Cour d'Appel — 14 avril 2005

COUR D'APPEL DE VERSAILLES 12me chambre section 2 J.F.F./P.G. ARRET Nä Code nac : 30B contradictoire DU 14 AVRIL 2005 R.G. Nä 04/04807 AFFAIRE : S.A.S. NOCIBE FRANCE C/ SNC CHESNAY PIERRE 2 Repr sent e par Mr Thierry X... en sa qualit de Directeur du Patrimoine D cision d f r e Ë la cour : ordonnance de r f r rendue le 15 Juin 2004 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES Nä Chambre : Nä Section : Nä RG : 142/04 Exp ditions ex cutoires Exp ditions d livr es le : Ë : Me Claire RICARD SCP TUSET-CHOUTEAU E.D. REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE QUATORZE AVRIL DEUX MILLE CINQ, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arr t suivant dans l'affaire entre : S.A.S. NOCIBE FRANCE ayant son sige 2 rue de Ticl ni 59493 VILLENEUVE D'ASCQ, agissant poursuites et diligences de son Pr sident du Conseil d'Administration domicili en cette qualit audit sige. repr sent e par Me Claire RICARD, avou - Nä du dossier 240380 Rep/assistant : Me M RZEAU, avocat au barreau de PARIS. APPELANTE [**][**][**][**][**][**][**][**] SNC CHESNAY PIERRE 2 Repr sent e par Mr Thierry X... en sa qualit de Directeur du Patrimoine ayant son sige 17 avenue Matignon 75008 PARIS. repr sent e par la SCP TUSET-CHOUTEAU, avou s - Nä du dossier 20040327 Rep/assistant : Me MOREAU substituant Me Eric MARTIN-IMPERATORI avocat au barreau de PARIS (T.03). INTIMEE [**][**][**][**][**][**][**][**] Composition de la cour En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de proc dure civile, l'affaire a t d battue Ë l'audience publique du 28 F vrier 2005 les avocats des parties ne s'y tant pas oppos s, devant Monsieur Y... ois FEDOU, conseiller charg du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le d lib r de la cour, compos e de : Madame Z... oise LAPORTE, Pr sident, Monsieur Y... ois FEDOU, conseiller, Monsieur Denis COUPIN, conseiller, Greffier, lors des d bats : Mme A... rse GENISSEL, 5FAITS ET PROCEDURE : Par acte sous seing priv du 11 juin 1987, la Soci t



NORWICH LE CHESNAY, aux droits de laquelle se trouve la SNC CHESNAY PIERRE 2, a donn Ë bail Ë usage commercial Ë la Soci t YLANG LE CHESNAY, aux droits de laquelle se trouve d sormais la Soci t NOCIBE FRANCE, un local commercial d pendant de l'extension du Centre Commercial PARLY 2, portant le num ro 2b, situ au niveau 1, d'une surface contractuelle de 296 m . Ce bail, Ë loyer variable, a t tabli pour une dur e de douze ann es ayant commenc Ë courir le 19 ao t 1987 pour se terminer le 18 ao t 1999. Par acte extrajudiciaire du 15 f vrier 1999, la SNC CHESNAY PIERRE 2 a d livr Ë la soci t locataire un cong avec offre de renouvellement, moyennant un loyer de renouvellement gal Ë 7,25 % hors taxes et hors charges sur le chiffre d'affaires annuel hors taxes r alis par la soci t locataire et un loyer minimum garanti de 1.350.000 F (205.806,17 ) hors taxes et hors charges par an, ce pour une dur e de douze ann es Ë compter du 18 ao t 1999. Par acte extrajudiciaire du 14 ao t 2001, elle a signifi Ë la soci t locataire un m moire pr alable Ë la fixation du loyer du bail renouvel . Par acte extrajudiciaire du 08 juillet 2003, elle a signifi Ë la Soci t NOCIBE son refus de renouveler le bail expir , avec offre de paiement d'une indemnit d' viction, tout en faisant part de son intention de voir fixer l'indemnit d'occupation Ë la somme de 205.806,17 hors taxes par an, ce Ë compter du 18 ao t 1999. C'est dans ces circonstances que la SNC CHESNAY PIERRE 2 a, par acte du 09 janvier 2004, assign en r f r la Soci t NOCIBE, sur le fondement de l'article 145 du nouveau Code de proc dure civile, afin que soient valu s le montant de l'indemnit d'occupation due par la soci t locataire et le montant de l'indemnit d' viction Ë laquelle celle-ci pourrait pr tendre. Par ordonnance du 15 juin 2004, le Pr sident du Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES, statuant en r f r , a : - dit la SNC CHESNAY PIERRE 2 recevable en sa demande ; - d sign en qualit d'expert Monsieur Marc-Roger B..., auquel



