Cour d'Appel — 31 janvier 2006

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 70 H 4ème chambre expropriations ARRET No CONTRADICTOIRE DU 31 JANVIER 2006 R.G. No 05/02430 AFFAIRE : Mme Lucita X... épouse Y... ... C/ COMMUNE DE CLICHY LA GARENNE Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Juillet 2004 par le juge de l'expropriation de NANTERRE RG no : 03/00050 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Fathi BENMAJED SCP NEVEU SUDAKA ET ASSOCIES + Parties REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE TRENTE ET UN JANVIER DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame Lucita X... épouse Y... Domicile élu chez Maître BENMAJED avocat 50, rue de Rome 75008 PARIS Monsieur Marc Y... Domicile élu chez Me BENMAJED 50, rue de Rome 75008 PARIS Rprésentés par Maître Fathi BENMAJED avocat au barreau de PARIS, vestiaire D 668 APPELANTS [****************] COMMUNE DE CLICHY LA GARENNE représentée par son Maire en exercice Hôtel de Ville B.P 300 92112 CLICHY Représentée par la SCP NEVEU SUDAKA ET ASSOCIES avocats au barreau de PARIS INTIMEE [****************] Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame Michèle DE LA CODRE représentant Monsieur le DIRECTEUR DES SERVICES FISCAUX DES YVELINES, 12, rue de l'Ecole des Postes - 78000 VERSAILLES selon pouvoir spécial en date du 14 novembre 2005, 

 Composition de la cour : L'affaire a été débattue le 06 Décembre 2005 en audience publique, devant la cour composée de : 

 Madame Geneviève BREGEON, Président, 

 Mme Danielle KHAYAT, Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de Nanterre, 

Madame Carole MENDOZA, Juge au Tribunal de Grande Instance de PONTOISE, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine COLLETFAITS ET PROCEDURE, 

 Mme Lucita X... épouse Y... et son fils, M Marc Y..., sont propriétaires indivis des lots de copropriété no 2 et 3 (représentant une pièce et un débarras au rez-de-chaussée du bâtiment A) ainsi que du lot no 16 (représentant l'intégralité du bâtiment B constitué d'un local à usage d'atelier ou entrepôt au rez-de-chaussée, un appartement de trois pièces au 1er étage et trois studios au 2ème étage) de l'ensemble immobilier sis 10 rue Bonnet à Clichy-la-Garenne (92) cadastré section AB no 98, qui a fait l'objet d'une procédure d'expropriation poursuivie par la commune de Clichy-la-Garenne dans le cadre de la rénovation de l'îlot Bonnet. 

 Par arrêté des 6 et 27 août 1993 et 1er juillet 1998, le préfet a déclaré cette opération d'utilité publique. L'ordonnance d'expropriation est intervenue le 28 avril 1997. 

 Sur demande de la commune, le juge de l'expropriation de NANTERRE a, par jugement en date du 30 juillet 2004, statuant sous forme alternative : 

 * fixé l'indemnité de dépossession foncière à revenir aux consorts Y... à la somme de : 1/ lieux libres d'occupation : 395.000 ç

en principal et frais de remploi, 2/ lieux partiellement occupés :

 348.000 ç en principal et frais de remploi, 

 [* alloué aux consorts Y... une indemnité de 2.500 ç par application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, 

 *] rappelé que les dépens restent de droit à la charge de l'expropriant. 

 LA COUR 

 Vu l'appel formé à l'encontre de cette décision par M et Mme Y... au greffe de la juridiction de première instance le 10 mars 2005, 

 Vu les convocations adressées le 5 juillet 2005 par le greffe de la cour pour l'audience du 18 octobre 2005, 

 Vu le mémoire adressé par lettre simple reçue le 2 août 2005, notifié par le greffe de la cour le 16 août 2005 à la commune et au commissaire du gouvernement, par lequel M et Mme Y..., poursuivant la réformation du jugement déféré, demandent à la cour de fixer leur indemnisation à 540.000 ç toutes causes de préjudice confondues et de condamner la commune à leur verser la somme de 5.000 ç au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, 

 Vu les conclusions déposées le 2 septembre 2005, notifiées le 5 septembre 2005 par le greffe de la cour à M et Mme Y... et à la commune, par lesquelles le commissaire du gouvernement, à titre principal, soulève la déchéance de l'appel et, à titre subsidiaire, propose à la cour de confirmer le jugement entrepris, 

