Cour d'Appel — 30 mars 2006

NoRGo 108/Terre/03


 Grosse délivrée àleExpédition délivrée àleREPUBLIQUE FRANCAISECOUR D'APPEL DE PAPEETEChambre CivileAudience du 30 Mars 2006

 Monsieur Pierre MOYER, Conseiller de la Cour d'Appel de Papeete, assisté de Mme Maeva SUHAS-TEVERO, greffier ;

 En audience publique tenue au Palais de Justice ;

 A prononcé l'arrêt dont la teneur suit :

 ENTRE :

 Monsieur Olivier X..., né le 17 mars 1951 à PARIS 15ème, de nationalité Française, professeur à l'école normale, demeurant à ... 5518 PIRAE ;

 Appelant par requête en date du 28 février 2003, déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'Appel le 11 Mars 2003, sous le numéro de rôle 03/00108, d'un jugement n 99/00648/RG du Tribunal Civil de première instance de Papeete en date du 13 novembre 2002 ;

 Représenté par Me Y..., avocat à Papeete ;

 d'une part ;

 ET :

 Madame Eliane Z...
A..., née le 18 Février 1946 à PAPEETE, de nationalité Française, demeurant à Papeete ;

 Intimée,

 Représentée par Me USANG, avocat à Papeete ;

d'autre part ;

 Après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique du 2 février 2006, devant M. ELLUL, président de chambre, président, M. MOYER, conseiller assesseur et Mme LASSUS-IGNACIO, conseillère assesseur, assistés de Mme SUHAS-TEVERO, greffier, le prononcé de l'arrêt ayant été renvoyé à la date de ce jour ;

 Après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 I - EXPOSE DES ELEMENTS NECESSAIRES A LA COMPREHENSION DU LITIGE ET A SA SOLUTION :

 1- Exposé des faits et des procédures antérieures :

 M. Olivier X... a acquis, suivant acte passé par devant Maître B..., notaire à Papeete, les 6 et 8 octobre 1979, le lot no 168 du lotissement VETEA II. Aux termes de son titre de propriété, la parcelle ainsi acquise était décrite comme présentant une superficie de 1378 m2, limitée, notamment au nord-est par le lot 181 sur 29 mètres 70. Etait annexé à ce titre de propriété un plan établi par le géomètre M. C....

 Mme Z...
A... est, quant à elle, propriétaire du fond voisin no 181 du lotissement VETEA II qu'elle a acquis par acte passé devant Maître B..., le 19 janvier 1979. Cette parcelle est décrite comme suit : Superficie de 2088 m2 limitée au sud par un fossé de drainage des eaux pluviales le séparant du lot no 168 sur 29 M 70. Son titre était régulièrement publié pour cette même superficie de 2088 m2.

Fin 1996, Mme Z...
A... entreprenait d'effectuer des travaux sur une parcelle de terre dont M. X... estimait qu'elle lui appartenait. M. X... sollicitait en référé l'arrêt immédiat des travaux.

 Par ordonnance de référé rendue le 9 décembre 1996, M. D... était désigné en qualité d'expert. Par la suite, Mme Z...
A... l'ayant récusé, M. D... était remplacé par M. E....

 L'expert Christian E... déposait son rapport daté du 15 juin 1997 selon procès-verbal no 385 du 24 septembre 1997.

 Il concluait ainsi :

 "Après avoir pris connaissance du dossier et avoir obtenu de la part des parties les pièces nécessaires à son étude, nous avons convoqués M. X.... Mme Z...
A..., averti les conseils à savoir Me Y... et l'étude DIENER pour le mercredi 30 avril 1997 à 14 heures sur les lieux.

 Une discussion s'est engagée sur l'exactitude des titres de propriété ne correspondant pas à la réalité sur le terrain.

