Cour d'Appel — 23 janvier 2006

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE CIVILE GROSSES + EXPÉDITIONS Me Estelle GARNIER la SCP LAVAL - LUEGER Madame X... GÉNÉRALE 23/01/2006 ARRÊT du : 23 JANVIER 2006 No : No RG : 05/00560 DÉCISION ENTREPRISE :Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 06 Janvier 2005 PARTIES EN CAUSE APPELANTE La SCI LE PETIT MARTIGNY agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège Le Bois Bidault 37270 ATHEE SUR CHER représentée par Me Estelle GARNIER, avoué à la Cour ayant pour avocat la SCP MENARD MARION-MENARD BRIANT, du barreau de NANTES D'UNE PART INTIMÉE : La S.C.P. MAGNAN CHENE CLEMENT prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège Notaires associés ... représentée par la SCP LAVAL - LUEGER, avoués à la Cour ayant pour avocat la SCP JOUANNEAU, du barreau de TOURS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 11 Août 2005 ORDONNANCE DE CLÈTURE DU 26 octobre 2005 DOSSIER RÉGULIÈREMENT COMMUNIQUÉ AU MINISTÈRE PUBLIC LE 11 août 2005 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats, du délibéré : Z... Bernard BUREAU, Président de Chambre, Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller, Madame Elisabeth HOURS, Conseiller. Greffier : Madame Anne Chantal PELLÉ, Greffier lors des débats . DÉBATS : A l'audience publique du 28 NOVEMBRE 2005, à laquelle ont été entendus les avocats des parties. ARRÊT : 

 Prononcé publiquement le 23 JANVIER 2006 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile . La S.C.I. LE PETIT MARTIGNY a acquis de la société SHELL, le 17 mars 1989, un immeuble à usage de commerce et d'habitation, station service désaffectée, soumis au régime de la copropriété ainsi que deux parcelles de terrain au bord de la R.N. 152 à FONDETTES ; l'acte a

été reçu par la S.C.P. THOMAIN-MAGNAN-CHÊNE, notaires à SAINT AVERTIN . Elle a donné à bail cet immeuble le 09 mai 1989 à la société TOURAINE PLAISANCE spécialisée dans le négoce de matériel agricole et de jardinage ainsi que de voiturettes sans permis ; Se plaignant de n'avoir pas eu connaissance de ce que l'immeuble ne bordait pas, en fait, la route nationale mais était séparé de celle-ci par une bande de sept mètres appartenant au domaine public fluvial et nécessitant l'obtention d'une convention d'occupation précaire avec l'Etat pour pouvoir accéder au fonds, la S.C.I. LE PETIT MARTIGNY a obtenu de la présente Cour un arrêt du 09 février 1998 prononçant la résolution de la vente ; au cours de cette instance, la société SHELL, en défense, a appelé en garantie la S.C.P. THOMAIN-MAGNAN- CHÊNE mais a été déboutée de cette demande au motif qu'aucune faute ne pouvait être retenue contre le notaire ; Dans une autre instance, la société SHELL a obtenu de la Cour d'appel de BOURGES un arrêt du 13 janvier 2004 qui a condamné la S.C.I. LE PETIT MARTIGNY à lui restituer la somme de 131.558,60 ç de loyers perçus depuis le jour de la résolution de la vente ; Par acte du 21 mars 2003, la S.C.I. LE PETIT MARTIGNY a assigné la S.C.P. MAGNAN-CHÊNE-CLÉMENT, aux droits de la S.C.P. THOMAIN-MAGNAN-CHÊNE, en responsabilité et indemnisation des préjudices qu'elle estime avoir subis dans cette affaire ; Par jugement du 06 janvier 2005, le Tribunal de Grande Instance de TOURS a, notamment : déclaré irrecevable, comme atteint par l'autorité de chose jugée, le moyen tiré par la S.C.I. LE PETIT MARTIGNY d'un manquement du notaire à son obligation de conseil relative à la délimitation du terrain vendu le 17 mars 1989 ; déclaré recevable le moyen tiré par la S.C.I. LE PETIT MARTIGNY d'un manquement commis par le notaire au titre de son obligation de conseil relative aux conséquences du règlement de copropriété du 22 avril 1966 restreignant la jouissance des lots vendus ; au fond, débouté la