mission a t confi e de r unir tous l ments permettant de d terminer l'indemnit d' viction susceptible d' tre due Ë la Soci t NOCIBE ainsi que le montant de l'indemnit d'occupation due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail, depuis la date d'effet du cong de refus de renouvellement jusqu'Ë leur lib ration effective, cette indemnit d'occupation devant tre fix e Ë la valeur locative telle qu'elle est d finie aux articles L 145-33 et suivants du Code de commerce ; - d bout la Soci t NOCIBE de sa demande d'indemnit de proc dure. La Soci t NOCIBE FRANCE a interjet appel de cette d cision. Elle expose que, dans le cadre du renouvellement d'un bail Ë loyer variable, aucun droit de r tractation n'existe au b n fice du bailleur ds lors que le principe du renouvellement a t accept par le preneur, et que le montant du loyer du bail renouvel est fix par les termes contractuels tels qu'initialement pr vus par les parties. Elle observe que, nonobstant les arr ts rendus les 12 juin 2003 et 12 octobre 2004 par la Troisime Chambre Civile de la Cour de Cassation, la jurisprudence se montre g n ralement hostile Ë la possibilit d'accorder aux parties le droit d'option pr vu par l'article L 145-57 du Code de commerce. Elle relve que, si l'appr ciation du motif l gitime n'implique pas la d monstration absolue des chances de succs de la proc dure qui sera ult rieurement engag e, elle implique n cessairement que le fondement m me de cette proc dure soit tabli de fa on incontestable et s rieuse. Elle estime que tel n'est pas le cas en l'espce, compte tenu de la controverse doctrinale et jurisprudentielle sur la facult pour la partie adverse d'exercer un droit de r tractation dans le cadre du bail Ë loyer variable existant entre les parties. Elle en d duit que la bailleresse, qui n'a pu valablement exercer un droit de r tractation dont elle ne dispose pas puisque le bail litigieux est un bail Ë loyer variable, ne justifie pas d'un motif l gitime Ë la d signation



d'un expert judiciaire. Elle soutient qu'en toute hypothse, le chef de mission portant sur la d termination du montant de l'indemnit d'occupation qui serait due par elle doit tre modifi , dans la mesure o, dans le cadre du renouvellement d'un bail Ë loyer variable, le montant du loyer est d finitivement fix par le bail initial et est totalement d tach de la valeur locative du local concern . Par voie de cons quence, elle demande Ë la Cour, Ë titre principal, d'infirmer l'ordonnance de r f r entreprise, et de d bouter la SNC CHESNAY PIERRE 2 de sa pr tention tendant Ë la d signation d'un expert judiciaire. A titre subsidiaire, elle sollicite l'infirmation de cette d cision en ce qui concerne l' tendue de la mission confi e Ë l'expert judiciaire, laquelle doit tre modifi e, en son quatrime paragraphe, de la fa on suivante : "de d terminer le montant de l'indemnit d'occupation due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail, depuis le 7 juillet 2001 jusqu'Ë leur lib ration effective, ladite indemnit d'occupation ne pouvant pas tre sup rieure au montant du loyer variable tel que stipul au bail du 11 juin 1987 et devant tre affect d'un abattement de pr carit ". Elle r clame en outre la somme de 5.000 en application de l'article 700 du nouveau Code de proc dure civile. La SNC CHESNAY PIERRE 2 conclut Ë la confirmation de l'ordonnance d f r e. Elle fait valoir qu'en l'absence de tout contact entre les parties depuis l'expiration du bail, il n'y a jamais eu accord sur le principe m me du renouvellement de celui-ci, ni encore moins sur la question essentielle du loyer. Elle relve qu'il est d sormais acquis de fa on incontestable que la pr sence d'une clause recette dans un bail ne saurait faire obstacle Ë l'exercice de son droit d'option par le propri taire des locaux. Elle constate que, si elle a fait usage de son droit d'option, c'est en raison de l'attitude de la soci t appelante, laquelle n'a Ë aucun



