Cour d'Appel — 21 novembre 2006

COUR D'APPEL DE VERSAILLESCode nac : 72Z1ère chambre 2ème sectionARRET NoCONTRADICTOIREDU 21 NOVEMBRE 2006R.G. No 06/03177AFFAIRE :S.D.C. RESIDENCE PAVILLON DES MARQUISES Représenté par son syndic le CABINET GYMC/Association FONCIERE URBAINE LIBRE GENERALE BEL AIR EN LAYE prise en la personne de son président la sté SIGERC Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 26 Mai 2005 par le Tribunal d'Instance de ST GERMAIN EN LAYENo Chambre : No Section : No RG : 264/05Expéditions exécutoiresExpéditionsCopiesdélivrées le : à : SCP BOMMART MINAULT 

 Me Jean-Michel TREYNET REPUBLIQUE FRANCAISEAU NOM DU PEUPLE FRANCAISLE VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MILLE SIX La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.D.C. RESIDENCE PAVILLON DES MARQUISES Représenté par son syndic le CABINET GYM prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 26 avenue Saint Fiacre78100 SAINT GERMAIN EN LAYEreprésenté par la SCP BOMMART MINAULT - N du dossier 00032017assisté de la SCP SILLARD GILLES-ANTOINE (avocats au barreau de VERSAILLES)APPELANT****************Association FONCIERE URBAINE LIBRE GENERALE BEL AIR EN LAYE prise en la personne de son président la sté SIGERC prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège ZAC du Centre Urbain du Bel Air78100 SAINT GERMAIN EN LAYEreprésenté par Me Jean-Michel TREYNET - N du dossier 17453assisté de Me Denis TASSART (avocat au barreau de PARIS)INTIME****************Composition de la cour :En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Octobre 2006 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Charles LONNE, président chargé du rapport.Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de

:

 Monsieur Charles LONNE, président,

 Monsieur Jacques CHAUVELOT, conseiller,

 Mme Annie DABOSVILLE, conseiller Greffier, lors des débats : Madame Denise X...,FAITS ET PROCEDURE Par jugement du 26 mai 2005, auquel la cour se réfère pour l'exposé du litige opposant les parties, le tribunal d'instance de Saint Germain en Laye statuant contradictoirement a débouté le syndicat des copropriétaires du PAVILLON DES MARQUISES de ses demandes, dit l' ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE GENERALE BEL AIR EN LAYE ( ci-après l'AFUL ) irrecevable en ses demandes reconventionnelles, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du NCPC et condamné le syndicat des copropriétaires du PAVILLON DES MARQUISES aux dépens;Le syndicat des copropriétaires du PAVILLON DES MARQUISES a régulièrement interjeté appel de cette décision le 20 juillet 2005 et l'AFUL le 5 août 2005. Les deux procédures ont fait l'objet d'une jonction.Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 30 août 2006, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé de ses moyens, le syndicat des copropriétaires du PAVILLON DES MARQUISES demande à la cour d'infirmer le jugement dont appel et de condamner l' AFUL au paiement de la somme de 3.607,36 ç avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2005, 1.000 ç à titre de dommages et intérêts, outre 2.500 ç par application de l'article 700 du NCPC ainsi qu'aux dépens;Dans ses conclusions du 22 juin 2006, auxquelles il est également renvoyé pour plus ample exposé, l' AFUL demande à la cour de réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déclarée irrecevable en ses demandes et, statuant à nouveau sur ce point, de condamner le syndicat des

copropriétaires du PAVILLON DES MARQUISES à lui payer 4.487,53 ç à valoir sur l'arriéré d'appels de charges au 2e trimestre 2005 inclus; 1.500ç de dommages et intérêts pour résistance abusive et 3.000 ç sur le fondement de l'article 700 du NCPC ainsi qu'aux dépens.

