Cour d'Appel — 12 avril 2006

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE 15 Chambre AARRÊT AU FOND DU 12 AVRIL 2006No 2006/342 Rôle No 05/20561 Emmanuel Guy André X... Anne Caroline Y... épouse X... C/SA CREDIT LOGEMENT SCI BELLE VUE SCP CARPENTIER BERNARD CLAUDOT Maître Alain Z... GREFFIER EN CHEF / TI TOULON

 Grosse délivrée le :à :réfDécision déférée à la Cour :Jugement d'incident de la Chambre des Criées du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 13 Octobre 2005 enregistré au répertoire général sous le no04/130. APPELANTS Monsieur Emmanuel Guy André X... né le 09 Janvier 1968 à AMIENS (80000), ... représenté par la SCP DE SAINT FERREOL - TOUBOUL, avoués à la Cour, assisté par Me Michel MAS, avocat au barreau de TOULON Madame Anne Caroline Y... épouse X... née le 06 Janvier 1967 à SAINT DENIS (92300), ... représentée par la SCP DE SAINT FERREOL - TOUBOUL, avoués à la Cour, assisté par Me Michel MAS, avocat au barreau de TOULON INTIMES SA CREDIT LOGEMENT subrogée dans les droits du CREDIT DU NORD, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège sis, 50, boulevard de Sébastopol - 75155 PARIS CEDEX 03 représentée par la SCP BLANC ANSELLEM - MIMRAM CHERFILS, avoués à la Cour, assisté par Me Françoise COUTELIER, avocat au barreau de TOULON SCP CARPENTIER BERNARD CLAUDOT, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège sis, Rue Dottori, 83100 TOULON représentée par la SCP COHEN - GUEDJ, avoués à la Cour, assistée par Me Jean-Michel GARRY, substitué par sa collaboratrice Me Christelle ZINTHALER, avocats au barreau de TOULON Maître Alain Z...
... représenté par la SCP COHEN - GUEDJ, avoués à la Cour, assisté par Me Jean-Michel GARRY, substitué par sa collaboratrice Me Christelle ZINTHALER,

avocat au barreau de TOULONSCI BELLE VUE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège sis, 34 boulevard de Tessé - Le Saint Nicolas - 83100 TOULONdéfaillanteGREFFIER EN CHEF près du Tribunal de Grande Instance de TOULON, domicilié en ses bureaux sis Tribunal de Grande Instance - Place Gabriel Péri - 83041 TOULON CEDEX 9Pour Dénonce

 *-*-*-*-*

 COMPOSITION DE LA COURL'affaire a été débattue le 01 Mars 2006 en audience publique. Conformément à l'article 785 du nouveau code de procédure civile, Monsieur Bernard CHAUVET, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.La Cour était composée de : Monsieur Bernard CHAUVET, PrésidentMonsieur Christian COUCHET, ConseillerMadame Marie-Madeleine LAPEYRERE, Conseillerqui en ont délibéré.Greffier lors des débats : Madame Fabienne MICHEL.ARRÊTRéputé Contradictoire,Prononcé en audience publique le 12 Avril 2006 par Monsieur Bernard CHAUVET, Président Signé par Monsieur Bernard CHAUVET, Président et Madame Fabienne MICHEL, greffier présent lors du prononcé.***

