Cour d'Appel — 2 novembre 2006

I - Exposé préalable :Monsieur Mohamed X... et Madame Djamila Y..., avec l'entremise de l'agence Le Tuc, ont le 10 avril 2003 signé un compromis de vente avec Monsieur Mohamed Z... agissant en tant que gérant et pour le compte de la SARL CBI Promotion portant sur un ensemble immobilier dont ils sont propriétaires à Tharon-Plage, et ce sous une condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire.La réitération, prévue au plus tard le 15 septembre 2003, n'a pas eu lieu et, le 5 décembre suivant les consorts X...-Y... ont fait notifier à la SARL CBI qu'ils se considéraient comme non liés par ce compromis.Après avoir fait dresser procès-verbal de carence le 7 mai 2004, la SARL CBI a, par acte du 3 juin 2004, fait assigner les vendeurs, les époux X..., aux fins de voir constater le caractère parfait de cette vente avec toutes conséquences de droit.Par jugement du 16 mai 2005 le Tribunal de Grande instance de Saint Nazaire a :- Constaté le caractère parfait de la vente par Monsieur et Madame X... à la SARL CBI de la parcelle cadastrée section BD lot n 319, ..., commune de Saint Michel Chef Chef (Loire Atlantique) ;- Condamné Monsieur et Madame X... à signer l'acte authentique réitérant la vente dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement;- Dit que passé ce délai, le jugement vaudra acte authentique et sera publié à la Conservation des Hypothèques;- Condamné solidairement Monsieur et Madame X... à verser à la SARL CBI la somme de 2. 000 çà titre d'exécution de la clause pénale ;- Condamné solidairement Monsieur et Madame X... à supporter la rémunération de l'agent immobilier à hauteur de 22.86735 ç;- Autorisé la SARL CBI à prélever ces sommes sur le prix de vente par compensation;- Débouté les époux X... de leur demande tendant à voir déclarer faux l'acte annexé au procès-verbal de carence en date du 7 mai 2004 ;- Débouté les époux X... de leur demande



tendant à voir nommer un technicien afin de procéder à une vérification d'écriture ;- Débouté les époux X... de leurs autres demandes ;- Condamné in solidum Monsieur et Madame X... aux entiers dépens et au paiement de la somme de 1.200 ç à la SARL CBI au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.Monsieur Mohamed X... et Madame Djamila Y... épouse X... ont déclaré appel de ce jugement le 5 juillet 2005.Le 17 mars 2006 sont intervenus volontairement à l'instance :- la SARL Bar Club Loisir Culture (BCLC) titulaire d'un bail ou de baux depuis le 24 juin 1998 dans les l'immeuble en cause,- la SCI Les Dunes et Madame Yvonne A... épouse B... faisant état d'une promesse de vente prorogée en leur faveur et concernant cet immeuble.Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des prétentions et des moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées :- le 7 avril 2006 pour Monsieur Mohamed X... et Madame Djamila Y... épouse X... ;- le 21 avril 2006 pour la SARL C.B.I. ;- le 5 mai 2006 pour la SARL BCLC, la SCI Les Dunes et Madame Yvonne A... épouse B....L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 mai 2006.II - Motifs:1 Sur l'incident de faux :Il existe quelques différences entre l'acte du 10 avril 2003 tel qu'il est annexé au procès-verbal de carence de Me C... du 7 mai 2004 et l'exemplaire en photocopie versé aux débats par les vendeurs, o la page 2 est devenue la page 7, dont les mentions dactylographiées sont identiques.Ces différences concernent des mentions manuscrites, ces deux documents n'étant pas la photocopie l'un de l'autre mais deux photocopies d'exemplaires originaux sur lesquels les mentions manuscrites ont été portées avec plusieurs repentirs :- l'ajout "le diagnostic amiante sera effectué suite à la signature des présentes aux frais des acquéreurs lesquels prendront en charge" rayé, a disparu sur l'exemplaire du notaire mais



