Cour d'Appel — 11 février 2005

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE CIVILE GROSSES + EXPÉDITIONS Me Elisabeth BORDIER Me Jean-Michel DAUDÉ 14/02/2005 ARRÊT du : 14 FÉVRIER 2005 No : No RG : 03/03109 DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE :

 Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 16 Octobre 2003 PARTIES EN CAUSE APPELANTS Monsieur Dominique X... 16 Rue de Bridoré 37300 JOUE LES TOURS Madame Annie Y... épouse X... 16 Rue de Bridoré 37300 JOUE LES TOURS représentés par Me Elisabeth BORDIER, avoué à la Cour ayant pour avocat la SELARL BALLORIN - SARCE, du barreau de DIJON D'UNE PART INTIMÉS : Monsieur Daniel Z... 12 Allée Van Gogh 33160 ST AUBIN DE MEDOC Madame Marie-Thérèse A... épouse Z... 12 Allée Van Gogh 33160 ST AUBIN DE MEDOC représentés par Me Jean-Michel DAUDÉ, avoué à la Cour ayant pour avocat la SCP GIRAULT - CELERIER, du barreau d'ORLÉANS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 17 Novembre 2003 ORDONNANCE DE CLÈTURE DU 10 décembre 2004 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats, du délibéré : Monsieur François CRÉZÉ, Président de Chambre, Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller, Madame Anne GONGORA, Conseiller. Greffier : Madame Anne-Chantal B..., Greffier lors des débats et du prononcé de l'arrêt. DÉBATS : A l'audience publique du 13 DÉCEMBRE 2004, à laquelle ont été entendus les avocats des parties. ARRÊT : 

 Lecture de l'arrêt à l'audience publique du 14 FÉVRIER 2005 par Monsieur François CRÉZÉ, Président, lequel a signé la minute avec Madame Anne-Chantal B..., Greffier. Vu l'appel interjeté par les époux X... à l'encontre d'un jugement rendu le 16 octobre 2003 par le Tribunal de Grande Instance de TOURS, qui a rejeté leurs demandes et les a condamnés aux dépens ; Vu les conclusions signifiées le 8 décembre 2004 par les appelants, tendant à voir infirmer la décision entreprise et, la Cour statuant à nouveau, à voir : - constater le défaut de conformité de l'immeuble d'habitation qui leur a été vendu

le 6 décembre 1991, - condamner, en conséquence, les époux Z... à procéder à la mise en conformité de la chose, c'est à dire à prendre en charge les travaux de rénovation et la réparation du préjudice qu'ils ont subi, pour un montant de 15.007,66 ç, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 1999, date de l'assignation devant le Juge des référés, subsidiairement, - constater l'erreur sur les qualités substantielles de l'immeuble acquis et prononcer la nullité de la vente, avec toutes conséquences de droit, à titre infiniment subsidiaire, - constater le dol des époux Z..., - ordonner l'audition de messieurs C... et AUGEREAU, afin de faire constater les manoeuvres frauduleuses des époux Z..., - condamner, en conséquence, ces derniers à leur payer la somme de 15.007,66 ç, à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 1999, date de l'assignation devant le Juge des référés, plus subsidiairement encore, - constater que la responsabilité des époux Z... peut être recherchée sur le fondement de la garantie des vices cachés et condamner les intéressés au paiement de la somme de 15.007,66 ç, à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 1999, - condamner les époux Z... à leur payer la somme de 1.500 ç, sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, et les voir condamner aux dépens ; Vu les conclusions récapitulatives signifiées le 9 décembre 2004 par les époux Z..., tendant à voir rejeter l'appel formé par les époux X... et, la Cour les accueillant en leur propre appel incident du chef des fins de non recevoir rejetées et réformant la décision déférée dans cette limite, à voir : - dire les époux X... irrecevables en leur action, en raison du non cumul de la garantie des vices cachés avec la garantie décennale et, à tout le moins, en raison du défaut d'introduction de ladite action à bref délai, -



