Cour d'Appel — 16 janvier 2006

ARRET RENDU PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX

Le : 16 Janvier 2006 LM DEUXIÈME CHAMBRE No de rôle : 04 / 05680

S. C. I. DE LA GRAND RUE c / Monsieur Jean, Gustave, Marie X... 


Nature de la décision : AU FOND 

Grosse délivrée le : aux avoués 

Rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile. 

Le 16 Janvier 2006 

Par Monsieur Bernard ORS, Conseiller, 

La COUR d'APPEL de BORDEAUX, DEUXIÈME CHAMBRE, a, dans l'affaire opposant : 

S. C. I. DE LA GRAND RUE, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, Berthelot Immobilier-320 avenue Berthelot-69008 LYON 08 

représentée par la S. C. P. FOURNIER, avoués à la Cour, et assistée de Maître Michel PERRET, avocat au barreau de Bergerac, 

appelante d'un jugement (R. G. 03 / 00776) rendu le 12 octobre 2004 par le Tribunal de Grande Instance de Bergerac suivant déclaration d'appel en date du 4 novembre 2004, 

à : 

Monsieur Jean, Gustave, Marie X..., né le 30 juillet 1924 à Vaulnaveys Le Haut (38), demeurant...-24100 BERGERAC 

représenté par la S. C. P. RIVEL & amp ; COMBEAUD, avoués à la Cour, et assisté de Maître Pierrette ESPITALIER, avocat au barreau de Bergerac, 

intimé, 

rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 21 novembre 2005 devant : 

Monsieur Bernard ORS, Conseiller, Magistrat chargé du rapport tenant seul l'audience pour entendre les plaidoiries en application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, les Avocats ne s'y étant pas opposés, assisté de Madame Véronique SAIGE, Greffier. 

Monsieur le Conseiller en a rendu compte à la Cour dans son délibéré. Celle-ci étant composée de : 

Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président, 

Monsieur Bernard ORS, Conseiller, 

Mademoiselle Danielle COUDY, Vice-Présidente placée, désignée par ordonnance du premier président en date du 29 août 2005. 

Par acte du 31 décembre 1990, la S. C. I. de la Grand Rue a donné à bail commercial pour une durée de 9 ans à Monsieur X..., l'un de ses associés, un local lui appartenant sis à Bergerac. Le 25 avril 2003, le bailleur a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement. Le 7 mai 2003 cette offre, qui visait un loyer annuel, était acceptée par le preneur. Le 28 mai 2003, la S. C. I. de la Grand Rue faisait signifier un nouveau congé avec offre de renouvellement visant un loyer mensuel. Par acte du 19 juin 2003, Monsieur X... a saisi le Tribunal de grande instance de Bergerac pour que soit prononcée la nullité de l'offre de renouvellement du 28 mai 2003 et pour être dispensé de régler le loyer convenu jusqu'à la remise en état des lieux endommagés les 13 mai et 29 juin 2003. Par acte du 25 juillet 2003, la SCI de la Grand Rue a sollicité qu'en application des articles 1722 et 1741 du code civil la résiliation du bail soit constatée. Par ordonnance du 19 décembre 2003, le Juge de la mise en état a ordonné la jonction de ces deux instances et la suspension du paiement des loyers jusqu'au prononcé de la décision au fond. Par jugement du12 octobre 2004, le Tribunal a prononcé la nullité du congé avec offre de renouvellement du 28 mai 2003 et a confirmé la suspension du paiement des loyers. Il a sursis à statuer sur les autres demandes jusqu'au résultat d'une expertise confiée à Monsieur Y... par le Juge des référés le 8 août 2003. Le 4 novembre 2004, la S. C. I. de la Grand Rue a relevé appel de cette décision. Vu les conclusions de l'appelante du 4 octobre 2005. Vu les conclusions de Monsieur X... du 31 mai 2005.

