Cour d'Appel — 15 novembre 2001

Suivant acte sous seing privé en date du 29 juin 1988, Madame Reine X... épouse DE Y... a consenti à Monsieur Jacques Z... un bail à usage commercial sur des locaux situés 59 rue du Faubourg Poissonnière à PARIS 10ème moyennant un loyer de 190.000 francs par an. Le locataire ayant cessé d'honorer les loyers la propriétaire lui a fait délivrer les 06 décembre 1991 et 10 janvier 1992, un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail. Monsieur Z... a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de PARIS en règlement par la bailleresse de travaux exécutés par ses soins dans les lieux loués et cette dernière a sollicité le paiement de l'arriéré de loyer et la constatation de la résiliation du bail. Par ordonnance du 17 février 1992, le magistrat a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de Monsieur Z... au titre des travaux et l'a condamné à verser la somme de 63.529,17 francs en dix règlements échelonnés jusqu'au 05 novembre 1992, les effets de la clause résolutoire étant suspendus dans l'intervalle mais devant reprendre à défaut du non paiement aux échéances prévues. Le tribunal de commerce de PARIS a prononcé le 09 juillet 1992 la liquidation judiciaire de Monsieur Z... et nommé Maître BAUMGARTNER en qualité de mandataire liquidateur. Sur l'assignation de Madame DE Y..., le tribunal d'instance du 10ème arrondissement de PARIS par jugement du 21 mai 1993 a prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de Maître BAUMGARTNER ès-qualités et l'a condamné à payer à Madame DE Y... la somme de 236.093,86 francs représentant l'arriéré de loyers du 05 juillet 1992, au jour de la décision outre une indemnité d'occupation de 25.000 francs par mois. Madame DE Y... a repris possession des locaux le 30 octobre 1993. Estimant que Maître BAUMGARTNER avait engagé sa responsabilité personnelle pour s'être maintenu dans les lieux sans pouvoir assumer les loyers depuis le jugement d'ouverture, Madame DE Y... a engagé une action



indemnitaire à son encontre sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil devant le tribunal de grande instance de NANTERRE. Par jugement rendu le 10 juillet 1998, cette juridiction retenant la faute commise par Maître BAUMGARTNER, l'a condamné à verser à Madame DE Y... la somme de 275.000 francs avec intérêts légaux à compter de son prononcé, dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, alloué une indemnité de 8.000 francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile à la demanderesse et condamné le défendeur aux dépens. Appelant de cette décision, Maître BAUMGARTNER dénie toute responsabilité de sa part en soutenant n'avoir jamais opté pour la poursuite du bail, ni été destinataire d'une mise en demeure conformément à l'article 37 de la loi du 25 janvier 1985 et en indiquant avoir conservé les locaux pour les besoins de la liquidation aux fins de céder le fonds comme il y avait été autorisé par le juge commissaire. Il ajoute avoir restitué les lieux dans un délai non excessif et qu'il appartenait à Madame DE Y... d'agir immédiatement pour recouvrer la jouissance des locaux. Il prétend, en toute hypothèse, que Madame DE Y... ne peut, en l'absence de clôture des opérations de liquidation judiciaire, invoquer un préjudice certain, né et actuel lequel ne pourrait équivaloir au montant des loyers impayés, mais seulement à la perte d'une chance d'avoir pu relouer laquelle n'est pas, selon lui démontrée et ne pourrait correspondre qu'à une période de trois mois. Il sollicite donc l'irrecevabilité et l'entier débouté de Madame DE Y... et outre une indemnité de 10.000 francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Madame DE Y... forme appel incident pour obtenir 353.693,86 francs de dommages et intérêts majorés des intérêts légaux depuis l'assignation et conclut pour le surplus à la confirmation de la décision entreprise sauf à y ajouter une indemnité de 30.000 francs en application de l'article 700 du



nouveau code de procédure civile. Elle estime sa demande parfaitement recevable. Elle oppose que la faute de Maître BAUMGARTNER est caractérisée pour s'être maintenu dans les lieux sans régler les loyers dus en sachant pertinemment qu'il était dans l'impossibilité de les honorer. Elle dément avoir été négligente en soulignant avoir clairement manifesté son intention de ne pas poursuivre le bail. Elle souligne avoir été privée de la jouissance de son bien pendant une période de 11 mois et subi une perte de loyers égale à 353.693,86 francs qu'elle considère devoir être supportée par Maître BAUMGARTNER. ä MOTIFS DE LA DECISION ä SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE MADAME DE Y... Considérant que Maître BAUMGARTNER allègue vainement le défaut d'intérêt à agir de Madame DE Y..., à défaut de justifier d'un préjudice né, certain et actuel, en l'absence de clôture des opérations de la liquidation judiciaire de son locataire Monsieur Z... seule de nature à établir si sa créance de loyer sera ou non honorée ; considérant toutefois, qu'il a déjà été constaté lors de l'ouverture de cette procédure collective le 09 juillet 1992 que le passif déclaré du débiteur s'élevait à 1.395.325 francs dont 947.260 francs dus à l'URSAFF pour un actif de 1.220.525 francs, comprenant de nombreuses créances sur clients difficilement réalisables et que de surcroît, Monsieur Z..., majeur incapable en hospitalisation pour une durée indéterminée, n'était pas en mesure de poursuivre une activité qui avait entièrement cessé ; considérant qu'il n'est pas justifié par l'appelant plus de 9 ans après le jugement déclaratif de la clôture, de la liquidation judiciaire lequel n'a fourni aucun élément sur son issue, ni sur une possibilité de désintéressement de Madame DE Y... ; considérant, en outre, que Madame DE Y..., fondant son action sur une rétention abusive des lieux lui appartenant par Maître BAUMGARTNER démontre totalement avoir intérêt à agir en indemnisation du préjudice dont elle prétend



avoir été victime à cet égard, indépendamment de ses chances éventuelles de répartition dans la procédure de liquidation judiciaire ; ä SUR LE FOND Considérant qu'il s'infère des éléments susvisés que la situation de Monsieur Z... était irrémédiablement compromise tandis que la pérennité du bail commercial dont il était titulaire se révélait précaire dans la mesure où dès avant le prononcé de sa liquidation judiciaire, il était redevable de loyer qu'il avait cessé d'honorer depuis le mois d'octobre 1991 et avait déjà fait l'objet le 17 février 1992 d'une décision constatant l'acquisition de la clause résolutoire dont les effets avaient été suspendus jusqu'au 10 novembre 1992, même si celle-ci n'était pas encore passée en force de chose jugée lors de l'ouverture de la procédure collective ; considérant que Madame DE Y... a transmis pas moins de quatre courriers à Maître BAUMGARTNER par l'intermédiaire de son conseil les 26 août, 14 septembre, 21 octobre et 16 novembre 1992, afin qu'il lui fasse connaître la date à laquelle il remettrait les clés à sa disposition, que ce dernier ne discute pas avoir reçues ; considérant que ces lettres, contrairement aux dires de l'appelant constituent suffisamment une mise en demeure au sens de l'article 37 de la loi du 25 janvier 1985 dans sa rédaction antérieure à la loi du 10 juin 1994, alors en vigueur, laquelle n'est soumise à aucune forme ; considérant ainsi qu'à défaut de toute réponse de sa part plus d'un mois après la première lettre du 26 août 1992, Maître BAUMGARTNER était présumé de manière irréfragable avoir renoncé à la poursuite du bail et devait donc veiller à la restitution rapide des locaux ; considérant que Maître BAUMGARTNER n'y a cependant pas procédé, en dépit de trois autres rappels émanant du conseil de la propriétaire, ni n'a jugé utile de remettre immédiatement les clefs des locaux à Madame DE Y... après le jugement du 21 mai 1993 ayant prononcé la résiliation du