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIESPar acte du 7 juillet 1999, la SCI BELLE VUE a vendu à Melle A..., fille d'un associé de la société, par devant Maître Z... Notaire, une maison située à CARQUEIRANNE, lotissement "LA CALIFORNIE VAROISE", pour le prix de 1 300 000 F (198 183,72 euros), que la société avait elle-même acquis pour la somme de 1 500 000F en 1995.Le bien cédé était grevé de plusieurs hypothèques dont une au profit de la Ste CRÉDIT LOGEMENT en garantie d'un prêt à la SCI BELLE VUE.Par acte du même jour, devant Maître B..., Notaire avec la participation de Maître Z..., Mlle A..., marchand de biens, a vendu à Monsieur et Madame X... le même immeuble, pour la somme de 1 800 000 F (274 408,23 euros).Monsieur et Madame X... se sont acquitté de l'intégralité du prix de vente. La Ste CRÉDIT LOGEMENT a obtenu la condamnation de la SCI BELLE VUE par arrêt de la Cour d'appel d'AIX EN PROVENCE en date du 10 avril 2003, au titre du prêt bénéficiant de l'hypothèque.A la suite de ces ventes, l'hypothèque de la Ste CRÉDIT LOGEMENT n'a pas été radiée.Le 1er septembre 2004, la Ste REDIT LOGEMENT a fait délivrer un commandement immobilier à la SCI BELLE VUE pour avoir paiement de la somme de 110 941,69 euros.Par acte d'huissier en date du 13 septembre 2004, la Ste CRÉDIT LOGEMENT a fait délivrer à Monsieur X... et Madame Y... son épouse, une sommation de payer ou délaisser l'immeuble qu'ils occupent à CARQUEIRANNE, pour l'avoir acquis de Melle A... selon acte notarié passé devant Maître B..., Notaire, le 7 juillet 1999.Le Cahier des charges a été déposé le 22 Novembre 2004, l'audience éventuelle étant fixée au 13 janvier 2005 et la date d'adjudication au 25 février 2005.Par acte d'huissier du 16 novembre 2004, Monsieur et Madame X... ont donné assignation à la Ste CRÉDIT LOGEMENT, à la SCP B... MANCY CARPENTIER, Notaires, à Maître Z..., Notaire et à la SCI BELLE VUE devant la Tribunal de Grande Instance de TOULON,



pour notamment obtenir la nullité de la sommation de payer ou délaisser, que la Ste CRÉDIT LOGEMENT soit déboutée de ses demandes, et à titre subsidiaire, pour qu'il soit jugé que le Notaire a commis une faute et pou qu'il soit condamné à consigner la somme de 110 941,69 euros afin de permettre de purger le bien vendu de l'hypothèque de la Ste CRÉDIT LOGEMENT.Le 17 décembre 2004, Monsieur et Madame X... ont déposé un dire dans le cadre de la saisie immobilière, pour obtenir la nullité de la sommation à tiers détenteur, du commandement de payer pour absence de créance et le sursis dans l'attente de la décision sur la responsabilité des notaires.Par jugement en date du 13 octobre 2005, le Tribunal de Grande Instance de Marseille, Chambre des criées, après avoir opéré la jonction des deux instances - instance au fond et instance de saisie immobilière - a débouté Monsieur et Madame X... de leurs demandes dirigées contre la SCP CARPENTIER BERNARD CLAUDOT et Maître Z..., Notaires et les a condamnés à leur payer, ainsi qu'à la Ste CRÉDIT LOGEMENT, la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile; Par assignation motivée du 4 novembre 2005;, Monsieur et Madame X... ont relevé appel de cette décision. Dans leurs conclusions récapitulatives du 24 février 2006, ils exposent que l'appel est recevable dès lors que leur contestation porte sur la validité du titre exécutoire, l'existence de la créance du saisissant et son exigibilité. Madame et Monsieur X... critiquent la validité de la sommation de payer ou délaisser du 13 septembre 2004, qui ne mentionne pas la possibilité d'un recours et qui s'avère ainsi nulle.A titre subsidiaire, ils font valoir que la créance de la Ste CRÉDIT LOGEMENT n'est pas certaine ni liquide dès lors que par courrier du 29 juin 1999, elle a donné mainlevée de l'inscription d'hypothèque, contre paiement du disponible détenu par le notaire sur le prix de la vente.Or soutiennent-ils, la créance



