Cour d'Appel — 2 mars 2004

COUR D'APPEL DE VERSAILLES 1ère chambre 2ème section ARRET Nä 51A CONTRADICTOIRE DU 02 MARS 2004 R.G. Nä 02/06865 AFFAIRE : ASSOCIATION CADRIC, Collectif Associatif de Défense des Résidents des Immeubles du Contemporain et autres C/ Société NOUVELLES RESIDENCES Décision déférée à la cour : jugement rendu le 25 Juin 2002 par le Tribunal d'Instance RAMBOUILLET RG nä : 115.02 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP BOITEAU PEDROLETTI, Me Jean-Pierre BINOCHE REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE DEUX MARS DEUX MILLE QUATRE, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : APPELANTS ASSOCIATION CADRIC, Collectif Associatif de Défense des Résidents des Immeubles du Contemporain, Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 1 allée de l'Aude 78990 ELANCOURT représentée par la SCP BOITEAU PEDROLETTI, avoués assistée de Me Gérard LEGRAND, avocat au barreau de VERSAILLES Madame Gloria DANTAS DE X... épouse FOLHA Y... née le 27 Juin 1964 à REBORIOES SOUTO PONTE DE LIMA de nationalité FRANCAISE 1 allée de l'Aude 78990 ELANCOURT représentée par la SCP BOITEAU PEDROLETTI, avoués assistée de Me Gérard LEGRAND, avocat au barreau de VERSAILLES Monsieur José FOLHA Y... né le 01 Juin 1962 à BOALHOSA PONTE DE LIMA de nationalité FRANCAISE 1 allée de l'Aude 78990 ELANCOURT représenté par la SCP BOITEAU PEDROLETTI, avoués assisté de Me Gérard LEGRAND, avocat au barreau de VERSAILLES [**][**][**][**][**][**][**][**] INTIMEE Société NOUVELLES RESIDENCES Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 39 avenue Friedland 75008 PARIS représentée par Me Jean-Pierre BINOCHE, avoué assistée de Me Jacques PERRAULT, avocat au barreau de PARIS [**][**][**][**][**][**][**][**] Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience du 29 Janvier 2004, où



l'affaire a été mise en délibéré au 02 Mars 2004 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Hélène Z..., Vice-Président placé chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composé de : Monsieur Charles LONNÉ, Président empêché Madame Sabine FAIVRE, Conseiller, Madame Hélène Z..., Vice-Président placé auprès du Premier Président, Greffier, lors des débats : Madame Natacha A..., 5FAITS ET PROCEDURE, Par jugement contradictoire du 19 mars 2002, le Tribunal d'Instance de RAMBOUILLET, saisi d'un litige opposant la société DES NOUVELLES RÉSIDENCES à et l'Association CADRIC, a: - constaté l'acquisition de la clause résolutoire, - a suspendu toutefois les effets, - condamné solidairement Monsieur et Madame FOLHA Y... à payer à la société DES NOUVELLES RÉSIDENCES la somme de 6.430,49 au titre des loyers et charges échus impayés au 30 avril 2002, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2002, - autorisé Monsieur et Madame FOLHA Y... à régulariser l'arriéré locatif à la somme de 6.430,49 outre les loyers échus pendant la procédure, dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, - dit que si des modalités de paiement sont respectées et le loyer courant régulièrement acquitté, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis, - dit qu'à défaut de paiement quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la créance en principal, intérêts et frais deviendrait immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendrait son plein effet, - le cas échéant, dit que Monsieur et Madame FOLHA Y... devront libérer les lieux et que faute de l'avoir fait, ils pourront être expulsés ainsi que tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, - condamné Monsieur et Madame FOLHA Y... à payer à la société DES NOUVELLES RÉSIDENCES une indemnité d'occupation mensuelle égale au