 Vu le mémoire accompagné de documents adressé par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 septembre 2005, notifié le 15 septembre 2005 par le greffe de la cour à M et Mme Y... et au commissaire du gouvernement, par lequel la commune, intimée, demande à la cour : [* à titre principal, de constater la déchéance de l'appel, *] à titre subsidiaire, de confirmer le jugement déféré sauf

à appliquer l'alternative d'occupation également aux lots no 2 et 3 en sorte que l'indemnité de dépossession foncière s'établisse à : 

 1/ lieux libres d'occupation : 395.000 ç en principal et frais de remploi, 

 2/ lieux partiellement occupés : 340.680 ç en principal et frais de remploi, * de débouter les consorts Y... de leur demande fondée sur l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et les condamner solidairement à lui payer une indemnité de 2.500 ç par application de ce dernier texte ainsi qu'aux dépens d'appel, 

 Vu le mémoire accompagné de documents déposé à l'audience du 18 octobre 2005, notifié le jour même par le greffe de la cour à M et Mme Y... et au commissaire du gouvernement, par lequel la commune, intimée, renonce à son moyen tiré de la déchéance de l'appel et demande à la cour de lui adjuger le bénéfice du surplus de son précédent mémoire, 

 Vu le renvoi de l'examen de l'affaire ordonné à l'audience du 18 octobre 2005, 

 Vu les convocations adressées le 20 octobre 2005 par le greffe de la cour pour l'audience du 6 décembre 2005, 

 Vu le mémoire adressé par lettre simple reçue le 5 décembre 2005, notifié par le greffier au commencement de l'audience du 6 décembre 2005 à la commune et au commissaire du gouvernement, par lequel M et Mme Y... réitèrent leur appel en demandant à la cour de prendre acte de ce que la commune renonce au moyen tiré de la déchéance de leur recours et de leur adjuger l'entier bénéfice de leur précédent mémoire, 

SUR CE, 

 Considérant que, même si la commune intimée renonce à soulever la déchéance de l'appel, il n'en demeure pas moins que celle-ci est soulevée par le commissaire du gouvernement et que la cour doit répondre à son moyen pris de l'inobservation par les appelants du délai de deux mois imparti par l'article R 13-49 du Code de l'expropriation pour déposer ou adresser leur mémoire au greffe de la cour à compter de leur déclaration d'appel ; 

 Qu'en l'espèce, dans la mesure où M et Mme Y... ont pris l'initiative d'interjeter appel alors que, ainsi que l'indique la commune, le jugement n'avait pas été signifié à M Y... et que la signification faite à Mme Y... le 25 février 2005 ne reproduisait pas les dispositions du premier alinéa du susdit article R 13-49, le délai de deux mois prévu par ce texte n'a pu commencer à courir ; qu'il s'ensuit qu'aucune déchéance n'est encourue ; 

 [* *] [* 

 Considérant que la superficie totale de 226,68 m et la date de référence ainsi que la méthode d'évaluation ne sont pas discutées par les parties ; 

 Que M et Mme Y... estiment que l'indemnité allouée en première instance est insuffisante au regard de "la valeur réelle de l'immobilier dans le quartier" et de "la spécificité de (leur) immeuble" ; qu'ils ajoutent qu'il n'y a pas lieu à abattement pour occupation d'une partie des locaux en faisant valoir que : *] la société PARIS PARFUMS NOUVEAUTES qui utilisait comme entrepôt le

local commercial du rez-de-chaussée a fait l'objet d'une liquidation judiciaire le 10 février 2004 et a libéré celui-ci, * le locataire de l'un des trois studios a reçu congé pour le 30 septembre 2003 et se maintient dans les lieux sans droit ni titre, * le bail de la locataire des lots no 2 et 3 n'a pas été renouvelé et celle-ci se maintient dans les lieux sans droit ni titre ; 

 Considérant que les appelants se prévalent de "ventes récentes communiquées par la Chambre des notaires" mais ne produisent aucun élément à ce sujet ; qu'ils se prévalent également de l'estimation de leurs biens pour un montant total de 540.000 ç réalisée à leur demande par un expert, M Alain KACER, mais que le tableau établi par ce dernier, reproduit dans leurs écritures susvisées du 2 août 2005, ne permet pas de connaître les dates des ventes ainsi citées et ne peut en conséquence être retenu comme contenant des éléments de comparaison ; que les offres de vente d'une maison ou d'appartements ne sauraient constituer des termes de comparaison pertinents ; que la vente intervenue le 4 décembre 1992 est trop ancienne pour pouvoir être retenue alors que les intéressés affirment que les références communiquées par la commune, datant de 1998 à 2001, sont elles-mêmes trop anciennes ; 

