Cour d'Appel — 29 novembre 2006

R.G : 05/02641COUR D'APPEL DE ROUENCHAMBRE 1 CABINET 1ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2006DÉCISION DÉFÉRÉE :TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BERNAY du 9 juin 2005APPELANT :Monsieur Jean-Marc LECOUTEUXLes Aulnettes27230 DRUCOURTreprésenté par la SCP GALLIERE LEJEUNE MARCHAND GRAY, avoués à la Courassisté de Me Alain FREZEL, avocat au Barreau de BERNAYINTIMÉS :Madame Francine X... veuve B...40, rue Alphonse D...27300 Y... par la SCP GREFF PEUGNIEZ, avoués à la Courassistée de Me Marc BENOIT, avocat au Barreau de Z... Thierry B...40, rue Alphonse D...27300 A... par la SCP GREFF PEUGNIEZ, avoués à la Courassisté de Me Marc BENOIT, avocat au Barreau de BERNAYCOMPOSITION DE LA COUR :En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 16 octobre 2006 sans opposition des avocats devant Monsieur BOUCHÉ, Président, en présence de Madame LE CARPENTIER, Conseiller, rapporteur, Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :Monsieur BOUCHÉ, PrésidentMonsieur PÉRIGNON, ConseillerMadame LE CARPENTIER, ConseillerGREFFIER LORS DES DÉBATS :Jean DufotDÉBATS :A l'audience publique du 16 octobre 2006, où l'affaire a été mise en délibéré au 29 novembre 2006ARRÊT : CONTRADICTOIREPrononcé publiquement le 29 novembre 2006, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile signé par Monsieur BOUCHÉ, Président et par Jean Dufot, greffier présent à cette audience.* * *LES FAITS ET LA PROCEDURE :Par acte du 8 décembre 1960, Mademoiselle Eliane F... a vendu à Monsieur Bernard B... une maison à usage d'habitation située à Bernay, 40 rue D..., cadastrée section C no170-171.Il est indiqué à cet acte que cette maison est bornée : devant par la



rue Alphonse D..., derrière et d'un côté à droite par des immeubles restant à appartenir à la venderesse, et de l'autre côté à gauche par une allée commune reliant la rue Alphonse D... à la rue de Broglie .A la suite du décès de Monsieur Bernard B... en Juin 1995, son épouse Madame Francine B... née X... et son fils Monsieur Thierry B... ont hérité de la propriété.Le 22 Novembre 2000, les consorts C... ont vendu à Monsieur Jean-Marc E... un immeuble situé à Bernay 17 à 25 rue Maurice Lemoing et 42 à 48 rue D... comprenant une station de lavage, une piste à essence, un magasin et une station service, atelier, cour et parking ainsi qu'une maison d'habitation ;Monsieur E... a loué cette propriété à différents locataires qui, aux termes d'un procès-verbal de constat du 30 mars 2004, ont posé une barrière dans le passage commun et l'encombrent de différents objets.Par acte du 10 mars 2005, Mme Francine X... veuve B... et M. Thierry B... ont fait assigner M. Jean-Marc E... devant le Tribunal de grande instance de BERNAY demandant :

 - de juger que le passage entre la propriété cadastrée section C no AI 170-171 et la propriété cadastrée section C no AI 174 est commun à ces deux dernières propriétés ;

 - d'ordonner au défendeur d'enlever ou de faire enlever les barrières et fermetures du passage litigieux ainsi que les objets encombrants dudit passage et ce, sous peine d'astreinte de 200 euros par jour de retard, huit jours après signification du jugement à intervenir ;

 - d'interdire au défendeur ou aux locataires et occupants de son chef, de porter atteinte à la destination du passage commun en y bloquant les accès ou en y déposant des objets encombrants et ce, sous astreintes de 200 euros par infraction constatée ;Par jugement réputé contradictoire du 9 juin 2005, le Tribunal de Grande Instance de BERNAY a :

Dit que le passage situé à BERNAY (27) entre la propriété cadastrée section C n 173 et celle cadastrée section C n 174 est commun à ces deux propriétés ;

 Ordonné à M. Jean-Marc E... d'enlever ou de faire enlever les barrières et fermetures du passage commun, ainsi que les objets encombrant ce dernier, ce dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

 Fait défense à M. Jean-Marc E... et à ses locataires de bloquer les accès du passage commun sans l'autorisation de Mme Francine X... veuve FLEURY et de M. Thierry B... ou d'y déposer de nouveaux objets, sous astreinte pour M. E... de 100 euros par infraction constatée ;

