Cour d'Appel — 18 mars 2003

Suivant acte d'huissier en date du 25 juin 1996, Monsieur et Madame Jacques X... locataire de locaux à usage commercial ont fait citer en référé Monsieur Raymond Y..., propriétaire bailleur des lieux dans lesquels ils exercent leur activité commerciale, devant le Tribunal d'Instance de PUTEAUX afin de voir constater le trouble manifestement illicite, l'existence d'un trouble de jouissance grave et obtenir la suspension du paiement des loyers jusqu'à l'achèvement des travaux de ravalement exécutés dans l'immeuble. Suivant acte d'huissier en date du 9 juillet 1996, Monsieur Y... a fait citer devant cette même juridiction LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 93 AVENUE FÉLIX FAURE A NANTERRE et la société SEPIC afin de se joindre à l'instance engagée contre lui par les époux X..., afin de les voir déclarer responsables des faits reprochés par les époux . X... et les condamner in solidum à le garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre. Par jugement en date du 18 février 1997, le Tribunal d'Instance de PUTEAUX s'est déclaré incompétent pour statuer sur cette dernière demande de sorte qu'elle a été portée devant le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE qui, par décision en date du 6 novembre 1998, a déclaré fondé sur le principe le recours exercé par Monsieur Y... contre LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 93 AVENUE FELIX FAURE A NANTERRE et a nommé un expert pour déterminer notamment si la société SEPIC avait commis, dans l'exécution des travaux, des fautes génératrices de troubles de jouissance et de dégradations. Par jugement contradictoire en date du 2 septembre 1997, le Tribunal d'Instance de PUTEAUX a rendu la décision suivante: -Déclare Monsieur Y... responsable des troubles de jouissance subis par Monsieur et Madame X...; -Ordonne la diminution du loyer à hauteur des 2/3 pendant la durée d'exécution des travaux; En conséquence, condamne Monsieur Y... à rembourser aux époux X... la somme de 2.988 E; -Condamne Monsieur Y... à



verser aux époux X... la somme de 24.123,53 E en réparation de leur préjudice; -Déboute les époux X... du surplus de leur demande; -Rejette la demande d'exécution provisoire; -Condamne Monsieur Y... à verser aux époux X... la somme de 914,69 E au titre de l'article l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; -Le condamne en tous les dépens. Par déclaration en date du 31 octobre 1997, Monsieur Y... a interjeté appel de cette décision. Par arrêt en date du 3 novembre 2000, la Cour de céans (l ère Chambre -2ème Section) a rendu la décision suivante:

 -Ordonne la jonction des affaires 97/9575 et 99/4811 en application des dispositions de l'article 367 du Nouveau Code de Procédure Civile; -Déclare recevable l'appel formé par LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 93 AVENUE FELIX FAURE A NANTERRE, représenté par son syndic, la société Félix FAURE Immobilier, à l'encontre de la société SEPIC; -Confirme le jugement du Tribunal de Grande Instance de NANTERRE en date du 6 novembre 1998 en ce qu'il a dit fondé le principe du recours exercé par Monsieur Y... à l'encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 93 AVENUE FELIX FAURE A NANTERRE, représenté par son syndic, la société Félix FAURE Immobilier; ET AVANT-DIRE DROIT:

 -Ordonne la réouverture des débats et dit que l'affaire sera de nouveau appelée à l'audience de mise en état du 8 mars 2001; -Etend aux époux X... et ce, aux frais avancés par Monsieur Y..., l'expertise ordonnée par le jugement du 6 novembre 1998 et confiée à Monsieur Z...; -Sursoit à statuer sur toutes les autres demandes des parties jusqu'au dépôt du rapport d'expertise judiciaire ordonnée par le jugement du 6 novembre 1998; -Réserve les dépens. Monsieur Y... affirme que les époux X... ont manqué à leurs obligations d'entretien et de réparation, provoquant eux-mêmes des désordres, puisque, selon le bail, les locataires devaient supporter toutes les réparations, petites ou grosses. A... estime qu'à aucun moment, il n'a été en mesure