montant du loyer actualisé augmenté de la provision sur charges, à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux, - ordonné l'exécution provisoire, - condamné in solidum Monsieur et Madame FOLHA Y... au paiement des dépens, - dit n'y avoir pas lieu à l'application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Monsieur et Madame FOLHA Y... ainsi que l'Association CADRIC ont régulièrement relevé appel de ce jugement. Monsieur et Madame FOLHA Y..., et l'Association CADRIC dans leurs conclusions déposées le 17 février 2003, demande à la Cour de : - les recevoir en leur appel et la déclarer bien fondés, - infirmer la décision entreprise, - vu les articles 1719 et suivants du Code Civil et l'article 1728 du même code, - faire droit à l'exception d'inexécution soulevée par les locataires, - débouter, en l'état, la société DES NOUVELLES RÉSIDENCES de l'intégralité de ses prétentions, - ordonner une expertise judiciaire aux fins de déterminer la nature des travaux à entreprendre pour rendre le logement conforme aux dispositions de l'article 20-1 modifié de la loi du 6 juillet 1989, - surseoir à statuer sur les demandes de la société DES NOUVELLES RÉSIDENCES dans l'attente des résultats de l'expertise, - à titre subsidiaire, - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a suspendu les effets de la clause résolutoire, - accorder aux époux FOLHA Y... les plus larges délais pour s'acquitter de toute somme qui pourrait être mise à sa charge, - condamner la société DES NOUVELLES RÉSIDENCES à payer la somme de 1.500 en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. A l'appui de ses prétentions, les intimés exposent essentiellement que le logement présente un caractère dangereux en raison du risque d'incendie. Ils ajoutent que le bailleur n'a pas fait exécuter les travaux nécessaires pour assurer la protection des habitants de l'immeuble contre l'incendie. La société DES NOUVELLES



RÉSIDENCES, dans ses dernières écritures, déposées le 18 septembre 2003 demande à la Cour de : - vu le rapport CANON du 13 novembre 2000, - vu l'expertise en cours B..., - vu les articles 6 et 9 du nouveau Code de procédure civile, - débouter l'association CADRIC et les consorts FOLHA Y... de leur appel, - constater que les appelants ont restitué les lieux le 7 novembre 2002, - condamner les appelants à payer à la société DES NOUVELLES RÉSIDENCES la somme de 9.243,20 à titre de loyers impayés au 7 novembre 2002, avec intérêts de droit à compter de chacune des échéances impayées et ce jusqu'à parfait paiement, subsidiairement, à compter de la date de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, - ordonner la capitalisation des intérêts du depuis plus d'un an en application de l'article 1154 du Code Civil, - condamner in solidum les appelants au paiement de 1.000 au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. La société DES NOUVELLES RÉSIDENCES, à l'appui de ses prétentions, expose essentiellement qu'aucun argument juridique ne justifie la rétention des loyers. Elle ajoute que la première obligation consiste à payer ses loyers. L'intimée affirme également que la cause de l'incendie du 10/11 octobre 2000 est accidentelle et non liée à la structure de l'immeuble. 

 MOTIFS, Considérant à titre préliminaire qu'il sera rappelé que la décision est un jugement du tribunal d'instance de RAMBOUILLET; que le moyen de la société Nouvelles Résidences sur la compétence du juge des référés tiré de l'absence de contestation sérieuse est inopérant. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Considérant qu'il n'est pas discuté que le contrat de la location consenti par la société Nouvelles Résidences à Monsieur et Madame José FOLHA Y... le 27 février 1989 portant sur un logement situé 4 Allée de l'Aude à ELANCOURT est soumis à loi du 6 juillet 1989. Considérant qu'en

application de l'article 7 de cette loi, le locataire est tenu au paiement du loyer et ders charges aux termes convenus; que le contrat de location comporte une clause résolutoire en vertu de laquelle le bail est résilié de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux conformément à l'article 24 de la même loi. Considérant que la société Nouvelles Résidences a fait délivrer à Monsieur et Madame José FOLHA Y..., le 26 juillet 2001, un commandement d'avoir à payer la somme de 2207,16 en principal outre les frais; que les causes de ce commandement sont restées impayées. Considérant que Monsieur et Madame José FOLHA Y... invoquent le manquement du bailleur à l'exécution de ses obligations définies par l'article 6 de loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction de la loi du 13 décembre 2000, de remettre au locataire un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique. Considérant qu'en application de l'article 20-1 de la même loi, il appartient au locataire de demander au propriétaire la mise en conformité des lieux; qu'à défaut d'accord entre les parties, le juge saisi détermine le cas échéant la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution; qu'à défaut de mise en conformité le juge peut réduire le montant du loyer. Considérant qu'il est constant que le bâtiment abritant le logement litigieux a été construit dans les années 1970, selon un procédé architectural innovant à structure métallique de type GEAI ; que le ministère du logement et de l'urbanisme s'est inquiété des problèmes posés par les bâtiments GEAI au titre de la sécurité incendie. Considérant que les désordres initiaux (datant de l'époque de la construction) ont fait l'objet de travaux de remise en état, notamment de la sécurité incendie, sous le contrôle de Monsieur C..., expert judiciairement désigné qui a déposé un rapport le 24 avril 1986; que les travaux réalisés ont amélioré les conditions de sécurité et ont



