Cour d'Appel — 28 septembre 2006

R.G : 06/00123









décision du Tribunal de Grande Instance de LYON

au fond du 13 décembre 2005



RG No2005/14135







X...




C/



Y...


BLIGNY-MOREL















COUR D'APPEL DE LYON



PREMIERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 28 SEPTEMBRE 2006







APPELANT :



Monsieur José X...


Le Cras

...


69700 GIVORS



représenté par la SCP JUNILLON-WICKY

avoués à la Cour



assisté de Me Z..., avocat au barreau de LYON









INTIMES :



Monsieur Patrice Y...


...


69700 GIVORS



représenté par Me MOREL, avoué à la Cour



assisté de Me A...


avocat au barreau de LYON





Madame Cécile B... épouse Y...


...


69700 GIVORS



représentée par Me Christian MOREL, avoué à la Cour



assistée de Me A...


avocat au barreau de LYON































L'instruction a été clôturée à l'audience des plaidoiries



L'audience de plaidoiries a eu lieu le 21 Juin 2006



L'affaire a été mise en délibéré au 28 Septembre 2006





COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré :



Président : Monsieur ROUX,

Conseiller : Madame BIOT,

Conseiller : Monsieur GOURD



Greffier : Madame JANKOV pendant les débats uniquement.



A l'audience Madame BIOT a fait son rapport conformément à l'article 785 du NCPC.



ARRET : contradictoire



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile, 



signé par Monsieur ROUX, conseiller, et par Madame JANKOV, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS DES PARTIES



Monsieur José X..., propriétaire d'une maison d'habitation située ..., acquise par jugement d'adjudication du 9 février 1994 au prix de 166.000 francs a signé avec les époux Y... le 16 décembre 2004 une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives de ce bien immobilier au prix de 172.000 francs.



L'acte de vente devait être réitéré au plus tard le 15 septembre 2005.



A cette date Monsieur José X... convoqué chez le notaire n'a pas voulu réitérer la vente et libérer les lieux.



Par jugement du 13 décembre 2005 le Tribunal de Grande Instance de LYON saisi par assignation à jour fixe délivrée à Monsieur José X... par les époux Y... en vue de voir déclarer parfaite la vente signé le 16 décembre 2004, considérant que l'action était recevable la publication de l'assignation étant en l'espèce facultative, retenant que si les époux Y... n'avaient pas justifié des démarches entreprises pour obtenir leur prêt dans la quinzaine suivant la signature du compromis cette convention ne pouvait néanmoins être considérée comme caduque puisque le prêt mentionné avait été obtenu avant la date de réitération, et écartant le vice du consentement allégué, a rendu la décision suivante :



"- déclare recevable l'action engagée par Monsieur et Madame Y...,



- déclare parfaite la vente de l'immeuble situé à GIVORS lieudit MERLON route du Drevet figurant au cadastre section BE no 362 d'une surface de 13 a 49 ca entre Monsieur José X... et Monsieur et Madame Y... pour le prix de CENT SOIXANTE DOUZE MILLE EUROS (172.000 EUROS),



- condamne Monsieur José X... à payer à Monsieur et Madame Y... une somme de MILLE EUROS (1.000 euros) au titre de la clause pénale et des dommages et intérêts,



- ordonne l'exécution provisoire,











- condamne Monsieur et Madame X... à payer à Monsieur et Madame Y... une indemnité de MILLE EUROS (1.000 EUROS) sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile,



- laisse les dépens à la charge de Monsieur José X...".



Appelant Monsieur X... conclut à la réformation de cette décision et au rejet des demandes des époux Y....



Il maintient que le compromis est caduc faute pour les acquéreurs de lui avoir notifié le dépôt de celui-ci avant le 3 juin 2005.



Il invoque en outre un vice du consentement par suite du comportement dolosif des acquéreurs qui l'ont pressé de vendre cette maison à un prix inférieur à celui du marché alors que Monsieur Y... professionnel de l'immobilier en sa qualité de gérant de la Société ACM exerçant à l'enseigne SODIMO a volontairement sous estimé le prix dans son seul intérêt puisqu'il était chargé d'évaluer et négocier le bien immobilier.



Enfin il fait état de sa fragilité intellectuelle qui ne lui a permis d'appréhender les conditions de cette vente et la valeur de sa maison.