débouter les époux X... de leur action, - rejeter les pièces communiquées, le 8 décembre 2004, comme tardives, - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, dans tous les cas, - condamner les époux X... à leur payer la somme de 2.500 ç, sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamner les mêmes aux dépens ; SUR CE, LA COUR : Attendu que les époux Z... ont, par acte notarié du 13 décembre 1985, acquis, en l'état futur d'achèvement, de la SA MAISONS LELIEVRE, une maison d'habitation sise à JOUE LES TOURS (37), 15 rue de Nohant et 16 rue de Bridoré ; Que, par acte authentique du 6 décembre 1991, ils ont revendu aux époux X... cet immeuble, avec la désignation suivante : - au rez-de-chaussée : hall d'entrée, salon-séjour, cuisine équipée, deux chambres, cabinet de toilette avec douche, water-closets, Garage attenant, - au premier étage : deux chambres, mezzanine, lingerie ; Que, alléguant avoir constaté, en 1999, un important affaissement des combles, qu'ils n'avaient jusque là jamais utilisés et qu'ils avaient décidé d'aménager, les époux X... ont sollicité et obtenu, en référé, la désignation d'un expert, en la personne de monsieur D..., lequel a procédé à sa mission et déposé son rapport le 20 février 2002 ; Que, ensuite de ce rapport, les époux X... ont saisi le Tribunal, pour voir, sur le fondement du dol, de l'erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue et, subsidiairement, de la garantie des vices cachés, condamner les époux Z... à leur payer la somme de 46.731,46 ç, en compensation des divers préjudices par eux subis, du fait du défaut d'habitabilité du premier étage ; Que, aux termes du jugement entrepris, le Tribunal les a déboutés de leurs demandes ; Attendu qu'en cause d'appel, les époux X... invoquent, à titre principal, le défaut de conformité de la chose vendue, soutenant que l'immeuble n'est pas conforme à ce qui était contractuellement prévu, qu'il a été vendu avec un premier



étage aménagé, que le rapport d'expertise démontre que ledit étage n'est pas habitable en l'état, qu'il était même dangereux pour la sécurité des occupants, ce qui les a contraint à procéder, dans l'urgence, à des travaux de consolidation, et qu'ils sont bien fondés à solliciter la mise en conformité des lieux, aux frais des vendeurs, avec ce qui était stipulé à l'acte de vente ; Que les époux X... estiment, à titre subsidiaire, avoir été victimes d'une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, aux motifs que, contrairement à ce qu'ils croyaient, l'immeuble acquis ne comportait pas de premier étage habitable, que l'erreur ainsi commise a été déterminante de leur consentement, puisqu'ils avaient acquis cet immeuble, en considération de ce que le premier étage permettrait à madame X..., assistante maternelle, d'accueillir de jeunes enfants, ce qui s'est révélé impossible et qu'ils sont, dès lors, fondés à solliciter la nullité de la vente ; Qu'à titre encore plus subsidiaire, les appelants font grief aux époux Z... de s'être rendus coupables de dol, le caractère fantaisiste des factures émises par la société S.A.P, supposée avoir procédé à l'aménagement des combles, ayant nécessairement dû éveiller la méfiance des intimés quant au sérieux des travaux réalisés, que l'existence dans le plancher de trappes réalisées postérieurement aux travaux de la société S.A.P et antérieurement à la vente de la maison permettent de penser que les époux Z... s'étaient aperçus de l'affaissement du plancher et qu'ils avaient fait procéder à des investigations, qui leur ont révélé l'existence du problème, que l'audition de messieurs C... et AUGEREAU, associés de la société S.A.P, permettrait de confirmer que ces trappes ont bien été réalisées par une tierce entreprise, que la preuve de la connaissance par les intimés de l'état du premier étage est suffisamment rapportée, que les manoeuvres dolosives ont consisté dans le silence gardé sur