bail et son expulsion ès-qualités, puisque celle-ci n'est intervenue que lors de l'exécution forcée de cette décision le 30 août 1993 ; considérant que Maître BAUMGARTNER ne saurait utilement prétendre avoir dû conserver les locaux pour les besoins de la liquidation judiciaire alors même que l'activité de Monsieur Z... avait définitivement cessé dès le prononcé de sa liquidation judiciaire sans qu'il ne soit démontré qu'elle ait pu, d'une quelconque manière, reprendre et qu'il a estimé devoir attendre sept mois après le jugement déclaratif pour réclamer l'autorisation de vendre aux enchères le fonds de commerce, sans justifier d'aucune autre diligence ou offre auparavant bien qu'il lui incombait de tenter d'apurer le passif du débiteur le plus rapidement possible et d'éviter préalablement de l'aggraver ; considérant que Maître BAUMGARTNER ne saurait alléguer la négligence de la propriétaire pour n'avoir pas sollicité, dès le 26 septembre 1992, la résiliation du bail dans la mesure où Madame DE Y... était légitimement en droit d'espérer une réponse et une réaction de la part d'un mandataire de justice aux courriers qu'elle lui a très rapidement transmis et qu'il lui appartenait, en cette qualité d'exécuter spontanément ses obligations sans attendre d'y être contraint judiciairement en générant ainsi par son inaction des frais supportés in fine par l'ensemble des créanciers qu'il a pour mission de représenter ; considérant dans ces conditions que le tribunal a estimé, à juste titre, que Maître BAUMGARTNER avait engagé sa responsabilité personnelle en ne restituant pas les locaux de Madame DE Y... dans les meilleurs délais sans motif légitime ; considérant que les premiers juges ont encore qualifié, à bon droit, le préjudice en résultant pour l'intimée d'une perte de chance de relouer ses locaux pendant onze mois du 26 septembre 1992 au 30 août 1993 sans que Maître BAUMGARTNER ne puisse invoquer que celui-ci serait nul à



défaut par Madame DE Y... de démontrer la possibilité qu'elle aurait eu de relouer pendant cette période dès lors qu'en raison de sa carence, elle n'avait pas la jouissance des lieux et ne pouvait donc nullement consentir un nouveau bail avant d'en avoir obtenu la restitution ; considérant toutefois, que cette perte de chance ne peut correspondre au montant total des indemnités d'occupation fixées judiciairement comme l'a retenu à tort le tribunal dans la mesure où rien n'établit que Madame DE Y... aurait pu trouver un locataire dès le début de ladite période ni bénéficier d'un loyer de cet ordre ; considérant qu'au vu de l'ensemble des éléments d'appréciation utiles dont la Cour dispose, ce préjudice sera suffisamment indemnisé par l'octroi d'une somme de 150.000 francs à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts légaux depuis le prononcé du jugement déféré, en application de l'article 1153.1 du code civil, en le réformant sur ce point ; considérant que l'équité commande d'accorder une indemnité supplémentaire de 10.000 francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile à l'intimée ; considérant que Maître BAUMGARTNER qui succombe à titre principal en ses prétentions supportera les dépens d'appel. ä PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, ä CONFIRME le jugement attaqué sauf à réduire le montant de la condamnation en principal intervenue en faveur de Madame Reine DE Y... à la somme de 150000 F. ( 22867,35 ) à titre de dommages et intérêts ; ä CONDAMNE Maître BAUMGARTNER à verser à Madame Reine DE Y... une indemnité supplémentaire de 10000 F. ( 1524,49 ) au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; ä LE CONDAMNE aux dépens d'appel qui seront recouvrés par Maître TREYNET, Avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. ARRET PRONONCE PAR MADAME LAPORTE, CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRESIDENT ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET LE



GREFFIER

 LE CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRESIDENT M. THERESE A...


 F. LAPORTE