 En effet suivant les pièces fournies à savoir :

 1er Titre de propriété de Mme Z...
A... (vente transcrite Vol. 940 no 26 ) 01 1979 2ème Titre de propriété de M. X... (vente transcrite Vol. 969 no 28) 08 1979 3eme Cahier des charges du lotissement VETEA PARCELLE 2 (transcrit Vol 726 No 23) 06 1974 

 4eme Plusieurs extraits du plan annexé au cahier des charges désigné ci-dessus à savoir :

 a) La page de garde 

 b) Tableau des surfaces 

 c) Graphisme des lots 181-168 et alentours

 Nous avons pu constater que les occupations sont conformes au plan du cahier des charges et non à la désignation des titres de M. X... et Mme Z...
A....

 Pour des raisons qui ne semblent pas avoir fait l'objet d'agrément de

la part des services administratifs, le notaire rédacteur des actes 1 à 3, a modifié les désignations initialement prévues au cahier des charges, faisant ainsi disparaître la surface du passage technique no 2 (existant actuellement sur le terrain.) au profit du lot 168 pour 27 m2 et au profit du lot 181 pour 33 m2. 

 D'autre part une superficie de 194 m2 initialement prévue au lot 181 a été attribué au lot 168.

 Ces modifications contreviennent aux spécifications mentionnées au cahier des charges dans son chapitre no 3 article no 6 qui précisent dixit :

 "étant cependant précisé que toute modification devra être préalablement soumise à l'agrément des services administratifs ayant approuvé le présent cahier des charges"

 Voir notre document d'étude du 15/07/1997 qui précisent les superficies remesurées sur extrait du plan du cahier des charges.

 A noter également que dans le litre de Mme Z...
A..., sa propriété est limitée, côté lot 168 par le fossé technique no 2.

 D'autre part le géomètre du lotissement (M. C...) semble avoir à diverses dates, établi des documents (plans parcellaires, plans topographiques) qui viennent en complète contradiction avec les titres de M. X... et Mme Z...
A..., ajoutant un peu plus à la confusion.

 Dans ces conditions nous ne pouvons répondre sur tous les points de la mission ordonnée par le tribunal, à savoir :

 1er - De visiter les lieux litigieux et donner son avis sur les limites entre les deux lots.

 Fait, voir ci-dessus.

 2eme de dire si la construction réalisée par Mme Z...
A... empiète sur la propriété de M. X... et dans l'affirmative de préciser dans quelles proportions ;

Pour cette demande il y a lieu de faire prendre par le tribunal une décision concernant les désignations à adopter (soit celles du cahier des charges ou soit celles des titres de M. X... et Mme Z...
A... compte tenu des développements ci-dessus) 

 3eme de vérifier si Mme Z...
A... est titulaire des autorisations administratives nécessaires à ladite construction et dire si les prescriptions du cahier des charges du lotissement ont bien été respectées.

 Mme Z...
A... est titulaire des autorisations administratives et respecte ,les Prescriptions du cahier des charges dans la mesure où elle serait propriétaire de 2246 m2, comme stipulé au cahier des charges.

 Précisons que le fossé technique no2 existe sur le terrain, il a été maçonné et doit supporté un débit d'eau pluviale important par temps de pluie.



 Le litige porte pour l'essentiel sur la limite séparative entre les deux propriétés, les dispositions du cahier des charges et des titres de propriété étant contradictoires.

 2- Résumé des demandes initiales et de la décision déférée :

 Par requête du 9 octobre 1997 enregistrée au greffe le 13 octobre 1997, M. Olivier X... a notamment sollicité du Tribunal de Première Instance de Papeete

:

 - l'homologation de son titre de propriété conduisant à fixer la ligne divisoire non pas au droit du caniveau mis en oeuvre sur son terrain mais en fonction des titres de propriété ;

 - qu'il soit enjoint à Mme Z...
A... de procéder à l'enlèvement de toutes les constructions édifiées sur sa parcelle et ce sous astreinte de 100.000 par jour de retard ;

- la condamnation de Mme Z...
A... à lui payer une somme de 150.000 FCP par application de l'article 48-1 du code de procédure civile

;

 - la condamnation de Mme Z...
A... aux dépens.