 MOTIFS1 - Sur l'appel du Syndicat des copropriétairesConsidérant que pour tenter de se désengager de l' AFUL et échapper ainsi au paiement des charges communes à la ZAC, le Syndicat des copropriétaires se prévaut de l'absence de signature et de publication des statuts de l' AFUL pour en déduire que cette dernière n'a aucune qualité pour demander le paiement de charges et doit donc lui rembourser celles qui ont été payées par erreur;Considérant qu'il n'est pas contesté que les charges appelées par l' AFUL correspondent aux prestations fournies par elle au profit de l'ensemble des copropriétés édifiées dans le périmètre de la ZAC du Centre Urbain du Bel Air située à Saint Germain en Laye, dont dépend le syndicat des copropriétaires du PAVILLON DES MARQUISES, et qui consiste, notamment, à assurer l'unité fonctionnelle de cet ensemble immobilier ainsi que la gestion et la conservation de tous les ouvrages et équipements d'intérêts collectif;Considérant que l'adhésion du Syndicat des copropriétaires aux statuts de l' AFUL résulte d'une part de l'acte de vente des parcelles sur lesquelles a été construite la résidence Pavillon des Marquises et qui est intervenu le 19 juillet 1995 entre la SABA et la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BEL AIR 4 et d'autre part du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires du PAVILLON DES MARQUISES, qui a été régulièrement publié aux hypothèques et qui est donc opposable à tous les copropriétaires, qui prévoit que les charges générales comprendront "les charges AFUL";Considérant que le fait que les statuts de l' AFUL n'aient pas été signés ni publiés sont en l'occurrence sans incidence sur les charges dues par le Syndicat des copropriétaires dans la mesure ou ces dernières

correspondent à des prestations effectivement fournies par l' AFUL qui sont utiles au Syndicat des copropriétaires et pour la plupart communes avec les autres ensembles immobiliers comme c'est le cas pour les contrats d'assurance et le travail du régisseur; Qu'ainsi les règlements effectués par la Syndicat des copropriétaires ont bien une cause et c'est donc à tort que le syndicat des copropriétaires du PAVILLON DES MARQUISES en sollicite la restitution sur le fondement des dispositions des articles 1235 et 1376 du code civil;Que le syndicat des copropriétaires du PAVILLON DES MARQUISES sera donc débouté de ce chef et le jugement confirmé;2 - Sur l'appel de l' AFULConsidérant qu'il est constant que les statuts de l' AFUL n'ont été ni signés ni publiés;Mais considérant que cette société doit être considérée comme une société de fait telle que prévue par l'article 1873 du code civil ce que le Syndicat des copropriétaires ne conteste pas sérieusement;Considérant que la somme de 4.487,53 ç réclamée par l' AFUL au titre de l'arriéré des appels de charges au 2ème trimestre 2005 inclus est justifiée par les appels de fonds, le décompte produit et le procès verbal de l'assemblée générale du 11 octobre 2004 qui a approuvé les comptes au 30 juin 2004 ainsi que le budget provisionnel pour l'exercice du 1er juillet 2004 au 30 juin 2005; Que la somme susvisée correspondant à des charges dues pour des prestations effectivement fournies par l' AFUL et utiles au Syndicat des copropriétaires, ce dernier sera donc condamné à payer à cette dernière ladite somme; Considérant que le jugement sera donc réformé de ce chef3 - Sur les demandes accessoiresConsidérant que l' AFUL sollicite 1.500 ç à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;Mais considérant que les éléments de la cause ne permettent pas de caractériser un tel abus; que la demande sera donc rejetée;Considérant que la somme de 750 ç dédommagera l' AFUL de ses frais irrepétibles;Que les dépens seront supportés par le Syndicat



des copropriétaires qui succombe;PAR CES MOTIFSStatuant publiquement et contradictoirement;Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a déclaré l' AFUL irrecevable en ses demandes reconventionnelles;

 Statuant à nouveau;Condamne le syndicat des copropriétaires du PAVILLON DES MARQUISES à payer à l' ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE GENERALE BEL AIR EN LAYE la somme de 4.487,53 ç au titre de l'arriéré des charges au 2ème trimestre 2005 inclus;Déboute l'ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE GENERALE BEL AIR EN LAYE de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive;Condamne le syndicat des copropriétaires du PAVILLON DES MARQUISES à payer à l' ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE GENERALE BEL AIR EN LAYE la somme de 750 ç au titre de l'article 700 du NCPC;Condamne le syndicat des copropriétaires du PAVILLON DES MARQUISES aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du NCPC par Maître TREYNET, avoué. 

 - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile. - signé par Monsieur Charles LONNE, président et par Madame BOURGUEIL, greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.Le GREFFIER, Le PRESIDENT,