moment jug utile de r agir au cong avec offre de renouvellement et au m moire qui lui ont t signifi s. Elle allgue qu'eu gard au courant jurisprudentiel actuel, elle a un motif l gitime Ë solliciter, sur le fondement de l'article 145 du nouveau Code de proc dure civile, une mesure d'expertise destin e Ë permettre d' valuer l'indemnit d' viction et de d terminer le montant de l'indemnit d'occupation. Elle objecte que la position de la partie adverse va Ë l'encontre de ses int r ts, dans la mesure o une fixation rapide de l'indemnit d' viction lui offrira la possibilit d'en percevoir le montant Ë plus bref d lai. Elle souligne que la mission confi e Ë l'expert judiciaire relativement aux modalit s de fixation de l'indemnit d'occupation n'est pas critiquable, et ne privera pas la soci t appelante de la facult de faire valoir ses arguments dans le cadre d'une ventuelle proc dure sur le fond. Elle ajoute que la soci t locataire ne peut valablement soutenir que l'indemnit d'occupation ne peut tre sup rieure au montant du loyer fix par le bail, sauf Ë tre en totale contradiction avec l'article L 145-28 du Code de commerce. Elle r clame la somme de 5.000 au titre de l'article 700 du nouveau Code de proc dure civile. L'ordonnance de clÂture a t prononc e le 27 janvier 2005. MOTIFS DE LA DECISION : SUR LES CONDITIONS DE MISE EN OEUVRE DE LA MESURE D'INSTRUCTION : Consid rant qu'en application de l'article 145 du nouveau Code de proc dure civile, les mesures d'instruction l galement admissibles peuvent tre ordonn es en r f r , s'il existe un motif l gitime de conserver ou d' tablir avant tout procs la preuve de faits dont pourrait d pendre la solution d'un litige ; Consid rant que, selon les explications de la Soci t NOCIBE FRANCE, la SNC CHESNAY PIERRE 2 n'a pas un motif l gitime Ë solliciter une expertise en vertu de la disposition l gale susvis e, en l' tat de la controverse doctrinale et jurisprudentielle sur la possibilit pour