l'affaissement du plancher de cet étage et que le dol est ainsi caractérisé, ce qui les autorise à solliciter le paiement de dommages et intérêts ; Que, à titre infiniment subsidiaire, les époux X... soutiennent que l'immeuble vendu était bien atteint de vices cachés, antérieurs à la vente et le rendant impropre à sa destination, que la saisine du juge des référés est intervenue dans le bref délai imparti par l'article 1648 du code civil, que la clause de non garantie stipulée à l'acte de vente ne s'applique pas aux vices cachés, qu'elle doit s'interpréter strictement et en faveur de l'acquéreur, que c'est à tort que les intimés se prévalent de l'impossibilité de cumul entre la garantie des vices cachés et la garantie décennale, cette dernière ayant expiré, en l'espèce, en février 1997, et le régime de droit commun des relations entre vendeur et acquéreur ayant retrouvé son plein effet ; Attendu que les époux Z... allèguent en réplique que l'immeuble vendu était conforme aux spécifications de l'acte, de sorte que l'action des époux X... ne saurait prospérer sur le fondement de la non conformité de la chose vendue, que les appelants ne démontrent pas avoir été victimes d'une erreur portant sur les qualités substantielles de l'immeuble, ni que l'erreur commise aurait été déterminante de leur consentement, qu'ils n'apportent pas davantage la preuve des manoeuvres dolosives, ni des réticences ou mensonges qu'ils imputent à leurs vendeurs et destinés à tromper leurs cocontractants, les pièces produites démontrant qu'ils ont obtenu un prêt, à l'aide duquel ils ont bien réglé les travaux exécutés par la société S.A.P, laquelle avait, à l'époque, une existence juridique, qu'ils n'avaient eux-mêmes aucune connaissance des désordres affectant les travaux réalisés, ayant occupé les lieux pendant quatre ans, sans difficulté, et, les époux X... les ayant ensuite utilisés pendant sept ans, sans se rendre compte du moindre désordre ; Que les intimés font valoir que le



vendeur d'un immeuble qu'il a construit ou fait construire est tenu des garanties biennales et décennales, que tout dommage de nature à mettre en oeuvre la garantie décennale ne peut relever que de cette seule garantie durant un délai de 10 ans à compter de la réception, que la garantie décennale se substitue ainsi à la garantie des vices cachés, qu'en l'occurrence, les époux Z..., en leur qualité de constructeurs, étaient exclusivement tenus, pour les vices cachés liés à la construction, des seules garanties prévues aux articles 1792 et suivants du code civil et que l'action intentée à leur encontre sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil est irrecevable, comme ne pouvant se cumuler avec celle résultant de la garantie décennale, étant observé que cette dernière a expiré en janvier 1997, les travaux litigieux ayant fait l'objet d'une réception tacite en janvier 1987 ; Que les époux Z... soulèvent, en outre, l'irrecevabilité de l'action en garantie des vices cachés, comme n'ayant pas été engagée à bref délai, les époux X... ayant eu connaissance du vice dès janvier 1999 et n'ayant assigné au fond que le 16 juillet 2002, alors que l'assignation en référé du 19 avril 1999 n'interrompt le délai de garantie que jusqu'au prononcé de l'ordonnance (4 mai et 14 septembre 1999) et non jusqu'à la notification du rapport d'expertise ; Qu'ils soutiennent encore que le vice allégué n'est nullement rédhibitoire, contestent formellement avoir fait réaliser des trappes dans le plancher pendant la période où ils ont été propriétaires des lieux et font valoir que les pièces tardivement communiquées le 8 décembre 2004 n'ont pas pu faire l'objet d'un débat contradictoire et qu'elles devront être écartées des débats ; [**][* *] Attendu qu'il n'y a pas lieu, malgré leur communication tardive, d'écarter des débats les pièces no 16 et 17 produites par les époux X..., lesquelles ne consistent qu'en de simples demandes de renseignements complémentaires, adressées par le



