Cour d'Appel — 15 décembre 2004

R.G : 02/01787 GAEC DE LORMET JEAN PAUL ETT DIDIER FOURNIER C/ AJOUX AJOUX APPEL D'UNE DECISION DU : Tribunal paritaire des baux ruraux de BELLEY du 12 Décembre 2001 RG : 199900020 COUR D'APPEL DE LYON CHAMBRE SOCIALE ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2004 APPELANTE : GAEC DE LORMET représenté par Me Carole GUYARD, avocat au barreau de BOURG EN BRESSE INTIMES : Monsieur Roger X Madame Paulette X représentés par Me BERN, avocat au barreau de CHAMBERY PARTIES CONVOQUEES LE : 03.05.2004 DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE DU : 10 Novembre 2004 Présidée par Monsieur Daniel GERVESIE, Conseiller, assisté de Madame Nelly VILDE, tous deux magistrats rapporteurs, (sans opposition des parties dûment avisées) qui en ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, assistés pendant les débats de Monsieur Julien MIGNOT, Greffier COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : 

 Monsieur Régis VOUAUX-MASSEL, Président Monsieur Daniel GERVESIE, Conseiller Madame Nelly VILDE, Conseiller ARRET : CONTRADICTOIRE Prononcé à l'audience publique du 15 Décembre 2004 par Monsieur Régis VOUAUX-MASSEL, Président en présence de Monsieur Julien MIGNOT, Greffier, qui ont signé la minute. 

 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** I - Exposé du litige Le litige porte sur la fixation de la valeur vénale d'une parcelle ;cadastrale section ZC N°

35, de 6 hectares, 46 ares, 50 centiares, donnée à bail rural à Messieurs Jean-Paul et Ddier Y par Monsieur Robert X et madame paulette Z, qui ont notifié, le 7 mai 1999, aux locataires leur intention de vendre ce bien au prix de 387 900 Francs. Après expertise, le tribunal paritaire des baux ruraux de Belley, par jugement du 12 décembre 2001, a : Donné acte aux consorts X du désistement de leur moyen tiré de l'application de l'article L 412-5 alinéa 5 du code rural ; Fixé la valeur vénale de l parcelle cadastrée ZC N° 35 à TROIS CENT VINGT TROIS MILLE DEUX CENT CINQUANTE FRANCS (323.250,00 Francs ou 49.279,14 euros) Dit que les conditions de la vente seront celles mentionnées dans la lettre recommandée adressée par maître BOUVARD, notaire à PRIAY, le 6 mai 1999, à savoir : .le transfert de propriété aura effet à compter du jour de la régularisation de l'acte authentique de vente et l'entrée en jouissance aura lieu le même jour par la perception du fermage, . l'acquéreur prendra le bien sus désigné dans son état, sans recours possible pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vice apparent ou caché, erreur de désignation ou de contenance, . il supportera

 les servitudes passives et profitera de celles actives le tout à ses risques et périls, . il acquittera à compter du jour de l'entrée en jouissance (qui sera fixée au jour de la signature de l'acte authentique) tous les impôts, contribution et autres charges auxquelles le bien sus désigné peut et pourra être assujetti, . il acquittera tous les frais, droits et émoluments de la vente et de ses suites. Dit que dans l'hypothèse de réalisation de la vente, les frais d'expertise seront partagés entre le vendeur et l'acquéreur ; Dit au contraire que dans l'hypothèse où la vente du bien n'a pas lieu, les frais de l'expertise seront à la charge de la partie ayant refusé la décision du tribunal paritaire ; Rejetté les autres demandes ; Dit qu'il sera fait masse des dépens qui seront partagés

par moitié entre les parties. Le GAEC DE LORMET ont fait appel, le 14 janvier 2002. Ils demandent à la cour : Vu les articles L 412-1 et suivants du code rural, Vu le rapport d'expertise de Monsieur PALIARD du 27 septembre 2000, de : fixer la valeur vénale de la parcelle cadastrée section ZC N° 35 au prix total de 142 481 F (21 721,09 euros). Dire que, sauf avis contraire, les conditions de la vente seront celles mentionnées dans la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par maître BOUVARD, Notaire à PRIAY, le 6 mai 1999, savoir : 1) le transfert de propriété aura effet à compter du jour de la régularisation de l'acte authentique de vente et l'entrée en jouissance aura lieu le même jour par la perception du fermage, 2) l'acquéreur prendra le bien sus désigné dans son état, sans recours possible pour mauvais état du sol ou du sous sol, vice apparent ou caché, erreur de désignation ou de contenance, 3) il supportera les servitudes passives et profitera de celles actives le tout à ses risques et périls, 4) il acquittera à compter du jour de l'entrée en jouissance (qui sera fixée au jour de la signature e l'acte authentique) tous les impôts, contribution et autres charges auxquels le bien sus désigné peut et pourra être assujetti, 5) il acquittera tous les frais, droits et émoluments de la vente et de ses suites. Dit que, les frais d'expertise seront partagés entre les vendeurs et l'acquéreur ; Si les consorts X renoncent à la vente, dire que les frais d'expertise seront à leur charge exclusive. Condamner les Consorts X à payer au GAEC DE LORMET une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Condamner les consorts X en tous les dépens de première instance et d'appel. Ils reprochent aux premiers juges de n'avoir pas fixé la valeur vénale du terrain sur la base de son exploitation à caractère agricole et de sa classification actuelle, en se fondant sur des éléments extrinsèques écartés par l'expert judiciaire (transaction