il faisait double emploi avec le même ajout plus complet au paragraphe suivant,- cet ajout complet mentionne que le diagnostic amiante est aux frais "des acquéreurs" sur l'exemplaire des époux X...f et "de l'acquéreur" sur celui annexé à l'acte notarié,- la mention "comptant avec garantie bancaire " apparaissant une seule fois sur le document annexé à l'acte notarié et reproduite deux fois sur l'exemplaire des époux X... au même paragraphe concernant le paiement du prix,- la mention "SARL CBI" a été portée après "je soussigné déclare ne pas vouloir recourir à un prêt" sur l'exemplaire des époux X... alors que l'espace est resté blanc sur l'exemplaire annexé à l'acte notarié.Ces différences sur deux exemplaires originaux, résultant de repentirs, ne sont en rien constitutives de faux et n'ont aucune incidence sur la validité du compromis.2 Sur l'acte sous seing privé du 10 avril 2003 :Il est prétendu que malgré son intitulé il ne s'agit pas d'un compromis mais d'une promesse unilatérale de vente qui, faute d'enregistrement, est nulle et ceci à raison:- de mentions ambiguùs quant au financement, la garantie bancaire évoquée n'étant pas précisée,- du fait qu'il y avait une condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire avec un SHON de 1.200 m2sans délai pour son obtention.Sur le financement, il n'y a aucune ambigu'té rendant l'acte unilatéral puisque le prix devait être payé comptant.Quant à l'obtention d'un permis de construire, il s'agit d'une condition suspensive classique dans un compromis qui ne rend pas la convention potestative puisqu'il y avait une date pour réitérer la vente par acte authentique et que passée celle-ci, il pouvait être fait sommation de comparaître devant le notaire et tirer toutes conséquences de la réponse alors faite. Il s'agissait donc bien d'un compromis de vente et non d'une promesse unilatérale et il n'y avait pas d'obligation d'enregistrement.3 Sur la péremption du compromis :Monsieur Mohamed X... a, dès le 7 août



2003 au motif de la nonjustification de la garantie bancaire et du dépôt d'une demande de permis de construire, indiqué qu'il s'estimait libéré de toutes obligations à l'égard de la SARL CBI suite à la caducité du compromis. Ceci a été contesté par le notaire de l'acquéreur par lettre du 3 septembre 2003.Passée la date limite du 15 septembre 2003, ainsi que le prévoyait le compromis, les époux X... ont fait par lettre demande de réitérer la vente le 10 octobre 2003 en l'étude de Me C..., leur notaire, et des échanges de correspondances entre les notaires il résulte que chacun avait bien admis qu'il convenait soit de signer l'acte authentique, soit de renoncer à l'acquisition.Or, Maître C..., notaire des époux X... a le 9 octobre 2003 annulé ce rendez-vous.La notification du 5 décembre 2003 par voie d'huissier de ce que les vendeurs s'estiment déliés de toutes obligations n'est pas correcte et a privé l'acquéreur de la possibilité de réitérer la vente par acte authentique.En réalité, le compromis était parfaitement valable et, le délai pour lever les conditions suspensives étant expiré, il fallait faire sommation de réitérer cette vente et en tirer les conséquences de l'attitude de l'autre partie, c'est d'ailleurs ce que la SARL CBI a fait par acte du 22 avril 2004.C'est donc à juste titre que les premiers juges ont constaté le caractère parfait de la vente, fait droit à la demande de celle-ci.3 Sur l'indemnité forfaitaire :La SARL CBI demande la condamnation des époux X... à lui payer la somme de 21.342 ç à titre d'indemnité forfaitaire en réparation du préjudice subi du fait du retard dans la signature de cette vente, préjudice apprécié par les premiers juges à 2.000 ç.Le compromis est du 10 avril 2003, le permis de construire a été obtenu le 19 décembre 2003 et a dû être prorogé avant d'être caduc et le coût de la construction a notablement augmenté depuis trois ans.Si la pénalité conventionnelle de 21.342 ç apparaît disproportionnée et doit être