réclamée ne tient pas compte de la somme de 400 000F versée le 26 octobre 1999 et celle-ci s'élève seulement à la somme de 5118,71 euros, tels que réclamés par la Ste CRÉDIT LOGEMENT le 12 avril 2002.Monsieur et Madame X... ajoutent que le prix de vente effectivement payé (274 408,23 euros) couvrait largement le montant total des hypothèques (254 589,85 euros) et que les notaires avaient la faculté de purger la bien.Ils indiquent qu'ils ne portent aucune responsabilité dans cette affaire, qu'ils n'ont jamais été débiteurs de la Ste CRÉDIT LOGEMENT et ils demandent qu'il soit sursis à statuer jusqu'à ce que le Tribunal de grande Instance de MARSEILLE se prononce sur la responsabilité des notaires. Monsieur et Madame X... soutiennent qu'en tout été de cause les notaires ont commis une faute en ne purgeant pas les hypothèques et en ne remplissant pas leur devoir de conseil et que s'ils n'avaient pas les fonds suffisants pour désintéresser l'ensemble des créanciers, ils ne devaient régler personne et ouvrir une procédure de purge.Ils relèvent notamment, que les notaires ne les ont jamais mis en demeure de régler la somme de 5118,71 euros restant due à la banque, que les notaires ne devaient pas payer les avis à tiers détenteurs délivrés à l'encontre de la SCI BELLE VUE et ils sollicitent le condamnation in solidum de la SCP CARPENTIER BERNARD CLAUDOT - anciennement B... MANCY CARPENTIER - et Maître Z... à consigner la somme de 110941,69 euros afin de permettre de purger le bien vendu de l'hypothèque de la Ste CRÉDIT LOGEMENT.A titre subsidiaire, ils s'opposent à la vente et proposent de consigner le montant de la créance éventuellement due à la Ste CRÉDIT LOGEMENT.Monsieur et Madame X... concluent à la condamnation in solidum de la Ste CRÉDIT LOGEMENT, de la SCP CARPENTIER BERNARD CLAUDOT, de Maître Z... et de la SCI BELLE VUE au paiement de la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. La



Ste CRÉDIT LOGEMENT invoque l'irrecevabilité de l'appel, le dire ne tendant qu'à demander la nullité du commandement et un sursis à l'adjudication. A titre subsidiaire, elle indique que les dispositions des articles 2166 et suivants du Code civil, qui ne prévoient nullement la mention d'un recours, ont été respectées. Elle prétend que sa créance est certaine, liquide et exigible puisqu'elle résulte d'un arrêt exécutoire et rappelle que lorsque la SCI BELLEVUE a souhaité vendre sont bien, elle a indiqué, sur interrogation du notaire, qu'elle serait disposé à donner mainlevée de sa garantie contre paiement du disponible sur le prix de la vente.La Ste CRÉDIT LOGEMENT souligne qu'après avoir reçu la somme de 60 979,61 euros le 11 août 1999, elle a vainement tenté d'obtenir un décompte du notaire et qu'elle s'est aperçu, au reçu de ce décompte, que le solde disponible ne correspondait pas à la réalité dès lors que le notaire avait réglé le TRÉSOR PUBLIC.Elle soutient que les avis à tiers détenteur ne peuvent avoir effet de créer au profit du TRÉSOR PUBLIC, une créance superprivilégiée payable avant les hypothèques inscrites sur le bien et c'est ce paiement qui a empêché le versement de l'intégralité du disponible de al vente qui s'élevait alors à 12 618,71 euros, le notaire ne réglant, sur ce montant, que la somme de 7500 euros.La Ste CRÉDIT LOGEMENT soutient que son accord pour la mainlevée de l'hypothèque était conditionnée par la versement de l'intégralité du disponible de la vente - ce qui n'a pas été fait - qu'elle s'est heurté pendant cinq ans au mutisme des notaires et qu'elle a engagé la procédure de saisie immobilière sur le fondement de la créance visée par l'arrêt de la Cour d'appel, qui tient compte du versement de la somme de 400 000F.Elle s'oppose à la demande se sursis à statuer, conclut à la confirmation du jugement, au rejet des prétentions des époux X... et à leur condamnation au paiement de la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du nouveau code