d'apprécier la réalité des troubles allégués par les époux X... puisque ceux-ci ne lui ont jamais adressé de mise en demeure. A... estime donc qu'aucune faute personnelle ne peut lui être reprochée et considère en conséquence ne pas être tenu à la garantie du trouble des tiers, tel que l'atteste les dispositions contractuelles du bail. Très subsidiairement, il considère que les époux X... ne rapporte pas la preuve de leurs affirmations, quant à la réalité de leur préjudice et à l'évaluation de ce préjudice. Quant au recours en garantie concernant le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 93 AVENUE FÉLIX FAURE A NANTERRE, il estime que ce recours est valable, conformément au jugement du Tribunal de Grande Instance de NANTERRE du 6 novembre 1998 puisque l'action dirigée contre lui avait pour cause des travaux effectués à la demande et pour le compte du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 93 AVENUE FÉLIX FAURE A NANTERRE. Enfin, quant au recours en garantie concernant la société SEPIC, il estime également que ce recours est valable pour toutes condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre et trouvant leur cause dans des fautes commises par la société SEPIC. Monsieur Y... demande donc en dernier à la Cour de: -Recevoir Monsieur Y... en son appel et, y faisant droit, infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 septembre 1997 par le Tribunal d'Instance de PUTEAUX; Statuant à nouveau, -Déclarer les époux X... irrecevables et en tout cas mas fondés à demander réparation des dommages résultant de leurs propres manquements à leur obligation d'entretien et réparations; -Dire et juger que les seuls préjudices réparables seraient ceux qui découleraient non pas d'une exécution normale des travaux de ravalement, mais d'une gêne anormale résultant de fautes étrangères au fait du bailleur; -Constater en outre que les troubles invoqués par les époux B... sont des troubles de fait apportés par des tiers, en l'occurrence LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 93



AVENUE FÉLIX FAURE A NANTERRE et l'entreprise SEPIC; -Dire et juger que Monsieur Y... ne peut être tenu à garantir ces troubles, en vertu tant de l'article 1725 du Code Civil que des dispositions du bail; -Déclarer en conséquence les époux X... irrecevables, tant en vertu de l'article 1146 du Code Civil qu'en vertu des clauses du bail, en leurs demandes dirigées contre leur bailleur, en réparation des préjudices causés par les travaux de ravalement; -Très subsidiairement, les y déclarer mal fondés, faute de justification d'un lien de cause à effet entre les préjudices allégués et les travaux, qui ont commencé en février 1996 et ont pris fin le 20 septembre 1996; -Débouter en conséquence les époux X... de toutes leurs demandes initiales et additionnelles; Sur le recours en garantie formé par Monsieur HAS C..., -Déclarer LE SYNDICAT DES COPROPRIETAAIRERES DU 93 AVENUE FÉLIX FAURE A NANTERRE mal fondé en son appel formé contre le jugement du 6 novembre 1998, et l'en débouter; -Confirmer ledit jugement, en ce qu'il a déclaré fondé, pour autant que les faits reprochés par les époux X... soient établis, le recours exercé par Monsieur Y... contre LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 93 AVENUE FÉLIX FAURE A NANTERRE, et en ce qu'il a condamné ce Syndicat à indemniser Monsieur Y... de toutes condamnations quelconques qui viendraient à être prononcées à son encontre sur les demandes des époux B.... -Condamner in solidum les époux X...,. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 93 AVENUE FÉLIX FAURE A NANTERRE, et l'entreprise SEPIC, à payer à Monsieur FIAS C... une somme de 10.000 euros en application de l'article l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; -Les condamner in solidum en tous les dépens de première instance et d'appel. Monsieur et Madame X... affirment que la nature du chantier ne nécessitait pas des travaux aussi longs et que cette durée anormalement longue est due à un abandon momentané du chantier par la société SEPIC. Ils arment