 Il avait notamment fait valoir



: 
 

: 
 
 


 - que les constructions dont il était réclamé la démolition avaient bien été édifiées sur la parcelle dont elle était propriétaire conformément au plan parcellaire du lotissement VETEA; - que l'examen du cahier des charges dudit lotissement auquel font référence les actes de vente de chacune des parties précisait également que le lot 168, propriété de M. X..., "est délimité au Nord-Est par un fossé de drainage des eaux pluviales sur 27 m 80 cm ;- qu'enfin l'extrait du plan cadastral de la Commune de Pirae venait s'il en était besoin, confirmer encore que la limite séparative des lots 168 et 181 est constituée par un fossé de drainage des eaux pluviales ;

 - qu'en conséquence il était manifeste qu'elle avait édifié sa clôture et son garage conformément à son titre de propriété ;

 - qu'en toute hypothèse, en application des règles régissant la publicité foncière, il convient de constater que l'acte de vente de Mme Z...
A... avait été publié à la Conservation des Hypothèques antérieurement à celui de M. X..., la première devant être préférée au demandeur qui avait publié en second ;

 - qu'elle invoquait à titre subsidiaire le bénéfice de l'usucapion décennal par application de l'article 2265 du Code Civil la rendant propriétaire de 2246 m2.

 Elle sollicitait du tribunal



: 
 

: 
 
 


 Vu l'article 38 de la loi no 96-609 du 5 juillet 1996 ; Vu l'ordonnance du 28 octobre 1998 ; Vu l'ordonnance du 10 juin 1999 du Président de la Commission de Conciliation obligatoire en matière foncière ; - déclaré la procédure régulière en la forme; Vu l'ordonnance de référé du 9 décembre 1996 ; Vu le rapport de l'expert E... du 15 juin 1997 ; Vu le procès - verbal no 385 du 24 septembre 1997 : Vu l'article 1134 du Code Civil ;Vu le cahier des charges du 8 mai 1974 relatif au lotissement VETEA Parcelle

 Vu l'ordonnance du 22 mai 2002 ;

 - constaté que le cahier des charges du 8 mai 1974 dûment signé par les parties s'impose à elles comme étant une convention synallagmatique légalement formée ;

 - débouté en conséquence M. Olivier X... de toutes des demandes, fins et moyens ;

 - ordonné la transcription du présent jugement à la Conservation des Hypothèques de Papeete pour transcription et communications à la conservation des Hypothèques pour information ;

 - condamné le défendeur à payer à Mme Eliane Z...
A... un montant de 200.000 FCFP au titre des dispositions de l'article 48-1 du Code de Procédure Civile de la Polynésie Française ;

 - débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

 - condamné M. Olivier X... aux entiers dépens.

 3- Exposé succinct de la présente procédure :

 Par requête déposée au greffe le 11 mars 2003, M. X... a interjeté appel de cette décision.

 Mme Z...
A... était représentée à l'instance.

 La procédure a été clôturée le 18 novembre 2005.

 4- Résumé des moyens et exposé des prétentions des parties :

 A- Exposé des prétentions et résumé des moyens de M. X... :

 Il demande à la Cour de :



Recevoir le requérant en son appel, et l'y déclarant bien fondé ;

 Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

 Statuant à nouveau, dire et juger que la ligne divisoire des fonds des parties sera fixée conformément aux énonciations des titres de propriété des parties.

 Enjoindre à Mme Z...
A... d'enlever toute construction ou plantation

de la parcelle du requérant, sous astreinte de 100.000 FCP par jour de retard, passé un délai de quinze jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir ;

 La condamner à payer au requérant la somme de 500.000 FCP à titre de dommages et intérêts et de 300.000 FCP sur le fondement de l'article 48-1 du code de procédure civile local, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise.