SUR QUOI LA COUR Attendu que, devant la Cour, la SCI de la Grand Rue sollicite que la Cour constate qu'en raison de la destruction de l'immeuble le bail commercial a été résilié. Attendu que, de son côté, Monsieur X... soutient, à titre principal, que l'appel est irrecevable et, au fond, que seul le dispositif tranchant le principal peut faire l'objet d'un appel ; qu'il avance la nullité du second congé et que le bail n'a pu être résilié l'immeuble n'ayant été détruit que partiellement. Attendu, sur la recevabilité de l'appel, que la décision déférée a tranché dans son dispositif une partie du principal qui lui était soumis : la nullité du second congé et a sursis à statuer pour le surplus, que, dans ces conditions, le recours formé contre ce jugement est recevable en application des dispositions de l'article 544 du nouveau code de procédure civile. Attendu que des travaux ont été entrepris pour démolir l'immeuble sis... à Bergerac à la suite de deux arrêtés de péril des 17 octobre 2001 et 11 juillet 2002. Attendu que les travaux de démolition se sont déroulés du 8 avril au 13 mai 2003. Attendu que les locaux, objet du bail commercial, sont situés au.... Attendu que, si les propriétaires de l'immeuble sis au... sont aussi associés de la SCI de la Grand Rue, Monsieur X... et sa fille, à laquelle il a donné son fonds en location-gérance, sont aussi associés de cette société et il n'est pas produit aux débats les procès verbaux des assemblées générales de cette société ou les mises en demeure qui auraient dû lui être adressées, documents qui auraient permis d'apprécier la bonne ou mauvaise foi de chacune des parties. Attendu qu'il résulte des pièces produites et en particulier du pré-rapport déposé par l'expert désigné dans une autre instance que le 13 mai 2003 une partie du mur pignon sud de l'immeuble du... s'est effondrée ; que la Mairie de Bergerac a pris le 16 mai 2003 un arrêté de péril concernant cet immeuble, arrêté qu'elle a complété le 24 mai 2003 en prescrivant en particulier un étaiement des planchers intérieurs et un étaiement de la façade. Attendu qu'un autre expert, Monsieur Z..., indique le 23 juillet 2004 que l'immeuble est abandonné et préconise soit la mise à nue du terrain, soit la mise en oeuvre d'une nouvelle couverture soit la rénovation complète de l'immeuble, qu'il a rédigé en outre une attestation d'état de péril. Attendu que l'expert a procédé à la visite de l'immeuble, qu'il a constaté qu'il était en état de délabrement et qu'il n'était pas occupé, qu'il est à moitié détruit sur les quatre niveaux qui le composent et que ne reste au rez-de-chaussée que l'ancien commerce, objet du présent bail. Attendu qu'il ajoute, qu'à l'intérieur, ce local n'est que ruine et que si la parement du mur côté est est encore debout, le mur en zone ouest s'est effondré à l'intérieur de l'atelier. Attendu que le congé, dont la nullité est demandée, est en date du 28 mai 2003. Attendu qu'il est constant que l'immeuble abritant les locaux loués a été, à tout le moins, gravement endommagé le 13 mai 2003. Attendu qu'il convient de rechercher avant de déterminer la validité du congé du 28 mai si le 13 mai 2003 les dégradations subies par l'immeuble ont entraîné le jeu des dispositions de l'article 1722 du code civil. Attendu qu'il résulte des constatations de l'expert que l'immeuble est délabré et qu'il est à moitié détruit sur sa hauteur, que si le local loué subsiste, il n'est plus qu'une ruine, le parement de l'un des murs s'étant effondré. Attendu que cet immeuble fait l'objet depuis le 16 mai 2003 d'un arrêté de péril, qu'il est depuis cette 

date inoccupé. Attendu qu'ainsi depuis plus de deux ans le preneur se trouve dans l'impossibilité de jouir de la chose compte tenu de son état et d'en faire un usage conforme à sa destination. Attendu qu'il convient de faire droit à la demande de la S. C. I. de la Grand Rue et de prononcer la résiliation du bail à compter du jour de la destruction de l'immeuble l'abritant. Attendu qu'il n'apparaît pas inéquitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Déclare la S. C. I. de la Grand Rue recevable et fondée en son appel. En conséquence, y faisant droit, réforme la décision déférée dans toutes ses dispositions et faisant application des dispositions de l'article 1722 du code civil, dit que le bail commercial consenti à Monsieur Jean X... par la S. C. I. de la Grand Rue a été résilié le jour de la destruction de l'immeuble du... à Bergerac. Dit qu'il n'y a lieu ni à allocation de dommages et intérêts ni à application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Dit que Monsieur X... supportera les dépens de première instance et d'appel, application étant faite des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président, et par Madame Véronique SAIGE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.