ayant un caractère purement spéculatif, pour anticiper sur un changement de zonage et une modification du schéma départemental des arrières ; zone ND et périmètre de protection de captage); ils ajournent que, par contre, le tribunal paritaire des baux ruraux a retenu à juste titre une minoration au titre de l'existence d'un bail. Monsieur X et madame Z, formant appel incident, demandent à la cour de dire que la valeur vénale réelle du terrain correspond au prix de vente de la parcelle cadastrée ZC N°35, soit la somme de 387 900 F ou 59 134,97 euros, ; de condamner le GAEC DE LORMET à, leur payer la somme de 2 500 euros en application, de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Ils rétorquent que les conclusions de l'expert sont inacceptables ; qu'aucun élément sérieux ne justifie d'écarter le prix de référence du terrain le plus comparable (ZC N)34), faisant l'objet d'un classement identique au P.O.S. ; qu'il doit être tenu compte de la situation privilégiée du terrain, mais non d'une minoration liée à l'existence d'un bail ; que l'intention spéculative se trouve du côté des exploitants, qui ont 320 hectares, qui ont eux mêmes conclu des contrats de forage , et qui ne manqueront pas, après acquisition à un prix minoré, de négocier ensuite en bénéficiant d'une substantielle plus-value . II - Motifs de la décision Attendu que selon l'article L 412-7 du code rural :

 "Si le bénéficiaire du droit de préemption estime que le prix et les conditions demandées de la vente sont exagérées; il peut en saisir le tribunal paritaire des baux ruraux qui fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente. Dans le cas de vente, les frais d'expertise sont partagés entre le vendeur et l'acquéreur. Si le propriétaire n'accepte pas les décisions du tribunal paritaire des baux ruraux, il peut renoncer à la vente. Dans le cas où la vente n'a pas lieu, les frais d'expertise sont à la charge de la partie qui refuse la décision du tribunal

paritaire des baux ruraux". Attendu que, par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 mai 1999, Monsieur Roger X et Madame Paulette X, épouse Z ont notifié au GAEC "DE LORMET" leur intention de vendre une parcelle de terre à AMBRONAY (AIN), cadastrée ZAC N°35 lieudit "la Jacotière" pour une surface de six hectares quarante six ares cinquante centiares (6ha 46 a 50ca) au prix de trois cent quatre vingt sept mille neuf cents francs ; Que le GAEC DE LORMET a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en fixation de la valeur vénale; Que l'expert François PALIARD a estimé (le 27 septembre 2000) la valeur vénale à 14 248 francs (sur la base de 22 950 F l'hectare pour 6ha 0710, et de 8000 F l'hectare pour 3940 m2 pour l'ancienne carrière non exploitée); Attendu que les motifs pris par les premiers juges pour écarter la valeur proposée par l'expert et fixer eux mêmes la valeur vénale ne peuvent être adoptés ; Attendu, en effet, que la valeur vénale d'un bien doit être fixée, à la fois, en tenant compte du marché et donc des références toutes proches dans le temps et géographiquement, et des caractéristiques propres du bien (situation, qualité, nature du sol, tréfonds) ; Qu'il y a lieu de relever en complément, que la parcelle litigieuse est située à proximité du bourg d'AMBRONAY, à proximité immédiate d'une carrière déjà en exploitation, que son sous-sol présente très vraisemblablement les mêmes caractéristiques ; qu'elle est desservie, à ses deux extrémités, par deux chemins ; que les propriétaires produisent un acte de vente notarié, établi le 8 juillet 1999 entre Monsieur RIBOD et la sa "Granutas Rhône alpes", portant sur la parcelle contiguù, cadastrée ZC N°34 "les jacotières" pour une surface de 5ha 24a 10ca, comportant un prix de vente de TROIS CENT MILLE FRANCS,; Attendu, enfin, que le bail rural initialement conclu avec Monsieur Didier Y, conclu à partir du 30.12.1988 pour une période de neuf années, est proche de l'expiration de la période de renouvellement, qui prendra



fin au 30.12.2006, ce qui conduit à écarter toute minoration liée au bail, et à fixer la valeur vénale au prix d'acquisition proposé, soit 59 134,97 euros, le jugement étant réformé de ce chef ; Qu'il y a lieu d'allouer à Monsieur X et Madame Z la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, tant de première instance que d'appel. III - DÉCISION PAR CES MOTIFS, LA COUR Dit les appels recevables en la forme, REFORME, Partiellement, le jugement en ce qu'il a : 1°) fixé la valeur vénale de la parcelle à 49 279,14 euros 2°) rejeté la demande des consorts X Z au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et partagé les dépens ; STATUANT A NOUVEAU de ces chefs, Fixe la valeur vénale de l parcelle cadastrée ZC N°35 à la somme de CINQUANTE NEUF MILLE CENT TRENTE QUATRE EUROS et QUATER VINGT DIX SEPT centimes, Condamne le GAEC DE LORMET à payer aux consorts X Z la somme de DEUX MILLE EUROS, en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Condamne le GAEC DE LORMET aux entiers dépens, de première instance et d'appel. Le Greffier Le Président