également, comme l'a relevé le rapport de l'expert, que l'échafaudage représentait un danger et a causé des dégâts préjudiciables au commerce des époux X..., tant au niveau de la boutique que du fournil, d'autant plus que cet échafaudage est resté en place pendant toute la durée de l'interruption des travaux. Ils arment que l'expert souligne l'utilisation de produits non adaptés et l'incompétence du personnel de la société SEPIC et dénoncent en conséquence les conclusions de ce même expert qui estime que la société SEPIC n'a commis aucune faute génératrice de préjudices. - Ils considèrent d'autre part que Monsieur HAS C...] bailleur, a engagé sa responsabilité car il avait une pleine connaissance du déroulement des travaux mais il a nié toute gêne ou tout préjudice, il s'est toujours opposé à agir pour obtenir la fin des travaux. Ils estiment avoir subi un préjudice direct du fait des travaux et ce préjudice est lié tant à la remise en état de leur commerce qu'à la perte d'exploitation, à la perte de clientèle ou à la décote du fonds. Monsieur et Madame X... prient donc en dernier la Cour de:

 -Confirmer le jugement en ce qu'il a reconnu la responsabilité et le comportement fautif de Monsieur Y... en application de l'article 1719 OE3 du Code Civil, alors que les intimés ont rempli toutes leurs obligations en tant que locataires; -Constater que Monsieur Y... a normalement été informé des circonstances dans lesquelles se sont déroulés les travaux et du trouble en résultant; -Constater que Monsieur Y... n'est pas tiers; -Constater que la négligence du bailleur est à l'origine du trouble manifestement excessif subi par Monsieur et Madame X... et que Monsieur Y... s'est toujours refusé à agir pour obtenir l'achèvement des travaux; -Constater la durée anormalement longue des travaux (un an) source de préjudice et vu l'article 1719 du Code Civil; -Confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la diminution des loyers et porter cette diminution à la

moitié pendant la durée des travaux, soit la somme de 5.431 euros; -Condamner Monsieur Y... à verser aux époux X... la somme del35.679,63 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu'il est justifié dans les motifs; -Condamner Monsieur Y... à régler à Monsieur et Madame X... la somme de 3 .048,98 euros au titre de l'article l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; -Ordonner la capitalisation des intérêts comme il est dit à l'article 1154 du Code Civil à compter de l'assignation -Condamner Monsieur Y... en tous les dépens. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 93 AVENUE FÉLIX FAURE ANANTERRE arme qu'il n'a, en aucun cas, fait arrêter les travaux, cet arrêt étant le fait de la société SEPIC elle-même. A... affirme aussi que l'expert n'a relevé aucun dommage pour les époux X...
A... estime qu'aucune relation n'est évidente entre les travaux et la perte d'exploitation subi par les époux X...
A... considère enfin n'avoir commis aucune faute susceptible de causer un préjudice à l'une quelconque des parties. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 93 AVENUE FÉLIX FAURE A NANTERRE demande donc en dernier à la Cour de: -Recevoir LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 93 AVENUE FÉLIX FAURE A NANTERRE en son appel, et ses observations. Vu le rapport de Monsieur Z..., expert, -Réformer purement et simplement le jugement rendu le 6 novembre 1998 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE,- qui avait condamné LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 93 AVENUE FÉLIX FAURE A NANTERRE à garantir Monsieur Y... des condamnations mises à sa charge; -Mettre purement et simplement hors de cause le Syndicat des copropriétaires; -Débouter Monsieur et Madame X... de l'intégralité de leurs demandes; -Condamner Monsieur et Madame X... au paiement d'une somme de 15.244,90 euros à titre de dommages et intérêts, pour procédure abusive; -Les condamner aux dépens des différentes instances, et aux frais d'expertise; -A titre subsidiaire, et si par