conseil des appelants à l'expert et au CTBA intervenu en qualité de sapiteur, non accompagnées de la réponse de ces derniers, de sorte que ces pièces n'appellent aucun débat particulier ; Que, par ailleurs, le rapport de mission du CTBA en date du 7 février 2001, annexé à la pièce no 16, avait déjà été produit en première instance, puisqu'il est annexé au rapport d'expertise judiciaire et expressément visé au jugement entrepris, et n'apporte donc au débat aucun élément nouveau, sur lequel les intimés auraient été empêchés de s'expliquer ; Que la demande des époux Z... sur ce point, d'ailleurs non reprise dans le dispositif de leurs conclusions, sera rejetée ; Attendu qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire, ainsi que du diagnostic technique précité, que les travaux d'aménagement des combles, auxquels avaient, en leur temps, fait procéder les époux Z..., l'ont été au mépris des règles de l'art ; Que lesdits combles n'étaient pas aménageables à l'origine de la construction ; Que, tels qu'ont été réalisés les travaux de modification de la charpente et d'aménagement desdits combles par la société S.A.P, il s'avère que le plancher est dans l'incapacité de supporter la charge réglementaire d'exploitation de 150 kg au m , puisque la contrainte de flexion des arbalétriers serait alors voisine du triple de la contrainte admissible, ce qui conduirait à la ruine quasi-certaine de l'ouvrage ; Que, si, dès lors que les époux X... ont procédé à des travaux de consolidation et dans la mesure où le plancher ne se trouve pas soumis à des surcharges, même considérées comme normales du point de vue des calculs, l'expert estime que la dangerosité de l'ouvrage est, en l'état, limitée, il n'en demeure pas moins qu'il a préconisé, pour permettre une habitation, sans danger, du premier étage, des travaux de mise en conformité, dont le coût est évalué à 34.045 ç ; Attendu qu'il ressort des constatations techniques et des conclusions de l'expert



que, dans l'état où ils ont été vendus aux époux X..., les combles que les époux Z... avaient fait aménager ne pouvaient, sans danger pour les occupants de l'immeuble, faire l'objet d'un usage normal ; Que l'immeuble vendu correspondait, certes, aux spécifications convenues, puisqu'il était, dans sa composition, conforme à la désignation contenue à l'acte de vente, le premier étage existant tel qu'il y est décrit, ce qui interdit aux acquéreurs de se prévaloir d'un défaut de conformité de la chose vendue ; Qu'en revanche, il est certain que cet étage, vendu comme habitable, s'est révélé, par suite des vices de construction dont il est affecté, impropre à l'usage auquel il était normalement destiné, puisque son utilisation, sauf à ce que soient entrepris les travaux préconisés par l'expert, présente un réel danger pour les occupants ; Qu'il n'est pas contesté que ce défaut n'était pas apparent au moment de la vente, les vendeurs prétendant eux-mêmes l'avoir ignoré, de sorte qu'il s'agit bien d'un vice caché, au sens de l'article 1641 du code civil ; Que, dès lors, c'est sur le seul fondement de la garantie édictée par ce texte, que doit être recherchée la responsabilité des époux Z..., sauf à établir le dol commis par ces derniers ; Que l'action en garantie des vices cachés étant exclusive de toute autre action, à l'exception du dol, il n'y a pas lieu, en l'espèce, d'examiner les moyens tirés du défaut de conformité ou de l'erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue ; Attendu que, contrairement à ce que soutiennent les intimés et comme l'a retenu, à juste titre, le premier Juge, par des motifs pertinents que la Cour adopte, l'action en garantie des vices cachés est, en l'occurrence, recevable ; Que, d'une part, en effet, les époux X... ont agi à bref délai, en saisissant le Juge des référés, dès le 19 avril 1999, alors qu'il n'est pas établi, et d'ailleurs même pas allégué, qu'ils aient eu connaissance du vice avant janvier 1999, l'interruption du