été totalement validés au plus haut niveau administratif et par la commission d'experts réunie à la suite des premiers sinistres; qu'il a en particulier été mis en oeuvre une mesure compensatoire de détection de fumée avec alarme qui n'est pas prévue dans la réglementation incendie des bâtiments d'habitation.ompensatoire de détection de fumée avec alarme qui n'est pas prévue dans la réglementation incendie des bâtiments d'habitation. Considérant qu'à la suite de l'incendie survenu le 10 octobre 2000, dans le bâtiment P de la Résidence, une expertise judiciaire et a ordonnée pour examiner la sécurité incendie des bâtiments 1, 3, 5, 7,9 allée de l'Aude dans lesquels se situent l'appartement litigieux; que Monsieur D..., initialement désigné a été remplacé par Monsieur B...; qu'aux termes de son rapport du 21 juillet 2003, ce dernier conclut que les caractéristiques des immeubles sur le plan de la sécurité incendie sont conformes aux dispositions réglementaires existantes lors de leur construction; que le comité d'experts réuni par le ministère de l'Equipement et du Logement a validé les solutions retenues d'amélioration de l'isolement des structures par le cloisonnement, compte tenu d'une mesure compensatoire de détection d'incendie généralisée dans les parties communes et dans les entrées des logements permettant de déclencher une alarme et l'évacuation rapide des bâtiments en cas de sinistre. Considérant qu'il précise cependant que la conception globale des bâtiments ne permet pas sans un désossement complet de "mettre les immeubles en conformité avec les normes en vigueur pour les bâtiments neufs" et il est donc indispensable de veiller au maintien en parfait état de fonctionnement de la disposition compensatoire mise en oeuvre, de détection et d'alarme permettant dans des délais rapides, la demande d'intervention des secours et l'évacuation des bâtiments. Considérant que l'expert conclut que le principe constructif de l'immeuble



continue de constituer un risque grave en matière de sécurité incendie mais que la mesure compensatoire permet de garantir une sécurité "équivalente" pour les personnes sans garantir celle des biens en raison du risque d'extension incontrôlable du sinistre pouvant mener à la ruine du bâtiment. Considérant que l'expert a expressément exclu tout risque pour la sécurité physique des locataires ; que Monsieur et Madame José FOLHA Y... ne sont en conséquence pas fondés à invoquer un manquement du bailleur à son obligation de leur remettre un logement ne présentant pas de risques manifestes pour leur santé et leur sécurité physique, définie par la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction de la loi du 13 décembre 2000 sur la solidarité et le renouvellement urbains; que de surcroît, à supposer établi un manquement du bailleur à cette obligation, la faculté de réduction du loyer donnée au juge est subordonnée à la détermination par le juge de la nature des travaux à réaliser et du délai de leur exécution et à un défaut de mise en conformité par le bailleur; que les conditions prévues pour une réduction du loyer ne sont en conséquence pas réunies. Considérant que l'arrêté de péril du maire d'Elancourt du 21 décembre 2000 demandant la vérification de la conformité de la sécurité incendie par un bureau de contrôle ne contredit pas les conclusions de l'expert mais constitue un acte de vigilance de l'autorité administrative au regard du risque présenté par le procédé constructif; que le rapport du bureau de contrôle SOCOTEC du 2 mars 2001 qui préconise des mesures constructives et notamment l'encloisonnement des escaliers a été analysé par l'expert judiciaire qui conclut à la difficulté de sa mise en oeuvre et qui privilégie en conséquence le parfait état de la mesure compensatoire. Considérant que l'analyse de l'ensemble de ces éléments conduit à conclure à l'absence de manquement du bailleur à l'obligation de délivrance. Considérant en revanche qu'il est non moins discutable



