Cour d'Appel — 13 mai 2004

Instruction clôturée le 07 Octobre 2003 Audience publique du 21 Janvier 2004 LA TROISIÈME CHAMBRE DE LA COUR D'APPEL DE LYON, DÉBATS en audience publique du 21 janvier 2004 tenue par Messieurs SANTELLI et KERRAUDREN, Conseillers, chargés de faire rapport, sans opposition des Avocats dûment avisés, et en ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré : Madame MARTIN, Président, Monsieur SANTELLI, Conseiller, Monsieur KERRAUDREN, Conseiller, GREFFIER : la Cour était assistée de Mademoiselle X..., Greffier, lors des débats et du prononcé de l'arrêt, ARRÊT : CONTRADICTOIRE prononcé à l'audience publique du 13 Mai 2004 par Madame MARTIN, Président qui a signé la minute avec Mademoiselle X..., Greffier. 

 EXPOSE DU LITIGE - PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : 

 Par arrêt avant dire droit du 24 juillet 2002 auquel il convient de se référer pour l'exposé des faits et de la procédure, la Cour d'Appel de céans a invité la société La Centrale Immobilière à assigner les intimés, autre que Monsieur Antonio Y..., qui a seul constitué avoué, pour qu'ils constituent avoué et que l'arrêt à intervenir leur soit opposable. 

 Par acte des 16 et 18 septembre 2002, la société La Centrale Immobilière a fait citer Messieurs Z... et Benedetto Y... ainsi que Mesdames Salvatrice, Anne-Marie et Valérie Y... à comparaître devant la cour dans la présente instance par ministère d'avoué constitué. 

 Par acte des 1er et 2 octobre 2002, elle a fait citer de nouveau Monsieur Benedetto Y... ainsi que Mesdames Anne-Marie et Valérie Y... qui n'avaient pas constitué avoué. 

 Vu l'article 455 alinéa 1er du Nouveau Code de Procédure Civile dans sa rédaction issue du décret du 28 décembre 1998 ; 

 Vu les prétentions et les moyens développés par la société La Centrale Immobilière dans ses conclusions récapitulatives du 17

décembre 2002 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé tendant à faire juger que c'est la loi du 2 janvier 1970 réglementant les opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce qui s'applique au mandat qui lui a été donné par les intimés et de toute façon dans le cas contraire les règles du mandat - que l'opération s'est réalisée par son entremise ce qui lui donne droit à commission - qu'il doit lui être alloué, s'il est jugé que des commissions ne lui sont pas dues, des dommages et intérêts à raison de la fraude qui a empêché qu'elle puisse intervenir dans la transaction. Y...
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 Vu les prétentions et les moyens développés par les intimés dans leurs conclusions du 20 novembre 2002 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé tendant à faire juger que la totalité des actions de la société SORELYF n'a pas été cédée de sorte que la loi du 2 janvier 1970 ne peut s'appliquer et que la cession partielle des actions n'a pas eu lieu au prix prévu dans le contrat - qu'il n'y a pas eu l'intervention de la société La Centrale Immobilière et qu'elle n'a pas été faite au profit de Monsieur Edouard A... - qu'ainsi ils n'ont commis aucune faute - qu'aucune commission n'est due à l'appelante et encore moins des dommages et intérêts. 

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Y... L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2003. 

 MOTIFS ET DÉCISION : 

 I/ Sur la nature du mandat : 

 Attendu que le mandat qui a été donné le 23 octobre 1998 par Monsieur

Antonio Y... agissant tant en son nom personnel qu'au nom et pour le compte de l'ensemble des associés de la société SORELYF à la société La Centrale Immobilière portait sur la vente de 100 % des actions de cette société pour le prix de 5.800.000 francs sur la base d'une situation arrêtée au 30 juin 1998 ; 

 Attendu que les intimés - qui prétendent - pour échapper à l'application de la loi du 2 janvier 1970 qui réglemente les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce - que la cession intervenue ne comprenait pas la totalité des actions de la société SORELYF doivent apporter la preuve que cette cession ne portait que sur une partie de ces actions - qu'elle ne peut faire cette preuve en se contentant de produire des protocoles de cession, sans communiquer le livre des transferts d'actions de la société, qui fait seul la preuve de la propriété des actions et de la qualité des actionnaires auxquels elles ont été attribuées - qu'à défaut d'y satisfaire, il convient de considérer que la cession a porté sur la totalité des actions de la société SORELYF ; 

 Attendu que s'agissant de la cession par des personnes de toutes les actions qu'elles détiennent et qui représentent la totalité des actions d'une société commerciale exploitant un fonds de commerce, cession qui porte donc nécessairement sur la transmission du fonds de commerce lui-même, il en résulte que les personnes qui apportent leur concours à une telle opération sont soumises aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 ; 

 II/ Sur le droit à paiement de la société La Centrale Immobilière en exécution du mandat : 

 Attendu que le mandat de vente du 23 octobre 1998 prévoyait que si la vente se réalisait une rémunération forfaitaire de 300.000 francs H.T. était due à la société La Centrale Immobilière ; 

