Cour d'Appel — 4 novembre 2007

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1o Chambre B 

ARRÊT AU FOND 
DU 04 OCTOBRE 2007
FG
No 2007/519 

Rôle No 07/03367

S.C.I. AGATHE

C/

Ariane X... épouse Y...


Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 23 Janvier 2007 enregistré au répertoire général sous le no 05/7736.

APPELANTE

LA SCI AGATHE, 
dont le siège est Quartier Précoumin - 83340 LE LUC EN PROVENCE

représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avoués à la Cour, 
ayant Me Véronique BESSON-GRANGE pour avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉE 

Madame Ariane X... épouse Y...

née le 30 Janvier 1954 à TOULON (83000)

...

représentée par la SCP SIDER, avoués à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 06 Septembre 2007 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de : 

Monsieur François GROSJEAN, Président
Madame Catherine CHARPENTIER, Conseiller
Madame Martine ZENATI, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Octobre 2007.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Octobre 2007,

Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Mme Ariane X... épouse Y..., propriétaire d'une maison ... à GONFARON (Var), a signé le 8 juillet 2004 une promesse synallagmatique de vente de ce bien à la société civile immobilière SCI AGATHE représentée par sa gérante Mme Agatha A..., moyennant le prix de 178.937 €, versement d'un acompte de 8.946,85 € séquestré par l'agence immobilière Century 21 BAUBAUT Immobilier, avec date prévisionnelle de l'acte authentique fixée au 30 novembre 2004, le notaire rédacteur devant être Me B..., notaire de l'acquéreur, avec la participation de Me C..., notaire de la venderesse.

Sommée de comparaître devant Me B... et Me C..., notaires, le 18 février 2005, pour signature de l'acte authentique aux conditions de la promesse synallagmatique de vente, la SCI AGATHE fit défaut et un procès-verbal de carence fut établi par les deux notaires.

Mme Y... fit assigner la SCI AGATHE le 15 septembre 2005 devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins de la voir condamner, sur le fondement contractuel, à lui payer la somme de 8.946,85 € à titre d'indemnité d'immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 avril 2005 et anatocisme, 10.000 € au titre de la clause pénale et 350,98 € de frais, soit 96,18 € de frais d'huissier et 264,80 € de frais de notaire.

La SCI AGATHE a conclu à la nullité de la promesse synallagmatique de vente et demandé reconventionnellement la condamnation de Mme Y... à lui payer des dommages et intérêts.

Par jugement en date du 23 janvier 2007, le tribunal de grande instance de Draguignan a :
-débouté la SCI AGATHE de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du compromis de vente signé entre les parties les 6 et 8 juillet 2004,
-condamné la SCI AGATHE à payer à Mme Ariane X... épouse Y... la somme de 
8.946,85 € avec intérêts au taux légal depuis le 26 avril 2005 à titre d'indemnité d'immobilisation,
-condamné la SCI AGATHE à payer à Mme Ariane X... épouse Y... la somme de 10.000 € au titre de la clause pénale,
-condamné la SCI AGATHE à payer à Mme Ariane X... épouse Y... la somme de 350,98 € de dommages et intérêts au titre des frais exposés pour la sommation de comparaître et le procès verbal de carence,
-dit que les intérêts échus de ses sommes produiront eux-mêmes intérêts dès lors qu'ils seront dus pour au moins une année depuis le 15 septembre 2005,
-débouté la SCI AGATHE de ses demandes reconventionnelles de dommages et intérêts,
-condamné la SCI AGATHE à payer à Mme Ariane X... épouse Y... la somme de 1.000 € en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
-condamné la SCI AGATHE aux dépens, dont distraction au profit de Me D...,
-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration de la SCP ERMENEUX-CHAMPLY et LEVAIQUE, avoués, en date du 26 février 2007, la SCI AGATHE a relevé appel de ce jugement.

Par ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 25 juin 2007, la SCI AGATHE demande à la cour, au visa des articles 1109 et suivants, 1134 et suivants, 1154 et suivants du code civil, de l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation, de :
-dire son appel recevable et bien fondé,
-infirmer la jugement de première instance en tous points et juger que l'appelante s'est parfaitement déliée contractuellement du compromis litigieux,
-débouter Mme Y... de l'intégralité de ses demandes,
-autoriser l'appelante à se voir restituer sans délai son acompte de 8.946,85 € séquestrés entre les mains de Baubaut Immobilier Century 21 ou de tout autre détenteur,
-condamner Mme Y... à verser à la SCI AGATHE une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, financier et moral, du fait de l'irrégularité de la notification qui lui a été faite de son délai légal de rétractation,
-condamner Mme Y... à verser à la SCI AGATHE une somme de 2.981 € à titre de remboursement de la taxe locale d'équipement que la SCI AGATHE doit payer au trésor public du fait de l'obtention de permis de construire pourtant devenu inutile,
-dire que les sommes ci-dessus produiront un intérêt au taux légal et les intérêts échus de ces sommes produiront eux-mêmes des intérêts depuis le jour du versement de l'acompte, au 6 juillet 2004,
-condamner Mme Y... aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP ERMENEUX-CHAMPLY & LEVAIQUE, avoués, et à lui verser une somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