S.C.I. LE PETIT MARTIGNY de sa demande d'indemnisation faute de lien de causalité entre la faute et le dommage ; condamné la S.C.I. LE PETIT MARTIGNY à payer à la S.C.P. MAGNAN-CHÊNE-CLÉMENT 2.000 ç d'indemnité de procédure ; condamné la S.C.I. LE PETIT MARTIGNY aux dépens ; Vu les conclusions récapitulatives de la S.C.I. LE PETIT MARTIGNY, du 10 octobre 2005, auxquelles la Cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et demandes et dans lesquelles elle rappelle la chronologie des faits et estime que son action en responsabilité délictuelle contre le notaire n'est pas prescrite car elle n'a appris que le 22 mars 1993, par la lettre de la Direction Départementale de l'Equipement, les limites exactes de la propriété qu'elle avait acquise et que son dommage s'est encore aggravé en 1997 quand elle a eu connaissance pour la première fois des restrictions apportées à la jouissance de ses lots par le règlement de copropriété que le notaire n'avait pas examiné lors de la vente et sur lequel, il ne l'avait pas renseignée ; que, sur la question de la prescription, le jugement doit donc être confirmé ; que son action ne se heurte nullement à l'autorité de la chose jugée par l'arrêt définitif de la Cour de ce siège du 09 février 1998 puisqu'il n'y a ni identité de parties (seule SHELL demandait alors la garantie de l'office notarial), ni identité de cause (résolution de la vente requise pour défaut de conformité contre le vendeur et action en responsabilité délictuelle contre le notaire), ni identité d'objet ; que, sur le fond, la responsabilité de la S.C.P. MAGNAN-CHÊNE-CLÉMENT est manifeste pour avoir failli à son obligation de conseil en ne lui donnant pas connaissance des termes du règlement de copropriété ; que, contrairement à ce que décide le Tribunal, cette faute est en relation directe avec son préjudice car elle achetait l'immeuble pour le donner à bail commercial et l'annexion du règlement de copropriété à l'acte notarié lui aurait permis de connaître non seulement les



limites exactes de sa propriété puisque trois plans y étaient annexés mais aussi les restrictions apportées à la jouissance des lots et elle n'aurait alors pas acquis l'immeuble puisqu'elle ne pouvait pas le louer comme bon lui semblait ; que, dès lors, la preuve est rapportée que la faute du notaire, antérieure à celle du vendeur, est directement à l'origine de la résolution de la vente et du préjudice qui découle pour elle de cette situation ; que le préjudice dont l'indemnisation est réclamée à la S.C.P. MAGNAN-CHÊNE-CLÉMENT est distinct de celui demandé contre la société SHELL et dans ces conditions, il doit être fait droit à ses demandes de ce chef, le jugement étant réformé sur ces points ; Vu les conclusions récapitulatives de la S.C.P. MAGNAN-CHENE-CLEMENT, du 14 septembre 2005, auxquelles la Cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et demandes et dans lesquelles elle expose en substance que la S.C.I. LE PETIT MARTIGNY fait habilement l'amalgame entre les deux fautes distinctes qu'elle lui reproche pour tenter d'échapper à l'autorité de chose jugée par l'arrêt de la Cour d'appel dORLÉANS du 09 février 1998 ; que cette décision a, en effet, définitivement jugé qu'elle n'avait commis aucune violation de son devoir de conseil sur la vérification de la consistance du terrain puisque la bande de sept mètres de largeur ne figurait ni dans les titres, ni dans les renseignements d'urbanisme, ni sur le plan cadastral et qu'elle n'aurait pu la connaître que par la communication de la convention d'occupation précaire du domaine public fluvial accordée à la société SHELL mais celle-ci lui a caché l'existence cette convention ; que, contrairement à ce qu'a jugé le Tribunal, l'autorité de chose jugée touche aussi l'absence de communication par elle du règlement de copropriété puisque la S.C.I. LE PETIT MARTIGNY soulevait déjà ce point dans ses conclusions des 13 juin et 18 juillet 1997 devant la Cour ; que la demande est, par ailleurs, irrecevable car la S.C.I. LE