Attendu que par un courrier qu'elle adressait recommandé avec accusé de réception le 8 février 1999 à Monsieur Y..., la société La Centrale Immobilière lui faisait connaître la proposition de son client Monsieur Edouard A... d'acheter l'affaire au prix qui sera déterminé sur un arrêté de bilan au jour de la prise de possession en prenant en compte un actif immobilisé forfaitisé à 6.300.000 francs, plus immobilisations financières, plus actif circulant, plus comptes de régularisations, moins les dettes - qu'en réponse à un nouveau courrier recommandé avec accusé de réception que la société La Centrale Immobilière faisait parvenir le 29 mars 1999 à JPS Consultants, Avocat des consorts Y..., pour lui rappeler la présentation d'un acquéreur des actions de la société SORELYF en la personne de Monsieur Edouard A... et lui faire part de ses réserves sur le projet des parties de signer un protocole hors de son intervention, ce conseil, sans contester l'existence de ce rapprochement, indiquait dans sa correspondance du 6 avril 1999 qu'elle avait fait part aux vendeurs ainsi qu'aux acquéreurs de cette offre mais qu'il ne pouvait donner sur ordre de ses clients plus d'indications pour cette cession - que la réalité de l'entremise de la société La Centrale Immobilière est par conséquent incontestablement établie ; 

 Attendu qu'il résulte de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 que lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat, fait visiter à une personne le bien mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue ; 

 Attendu que les intimés versent aux débats deux des trois protocoles de cession d'actions dont ils font état numérotées 2 et 3 sans produire toutefois le premier - que le protocole n°2 indique la société SGG sans la signature de Madame Ghislaine A... comme

cessionnaire - que le protocole n°3 mentionne les noms des cessionnaires en la personne de Mme Ghislaine A..., Monsieur Sébastien B..., Monsieur Joùl C..., Monsieur Sébastien A... et Mademoiselle Marjorie A...; Attendu qu'il a été retenu que la cession avait porté sur la totalité des actions de la société SORELYF ; 

 Attendu qu'il ressort de ces éléments que les actes produits ne permettent pas de dissimuler l'identité du véritable bénéficiaire de la cession - que c'est bien en effet Monsieur Edouard A..., pour le compte de qui l'opération a été réalisée, la société SGG dont la gérante est l'épouse de Monsieur Edouard A... agissant par personne interposée en figurant ostensiblement dans ces actes comme cessionnaire - qu'elle a été constituée le 5 octobre 1999 soit quelques jours avant que n'interviennent les cessions - qu'au surplus les noms de Monsieur Sébastien A... et de Mademoiselle Marjorie A..., fils et fille des époux A... sont mentionnés dans le protocole n°3 comme cessionnaires ; 

 Attendu que le prix de l'action fixé dans ces actes est de 2320 francs - que ce prix rapporté au nombre d'actions composant le capital de la société SORELYF (2500) représente le prix convenu pour la cession de toutes les actions (2320 francs Y... 2500 = 5.800.000 francs) dans le mandat de vente ; 

 Attendu qu'il résulte de ces circonstances que les consorts Y... ont attendu la fin du mandat donné pour douze mois - soit le 23 octobre 1999 - pour céder leurs actions pensant échapper ainsi à l'obligation de payer la commission dont ils étaient redevables envers la société La Centrale Immobilière, dès lors qu'étaient réunies les conditions d'exécution de ce mandat - qu'il a été démontré que c'est par l'entremise du mandataire que les consorts Y... ont été mis en relation avec Monsieur Edouard A... - que la cession avait bien été réalisée pour

son compte et au prix convenu; 

 Attendu que dans ces conditions, la commission de 300.000 francs H.T. est indéniablement due à la société La Centrale Immobilière qui est fondée à en réclamer le paiement - qu'il convient en conséquence de condamner les consorts Y... à lui payer la somme de 57.930,62 euros (380.000 francs) à ce titre outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation le 23 juillet 1999 - que s'ajoutera la TVA au montant H.T. de cette commission au taux applicable ; 

 Attendu que le jugement déféré, qui a rejeté cette demande, doit être de la sorte réformé ; 

 III/ Sur la demande en dommages et intérêts des intimés : 

 Attendu qu'à raison de la décision rendue à leur encontre, les intimés ne sont pas fondés dans la demande de dommages et intérêts qu'ils font à la société La Centrale Immobilière - qu'ils doivent donc en être déboutés - que le jugement, qui a rejeté cette demande, doit être confirmé ; 

 IV/ Sur les autres demandes : 

 Attendu qu'il serait inéquitable que la société La Centrale Immobilière supporte la charge de ses frais irrépétibles et qu'il y a lieu ainsi de lui allouer une somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile à la charge in solidum des consorts Y... ; 

 Attendu que les consorts Y..., qui succombent, doivent être condamnés in solidum aux dépens ; 

 PAR CES MOTIFS : 

 LA COUR, 

 Confirme le jugement déféré, mais seulement en ce qu'il a débouté les consorts Y... de leur demande en dommages et intérêts, 

 Le réforme pour le surplus, 

 Et statuant à nouveau, 

 Déclare la société La Centrale Immobilière bien fondée dans sa demande de commission, à l'égard des consorts Y... en exécution du mandat de vente qui lui a été donné le 23 octobre 1998 relevant les dispositions de la loi du 2 janvier 1970, 

 Condamne en conséquence les consorts Y... à payer à la société La Centrale Immobilière la somme de 57.930,62 euros H.T. (380.000 francs HT) à ce titre, majorée des intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 1999,