 Au soutien de son appel il reprend les moyens invoqués devant le premier juge et il précise notamment

:

 - qu'en considérant que le cahier des charges avait été signé par les parties, sans tenir aucun compte des mentions de leurs titres de propriété, et s'imposait donc à elles, quelles que soient les circonstances, et quelles que soient les énonciations des titres, le Tribunal ne s'est évidemment pas livré à une analyse exacte de la situation et que la Cour ne pourra qu'infirmer son jugement

;

 - que les titres de propriété des parties, les plans y annexés, ont une valeur probante supérieure, et s'imposent aux parties

; que la ligne divisoire séparant les fonds respectifs des parties, doit être positionnée conformément aux titres de propriété

; qu'en outre, la thèse développée par Mme Z...
A... aboutirait à une incohérence dans la fixation du prix des lots, puisqu'elle aboutirait à lui conférer une superficie de 2.246 m2 pour un prix au mètre carré de 1.202 FCP, et au requérant une superficie de 1.156 m2 pour un prix au mètre carré de 1.329 FCP, alors qu'aucun motif, bien au contraire, compte tenu de la situation respective des terres, ne peut permettre de justifier de ce que le prix au mètre carré de la parcelle qu'il a acquise ait été fixé à un montant supérieur à celui payé par Madame Z...
A....

 B- Résumé des moyens et exposé des prétentions de Mme Z...
A... :

 Elle fait valoir que c'est à juste titre que le premier juge a relevé

trois points essentiels



: 
 

: 
 
 


 - que cahier des charges a bien été enregistré et conformément à l'article 1328 du Code Civil, les actes sous seing privé n'ont de date certaine contre les tiers que du jour où ils ont été enregistrés ; - que le cahier des charges fait loi entre les parties conformément à l'article 1134 du Code Civil. Elle précise qu'au cas où la Cour rejetterait ses moyens, elle devrait constater l'acquisition par prescription; qu'en effet, compte tenu des titres et des cahiers des charges, pendant plus de dix ans, aucun acte interruptif du délai n'ayant été effectué, il y a lieu à application des dispositions de l'article 2265 du code civil. En conséquence, elle demande à la Cour de : Confirmer le jugement No99-00648 en toutes ses dispositions ; y ajoutant Débouter M. X... de toutes ses écritures et demandes ; Condamner M. X... à payer à la concluante la somme de 320.00 XPF au titre des frais irrépétibles d'appel conformément à l'article 407du Code de Procédure Civile de la Polynésie française ; 

 Condamner le même aux dépens d'appel ;

 Subsidiairement, dire et juger que Mme Z...
A... Eliane est propriétaire du lot 181 d'une surface de 2246 mètres carrés par usucapion.

 II- DISCUSSION :

 1- A propos de la valeur respective du cahier des charges et des titres :

 Le cahier des charges d'un lotissement définit les règles internes du lotissement en ce qui concerne l'implantation des maisons, l'interdiction de construire sur certaines parties du lot, la destination des constructions, les règles précises d'urbanisme concernant éventuellement les clôtures et les plantations, etc. C'est donc un document de droit purement privé et de nature contractuelle qui, quels que soient son contenu et son ancienneté, fait la loi entre les parties qui peuvent naturellement s'en prévaloir devant les tribunaux judiciaires.

 Le titre de propriété est un acte juridique qui consacre la manifestation de la volonté des parties destinée à produire des effets de droit.

 Toutefois, alors que les parties ne font que prendre connaissance du cahier des charges d'un lotissement, l'acte par lequel elles acquièrent la propriété d'un bien est la résultante d'un choix et de négociations portant sur chacun des éléments du contrat et notamment sur la chose et le prix.

 Lorsqu'il y a une difficulté d'interprétation, il convient de rechercher le sens qui convient le plus à la matière du contrat.

 En l'espèce comme l'a fait remarquer à juste titre M. X..., Mme Z...
A... ne peut pas réclamer une parcelle d'une superficie de 2246 m2 en se fondant sur le cahier des charges alors qu'il résulte de son

titre qu'elle n'en a acheté que 2.088. En réclamant l'application des titres, M. X... ne réclame pas plus qu'il n'a acheté. 