Il insiste sur la mauvaise foi des époux Y... qui lui réclament 17.000 euros au titre d'une clause pénale et 40.000 euros de dommages et intérêts.



Monsieur X... sollicite la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et une indemnité de 4.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile.



Les époux Y... concluent à la confirmation du jugement et à la condamnation de Monsieur X... à leur payer 17.000 euros à titre de clause pénale, 40.000 euros de dommages et intérêts et une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile.



Ils rétorquent que Monsieur X... ne leur a pas adressé en temps utile une lettre recommandée pour lui demander de justifier de l'obtention du prêt, le courrier de son conseil du 23 septembre 2005 étant sans portée puisque Monsieur X... avait déjà été mis en demeure de réitérer la vente ce qui impliquait l'obtention du prêt, et se référent à l'attestation de Maître C... du 20 septembre 2005. Les intimés s'insurgent contre les allégations de manoeuvres dolosives et affirment que le prix n'est pas anormalement bas.



MOTIFS ET DECISION



Attendu que selon les termes de la promesse synallagmatique de vente du 16 décembre 2004 déposée à l'office notarial de Maître C... notaire à GIVORS, l'acquéreur devait justifier au vendeur dans un délai de quinze jours de la signature de l'acte, des démarches nécessaires à l'obtention du prêt puis l'informer après le 30 mai 2005 de l'obtention ou de la non obtention de celui-ci;



Attendu que le vendeur s'il n'était pas informé avait la faculté de demander par lettre recommandée à l'acquéreur de lui justifier tout d'abord du dépôt du dossier et en l'absence de réponse dans un délai de huit jours de se prévaloir de la caducité du contrat puis de la réalisation de la condition suspensive et à défaut de justificatifs dans le délai de huit jours de faire constater la défaillance de la condition suspensive et la caducité de plein droit de la convention ;



Attendu que Monsieur José X... n'a pas usé de cette faculté avant le 15 septembre 2005 date prévue pour la réitération de la vente et à laquelle il a été convoqué chez le notaire qui était en mesure de rédiger l'acte authentique, l'UCB ayant octroyé un prêt aux époux Y... selon une offre de crédit du 27 mai 2005 acceptée par ceux-ci ;











Attendu que dans ces conditions c'est à bon droit et par de justes motifs que le premier juge a refusé de constater la caducité du compromis ;



Attendu que le tribunal a également par d'exacts motifs adoptés par la Cour écarté le moyen tiré du dol la preuve des manoeuvres n'étant pas rapportée et la qualité d'agent immobilier de Monsieur Y... tout comme l'absence de dépôt de garantie n'étant pas suffisantes pour démontrer que le consentement de Monsieur X... a été surpris ;



Attendu que la fragilité intellectuelle du vendeur qui a justifié sa mise sous curatelle renforcée par un jugement du 20 avril 2006 ne caractérise pas une insanité d'esprit le 16 décembre 2004 au sens de l'article 489 du Code Civil ; 



Qu'au surplus dans son courrier du 10 septembre 2005 adressé neuf mois après la signature du compromis Monsieur X... réaffirmait à nouveau sa décision de mettre en vente la maison en cause ;



Attendu qu'enfin le vil du prix invoqué n'est pas prouvé par le seul avis du Cabinet TERRONI IMMOBILIER ;



Attendu que le caractère parfait de la vente a donc été retenu à bon droit par le tribunal;



Attendu qu'eu égard au préjudice effectivement subi par les vendeurs la clause pénale a été justement révisée et réduite à la somme de 500 euros ;



Attendu que le préjudice essentiellement moral subi par les époux Y... a été exactement réparé par la somme de 500 euros ;



Attendu qu'il serait inéquitable de laisser aux intimés la charge de l'intégralité de leurs frais irrépétibles ; qu'il y a lieu de leur allouer une indemnité supplémentaire de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile ;



PAR CES MOTIFS,



LA COUR,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne Monsieur José X... à verser à Monsieur Patrice Y... et Madame Cécile B... épouse Y... une indemnité supplémentaire de MILLE EUROS (1.000 EUROS) sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile,



Le condamne aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître MOREL, avoué.









LE GREFFIER LE PRESIDENT