 Condamné M. Jean-Marc E... à payer à Mme Francine X... veuve FLEURY et M. Thierry B... la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens;Monsieur E... a régulièrement interjeté appel de cette décision.LES PRETENTIONS DES PARTIES : Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 27 octobre 2005, auxquelles la Cour se réfère expressément pour l'exposé des moyens, conformément aux dispositions de l'article 455 du Nouveau code de procédure civile, Monsieur E... expose notamment que :- le passage est sa propriété ;- il n'existe pas davantage de servitude de passage en l'absence de titre constitutif ;Il demande en conséquence à la Cour d'infirmer le jugement déféré et de :- débouter les consorts B... de l'ensemble de leurs demandes ;- les condamner au paiement de la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et aux dépens ;******

 Aux termes de leurs conclusions signifiées le 11 septembre 2006, auxquelles la Cour se réfère expressément pour l'exposé des moyens, les consorts B... soutiennent essentiellement que :

- leur maison dispose d'une fenêtre et d'une porte sur le passage litigieux ;

 - la mention allée commune de leur acte de vente existe aussi dans l'acte du 17 août 1942 de l'auteur de Monsieur E... ; Ils demandent donc à la Cour de :- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,- débouter Monsieur E... de l'ensemble de ses demandes ;- le condamner à leur payer une somme de 1500 Euros par application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile et les dépens.

 ******SUR CE LA COUR :Le litige concerne donc un passage commun qui peut constituer soit une propriété indivise ou copropriété, soit une servitude de passage ; Les modes de preuve de la propriété immobilières sont libres ; en l'espèce il est produit :- le jugement du Tribunal de Grande Instance de BERNAY du 26 février 1879 adjugeant à Monsieur Emile F... une maison ainsi décrite au cahier des charges : une maison située à BERNAY rue du Cosgnier comprenant : cuisine et cave au rez-de-chaussée au premier étage deux chambres ; elle est construite en bois et argile et couverte en tuiles, bornée d'un côté, un passage commun et Madame DEHOMME, d'autre côté et un bout Monsieur Emile F... et d'autre bout la rue du Cosgnier - l'acte de vente du 8 décembre 1960 par Madame Eliane F..., agissant en qualité d'héritière de Monsieur Emile F... , à Monsieur Bernard B... de la même maison ainsi désignée : une maison à usage d'habitation sise à Bernay (Eure) 40 Rue Alphonse D... (autrefois dénommée rue de Cosgnier) comprenant:Au rez de chaussée: une pièce sur la rue avec cheminée, cellier derrière, courette couverte ensuite dans laquelle waters closets (fosse commune avec les trois logements voisins restant appartenir à Mademoiselle F....)Au premier étage: petite chambre sur rue avec placard, et

débarras derrière Au deuxième étage: grenier GazObservation faite qu'il n'existe pas d'installation d'eau et d'électricité ;

 Cette maison cadastrée sous les numéros: 7I2p 7I3p et 7I4p de la section C lieudit "-Porte d'Orbec" pour une contenance de cinquante centiares environ,

 Est bornée: devant par la rue Alphonse D..., derrière et d'un côté à droite par des immeubles restant appartenir à la venderesse et d'autre côté à gauche par une allée commune reliant la rue Alphonse D... à la rue de Broglie .- l'acte de vente par Monsieur et Madame CORDIER le 26 août 1942 à Monsieur Bernard H... d'une propriété à BERNAY rue de Broglie numéros 17 et 19 et rue D... numéros 42 et 44 à usage de commerce et d'habitation comprenant : un garage et magasin d'exposition, situés rue de Broglie avec bureau et magasin, à côté maison d'habitation et au dessus rue Alphonse D..., atelier et remiseà ayant pour abornements : d'un bout Monsieur G..., d'autre bout une allée commune, d'un côté, la rue de Broglie et d'autre côté la rue D..., contenant 3 ares 19 centiares ; - l'acte de vente du 3 août 1961 par Monsieur et Madame G... à Monsieur André I... et Madame H..., son épouse (fille de Monsieur Bernard H...) d'un ensemble situé à BERNAY 19, 21 et 23, route de Broglie (actuellement rue Maurice LEMOING) comprenant un grand bâtiment à usage d'entrepôt contigu à la maison de Monsieur H..., une ancienne maison d'habitation en ruines et l'emplacement d'un ancien bâtiment à usage d'atelierà.. bornant en façade la rue de Broglie, par derrière, la rue D..., à l'ouest, Monsieur H... et à l'est les héritiers CHAUSSE ;- l'acte de vente du 11 octobre 1961 par les consorts CHAUSSE à Monsieur André I... et à Madame H..., son épouse d'un corps de bâtiment sis 25 rue Maurice LEMOING comprenant un grand magasin avec bureau et au sous sol quai de chargement pour camions ;(ces deux actes concernent la propriété qui

