Cour d'Appel — 1 juin 2006

COUR D'APPEL DE VERSAILLES 12ème chambre section 2 F.L./P.G. ARRET No Code nac : 30B contradictoire DU 01 JUIN 2006 R.G. No 05/03376 AFFAIRE : S.C.I. LEYRITZ C/ Cathy X... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Février 2005 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE No Chambre : 2 No Section :

 No RG : 2491/03 Expéditions exécutoires Expéditions délivrées le : à : SCP DEBRAY-CHEMIN SCP FIEVET-LAFON REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE PREMIER JUIN DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.C.I. LEYRITZ ayant son siège 23 avenue de Paris 95290 L'ISLE ADAM, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. représentée par la SCP DEBRAY-CHEMIN, avoués - N du dossier 05000423 Rep/assistant : Me Jacques WENISCH, avocat au barreau de PONTOISE. APPELANTE [****************] Madame Cathy X...
... par la SCP FIEVET-LAFON, avoués - N du dossier 250679 Rep/assistant : Me GONZALEZ du cabinet de Me François PETIT, avocat au barreau de PONTOISE. INTIMEE [****************] Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 30 Mars 2006 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Denis COUPIN, conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : 

 Madame Françoise LAPORTE, président, 

 Monsieur Jean-François FEDOU, conseiller, 

 Monsieur Denis COUPIN, conseiller, Greffier, lors des débats : Madame

Marie-Thérèse GENISSEL, 

 FAITS ET PROCEDURE : 

 Suivant acte sous seing privé en date du 15 mai 2000, la SCI LEYRITZ a consenti à Madame Cathy X... un bail sur des locaux à usage commercial situés 23 avenue de Paris à L'ISLE ADAM (95) pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel de 7.317,55 euros TTC charges incluses. 

 Selon avenant du 09 juin 2001, les parties sont convenues d'étendre les dispositions du bail du 15 mai 2000 à d'autres locaux au prix de 1.067,14 euros TTC par mois. 

 La locataire n'a pas honoré des loyers, puis a renvoyé les clefs à la propriétaire par la poste le 10 janvier 2002. 

 A cette même date, la société LEYRITZ a procédé à un constat des lieux. 

 Puis la bailleresse a assigné la preneuse devant le tribunal de grande instance de PONTOISE en règlement de loyers arriérés, de travaux de remise en état et des dommages et intérêts et cette dernière a demandé reconventionnellement la restitution du dépôt de garantie et des dommages et intérêts en raison de l'impossibilité de poser une enseigne. 

 Par jugement rendu le 14 février 2005, cette juridiction a dit que le bail avait été résilié d'un commun accord à effet au 24 décembre 2001, constaté que Madame X... n'était redevable d'aucun arriéré de loyers pour la période ayant couru jusqu'à cette date, rejeté les demandes de la société LEYRITZ au titre de l'arriéré de loyers et de loyers pour la période du préavis, déclaré Madame X... redevable d'une somme de 1.028 euros au titre des réparations locatives, condamné la société LEYRITZ à restituer à Madame X... celle de 2.325,87 euros représentant le solde du dépôt de garantie, débouté les parties de leurs demandes en dommages et intérêts et la société

LEYRITZ de sa prétention en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile en la condamnant à verser à Madame X... une indemnité de 1.200 euros sur le fondement de ce texte ainsi qu'aux dépens. 

 Appelante de cette décision, la société LEYRITZ soutient que l'arriéré de loyers n'a pas été contesté par Madame X... antérieurement à la présente procédure et que les relevés bancaires produits par l'intimée ne démontrent pas leur règlement. 

 Elle estime que Madame X... n'ayant jamais retourné l'acte de résiliation conventionnelle est redevable à son égard de loyers dus pendant la période de préavis de six mois stipulé au bail qui a pris fin le 31 juillet 2002. 

 Elle invoque les nombreux désordres affectant le local au départ de Madame X... dont la remise en état lui incombe s'élevant à la somme de 5.525,52 euros TTC. 

 Elle prétend avoir subi un préjudice financier. 

 Elle sollicite les sommes de 6.402,84 euros, 2.134,28 et 2.171,65 euros correspondant respectivement au préavis de l'arriéré locatif et à la remise en état des lieux, déduction faite du dépôt de garantie, la capitalisation des intérêts à compter de la mise en demeure du 23 novembre 2001, 762,25 euros de dommages et intérêts et une indemnité de 762,25 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. 

 Madame X... oppose que le bail a été résilié à l'amiable au 24 décembre 2001. 

 Elle affirme avoir été à jour de ses loyers au 10 janvier 2002 et être créancière d'un trop perçu de 609,79 euros. 

 Elle prétend que la société LEYRITZ ne démontre nullement que les désordres décrits dans le procès-verbal de constat lui seraient imputables, ni avoir exécuté les travaux allégués. 

Elle considère que si la cour mettait à sa charge une somme au titre de la remise en état, elle devrait lui allouer des dommages et intérêts d'un montant équivalent pour non respect des dispositions contractuelles. 

 Elle forme appel incident pour obtenir la restitution du dépôt de garantie de 3.353,87 euros outre le remboursement du trop perçu de 609,79 euros. 

 Elle réclame l'entier débouté de la société LEYRITZ, la compensation éventuelle entre les sommes qu'elles devraient le cas échéant avec sa créance de dommages et intérêts résultant de l'inobservation des clauses du bail par celle-ci et dans tous les cas, une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. 

 MOTIFS DE LA DECISION : 

 Considérant que le tribunal a admis, à juste titre, selon des motifs adoptés par la cour que les parties avaient accepté d'un commun accord de résilier le bail commercial, à effet au 24 décembre 2001, et a débouté consécutivement la société LEYRITZ de sa demande en paiement de loyers sur une durée de 6 mois au titre du préavis ; 

 Considérant que Madame X... justifie par la communication des pièces qu'elle produit avoir honoré intégralement les loyers jusqu'en décembre 2001 ; 

 qu'en raison d'un prélèvement de 1.067,14 euros perçu en janvier 2002 par la bailleresse ainsi que celle-ci le reconnait elle-même, alors qu'il restait uniquement un solde de 457,35 euros dû au titre du mois de décembre 2001 et que la locataire n'était pas tenue au versement d'un loyer pour les périodes ultérieures puisque le bail était résilié, la société LEYRITZ lui est redevable de la somme de 609,79 euros en trop versée ; 

 considérant que la société LEYRITZ, en se prévalant du constat des

lieux dressé par huissier le 10 janvier 2002 à sa requête, prétend obtenir le paiement du coût de la remise en état des locaux en se fondant exclusivement sur un devis dressé par la SARL GOPS à hauteur de la somme de 5.525,52 euros le 22 janvier 2002 ; 

 considérant qu'en l'absence d'état des lieux effectué à l'occasion de l'entrée en jouissance de la locataire, Madame X... est réputé les avoir reçu en parfait état, sans postérieurement pouvoir établir la preuve contraire conformément au bail, lequel stipule aussi que le preneur aura la charge des réparations locatives ou d'entretien et devra rendre les lieux en bon état desdites réparations à l'expiration du bail, la propriétaire n'étant tenu qu'à l'exécution des grosses réparations telles que définies à l'article 606 du code civil ; 

 considérant que l'examen du constat d'état des lieux révèle l'existence de trous et de dégradations du papier et d'un encadrement de porte ; 

 considérant toutefois, que le juge ne peut allouer des dommages et intérêts que s'il constate au moment où il statue qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle ; 

 or, considérant que tel n'est pas le cas, en l'espèce, puisque la société LEYRITZ ne justifie pas avoir réalisé des travaux, ni dû consentir un bail à des conditions plus défavorables ; 

 que sa demande en dommages et intérêts sera donc rejetée en réformant la décision entreprise de ce chef ; 

 considérant que le versement par Madame X... d'un dépôt de garantie de 3.353,87 euros n'est pas discuté ; 

 que la société LEYRITZ doit dès lors le lui restituer et sera donc condamnée à lui régler la somme totale de 3.963,66 euros en ce compris le trop versé de 609,79 euros ; 

 considérant que l'équité commande d'accorder à Madame X... une

indemnité supplémentaire de 1.500 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; 

 considérant que la société LEYRITZ qui succombe en ses prétentions et supportera les dépens d'appel, n'est pas fondée en sa demande en application de ce texte. PAR CES MOTIFS 

 Statuant en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort, 

 Confirme le jugement déféré hormis en ses dispositions concernant la condamnation de Madame X... à des réparations locatives et le montant de la restitution à son profit, 

 Et statuant à nouveau de ces chefs, 

 Déboute la SCI LEYRITZ de toutes ses demandes, 

 La condamne à régler à Madame Cathy X... la somme de 3.963,66 euros ainsi qu'une indemnité complémentaire de 1.500 euros en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, 

 Rejette sa prétention au même titre, 

 La condamne aux dépens d'appel qui seront recouvrés par la SCP FIEVET-LAFON, avoués, conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile. 

 Arrêt prononcé par Madame Françoise LAPORTE, président, et signé par Madame Françoise LAPORTE, président et par Madame Marie-Thérèse GENISSEL, greffier, présent lors du prononcé 

 Le GREFFIER,

 Le PRESIDENT,