le bailleur d'exercer un droit de r tractation dans le cadre d'un bail Ë loyer variable existant entre les parties ; Mais consid rant qu'en l'occurrence, la demande d'expertise pr sent e par la soci t intim e repose sur un fondement juridique s rieux, li au droit d'option consacr par un courant jurisprudentiel r cent, lequel reconna"t au bailleur la facult , en cas de d saccord sur le prix du bail, de refuser le renouvellement du bail dans les conditions de l'article L 145-57 du Code de commerce ; Consid rant que ce fondement juridique, sur lequel il appartiendra au juge le cas ch ant saisi au fond de se prononcer, constitue le motif l gitime au sens de l'article 145 du nouveau Code de proc dure civile, autorisant la SNC CHESNAY PIERRE 2 Ë solliciter l'institution d'une mesure d'instruction "in futurum", tous droits et moyens des parties tant par ailleurs r serv s ; Consid rant qu'au demeurant, le recours Ë une telle mesure d'instruction n'implique nullement une appr ciation pr alable, par la juridiction saisie en application de cette disposition l gale, des chances de succs du procs susceptible d' tre ult rieurement engag ; Consid rant qu'il y a donc lieu, en confirmant l'ordonnance entreprise, de dire qu'il existe un motif l gitime justifiant d'ores et d jË la d signation d'un expert, avec pour mission de recueillir tous l ments n cessaires Ë la d termination, d'une part de l'indemnit d' viction susceptible d' tre due par la bailleresse, d'autre part du montant de l'indemnit d'occupation due par la soci t locataire. SUR LA DEMANDE SUBSIDIAIRE DE MODIFICATION DE LA MISSION D'EXPERTISE : Consid rant que, lorsque le bailleur exerce son droit d'option, le locataire a droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnit d' viction, et, en contrepartie, est d biteur d'une indemnit d'occupation prenant effet Ë l'expiration du bail ; Consid rant que c'est donc Ë bon droit que le premier juge a confi Ë l'expert judiciaire la



mission de d terminer le montant de l'indemnit d'occupation depuis la date d'effet du cong de refus de renouvellement, soit le 18 ao t 1999, jusqu'Ë la lib ration effective des lieux lou s ; Consid rant qu'il est galement admis que l'indemnit d'occupation, due par le locataire dans le cas o le bailleur exerce le droit d'option et est redevable d'une indemnit d' viction, doit tre fix e, conform ment Ë l'article L 145-28 du Code de commerce, selon la valeur locative ; Consid rant qu'il s'ensuit que la mission d'expertise n'est pas critiquable en ce qu'elle comporte la pr cision que l'indemnit d'occupation devra tre fix e Ë la valeur locative, telle qu'elle est d finie aux articles L 145-33 et suivants du Code de commerce ; Consid rant qu'au demeurant, cette mesure d'instruction ne pr juge pas du fond du litige, et la Soci t NOCIBE FRANCE aura la possibilit , dans l'hypothse d'une saisine ult rieure de la juridiction comp tente, de faire valoir toutes contestations relatives au montant de l'indemnit d'occupation et Ë l'application ventuelle d'un coefficient de pr carit ; Consid rant qu'il y a donc lieu de confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, et de d bouter la soci t appelante de sa demande subsidiaire de modification du contenu de la mission confi e Ë l'expert judiciaire. SUR LES DEMANDES ANNEXES :

 Consid rant que l' quit commande d'allouer Ë la SNC CHESNAY PIERRE 2 la somme de 1.500 sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de proc dure civile ; Consid rant qu'il n'est cependant pas in quitable que la soci t appelante conserve la charge des frais non compris dans les d pens expos s par elle dans le cadre de la pr sente instance ; Consid rant que l'ordonnance entreprise doit tre confirm e en ce qu'elle a r serv les d pens de premire instance ; Consid rant que la Soci t NOCIBE FRANCE, qui succombe en son recours, doit tre condamn e aux d pens d'appel. PAR CES MOTIFS Statuant en audience publique, par

arr t contradictoire et en dernier ressort, DECLARE recevable l'appel interjet par la Soci t NOCIBE FRANCE, le dit mal fond ; CONFIRME en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ; Y ajoutant :

 CONDAMNE la Soci t NOCIBE FRANCE Ë payer Ë la SNC CHESNAY PIERRE 2 la somme de 1.500 sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de proc dure civile ; CONDAMNE la Soci t NOCIBE FRANCE aux d pens d'appel, et AUTORISE la SCP TUSET-CHOUTEAU, Soci t d'Avou s, Ë recouvrer directement la part la concernant, conform ment Ë ce qui est prescrit par l'article 699 du nouveau Code de proc dure civile. Arr t prononc par Madame Z... oise LAPORTE, Pr sident, et sign par Madame Z... oise LAPORTE, Pr sident et par Mme A... rse GENISSEL, greffier pr sent lors du prononc Le GREFFIER, Le PRESIDENT,