de procédure civil. La SCP CARPENTIER BERNARD CLAUDOT contestant toute faute de sa part, précise que c'est dans le cadre de la vente SCI BELLE VUE - Melle A... que Maître Z... a interrogé la Ste CRÉDIT LOGEMENT qui a donné son accord pour la mainlevée de l'hypothèque contre versement du disponible du prix de vente et que le prix de la seconde vente a été remis à de dernier pour désintéresser les créanciers inscrits : Maître B... est intervenu postérieurement aux engagements pris préalablement à la vente entre Melle A... et les époux X..., ne peut se voir reprocher une quelconque faute.Maître Z... nie également avoir commis une faite et fait valoir qu'après avoir obtenu l'accord de la banque sur la mainlevée de l'hypothèque contre la remise du solde disponible de la vente, il a établi un décompte faisant ressortir les créances des créanciers hypothécaires (929 126,66 F), la créance de Madame C... (243 100F), la créance du TRÉSOR PUBLIC (31 930F), les frais d'acte (30 000F) et la provision pour mainlevée (15 000F), laissant un solde disponible de 50 843,34F soit 7751,02 euros sur le prix de vente de 1 300 000 F.Rappelant qu'il était tenu au paiement des avis à tiers détenteur et qu'il a respecté l'accord pris avec la Ste CRÉDIT LOGEMENT, il conclut au rejet des demandes des époux X.... A titre subsidiaire, Maître Z... fait valoir que le montant de la créance de la banque ne peut être de 108 977,05 euros, mais seulement de 12 618,71 euros, telle qu'elle l'a mentionnée à plusieurs reprises, seul montant auquel peut être tenu le tiers détenteur ; il demande la réformation du jugement en ce qu'il a ordonné la vente.Il conclut à la condamnation de la Ste CRÉDIT LOGEMENT et de Monsieur et Madame X... au paiement de la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. La SCI BELLE VUE, régulièrement assignée à domicile élu, n'a pas constitué avoué.MOTIFS DE LA DÉCISIONAttendu qu'en matière de saisie immobilière, l'appel



n'est recevable qu'à l'égards des jugements qui ont statué sur un moyen touchant au fond du droit ;Attendu que l'irrégularité alléguée, relative à l'absence de mention dans la sommation de payer ou délaisser, des modalités et voies de recours, constitue un moyen dirigé contre la procédure et que le jugement n'est pas, de ce chef, appelable ;Qu'il en est de même de la demande de sursis dans l'attente de la décision sur la responsabilité des notaires qui s'avère désormais sans objet, le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE s'étant dessaisi au profit de la Chambre des criées, saisie du dire formé par monsieur et Madame X... ;Attendu par contre, qu'en se prononçant sur la contestation visant à obtenir des poursuites pour défaut de créance de la Ste CRÉDIT LOGEMENT, le Premier juge a statué sur un moyen de fond et que l'appel de ce chef est recevable ;Attendu sur la créance de la STE CRÉDIT LOGEMENT, qu'il est constant qu'elle bénéficie d'un titre exécutoire à l'encontre de la SCI BELLE VUE constitué par l'arrêt de la Cour d'appel d'AIX EN PROVENCE en date du 10 avril 2003 ainsi que d'une inscription d'hypothèque lui ayant permis d'exercer son droit de suite sur l'immeuble en application de l'article 2166 du code civil ;Que ce droit s'exerce en l'espèce sur la vente consentie par la SCI BELLE VUE à Melle A..., puis que la vente de cette dernière aux époux X... ;Attendu que dans le cadre d'une purge amiable Maître Z... a sollicité des créanciers hypothécaires les conditions auxquelles ils accepteraient de procéder à la radiation de leur sûreté ;Attendu que par lettre du 29 juin 1999, la Ste CRÉDIT LOGEMENT indique à Maître Z... qu'elle acceptera de donner mainlevée contre paiement du disponible sur le produit de la vente intervenue entre la SCI BELLE VUE et Melle A..., acceptation reprise dans l'acte notarié ;Attendu que le 4 novembre 1999, Maître Z... a fait parvenir un décompte à la Ste CRÉDIT LOGEMENT faisant