réduite, elle sera fixée à la moitié, soit 5 % du prix : 10.671 ç et le jugement sera réformé de ce chef.4 Sur les interventions :En cause d'appel sont intervenus une SARL BCLC, une SCI Les Dunes et Madame Yvonne B.... Il est constant que la SARL BCLC s'est vu consentir sur les locaux en cause par les consorts X...-Y... un bail de six mois en 1998, bail renouvelé pour un an en octobre 2000 puis en octobre 2001.En ce qui concerne un bail commercial, une instance pour s'en voir reconnaître le bénéfice a été radiée le 13 janvier 2004 et en tout état de cause l'article 554 du nouveau Code de procédure civile ne permet pas à un intervenant en cause d'appel de soumettre un litige nouveau et de demander des condamnations personnelles n'ayant pas subi l'épreuve du premier degré de juridiction, ce qui est le cas du problème de l'existence d'un bail commercial. La demande de ce chef est donc en l'état irrecevable devant la Cour.Il a été signé le 10 juin 1999 une promesse de vente entre les consorts X...-Y... et une SARL La Coccinelle d'une part et la SARL Bar Club Loisirs Culture (BCLC) d'autre part, avec une levée d'option au 31 janvier 2000 au plus tard à peine de caducité.Cette option ne peut être considérée comme levée par une lettre du 28 janvier 2000 sollicitant la prorogation du délai d'option, alors qu'il n'y avait alors aucun accord sur le prix d'achat.Il n'y a pas eu ensuite signature d'un acte authentique mais par contre il existe un document du seul Monsieur X... du 27 décembre 2002 donnant reçu à Madame Yvonne B... d'une somme de 2.300 ç à titre d'acompte et repoussant le délai au 31 mai 2003.Par lettre du 20 mai 20031a SCI Les Dunes et la SARL BCLC indiquaient lever l'option au prix de 1.270.000 francs ce prix n'étant pas accepté puisqu'une lettre en date du 16 février 2004 du conseil de la SARL BCLC sollicite la signature d'un compromis, démonstration qu'il n'y avait alors aucun engagement réciproque.La négociation sur le



prix s'est poursuivie et les époux X... ont proposé 1.500.000 francs par lettre du 21 février 2004 prix qui, après une tentative à 1.400.000 francs le 5 mars 2004, sera accepté par le conseil de la société BCLC en avril 2004.A cette époque et depuis le compromis du 10 avril 2003 les époux X... étaient engagés par ailleurs avec la SARL CBI et il doit être constaté qu'il n'a été publié aux hypothèques ni assignation ni conclusions d'intervention à l'exception du compromis CBI avec le procès-verbal de carence du 7 mai 2004.La SARL BCLC, et encore moins la SCI Les Dunes, qui n'apparaît qu'épisodiquement, et Madame Yvonne B..., parente des gérantes de l'une et de l'autre société, ne peuvent voir prospérer leurs prétentions et en seront déboutées.Ces interventions ont été faites en conséquences de l'attitude équivoque des consorts puis époux Houalf-Y... qui ne peuvent sérieusement réclamer condamnation de la SCI Les Dunes et de Madame B... à des dommages et intérêts pour procédure abusive. Ils seront déboutés de ce chef.La procédure intentée par la SARL CBI n'a rien d'abusif et les époux Houalf-Y... seront également déboutés de leur demande en dommages et intérêts pour procédure abusive contre celle-ci.Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL CBI la totalité des frais irrépétibles engagés à l'occasion de cet appel et, outre la somme de 1.200 ç allouée par le Premier Juge, les époux Houalf-Y... seront condamnés à lui payer de ce chef la somme de 2.000 ç.Les autres parties supporteront ces frais irrépétibles et les intervenants conserveront la charge de leurs dépens.Par ces motifs, La Cour:- Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l'exception de la clause pénale et, statuant à nouveau de ce chef :- Condamne Monsieur Mohamed X...f et Madame Djamila Y... à payer à la SARL CBI la somme de DIX MILLE SIX CENT SOIXANTE ET ONZE EUROS (10.671 ç) ;- Y ajoutant :- Déclare irrecevable les demandes formées



par la SARL BCLC et la SCI Les Dunes contre Monsieur Mohamed X... et Madame Djamila Y... ;- Déboute la SARL BCLC, la SCI Les Dunes et Madame Yvonne A... épouse B... de leurs demandes relatives à la promesse de vente ;- Déboute Monsieur Mohamed X... et Madame Djamila Y... de leurs demandes de dommages et intérêts et au titre des frais irrépétibles ;- Condamne Monsieur Mohamed X... et Madame Djamila Y... à payer à la SARL CBI la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000 ç) en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile;- Laisse à la SARL BCLC, la SCI Les Dunes et Madame Yvonne A... épouse B... les dépens de leur intervention ;- Condamne Monsieur Mohamed X... et Madame Djamila Y... aux autres dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.Le Greff'er,