deviendra celle de Monsieur E... mais du côté opposé à la maison de Madame B... ;)- l'attestation du 15 juin 1990 de Madame H... épouse I..., se disant responsable de la maison appartenant à ses parents, Monsieur et Madame Bernard H..., sise 17 rue Lemoing, donnant 42 rue D... et autorisant Monsieur B... à adosser une barrière sur la charpente de la maison 42 rue D... et indiquant il est bien entendu qu'une clef de cette barrière fermant ce passage appartenant en mitoyenneté à ces deux propriétés, sera confiée au locataire de la société des Pétroles SCHELL, habitant actuellement notre maison - l'acte de vente du 22 novembre 2000 par Madame veuve Bernard H..., d'une part, Monsieur et Madame I... d'autre part de l'ensemble immobilier ainsi acquis aux termes des actes du 26 août 1942, 3 août et 11 octobre 1961, sis 17 à 25 rue Maurice LEMOING et 42 à 48 rue D..., comprenant la station service et la maison pour 11 ares 87 centiares ; cet acte ne mentionne ni passage commun, ni servitude ;Il résulte de l'ensemble de ces actes que l'existence de l'allée commune située entre la maison des consorts B... et celle de Monsieur Bernard H..., aux droits de qui se trouve Monsieur E..., est avérée tant dans l'acte de propriété de l'auteur des consorts B... (jugement d'adjudication) et d'eux mêmes, que dans l'acte d'achat de l'auteur de Monsieur E... du 26 août 1942 ; ces actes lui sont opposables, même si son propre acte ne mentionne pas ce passage, ne précisant pas les voisins de la propriété vendue mais seulement les numéros des rues concernées ; il n'a pu en effet acquérir plus de droit que son auteur ;Dans les trois actes mentionnant cette allée commune, il n'est fait état d'aucune servitude, mais la mention se trouve dans la description de la propriété vendue ; l'allée commune est indiquée comme limite des propriétés puisque dans les actes relatifs à la propriété de Madame B..., la propriété est bornée par et dans l'acte relatif à la



propriété de l'auteur de Monsieur E..., la maison est abornée par ; Monsieur E... fait valoir que le passage, dans sa partie se trouvant entre la maison de Madame B... et la sienne, est situé sous le premier étage de sa maison ; mais la présomption de l'article 552 du Code civil ne peut s'appliquer, en la renversant, au propriétaire du dessus qui n'est pas présumé être propriétaire du sol ;Ce passage est donc bien une propriété indivise entre les deux propriétaires voisins ; l'auteur de Monsieur E... parle d'ailleurs dans son attestation du 15 juin 1990 d'un passage appartenant en mitoyenneté En outre il n'est pas contesté et résulte des constats d'Huissier et des attestations produites, que la maison des consorts B... dispose d'une porte et d'une fenêtre ouvrant directement sur ce passage et que les anciens employés du garage, appartenant aujourd'hui à Monsieur E..., ont toujours connu cette allée comme ouverte entre les deux rues ;Le fait que Monsieur E... règle l'impôt foncier en totalité pour la partie de l'allée non couverte qui rejoint ensuite la route de Broglie entre sa parcelle et la parcelle 172, est sans incidence sur les droits des consorts B... résultant des titres de propriété ;Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;Il est inéquitable de laisser à la charge des consorts B... les frais exposés en marge des dépens en cause d'appel.******PAR CES MOTIFS :La Cour :Déboute Monsieur E... de ses demandes ;Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;Condamne Monsieur E... à payer aux consorts B... la somme de 1500 euros par application des dispositions de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile en cause d'appel ;Met les dépens d'appel à la charge de Monsieur E..., avec droit de recouvrement direct au profit des avoués de la cause, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau code de procédure



civile.LE GREFFIER

 LE PRESIDENT