impossible une condamnation était prononcée à l'encontre du Syndicat des copropriétaires, dire que le Syndicat serait totalement garanti par société SEPIC, sur la base des articles 13 82,13 83 et 13 84 du Code Civil; -Condamner encore les défaillants au paiement d'une somme de 7.622,45 euros au titre de l'article l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et aux dépens. La société SEPIC affirme n'être liée contractuellement qu'au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 93 AVENUE FELIX FAURE A NANTERRE de sorte que Monsieur Y... ne pourra rechercher une quelconque responsabilité de la société SEPIC que sur un terrain délictuel c'est à dire qu'il devra rapporter la preuve de l'existence d'une faute commise dans l'exécution des travaux et la preuve que le préjudice subi soit la conséquence de cette faute. Or, elle affirme que l'expert a lui-même reconnu que l'entreprise avait effectué les travaux sans commettre de faute directe génératrice de troubles de jouissance. Elle considère également que le retard d'exécution ne peut lui être imputé et que les époux X... ne rapportent pas la preuve de ce que des travaux aient été effectivement réalisés. La société SEPIC demande donc en dernier à la Cour de: Vu notamment les articles 13 82 et suivants et 1147 du Code Civil, Vu le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur Z... du 10septembre 2001, -Dire et juger que des délais initiaux d'exécution des travaux, résultant du devis accepté le 28 juin 1995, sont devenus caducs par l'effet de l'intervention d'un maître d'oeuvre désigné par le Syndicat des copropriétaires; -En tout état de cause, dire et juger que la SA SEPIC justifie de causes étrangères l'exonérant de toute responsabilité; -Dire et juger que les préjudices allégués par les époux X... ne sont pas établis et n'ont aucun lien de causalité avec l'exécution des travaux de ravalement; -Ce faisant, mettre la société SEPIC purement et simplement hors de cause; -Débouter Monsieur Y... et LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 93 AVENUE



FELIX FAURE A NANTERRE de leurs appels en garantie et de toutes demandes formées à l'encontre de la société SEPIC; -Rejeter toute demande qui pourrait être formée à son encontre par les époux X...; -Condamner in solidum les époux X..., Monsieur Y... et LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 93 AVENUE FELIX FAURE A NANTERRE à payer à la société SEPIC une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile; -Condamner Monsieur Y... et LE SYNDICAT DES COPROPRIETAMES DU 93 AVENUE FELIX FAURE A NANTERRE aux dépens. La clôture a été prononcée le 30 janvier 2003 et l'affaire plaidée à l'audience du 4 février 2003. SUR CE, LA COUR, Considérant qu'il est d'abord souligné que l'arrêt de cette Cour (l ère Chambre -2ème Section du 3 novembre 2000) a définitivement jugé qu'était confirmé le jugement déféré en ce qu'il avait dit fondé le principe du recours exercé par Monsieur Y... à l'encontre du syndicat des copropriétaires du 93 avenue Félix FAURE à NANTERRE, représenté par son syndic, la Société Félix FAURE -IMMOBILIER ;que ces dispositions sont irrévocablement passées en force de chose jugée et s'imposent maintenant aux parties ; qu'il est cependant bien précisé en la page 26 de sa motivation que l'arrêt ne tranche pas sur les responsabilités à retenir et sursoit à statuer sur ces points ; Considérant, quant au fond, en ce qui concerne le bailleur, que les époux X... n'ont jamais rien réclamé directement, en application de l'article 1382 du Code Civil, au syndicat des copropriétés et à la SA SEPIC, seuls contractuellement liés par un contrat d'entreprise partant sur le ravalement de cet immeuble ; Considérant quant à leur action dirigée contre leur seul bailleur, Monsieur Y..., en vertu de l'article 1719-3° du Code Civil, qu'en droit, ce texte n'édicte aucune obligation de résultat contre le propriétaire, ni aucune présomption de responsabilité ; que le bailleur peut donc être exonéré de toute responsabilité, de ce chef,