PETIT MARTIGNY connaissait dès le 05 novembre 1990 le problème de la bande de terrain faisant partie du domaine public et dès le 17 mars 1989 l'existence du règlement de copropriété alors qu'elle n'a assigné la S.C.P. MAGNAN-CHÊNE-CLÉMENT que le 21 mars 2003, soit plus de dix ans plus tard ; que si la prescription et l'autorité de chose jugée ne devaient pas être retenues, la S.C.P. MAGNAN-CHÊNE-CLÉMENT est quand même fondée à s'approprier les motifs de l'arrêt du 09 février 1998 sur l'absence de faute de l'office notarial ; qu'enfin, en admettant qu'elle ait commis une négligence pour ne pas avoir communiqué à l'acquéreur le règlement de copropriété, cette faute serait sans relation directe avec la résolution de la vente dont il a été jugé qu'elle était exclusivement imputable à la venderesse et cette faute n'a fait aucun grief à la S.C.I. LE PETIT MARTIGNY qui a pu louer l'immeuble à TOURAINE PLAISANCE comme elle l'entendait et qui, tout comme sa locataire, n'a jamais été butte aux reproches du syndicat des copropriétaires pour une quelconque violation du règlement de copropriété ; SUR QUOI LA COUR : 1o) SUR L'AUTORITÉ DE CHOSE JUGÉE : Attendu que, dans l'instance qui a donné lieu à l'arrêt du 09 février 1998, la S.C.I. LE PETIT MARTIGNY et la S.C.P. MAGNAN-CHÊNE-CLÉMENT étaient certes parties à l'instance mais la première ne concluait pas contre la seconde et la Cour n'a donc jamais eu à examiner l'existence d'une faute quelconque du notaire envers l'acquéreur puisque seule la société SHELL, venderesse, sollicitait sa garantie ; qu'il n'y a donc pas, contrairement à ce qu'a pu décider le Tribunal, autorité de chose jugée sur la question de la violation du devoir de conseil du notaire envers l'acquéreur ; que le jugement sera réformé de ce chef ; Attendu que la chose jugée ne saurait, a fortiori, être invoquée au sujet de l'absence de communication par la S.C.P. MAGNAN-CHÊNE-CLÉMENT, du règlement de copropriété contenant des clauses restrictives à la jouissance des



lots puisque la Cour, pour décider de la résolution de la vente, s'est arrêtée au moyen tiré de la non conformité de la chose vendue et n'a pas examiné ce moyen soulevé, d'ailleurs, dans des termes quelque peu différents de ceux d'aujourd'hui, dans les conclusions de la S.C.I. LE PETIT MARTIGNY ; que, sur ce point, la demande est donc recevable ; 2o) SUR LA PRESCRIPTION DE L'ACTION : Attendu que la S.C.I. LE PETIT MARTIGNY agit sur un fondement délictuel ; que l'action se prescrit par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation en application des dispositions de l'article 2270-1 du code civil ; Attendu qu'il n'est pas démontré que la S.C.I. LE PETIT MARTIGNY a eu, avant le 22 mars 1993, date de la lettre explicite de la D.D.E. D'INDRE & LOIRE, connaissance exacte de l'emprise de la bande de 7 mètres de largeur séparant son fonds de la R.N. 152 ; que, de même, ce n'est qu'en 1997, quand elle a eu connaissance du règlement de copropriété, qu'elle a connu exactement l'étendue des restrictions qui grevaient l'usage des lots acquis ; que, dès lors, son assignation délivrée le 21juin 2003 a été délivrée dans le délai décennal et son action est recevable ; 3o) SUR LA FAUTE DE LA S.C.P. MAGNAN-CHÊNE-CLÉMENT : Attendu que même si l'arrêt du 09 février 1998 n'a pas autorité de chose jugée en la matière, la Cour, dans la présente instance, ne peut que s'en approprier les termes puisque l'examen de la faute du notaire se fait dans les mêmes termes à l'égard de l'acquéreur que du vendeur ; qu'il résulte des éléments versés aux débats qu'il était impossible à la S.C.P. MAGNAN-CHÊNE-CLÉMENT, au vu des titres, des renseignements d'urbanisme et du plan cadastral de connaître l'existence de la bande de terrain de sept mètres appartenant au domaine public fluvial puisque celle-ci ne figurait dans aucun des documents dont s'agit ; que la seule manière pour le notaire de connaître l'existence et l'étendue de cette zone aurait été d'obtenir la convention



d'occupation précaire liant la société SHELL à l'Etat mais il est désormais jugé que la venderesse a celé l'existence de cette convention au notaire comme à son cocontractant ; que dès lors, la configuration particulière des lieux était non décelable à la lecture des titres et la S.C.P. MAGNAN-CHÊNE-CLÉMENT n'a commis aucune faute de ce chef ; Attendu, en revanche, qu'il est constant que le règlement de copropriété comprenait des restrictions à la jouissance des lots vendus puisqu'il mentionnait : "Quant aux magasins et annexes, ils ne pourront servir qu'aux activités commerciales actuellement exercées (station service, essence, garage et mécanique) conformément aux prescriptions de la lettre de M. Y... & Loire et du Directeur Départemental de la Construction du 16 février sus énoncées" ; qu'ainsi le propriétaire ne pouvait donner à bail la chose vendue dans des conditions de totale liberté ; Attendu que la S.C.P. MAGNAN-CHÊNE-CLÉMENT connaissait l'existence du règlement de copropriété ; qu'il lui appartenait, dans le cadre de l'obligation de conseil à laquelle elle était tenue, de prendre connaissance de ce règlement, d'en examiner les termes et de les porter à la connaissance de l'acheteur ; que le notaire a donc commis une faute ainsi que l'a jugé avec pertinence le Tribunal ; 4o) SUR LE LIEN DE CAUSALITÉ ENTRE FAUTE ET DOMMAGE : Attendu que la S.C.I. LE PETIT MARTIGNY indique que son préjudice est constitué par la perte de revenus engendrée par la résolution de la vente, par la restitution à la société SHELL des loyers perçus depuis la résolution, par les frais de justice et par les tracas causés par les multiples procédures ; Attendu qu'il résulte du simple énoncé qui précède que les différents chefs de préjudice invoqués sont en rapport non pas avec le fait que la S.C.I. LE PETIT MARTIGNY s'est vue cacher les termes du règlement de copropriété mais uniquement avec la résolution de la vente prononcée exclusivement en raison de