ressortir le paiement sur le prix de vente de 1 300 000 F (198 183,72 euros), de la somme de 529 126,66F (80 664,84 euros) à la BANQUE POPULAIRE DE LA CÈTE D'AZUR, la somme de 243 100F (37 060,36 euros), à Madame C..., créanciers hypothécaires de premier et second rang, de la somme de 31 930 F (4 867,70 euros) au TRÉSOR PUBLIC, de la somme de 400 000F (60 979,61 euros) à la Ste CRÉDIT LOGEMENT, les sommes de 30 000F ( 4573,47 euros) et de 15 000F ( 2286,74 euros) étant conservées au titre des provisions pour frais d'acte et de mainlevée, soit la somme totale de 1 249 156,66F, laissant selon lui, un solde en faveur de la Ste CRÉDIT LOGEMENT de 50 843,34F soit 7751,02 euros ;Que par courrier en date du 8 novembre 1999, la Ste CRÉDIT LOGEMENT a confirmé qu'elle donnerait mainlevée à réception de la somme de 50 843,34 F avant de revenir sur ce courrier par lette du 25 novembre 1999 aux termes de laquelle elle subordonnait son accord au règlement de la somme de 82 773,37 F (12 678,71 euros) : 50 843,34F + 31930 F (créance du TRÉSOR PUBLIC) soit 82 773,34 F (12618,71 euros);Que le 19 janvier 2002, Maître Z... a réglé la somme de 49 196,78 F (7500 euros) et que la Ste CRÉDIT LOGEMENT a exigé alors le paiement de la somme de 5118,71 euros au titre du solde du prix de vente pour procéder à la levée de son inscription d'hypothèque, somme dont il n'est pas contesté qu'elle n'a pas été réglée ;Attendu que le solde disponible de la vente revendiqué par la Ste CREDIT LOGEMENT, s'entend de la somme restant entre les mains du Notaire après paiement des créanciers inscrits en meilleur rang - seuls créanciers dont elle avait connaissance - et non de celle subsistant après paiement éventuel d'autres créanciers de la SCI BELLE VUE qui seraient venus appréhender le prix de vente par diverses voies d'exécution ;Que ne peut être dès lors tenu pour satisfactoire, comte tenu des engagements entre Maître Z... et la Ste CRÉDIT LOGEMENT, le paiement à celle-ci de la comme de 449 196,78F (60 979,61 euros + 7500 euros)



Attendu sur la responsabilité des notaires, que le créancier hypothécaire a un droit sur la valeur de l'immeuble qui lui permet d'appréhender cette valeur chaque fois qu'elle apparaît et que le droit de préférence, en cas de vente du bien hypothéqué, se reporte sur son prix rendu indisponible ;Que l'avis à tiers détenteur pratiqué par le TRÉSOR PUBLIC sur les fonds provenant de la vente de l'immeuble et détenus par le Notaire, n'interdisait pas à Maître Z... de procéder au règlement des créances régulièrement inscrites ;qu'en l'espèce, le prix de vente de l'immeuble entre la SCI BELLE VUE et Melle A... permettait, compte tenu de l'accord de la Ste CRÉDIT LOGEMENT, de désintéresser tous les créanciers hypothécaires et d'obtenir la radiation des hypothèques;Attendu qu'en ayant payé le TRÉSOR PUBLIC, Maître Z... met les époux X... dan la situation de devoir payer le prix deux fois, à due concurrence du solde dû au créancier hypothécaire, alors qu'il devait s'assurer qu'il était délivré aux acquéreurs un immeuble livre d'inscription pour le garantir contre une éventuelle éviction due, comme en l'espèce, à l'exercice par un créancier hypothécaire de son droit de suite ;Attendu que l'acte de vente intervenu le 7 juillet 1999 entre Melle A... et Monsieur et Madame X... se limite à reprendre les termes de la lettre adressée le 29 juin 1999 par la Ste CRÉDIT LOGEMENT à Maître Z... et que les acquéreurs, en l'état de ces informations, n'avaient aucun doute sur le désintéressement des créanciers hypothécaires ;Que Maître Z..., en réglant les avis à tiers détenteurs plus d'un mois après la conclusions des ventes et le versement du prix par les époux X... (les avis à tiers détenteurs sont en date des 6 et 13 août 1999), a commis une faute en faisant prévaloir la créance du TRÉSOR PUBLIC sur la créance hypothécaire ou, à tout le moins, en n'insérant pas dans l'acte de vente de la SCI BELLE VUE, une clause de