 Considérant que la commune et le commissaire du gouvernement reprennent les termes de comparaison produits par eux en première instance ; 

 Considérant qu'en cet état, le premier juge a fait une exacte appréciation des éléments de comparaison retenus par lui ainsi que des caractéristiques des biens en cause qu'il décrit, sans être utilement contredit par les appelants, pour arrêter leur valeur unitaire libre à : * 1.050 ç par m pour les lots no 2 et 3, d'une superficie totale de 20 m , * 1.100 ç par m pour le local commercial du lot no 16, d'une superficie de 74,40 m , * 1.7150 ç par m pour le

1er étage de ce dernier, d'une superficie de 76,14 m , * 1.600 ç par m pour son 2nd étage d'une superficie totale de 76,14 m ; 

 Considérant qu'au moment de son transport sur les lieux, le 2 décembre 2003, le juge de l'expropriation a, certes, contradictoirement constaté que le local commercial était dépourvu de marchandises et de matériel et que la commune ne dément pas l'affirmation sur la mise en liquidation judiciaire de la société locataire ; mais qu'il n'en demeure pas moins que la seule affirmation des appelants sur la résiliation antérieure de plein droit du bail de cette dernière, pour défaut de paiement des loyers, ne suffit pas à établir que celle-ci a effectivement perdu son droit au bail ; qu'ils ne communiquent aucun document ce nature à démontrer que son liquidateur judiciaire a renoncé à toute occupation des lieux ou cession de son droit au bail ; 

 Considérant que, de même, M et Mme Y... ne produisent aucun élément de nature à établir que les lots no 2 et 3 du bâtiment A ainsi que le studio du 2ème étage du bâtiment B ont été libérés par leurs occupants ; 

 Qu'il convient en conséquence de statuer sous la forme alternative ainsi que l'a fait le premier juge pour le local du rez-de chaussée (en pratiquant un abattement de 30 % sur sa valeur libre) et le studio du bâtiment B (avec un abattement de 15 %) ; que sa décision doit être complétée pour statuer également sous la forme alternative en ce qui concerne les lots no 2 et 3 du bâtiment A, en pratiquant un abattement de 30 % sur leur valeur libre dans l'hypothèse de leur occupation au moment de la prise de possession des lieux ; 

 Considérant que les modalités de calcul de l'indemnité de remploi ne sont pas remises en cause ; 

 Considérant en définitive que l'indemnité de dépossession foncière en principal et frais de remploi en valeur libre a été justement fixée à

395.000 ç et que cette indemnité s'établit en réalité à 340.680 ç dans l'hypothèse où les lieux seront partiellement occupés ; que le jugement sera donc complété en ce sens ; 

 Considérant que l'équité ne commande pas l'attribution de sommes au titre des frais non compris dans les dépens d'appel, le premier juge ayant fait une juste appréciation de la demande présentée devant lui sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; 

 Que M et Mme Y..., parties perdantes, doivent supporter la charge des dépens d'appel ; 

 PAR CES MOTIFS 

 Statuant publiquement, contradictoirement et en valeur à la date du jugement entrepris, 

 Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a statué sur les dépens et frais hors dépens et en ce qu'il a fixé à 395.000 ç l'indemnité de dépossession foncière en principal et frais de remploi dans l'hypothèse où les lieux seront entièrement libres d'occupation, 

 Le complétant sur l'autre branche de l'alternative et y ajoutant, 

 Fixe à 340.680 ç l'indemnité de dépossession foncière en principal et frais de remploi dans l'hypothèse où les lots no 2 et 3 ainsi que le rez-de-chaussée et le studio du lot no 16 seront occupés, 

 Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties, Condamne solidairement Madame Lucita X... épouse Y... et Monsieur Marc Y... aux dépens d'appel. 

Arrêt prononcé par Madame Geneviève BREGEON, Président, et signé par Madame Geneviève BREGEON, Président et par Madame Marie-Christine COLLET,

 Arrêt prononcé par Madame Geneviève BREGEON, Président, et signé par Madame Geneviève BREGEON, Président et par Madame Marie-Christine COLLET, Greffier, présent lors du prononcé. 

 Le GREFFIER,

 Le PRESIDENT,