considérant qu'ils doivent donc exécuter ce contrat, de bonne foi, en respectant les clauses qui y sont expressément stipulées et que n'affecte aucune cause de nullité ; Considérant que l'article 2-1-1 (ETAT D'ENTRETIEN et ETAT DES LIEUX) stipule que : "Le preneur reconnaît avoir visité les lieux objets de la présente location et leur conformité avec la description qui en est faite aux conditions particulières jointes aux présentes. Il reconnaît également que le logement est en bon état d'usage et de réparation et s'engage à le rendre comme tel en fin de jouissance" ;



Considérant que lorsque l'état des lieux à l'entrée a été établi contradictoirement, par huissier, le 19 août 1996, les époux Y... n'ont formulé aucune réserve, ni critique, ni observation, ce qui confirmait donc bien qu'ils acceptaient d'occuper ce pavillon dans son état, alors surtout qu'ils avaient disposé d'un délai largement suffisant pour vérifier l'état de l'installation électrique qui n'a fait l'objet d'une première réclamation de leur part que le 14 novembre 1996 ; qu'aucun des vices ou défauts qu'ils ont depuis dénoncés n'était caché et qu'il est patent qu'au prix de quelques vérifications élémentaires, ces locataires étaient facilement en mesure, dès le début, de constater le véritable état des lieux et une non-conformité du réseau électrique ; que tout cet état de choses, tel que décrit par l'expert judiciaire et retenu par le premier juge, doit donc être considéré comme ayant été apparent pour eux ; Considérant, de plus, qu'en tout état de cause, leur demeurent applicables les dispositions de l'article 1724 du code civil qui sont d'ailleurs expressément rappelées dans l'article 2-2-1 (TRAVAUX) de leur contrat de bail ; qu'en exécution de bonne foi de cet article de loi et de leur contrat, les époux Y... ne peuvent donc réclamer une indemnisation à l'occasion des travaux qui ont ensuite été exécutés à l'initiative de leur bailleresse, pendant leur occupation des lieux, étant souligné, à toutes fins utiles, que les intimés n'ont jamais prétendu qu'il y avait eu des fautes dans l'exécution de ces travaux ; qu'ils sont par conséquent déboutés de leurs demandes d'indemnisations de ce chef ; qu'il est de plus observé que ce n'est qu'en mai et juin 1998 - le bail étant du 25 juin 1996 - qu'ils ont enfin assigné leur bailleresse, au fond, devant le tribunal d'instance, ce qui contribue à démontrer, si besoin est, que les lieux demeuraient habitables malgré les diverses doléances de ces locataires ; que le jugement déféré est par



conséquent infirmé en ce qu'il a accordé des dommages-intérêts aux époux Y..., et que ceux-ci sont déboutés de leut demande incidente tendant à faire porter à 80.000 Francs les dommages-intérêts à leur accorder ; III) Considérant en ce qui concerne le dépôt de garantie (d'un montant de 22.272 Francs), que les intimés ont limité leur demande de ce chef au "remboursement du dépôt de garantie d'un montant de 9.803,78 Francs, avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 1999, jour de la demande" ; que cette demande est fondée et justifiée et non sérieusement contestée par l'appelante qui a déjà procédé sur le montant de ce dépôt à diverses déductions justifiées, qui elles non plus, ne sont pas expressément discutées par les époux Y... ; que Madame X... est donc condamnée à leur restituer la somme de 9.803,78 Francs avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 1999, et que le jugement déféré est confirmé sur ce point ; Considérant que les déductions justifiées ci-dessus admises au profit de Madame X... ne démontrent cependant pas pour autant que ces négligences imputées aux locataires - notamment l'absence de contrat d'entretien de la chaudière et de ramonage des cheminées - auraient "mis en péril la sécurité du pavillon" comme le prétend à tort l'appelante qui est donc déboutée de sa demande en paiement de 10.000 Francs de dommages-intérêts de ce chef ; IV) Considérant que compte-tenu de l'équité, il n'y a pas lieu à application de l'(article 700 du nouveau code de procédure civile ; que le jugement est donc infirmé en ce qu'il a cru devoir accorder 3.000 Francs de ce chef aux époux Y..., et que les parties sont déboutées de leurs demandes respectives en appel, fondées sur ce même article ; PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : Vu les articles 1134, 1322 et 1724 du code civil : Vu les deux rapports de l'expert judiciaire Monsieur A... :



DEBOUTE Madame X... de ses moyens visant la SA FONCIA ; Statuant à nouveau : INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a accordé des dommages-intérêts aux époux Michel Y... ; DEBOUTE les intimés de leur demande incident en paiement de 80.000 Francs (soit 12 195,92 Euros) de dommages-intérêts ; CONFIRME le jugement en ce qu'il a condamné Madame X... à restituer 9.803,78 Francs (soit 1 494,58 Euros) avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 19999 ; DEBOUTE Madame X... de sa demande de dommages-intérêts ; INFIRME le jugement en ce qu'il a accordé 3.000 Francs (soit 457,35 Euros) aux époux Y... en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives devant la cour fondées sur ce même article ; FAIT MASSE de tous les dépens de première instance (qui comprendront les frais des deux expertises de Monsieur A...) et d'appel, qui seront supportés par moitié par Madame X... et par les époux Y..., et qui seront recouvrés directement contre eux, dans cette proportion, par la SCP d'avoués JULLIEN LECHARNY ROL et par la SCP d'avoués MERLE CARENA DORON, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le greffier qui a assisté au prononcé

 Le président C. DE GUINAUMONT

 A. CHAIX