nantissement par laquelle le prix est mis en gage au profit de l'acquéreur entre les mains d'un tiers, à la garantie de la justification qu'il n'existe par d'inscription sur l'immeuble vendu ou qu'elles ont été radiées ;Attendu de plus, que Maître Z... a failli à son obligation de conseil en n'indiquant pas aux époux X..., que le simple versement de la somme de 5118,71 euros à la Ste CRÉDIT LOGEMENT aurait conduit à la mainlevée de l'inscription hypothécaire, se limitant à répondre à leur Conseil, cinq ans après le 1er octobre 2004 qu'il s'employait à recouvre cette somme auprès de la SCI BELLE VUE ;Attendu par contre, que la SCP CARPENTIER BERNARD CLAUDOT, en l'état des accords intervenus entre la Ste CRÉDIT LOGEMENT et Maître Z..., ne pouvait envisager à la date de la signature de l'acte, que le règlement du prix de la vente SCI BELLE VUE A..., n'aurait pas suffi à permettre la radiation des inscriptions hypothécaires et qu'il n'y a pas lieu à retenir une faute à son encontre ;Attendu sur les demandes, que la Cour est tenue par les écritures des parties et qu'aucune condamnation n'est sollicitée à l'encontre des intimés ;Attendu qu'il apparaît que la faute de Maître Z... est à l'origine d'un préjudice subi pas les époux X..., à hauteur de la créance de la Ste CRÉDIT LOGEMENT telle qu'elle demeure aujourd'hui dans le cadre de la procédure de saisie immobilière, les conditions de la purge amiable n'ayant pas été remplie ;Que sans la faute du notaire, les époux X... ne se verraient pas contraints de payer ou de délaisser l'immeuble et que dès lors, la réparation de leur préjudice consiste dans l'obligation pour Maître Z... de consigner la somme de 110 941,69 euros au profit de la Ste CRÉDIT LOGEMENT et de suspendre les poursuites de saisie immobilière jusqu'au règlement de la créance de la banque, qui rendra sans objet les poursuites ;Attendu que l'équité commende de condamner Maître Z... à payer à Monsieur et Madame X... la



somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Que les autre demandes de ce chef sont écartées ;Attendu que les dépens seront supportés par Maître Z... ;PAR CES MOTIFSLa Cour, statuant publiquement et contradictoirement, Déclare irrecevable l'appel de Monsieur et Madame X... à l'encontre du jugement du Tribunal de grande instance de TOULON en date du 13 octobre 2005, en ce qu'il concerne le moyen relatif à l'irrégularité de la sommation de payer ou délaisser et la demande de sursis, Conforme le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de monsieur et Madame X... à l'encontre de la SCP CARPENTIER BERNARD CLAUDOT, Réforme le jugement pour le surplus, Dit que Maître Z... a commis une faite à l'origine de la procédure de saisie immobilière engagée par la Ste CRÉDIT LOGEMENT à l'encontre de Monsieur et Madame X..., Condamne Maître Z... à consigner la somme de 110 941,69 euros à la CAISSE DES RÉGLEMENTS DES AVOCATS DE TOULON au profit de la Ste CRÉDIT LOGEMENT et ordonner la discontinuation des poursuites de saisie immobilière, Condamne Maître Z... à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civileRejette les autres demandes, Condamne Maître Z... aux dépens, ceux d'appel distraits conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.

 LE GREFFIER

 LE PRÉSIDENT