bref délai consécutive à cette assignation en référé ayant laissé place ensuite à la prescription de droit commun, et, les intéressés, informés délai consécutive à cette assignation en référé ayant laissé place ensuite à la prescription de droit commun, et, les intéressés, informés précisément de la nature et de l'étendue des vices par le rapport d'expertise déposé le 20 février 2002, ayant assigné les vendeurs devant le Tribunal par acte du 16 juillet 2002 ; Que, d'autre part, il ne peut être soutenu que les vendeurs ne pouvaient être recherchés que sur le fondement de la garantie décennale, en vertu des dispositions de l'article 1792-1 du code civil, et que celle-ci étant expirée, les acquéreurs ne disposeraient plus à leur encontre d'aucun recours, alors que, s'il est certain que la garantie décennale relative aux travaux litigieux a expiré en février 1997, lesdits travaux ayant indiscutablement fait l'objet d'une réception tacite, mais non équivoque, en févier 1987, il n'en demeure pas moins que les époux Z... restent tenus, conformément au droit commun de la vente, de la garantie des vices cachés à l'égard de leurs acquéreurs ; Que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré l'action en garantie des vices cachés recevable ; Attend que, compte-tenu de la gravité des vices de fabrication affectant le plancher des combles et du coût des travaux à entreprendre pour mettre cette partie de l'immeuble en conformité avec les normes de sécurité en vigueur, il est certain que les époux X... n'auraient pas acquis l'immeuble, au prix où ils l'ont acheté, s'ils avaient eu connaissance de ces vices ; Que l'action est donc bien fondée en son principe ; Attendu toutefois que le premier Juge a écarté la garantie des époux Z..., en se fondant sur la clause d'exonération de garantie contenue à l'acte de vente ; Mais attendu que, si une telle clause ne doit pas être interprétée restrictivement au seul motif qu'elle déroge à la garantie légale accordée à l'acquéreur, il n'y a



pas lieu non plus d'en dénaturer le sens et de l'étendre à des hypothèses qu'elle n'a pas envisagées ; Qu'en l'occurrence, l'acte authentique de vente du 6 décembre 1991 stipule exactement, au paragraphe "CHARGES ET CONDITIONS" : état des lieux : L'acquéreur prendra le bien vendu dans son état au jour du transfert de propriété, sans recours possible contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et, notamment, pour mauvais état du sol ou du sous-sol, mauvais état d'entretien des bâtiments, défaut d'alignement, vétusté, erreur de désignation ou de contenance ..." ; Qu'il convient d'observer que la stipulation susvisée ne fait aucune mention des vices de construction, apparents ou cachés, alors qu'il s'agit éléments, qui, habituellement, figurent expressément dans de telles clauses, de sorte qu'il peut difficilement être admis qu'ils aient été involontairement omis ou qu'ils aient été sous-entendus par le recours à des formules de style, telles que "pour quelque cause que ce soit" ou "notamment" ; Que, dès lors que la clause précitée énumère la liste des vices expressément exclus de la garantie, son effet doit être limité à ceux-là ; Que, contrairement à l'interprétation qu'en a fait le premier Juge, il ne peut être déduit de la mention des vices de construction, dans la clause exonératoire de garantie figurant au compromis de vente, l'intention non équivoque des parties de maintenir cette exclusion dans l'acte authentique, alors que le défaut de reprise de ladite mention peut tout aussi bien s'expliquer par la volonté des intéressés de restreindre le champ d'application de l'exonération de garantie, dans la version définitive de la clause ; Qu'à tout le moins, l'imprécision, sur ce point, des termes de l'acte authentique de vente et son apparente contradiction avec ceux de l'acte sous seing privé créent une ambigu'té, qui doit, en application des dispositions de l'article 1602 du code civil, conduire à interpréter les termes de ladite