 Les titres de propriété des parties et les plans qui y sont annexés, en ce qu'ils sont le reflet de la volonté des parties, ont une valeur probante supérieure au cahier des charges, et s'imposent aux parties. La ligne divisoire séparant les fonds respectifs des parties, doit être positionnée conformément aux titres de propriété.

 Il convient en conséquence d'infirmer la décision déférée de ce chef.

 2- A propos de l'application de l'article 2265 du code civil :

 Mme Z...
A... sollicite subsidiairement l'application de l'article 2265 du code civil en faisant valoir qu'elle est devenue propriétaire par le bénéfice de la prescription décennale.

 Le titre qu'elle invoque c'est son acte de propriété. Or ainsi qu'il a été dit précédemment, son titre porte sur une superficie de 2.088 m2 et elle ne peut pas en revendiquer plus même sur le fondement de l'article 2265. En outre, elle ne fourni aucun témoignage pour soutenir son occupation.

 Sa demande sur ce fondement sera rejetée.

 3- A propos de la demande d'injonction à Mme Z...
A... d'avoir à enlever toute construction ou plantation de la parcelle de M. X..., sous astreinte de 100.000 FCP par jour de retard, passé un délai de quinze jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir :

 Cette demande sera rejetée. En effet, la seule pièce qui permettrait le cas échéant de constater la présence de constructions et de plantations est le constat du 14 novembre 1996 qui est beaucoup trop ancien et imprécis pour établir la réalité des dites constructions ou plantations. 

4- A propos de la demande en dommages et intérêts :

 M. X... demande à la Cour de condamner Mme Z...
A... à lui payer la somme de 500.000 FCP à titre de dommages et intérêts. Il fonde sa demande sur la mauvaise foi de Mme Z...
A... qui aurait manipulé des documents et fait des travaux au mépris de la procédure en cours.

 En fait il ne ressort pas de l'analyse des pièces du dossier que Mme Z...
A... ait agi de mauvaise foi et il n'apparaît pas qu'elle a cherché à faire autre chose qu'interpréter des pièces débattues de manière contradictoire. Quant à l'existence de travaux en cours de procédure, elle n'est pas établie par M. X....

 Il convient en conséquence de débouter M. X... de sa demande de dommages et intérêts.

 5- A propos des demandes fondées sur les dispositions de l'article 407 du nouveau code de procédure civile de Polynésie française :

 Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. X... tous les frais qu'il a exposés en première instance et en cause d'appel et qui ne sont pas compris dans les dépens ; Mme Z...
A... devra lui verser à ce titre la somme de 250.000 FCFP.PAR CES MOTIFS,

 La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, et en matière civile,

 - déclare l'appel recevable ;

 - infirme la décision déférée ;

 - dire que la ligne divisoire des fonds des parties sera fixée conformément aux énonciations des titres de propriété des parties

;

 - déboute M. X... de sa demande en dommages et intérêts

;

 - déboute M. X... de sa demande d'injonction à Mme Z...
A... d'avoir à enlever toute construction ou plantation de la parcelle de M. X..., sous astreinte de cent mille (100.000) francs pacifique par jour de retard, passé un délai de quinze jours suivant la

signification de l'arrêt à intervenir

;

 - déboute Mme Z...
A... de l'ensemble de ses demandes

;

 Y ajoutant,

 - condamne Mme Z...
A... à payer à M. X... la somme de deux cent cinquante mille (250.000) francs pacifique en application de l'article 407 du nouveau code de procédure civile de Polynésie française ;

 - condamne Mme Z...
A... aux dépens avec distraction au profit de Maître Y... qui déclare en avoir fait l'avance.

 Prononcé à Papeete, le 30 MARS 2006

 Le Greffier,

 Pour le Président empêché,

 Le Conseiller,

M. SUHAS-TEVERO

 P. MOYER