la faute de la société SHELL et non de celle du notaire ; qu'en effet, la résolution de la vente a été prononcée par l'arrêt du 09 février 1998 au seul motif que le bien vendu n'était pas conforme à ce qui avait été promis puisque, au lieu de bénéficier d'une large entrée sur la RN 152, il était enclavé ; Attendu qu'il a été vu que la S.C.P. MAGNAN-CHÊNE-CLÉMENT n'avait aucun moyen, au vu des pièces dont elle disposait, de connaître la disposition particulière des lieux ; que, si elle avait pris connaissance des termes du règlement de copropriété contrairement à ce qui lui est reproché, elle n'aurait pas, non plus, pu avoir connaissance de la présence de la bande de terrain faisant partie intégrante du domaine public puisque ni le règlement de copropriété, ni les trois plans y annexés n'en mentionnent l'existence ; que, dès lors, même si le notaire n'avait pas commis la faute qui lui est reprochée, la résolution de la vente aurait été prononcée et le dommage subi par la S.C.I. LE PETIT MARTIGNY du fait de cette résolution aurait été réalisé ; Attendu que le seul préjudice en relation avec la faute du notaire n'aurait pu naître que de la référence aux termes du règlement de copropriété par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la S.C.I. LE PETIT MARTIGNY ou de son locataire pour contester les conditions d'exploitation du fonds de commerce de ce dernier ; Or attendu qu'il est constant que la S.C.I. LE PETIT MARTIGNY a pu donner à bail son local commercial à TOURAINE PLAISANCE sans aucune difficulté ; que jamais le syndicat des copropriétaires n'a contesté la jouissance par celle-ci des lots donnés à bail se faisant en contradiction avec les restrictions apportées par le règlement de copropriété ; que, dès lors, il est établi que la faute du notaire pour avoir celé les termes de ce règlement à la S.C.I. LE PETIT MARTIGNY n'a causé à celle-ci aucun préjudice et n'est, en tout cas, pas à l'origine du préjudice invoqué dans la présente instance ; Attendu qu'il en est



ainsi notamment du préjudice afférent aux frais de justice et aux tracas engendrés par les procédures dès l'instant où aucune des instances n'a été engagée sur l'initiative de la S.C.P. MAGNAN-CHÊNE-CLÉMENT et que cette dernière n'a jamais succombé devant les juridictions saisies ; que le jugement sera donc confirmé ;combé devant les juridictions saisies ; que le jugement sera donc confirmé ; Attendu qu'il apparaît inéquitable de laisser supporter à l'intimée la charge de la totalité des frais irrépétibles qu'elle a dû engager ; qu'il lui sera accordé une indemnité de mille deux cents (1.200 ç) à ce titre ; PAR CES MOTIFS : Statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort : VU les articles 1382 et 2270-1 du code civil ; VU les articles 480 et 700 du nouveau code de procédure civile ; INFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable, pour chose jugée, le moyen tiré de l'existence d'une faute du notaire au titre de son obligation de conseil relative à la délimitation du terrain vendu ; STATUANT À NOUVEAU sur le point réformé : DIT n'y avoir autorité de chose jugée par l'arrêt de la Cour d'appel dORLÉANS du 09 février 1998 dans les rapports entre la S.C.I. LE PETIT MARTIGNY et la S.C.P. MAGNAN-CHÊNE-CLÉMENT sur la faute du notaire ; DÉCLARE RECEVABLE l'action de la S.C.I. LE PETIT MARTIGNY contre la S.C.P. MAGNAN-CHÊNE-CLÉMENT ; L'EN DÉBOUTE ; CONFIRME, en toutes ses autres dispositions, le jugement entrepris ; CONDAMNE la S.C.I. LE PETIT MARTIGNY à payer à la S.C.P. MAGNAN-CHÊNE-CLÉMENT la somme de mille deux cents euros (1.200 ç) au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; ACCORDE à la S.C.P. LAVAL-LUEGER, avoué, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile ; Arrêt signé par Z... Bernard BUREAU, président et Madame Anne-Chantal PELLÉ, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,



LE PRÉSIDENT.