s'il fait la preuve d'une force majeure ; qu'il est patent à cet égard, comme résultant des circonstances mêmes de la cause et des constatations précises et non critiquées faites par l'expert judiciaire Monsieur Z... que ce chantier a donné lieu à des difficultés dans son déroulement, des retards, des non-finitions, un mauvais suivi des travaux et à diverses péripéties dont la responsabilité ne pèse pas sur Monsieur Y... qui n'est pas signataire de ce contrat d'entreprise et qui n'a donc pas à répondre des faits des personnels de cet entrepreneur ou de l'architecte, ou des carences du syndicat représenté par son syndic ; Considérant que les troubles de jouissance dont se plaignent les époux X... ne sont donc nullement imputables à leur bailleur à qui aucune faute personnelle de négligence ou de carence ne peut être reprochée ; qu'il y a eu manifestement pour lui un cas de force majeure qu'il est en droit d'invoquer pour être exonéré de toute responsabilité à l'égard de ses locataires ; Que de plus, des dommages et intérêts ne peuvent être envisagés à la charge de Monsieur Y... qui n'a jamais été préalablement mis en demeure par ses locataires (article 1146 du Code Civil); Considérant que, de plus, et surtout, en droit, l'obligation du bailleur de taire jouir paisiblement le preneur n'est pas de l'essence du contrat et n'est pas d'ordre public, et qu'il peut donc être dérogé par les clauses du contrat, ce qui est précisément le cas en la présente espèce où l'a été stipulé que les locataires s'obligeaient à 10° "souffrir et laisser faire sans pouvoir en discuter l'urgence ni prétendre aucune indemnité, ni diminution du loyer, tous les travaux que le bailleur jugera utiles ... quelle qu'en soit la durée, excédait 4 jours ...." 15° "Renoncer à tout recours en responsabilité contre le bailleur .. . en cas de troubles apportés à la jouissance par le fait de tiers, quelle que soit leur qualité, le preneur devant agir directement contre eux sans



pouvoir mettre en cause le bailleur"; Considérant que les époux X... n'ont pas contesté la licéité et la validité de cette clause qui doit donc recevoir sa pleine application et que ces locataires doivent exécuter de bonne foi (article 1134 du Code Civil) ; qu'il est notamment patent que les époux X... n'ont pas agi directement contre les tiers dont les responsabilités pouvaient être utilement recherchées (l'architecte, l'entrepreneur la SA SEPIC, le syndic etc ...) et qu'ils n'ont donc pas respecté cette clause ; Considérant, en définitive, que la Cour ne retient aucune faute, ni aucune responsabilité à la charge de Monsieur Y..., et que les époux X... sont par conséquent déboutés de toutes demandes contre lui ; que le jugement est donc entièrement infirmé ; Vu l'article 1719 -3° et 1134 du Code Civil ; -Déboute les époux Jacques X... des fins de toutes leurs demandes contre Monsieur Raymond Y...; -Constate que les recours en garantie de Monsieur Y... contre le syndicat des copropriétaires du 93 avenue Félix FAURE, à NANTERRE, et contre la SA SEPIC deviennent sans objet ; Condamne in solidum les époux Jacques X... à payer en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile -1.525 E à Monsieur Y..., -1.525 E au syndicats des copropriétaires, -1.525 E à la SA SEPIC, -Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demandes de dommages et intérêts contre les époux X... ; Condamne in solidum les époux Jacques X... à tous les dépens de lère Instance et d'Appel (qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire de Monsieur Z... ), qui par la SCP d'Avoués KEIME et GUTTIN, la SCP D'Avoués FIEVET-ROCHETTE-LAFON et la SCP d'Avoués MERLES & CARENA -DORON, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile, Et ont signé le présent arrêt Monsieur Alban D..., qui l'a prononcé, Madame Natacha E..., qui a assisté à son prononcé, Le GREFFIER 

 Le PRÉSIDENT,