clause en faveur des acquéreurs, et contre les vendeurs, auxquels il incombe d'expliquer clairement ce à quoi ils s'obligent ; Qu'en conséquence, il convient de considérer que la clause exonératoire de garantie contenue à l'acte de vente ne s'applique pas aux vices cachés affectant la chose vendue, de sorte que les époux X... doivent être accueillis en leur action, sur ce fondement ; Attendu que ces derniers sont fondés à obtenir, en vertu de l'option qui leur est ouverte par l'article 1644 du code civil, la restitution d'une partie du prix de vente, laquelle doit, en l'occurrence, être fixée au coût des travaux nécessaires pour mettre les lieux en conformité avec l'usage auquel ils étaient destinés, sur la base de l'estimation effectuée par l'expert, soit la somme de 34.045 ç, étant souligné que les époux X... ont bien formé cette demande (cf. page 12 de leurs conclusions), bien que, par suite d'une erreur manifestement purement matérielle, ils aient omis de la reprendre dans le dispositif de leurs écritures ; Attendu que le surplus de la réclamation des époux X... (perte de revenus) relève des dispositions de l'article 1645 du code civil et suppose que soit établie la connaissance par les époux Z... des vices de la chose ; Or attendu que, pour les motifs, que la Cour adopte, énoncés par le premier Juge pour écarter l'existence du dol des vendeurs, dont la preuve n'est pas rapportée, il ne peut être considéré que les époux Z... aient eu, au moment de la vente, connaissance des vices de construction affectant les combles ; Qu'il est démontré que les intéressés ont en effet confié les travaux d'aménagement des combles à la société S.A.P, laquelle avait à l'époque une existence juridique, ainsi qu'il ressort des pièces versées aux débats, telles qu'elles ont été exactement analysées par le premier Juge; Qu'il est de même établi que les époux Z... ont souscrit un prêt pour la réalisation de ces travaux, prêt à l'aide duquel ils ont réglé la société S.A.P, au vu des



factures délivrées par cette dernière ; Qu'il ne résulte pas des pièces du dossier que les intéressés aient eu, durant la période à laquelle ils ont occupé l'immeuble, des raisons de penser que les travaux, qu'ils avaient confiés à des professionnels, n'avaient pas été correctement exécutés, personne ne prétendant que les non-conformités dont s'agit aient été apparentes, seules les opérations d'expertise ayant permis de les mettre en évidence, et, les époux X... ayant eux-mêmes occupé les lieux, de 1991 à 1999, sans s'en apercevoir ; Que les pièces du dossier ne permettent pas davantage de dater avec certitude la réalisation des "trappes", qui auraient été découvertes dans le plancher, ni d'en déterminer la vocation, de sorte que rien ne permet d'affirmer, comme le font sans preuve les appelants, que les époux Z... auraient, au temps où ils étaient propriétaires, procédé à des investigations, les ayant nécessairement conduits à découvrir l'existence des vices ; Que, la mauvaise foi des vendeurs n'étant pas établie, les époux X... seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts correspondant aux pertes financières qu'ils prétendent avoir subies, du fait de l'impossibilité d'utiliser les combles ; Attendu que les époux Z..., qui succombent au principal, supporteront les dépens de première instance et d'appel et seront, en outre condamnés à payer aux époux X... la somme de 1.500 ç, sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, INFIRME le jugement entrepris et STATUANT A NOUVEAU, DIT les époux X... recevables et bien fondés en leur action, sur le fondement de la garantie des vices cachés, CONDAMNE, en conséquence, les époux Z... à leur payer la somme de TRENTE QUATRE MILLE EUROS QUARANTE CINQ (34.045 ç), avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2002, DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes, CONDAMNE les



époux Z... à payer aux époux X... la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500 ç), sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, LES CONDAMNE aux dépens de première instance et d'appel et, pour ces derniers, accorde à Maître BORDIER, avoué, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Et le présent arrêt a été signé par Monsieur CRÉZÉ, Président et par Madame B..., Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER,

 LE PRÉSIDENT.