La SCI AGATHE estime que la notification de la faculté de rétractation prévue à l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation a été irrégulièrement effectuée par l'agence immobilière, de sorte que le délai d'exercice de cette faculté ne s'est pas écoulé faute de point de départ régulier et qu'elle avait ainsi conservé cette faculté et n'était pas obligée de signer l'acte authentique.
Mme A..., gérante de la SCI AGATHE, estime que son consentement a été vicié. Elle précise qu'elle souhaitait que soit prévue à la promesse synallagmatique de vente une clause de substitution et que cette clause n'y figure pas. Elle ajoute que, suite à un devis de rénovation, elle a découvert que la toiture était entièrement à refaire. Elle considère avoir été victime d'une réticence dolosive de la venderesse sur le mauvais état du bien, ou d'une erreur sur une qualité substantielle de celui-ci. Elle demande à la cour de dire ce compromis nul.

Par ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 31 août 2007, Mme Ariane X... épouse Y... demande à la cour, au visa des articles 1147 et 1152 du code civil de :
-confirmer le jugement en toutes ses dispositions non contraires à ses conclusions et en conséquence,
-constater la défaillance de l'acquéreur dans la régularisation de la vente,
-condamner la SCI AGATHE à lui verser la somme de 8.946,85 € assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 avril 2005,
-condamner la SCI AGATHE à lui verser la somme de 10.000 € au titre de la clause pénale,
-condamner la SCI AGATHE à lui verser la somme de 350,98 € au titre des frais engagés,
-prononcer la capitalisation des intérêts par période annuelle en vertu de l'article 1154 du code civil,
-condamner la SCI AGATHE à lui verser la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
-condamner la SCI AGATHE aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Pierre SIDER, Jean-Michel SIDER, Sébastien SIDER, Avoués associés.

Sur le moyen nouveau de l'irrégularité de la notification du délai de rétractation, Mme Y... estime que cette faculté ne concerne pas la SCI AGATHE, qui est une société civile immobilière constituée deux ans avant l'opération. Elle fait valoir en tout état de cause que le formalisme de la notification a été respecté.
Sur le moyen de la nullité, Mme Y... fait observer que le fait que l'acte ne comporte pas la faculté de substitution ne relève pas d'un vice du consentement. Elle fait remarquer que la SCI AGATHE ne fait état d'aucune manoeuvre frauduleuse et que l'acte précise le caractère vétuste du bien, avec nécessité d'importants travaux de rénovation, de sorte qu'il n'y a eu aucune erreur sur ce point.
Sur la somme de 2.981 € versée au trésor, elle observe que ces sommes correspondent à la suite d'initiatives de la SCI AGATHE auxquelles elle est étrangère.

MOTIFS,

-Sur la faculté de rétractation :

Attendu que ce moyen nouveau de l'irrégularité de la notification de la faculté de rétractation, présenté pour la première fois en cause d'appel, vient soutenir la défense de la SCI AGATHE, qui depuis la première instance, estime ne devoir aucune somme à Mme Y... pour n'avoir pas régularisé l'acte authentique ; 

Attendu que l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ;

Attendu que la SCI AGATHE a été immatriculée le 17 juillet 2002 au registre du commerce et des sociétés de Draguignan, avec pour objet la constitution d'un patrimoine par l'acquisition et la dation à bail de biens meubles et immeubles et leur gestion ; 
qu'elle ne peut être clairement considérée comme un acquéreur professionnel; 

Attendu que l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation précise en son alinéa deux que cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise et que la faculté de rétractation est exercée dans les mêmes formes ;

Attendu que l'acte de promesse synallagmatique de vente a été signé par la SCI AGATHE le 6 juillet 2004 et par Mme Y... le 8 juillet 2004 ;

Attendu qu'un récépissé de remise d'un exemplaire de la promesse synallagmatique de vente a été signé par Mme A... de la SCI AGATHE avec mention de sa propre main de la date du 15 juillet 2004 ; que ce document mentionnait que le délai de rétractation expirait le 22 juillet 2004 ; 

Attendu que la SCI AGATHE ne prétend pas que cette date du 15 juillet 2004 est inexacte ; qu'elle a clairement conclu avoir reçu ce document à la date indiquée du 15 juillet 2004 avec indication d'un délai de sept jours à compter de cette date ;
qu'elle est mal venue de dire que le délai n'a pu courir alors qu'elle n'en conteste pas le point de départ ;
que la formalité de la lettre recommandée avec avis de réception évite toute contestation sur la date de la notification de la faculté de rétractation; qu'il s'agit d'un mode de preuve et non une condition de validité de la notification, alors que le texte de l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation précise que cette notification peut être faite par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes;
qu'en l'occurrence, faute de contestation sur la date de la notification, sa forme est sans conséquence ;

-Sur la validité de la promesse synallagmatique de vente : 

Attendu que la SCI AGATHE conclut à la nullité de la promesse synallagmatique de vente pour dol et pour erreur ;