que l'immeuble est atteint d'un vice dont la mise en conformité .... aurait un coût totalement prohibitif par rapport à la valeur vénale des logements; que le bailleur est tenu de la garantie des vices dès lors le locataire subi un préjudice dont la réparation jusqu'à sa fixation par une décision de justice ou un accord constitue une créance incertaine; que le locataire qui ne détient pas une créance certaine n'est pas fondé à invoquer l'exception d'inexécution dès lors qu'il n'est pas dans l'impossibilité d'user des lieux loués; qu'il ne peut interrompre de lui même l'exécution de ses obligations contractuelles et notamment le paiement du loyer alors que des décisions de justice successives en ont de surcroît décidé différemment. Considérant en effet qu'aux termes d'un jugement rendu le 6 novembre 2001, le tribunal d'instance de RAMBOUILLET, saisi d'une demande d'instauration d'une mesure d'expertise et de consignation des loyers émanant de 51 locataires invoquant le mauvais état des logements loués et l'incendie survenu le 10 octobre 2000 dans un des logements de la résidence, a rejeté ces demandes; qu'il est expressément précisé par cette décision que les locataires qui entendent engager la responsabilité de leur bailleur pour manquement à l'obligation d'entretien des lieux loués, doivent au moins fournir les indices laissant présumer que les lieux ne satisfont pas aux critères légaux régissant la matière; qu'en l'espèce, ce commencement de preuve n'existe pas, dès lors qu'il est établi que les désordres initiaux (datant de l'époque de la construction) ont été repris conformément aux préconisations de l'expert judiciaire, que l'incendie a vraisemblablement une cause accidentelle et que quoi qu'il en soit fait l'objet d'une expertise devant le tribunal de grande instance de VERSAILLES, outre une importante prise en charge administrative. Considérant que sur appel des locataires, la cour d'appel de VERSAILLES, par arrêt du 22 mai 2003 a sursis à statuer



sur ces demandes jusqu'au dépôt du rapport de Monsieur D... (remplacé par Monsieur B...) et a dit et jugé que les locataires appelants restent tenus au paiement de leur loyers et charges en leur entier au visa express de l'article 1184 du code civil. Considérant que c'est en conséquence à juste titre que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire; que le jugement est confirmé de ce chef; que de même les circonstances particulières de l'espèce ci dessus analysés commandaient la suspension des effets de la clause résolutoire; que le jugement est également confirmé de ce chef. Sur la demande d'expertise Considérant que Monsieur et Madame José FOLHA Y... ont quitté les lieux le 7 novembre 2002, qu'ils ne sont en conséquence plus recevables à solliciter l'instauration d'une mesure d'expertise sur le fondement de l'article 20-1de la loi du 6 juillet 1989. Sur la dette locative Considérant que le montant de la dette locative retenu par le jugement n'est pas discuté par Monsieur et Madame José FOLHA Y...; que le jugement est en conséquence confirmé de ce chef; que la dette locative mérite d'être actualisée jusqu'au 7 novembre 2002, date du départ effectif des lieux; que selon le décompte de la société Nouvelles Résidences qui est justifié, la dette locative s'élève à 8746,21 , hors intérêts de retard, lesquels devront être recalculés à compter des mises en demeure successives et hors dépens, qui seront accordés par ailleurs ; que Monsieur et Madame José FOLHA Y... seront condamnés à payer cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 2207,16 à compter du 26 juillet 2001 et à compter du 7 février 2002 pour 2559,15 . Considérant que la société Nouvelles Résidences demande la capitalisation des intérêts sur les sommes dues, laquelle est de droit par application de l'article 1154 du code civil; que cette demande formée pour la première fois par conclusions du 17 septembre 2003 sera accueillie à compter de cette date. Considérant que



Monsieur et Madame José FOLHA Y... qui succombent supporteront la charge des dépens; qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Nouvelles Résidences l'intégralité des frais non compris dans les dépens; qu'il sera fait droit à sa demande à hauteur de 300 par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. 

 PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions en actualisant la dette locative, De ce chef,

 Condamne Monsieur et Madame José FOLHA Y... à payer à la société Nouvelles Résidences la somme de 8746,21 avec intérêts au taux légal sur la somme de 2207,16 , à compter du 26 juillet 2001 sur 2559,15 à compter du 7 février 2002 et à compter du 18 septembre 2003 pour le surplus. Et y ajoutant, Constate que les lieux ont été restitués le 7 novembre 2002, Dit que, par application de l'article 1154 du code civil, les intérêts sur les sommes dues, échus depuis plus d'une année porteront eux même intérêts à compter du 17 septembre 2003, date des conclusions comportant cette demande. Condamne Monsieur et Madame José FOLHA Y... à payer à la société Nouvelles Résidences la somme de 300 en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Les condamne aux dépens qui seront recouvrés directement par Maître BINOCHE, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Arrêt prononcé et signé par Monsieur Charles LONNÉ, Président, et par Madame Natacha A..., Greffier présent lors du prononcé Le GREFFIER,

 Le PRÉSIDENT,