Attendu que l'article 1116 du Code Civil dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté; qu'il ne se présume pas et doit être prouvé;

Attendu que l'article 1110 du code civil dispose que l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; 

Attendu que la SCI AGATHE ne prouve aucune manoeuvre frauduleuse qui aurait été commise par Mme Y... ; 

Attendu que la description de la maison par Mme Y... précise:
"l'ensemble du bâtiment est ancien. Les parties communes sont vétustes . Les aménagements intérieurs et les éléments de confort sont très simples et anciens. Des travaux importants de rénovation sont à envisager (électricité, plomberie, etc...)" ;

Attendu que l'associé pour moitié de la société acquéreur, M.Jacky E..., dont l'entreprise se trouve à l'adresse du siège social, professionnel de la rénovation immobilière, a pu constater avec un oeil de professionnel l'état de l'immeuble ; 

Attendu qu'il y a lieu de noter à cet égard que la SCI AGATHE apporte pour preuve du mauvais état de l'immeuble, qui serait pire que ce que Mme Y... en avait dit, un devis de travaux de l'entreprise Jacky E..., c'est à dire une affirmation d'un des deux associés de la SCI AGATHE, de sorte que la SCI AGATHE s'est ainsi fabriquée une preuve pour elle-même ; que cet élément ne peut être retenu comme preuve ;

Attendu qu'en conséquence la cour confirmera le jugement qui a dit que SCI AGATHE n'a pas été victime de manoeuvres dolosives et n'a commis aucune erreur sur la substance de la chose ;

-Sur les indemnités :

Attendu que la promesse synallagmatique de vente dispose, en ce qui concerne l'acompte de 8.946,85 €, que "l'acquéreur accepte dores et déjà de verser au titre de la perte qu'il éprouverait à rechercher un nouvel acquéreur et à titre d'indemnité d'immobilisation forfaitaire et réductible, la somme versée à ce jour d'une part, et 10.000 € à Century 21 Baubaut Immobilier à titre d'indemnité" ;

Attendu que les dispositions contractuelles sont très claires ;

Attendu que les conditions suspensives d'obtention d'un état hypothécaire permettant de vendre un bien libre, d'obtention d'un permis de construire et de non exercice du droit de préemption ont été levées de sorte que rien n'empêchait la signature de l'acte authentique ;
que pourtant la SCI AGATHE a refusé d'y procéder ;

Attendu qu'en conséquence, l'indemnité d'immobilisation contractuelle est due ; que s'agissant d'une somme séquestrée entre les mains de l'agence immobilière, elle sera remise par celui-ci à Mme Y..., sans qu'il y ai lieu à intérêts sur cette somme ;

Attendu que la promesse synallagmatique de vente stipule par ailleurs : "dans le cas où, l'une des parties viendrait à refuser de régulariser la vente, sauf application des conditions suspensives, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuite, de justice, et tous droits et amendes, et devra en outre payer à l'autre partie la somme de 10.000 € d'indemnité à titre de clause pénale" ; 

Attendu que les frais divers exposés par Mme Y... du fait du refus de la SCI AGATHE de signer l'acte authentique sont compris au sein de cette indemnisation forfaitaire ;

Attendu qu'il convient de réduire, au vu des frais exposés et des circonstances du litige, cette indemnité à 1.500 € ; 

Attendu que les dépenses effectuées par la SCI AGATHE dans le cadre de son dossier de permis de construire resteront à sa charge alors que Mme Y... n'est pas à l'origine de ces dépenses ;

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 23 janvier 2007 par le tribunal de grande instance de Draguignan en ce qu'il a :
-débouté la SCI AGATHE de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du compromis de vente signé entre les parties les 6 et 8 juillet 2004,
-débouté la SCI AGATHE de ses demandes reconventionnelles de dommages et intérêts,
-condamné la SCI AGATHE à payer à Mme Ariane X... épouse Y... la somme de 1.000 € en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
-condamné la SCI AGATHE aux dépens, dont distraction au profit de Me D...

Le réforme partiellement pour le surplus et :
-dit que la somme de 8.946,85 €, séquestrée entre les mains de l'agence Century 21 BAUBAUT Immobilier, sera remise à Mme Ariane X... épouse Y... à titre d'indemnité d'immobilisation, et dans le cas où cette somme n'aurait pas été séquestrée ou ne serait plus entre les mains du séquestre, condamne en tant que de besoin la SCI AGATHE à payer cette somme à Mme Ariane X... épouse Y...,
-condamne la SCI AGATHE à payer à Mme Ariane X... épouse Y... la somme de 
1.500 € au titre de la clause pénale,

Y ajoutant,

Condamne la SCI AGATHE à payer à Mme Ariane X... épouse Y... la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles d'appel,

Condamne la SCI AGATHE aux dépens, et autorise, en application de l'article 699 du nouveau code de procédure civile, la SCP Pierre SIDER, Jean-Michel SIDER, Sébastien SIDER, Avoués associés à recouvrer directement contre elle les dépens dont ces avoués déclarent avoir fait l'avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT