Cour d'Appel — 25 juin 2007

JML/BLL

Numéro 2729/07

COUR D'APPEL DE PAU 
2ème CH - Section 1 

ARRET DU 25 juin 2007 

Dossier : 03/03774 

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

Affaire :

Kamran X...


C/

Gérard Y...


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 25 juin 2007, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de Procédure Civile

* * * * * 

APRES DÉBATS

à l'audience publique tenue le 23 avril 2007, devant :

Monsieur LARQUE, Président

Monsieur DE SEQUEIRA, Conseiller

Monsieur DARRACQ, Vice-Président placé, désigné par ordonnance du 22 janvier 2007 

assistés de Madame HAUGUEL, Greffier, présent à l'appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 

dans l'affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur Kamran X...

né le 22 janvier 1947 à TEHERAN (IRAN)
de nationalité Française
...

représenté par la SCP LONGIN C. ET P., avoués à la Cour
assisté de la SCP DARTIGUELONGUE & MENAUT, avocats au barreau de BAYONNE

INTIME :

Monsieur Gérard Y...

né le 28 août 1949 à Bayonne
...

représenté par la SCP P. MARBOT / S. CREPIN, avoués à la Cour
assisté de Me ASTABIE, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision 
en date du 20 OCTOBRE 2003
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

DÉCISION

I. Présentation du litige et de la procédure suivie :

Vu l'arrêt de cette Cour, du 12 avril 2005, auquel il est expressément renvoyé pour l'exposé des faits, de la procédure suivie jusqu'alors, comme des moyens et prétentions initiaux des parties, par lequel la Cour a, principalement :

reçu l'appel en la forme,

au fond, confirmé le jugement, en ce qu'il a rejeté la demande formée par Monsieur Kamran X..., tendant à l'expulsion de Monsieur Gérard Y...,

l'infirmant, dit et jugé que le congé a entraîné la cessation du bail au 31 décembre 2001 et que Monsieur Gérard Y... a droit à une indemnité d'éviction,

ordonné une expertise,

commis pour y procéder, Monsieur Richard B..., avec mission, principalement :

"de fournir à la Cour tous les éléments lui permettant de fixer l'indemnité d'éviction de Monsieur Gérard Y..., laquelle comprendrait notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur",

"de prendre connaissance des dires, écrits et explications des parties, ainsi que de tous sachants, de joindre à son avis les observations ou réclamations écrites et d'indiquer la suite qu'il leur aura donnée",

"d'une manière générale, de fournir à la Cour tous renseignements lui permettant de statuer sur le litige qui lui est soumis", 

dit n'y avoir lieu à expertise pour déterminer le préjudice de jouissance de Monsieur Gérard Y...,

ordonné le renvoi de la procédure à la mise en état,

réservé les dépens.

Vu le rapport déposé par l'expert, le 5 janvier 2006.

Vu les conclusions prises par Monsieur Gérard Y..., les 23 mai 2006, 21 septembre 2006, et 14 novembre 2006. 

Vu celles de Monsieur Kamran X..., des 23 mai 2006 et 26 septembre 2006.

Vu l'ordonnance de clôture du 27 février 2007.

II. Ce qui soutenu est demandé :

Dans l'état de ses dernières écritures, Monsieur Kamran X... demande à la Cour de :

dire que Monsieur Gérard Y... ne justifie pas d'un préjudice légitime,

En conséquence,

le débouter,

le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation de 1.800 € par mois, à compter du 1er janvier 2002 et jusqu'au 10 janvier 2006, outre sa revalorisation annuelle suivant l'évolution de l'indice INSEE du coût de la construction,

condamner Monsieur Gérard Y... à lui payer une indemnité de 3.500 €, en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure civile,

le condamner aux entiers dépens.

*

A ces fins, il fait principalement valoir :

que la Cour ayant, en son précédent arrêt, jugé que le congé délivré avait emporté la cessation du bail au 31 décembre 2001 et Monsieur Gérard Y... s'étant maintenu dans les lieux jusqu'au 10 janvier 2006, date à laquelle a été effectuée la remise des clefs, celui-ci lui est redevable, à compter du 1er janvier 2002 et jusqu'au 10 janvier 2006, d'une indemnité d'occupation qui doit être fixée à 1.800 € par mois, outre sa revalorisation annuelle suivant l'évolution de l'indice INSEE du coût de la construction,

qu'à la date de délivrance du congé, tandis que les conditions considérées ne sauraient être appréciées avec un effet rétroactif, ni Monsieur Gérard Y..., ni son locataire gérant Monsieur C... n'étaient inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés, de sorte que les conditions des articles L. 145-1 et L. 144-2 du code de commerce n'étaient pas satisfaites et que Monsieur Gérard Y... ne peut prétendre, de ce fait, au bénéfice d'une indemnité d'éviction, 

que Monsieur Gérard Y... ne justifie pas du caractère effectif d'une location gérance qui aurait été en cours à la date du 9 juillet 2001, de sorte qu'à ce titre encore, il ne remplit pas la condition d'octroi d'une indemnité d'éviction tenant à l'exigence d'une exploitation effective du fonds au cours des trois dernières années qui ont précédé la date d'expiration du bail,

Subsidiairement, sur l'évaluation du montant de l'indemnité d'éviction :

que les éléments de référence pris par l'expert pour déterminer la valeur du droit au bail du fonds loué ne sont pas pertinents,

que n'est pas mieux fondé le résultat de la seconde méthode d'évaluation retenue par l'expert d'après le montant de la redevance annuelle de location gérance, alors que le montant pris en considération n'a pas été justifié et alors, de surcroît, qu'il n'existait pas de contrat de location gérance en cours au jour de l'évaluation, qui doit être seule prise en compte du fait qu'il n'y avait pas eu d'éviction qui ait été ordonnée et que Monsieur Gérard Y... n'a, en définitive, quitté les lieux qu'après le dépôt du rapport de l'expert,

qu'en l'absence de réinstallation effective de Monsieur Gérard Y..., il n'est pas dû d'indemnité complémentaire de remploi,

que Monsieur Gérard Y... ne saurait prétendre au bénéfice d'une indemnité de jouissance, tandis qu'il n'a pas eu personnellement la jouissance des locaux donnés en location gérance, selon lui, de 1998 à 2004,

que Monsieur Gérard Y... ne rapporte pas la preuve du versement effectif d'une indemnité d'occupation provisionnelle à Monsieur Kamran X..., du chef de l'occupation des lieux en 2005, et ne saurait donc être admis à en obtenir le remboursement,

que sa demande tendant à obtenir la condamnation de Monsieur Kamran X... à lui payer une somme équivalente au montant de la redevance de location gérance dont il a été privé en 2005, n'est pas mieux fondée, alors qu'elle fait double emploi avec la demande précédente, tandis encore que le préjudice ainsi invoqué n'est ni actuel, ni direct, ni certain, les attestations produites s'avérant être de complaisance, tandis qu'il n'est pas justifié de démarches effectives qui auraient été entreprises pour louer le fonds et alors enfin que, selon ce qui a été décidé par la cour, le bail avait pris fin au 31 décembre 2001.

*******

Monsieur Gérard Y... forme, lui, les demandes suivantes :

homologuer le rapport d'expertise de Monsieur B... du 3 janvier 2006,

Vu l'article L. 145-14 du code de commerce, l'article 1179 du code civil, l'article encore 1147 du code civil,

condamner Monsieur Kamran X... au paiement des sommes suivantes :

indemnité d'éviction : 74.140,00 €
préjudice de jouissance :
a) remboursement des loyers année 2005 : 3.053,88 €
b) manque à gagner sur redevance de location gérance 
année 2005 : 1.220 x 12 : 14.640,00 €
c) défaut d'occupation paisible
années 1998 à 2004 : 1.200 x 7 : 8.400,00 €

condamner Monsieur Kamran X... au paiement d'une indemnité de 5.000 €, au titre de l'article 700 du N.C.P.C., ainsi qu'en tous les dépens, en ce compris les frais de constats des 15 janvier 2001, 28 juillet 1999, 12 décembre 2005, et frais d'expertise. 

*

Il soutient :

qu'en application de l'article L. 145-14 du code de commerce et ainsi qu'il a précédemment été jugé par la Cour, par décision qui ne peut plus être remise en cause, il a droit à une indemnité d'éviction, 

superfétatoirement sur ce point,

qu'il n'avait pas lui-même l'obligation d'être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés, alors qu'il avait donné son fonds en location gérance,

qu'en application de l'article L. 145-1-2 du code de commerce, le fait que le locataire gérant n'ait lui-même effectué les diligences lui incombant personnellement en matière d'immatriculation que postérieurement à la délivrance du congé est sans effet sur le droit de renouvellement reconnu au preneur des murs et partant au bénéfice de l'indemnité d'éviction,

que se trouve infondé et sans portée le moyen pris d'un non respect de la condition d'exploitation du fonds durant les trois années définies à l'article L. 145-8 du code de commerce, tandis qu'en la cause l'exploitation dans le cadre des contrats de location gérance n'a pas connu d'interruption du 31 mai 1993 jusqu'au 31 juillet 2001, Monsieur C..., locataire gérant depuis le 1er juillet 2001, ayant seulement tardé jusqu'au 10 juillet 2001, pour solliciter son inscription au Registre du Commerce et des Sociétés, et alors, de surcroît que la condition d'exploitation doit être appréciée non pas par rapport à la date de délivrance du congé, mais à celle de sa prise d'effet, que le bailleur n'a jamais adressé de mise en demeure à son locataire de reprendre une exploitation, qu'une interruption d'exploitation de 9 jours, aurait-elle existé, mais qui devrait être tenue pour légitime au temps d'un changement de gérant, ne saurait justifier un refus de renouvellement ni la perte du droit au statut, 

que l'estimation de l'indemnité d'éviction qu'en a faite à minima l'expert, pour un montant de 67.400 €, doit être retenue en l'espèce, bien qu'il n'ait pas pris la pleine mesure des atouts de l'emplacement et qu'il ait ainsi sous estimé le potentiel de ce commerce,

qu'au regard des explications qui ont été données par l'expert en page 32 de son rapport, répondant au dire du conseil de Monsieur Kamran X..., ne peut être retenue la critique opposée par celui-ci du résultat de la première méthode d'évaluation mise en œuvre selon la valeur attribuée au droit au bail,

que, s'agissant de la seconde méthode d'évaluation par rapport au montant de la redevance annuelle, il y a lieu de relever que l'expert a bien précisé en page 25, se baser sur la dernière redevance de gérance libre, tandis que Monsieur Kamran X... ne saurait légitimement se prévaloir de l'absence d'exploitation effective au temps de l'expertise, s'agissant d'une situation qu'il a lui-même provoquée et alors qu'au temps de la date d'expiration du délai congé, le local faisait l'objet d'une exploitation effective, le preneur étant même fondé à invoquer l'exception d'inexécution, étant encore communément admis que si le locataire a quitté les lieux avant la fixation de l'indemnité, celle-ci doit être évaluée à la date de son départ, 

que l'indemnité complémentaire de remploi de 6.740 € doit lui être allouée, alors que le bailleur auquel incombe la charge de la preuve, n'établit pas qu'il ne se réinstallera pas ou que sa réinstallation n'impliquera pas de tels frais, alors au contraire qu'il entend se réinstaller, mais diffère la réalisation de l'opération, jusqu'au jour où il pourra disposer pour ce faire du montant de l'indemnité qui doit lui être versée par Monsieur Kamran X...,

que, du fait du non respect par le bailleur de son obligation d'effectuer les réparations des lieux loués et de la persistance volontaire de cette attitude durant plusieurs années, il s'est vu contraint de verser, sans contrepartie utile des loyers des murs pendant cette même période, situation justifiant le remboursement de la somme de 3.053,88 €, mentionnée par l'expert comme constituant le montant du loyer annuel, 

que, sans que cela fasse double emploi avec cette indemnité demandée du chef du remboursement de l'indemnité provisionnelle d'occupation, il a subi un manque à gagner actuel, direct et certain, sur les redevances de location gérance depuis le 1er janvier 2005, tandis que l'état de délabrement des lieux ne lui a pas permis de trouver de nouveau locataire gérant, son préjudice pouvant être défini de ce chef par référence au montant du dernier loyer de location gérance, qui était de 1.220 € par mois, soit un préjudice pour l'année de 14.640,00 €,

qu'il a souffert encore au titre des années 1998 à 2004, une atteinte aux conditions normales de jouissance des lieux loués, tandis que l'état des dégradations subies par l'immeuble a fait obstacle à une utilisation effective de l'appartement conforme à sa destination et rendu le local commercial inexploitable dans des conditions normales, le tout justifiant l'octroi d'une indemnité de 1.200 €, par an, soit, globalement de ce chef, la somme de 8.400 €,

que, s'agissant de ce préjudice de jouissance, Monsieur Kamran X... est mal fondé à contester son droit à indemnisation de ce chef, en cela qu'il aurait été subi, le cas échéant, par le locataire gérant, alors qu'en application de l'article 1719 du code civil, le bailleur était tenu envers le preneur d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle avait été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail, tandis qu'en l'espèce, les réponses multiples qu'a dû apporter Monsieur Gérard Y... aux doléances des locataires gérants, les nombreuses démarches et diligences personnelles auxquelles il s'est trouvé astreint, comme la nécessité qui lui a été imposée de recourir à diverses procédures judiciaires, le tout du fait du refus du bailleur d'effectuer les travaux qu'imposait l'état de l'immeuble dont font partie les locaux loués, ont été préjudiciables au preneur, constituant à son égard une atteinte à la jouissance paisible des locaux.

*******

La Cour, faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Nouveau Code de Procédure Civile, entend se référer, pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties et au-delà encore de ce qui serait repris pour les besoins de la discussion, à leurs dernières écritures ci-dessus visées.

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III. Ce qui doit être retenu :

A Sur le droit à indemnité d'éviction :

La Cour s'est déjà prononcée en son précédent arrêt, sur la cessation du bail qu'elle a fixée au 31 décembre 2001, date de prise d'effet du congé qui avait été donné, comme sur le principe du droit pour Monsieur Gérard Y... au bénéfice d'une indemnité d'éviction.

Tant le moyen pris d'un défaut d'inscription de Monsieur Gérard Y..., comme de Monsieur C..., son locataire gérant, au Registre du Commerce et des Sociétés, que celui tenant au défaut d'exploitation effective du fonds au cours des trois dernières années ayant précédé la date d'expiration du bail, dont il est prétendu qu'ils priveraient Monsieur Gérard Y... de ce droit, mais qui font ainsi expressément référence à des circonstances antérieures au dit arrêt, ne sauraient donc être jugés aujourd'hui opérants.

Monsieur Kamran X... sera donc débouté de sa prétention tendant à voir écarter le droit ainsi reconnu à Monsieur Gérard Y... au bénéfice d'une indemnité d'éviction.

B Sur l'évaluation du montant de l'indemnité d'éviction :

1) l'estimation du fonds de commerce :

L'expert Monsieur B... a chiffré la valeur du fonds loué à la somme de 67.400 €.

A cette fin, il a estimé, dans un premier temps, la valeur de ce fonds, d'après la valeur du droit au bail, retenant à titre d'éléments de comparaison deux établissements proches, le restaurant l'HIPPOCAMPE et le bar La TEQUILA, conduisant à la définition d'un prix de 1.100 €, le m², soit la valeur de 67.430,00 €, arrondie à 67.400 €.

Monsieur Kamran X... critique cette estimation en invoquant, principalement, un défaut de pertinence de ces deux références, relevant principalement en ce sens :

que s'agissant de valeurs reprises de cessions de fonds, elles ne sauraient s'appliquer à la définition du seul droit au bail applicable au fonds ERROBI, 

le fait encore que l'affirmation de l'expert selon laquelle la cession du restaurant l'HIPPOCAMPE constituerait en réalité, elle aussi, celle d'un simple droit au bail, du fait de l'existence d'un chiffre d'affaires dérisoire, n'est pas précisément justifiée,

qu'aucune comparaison ne saurait être utilement effectuée entre ce fonds et celui concerné par la présente instance, s‘agissant de natures d'exploitation différentes, comme de caractéristiques et surfaces commerciales différentes,

que la cession du bar TEQUILA, porte, elle encore sur un fonds de commerce et non sur le seul droit au bail, de sorte que le prix de cession au m² aurait dû être pondéré. 

L'expert, par des considérants et explications consignées en page 32 et repris en page 36 de son rapport, auxquels la Cour entend expressément renvoyer, a très précisément répondu à ces critiques, formulées devant lui par Monsieur Kamran X... selon un dire déposé par son conseil.

Au regard de la description générale des lieux opérée par l'expert, en considération aussi de celle qui ressort de l'examen des divers plans de situation et documents photographiques inclus dans ce rapport, au vu encore des indications des procès-verbaux des 15 janvier 2001 et 12 décembre 2005, de la S.C.P. CALVO-CAMINO, huissier de justice, qui y sont annexés, comme du constat antérieur dressé par ce même huissier de justice, le 28 juillet 1999, la Cour entend ainsi adopter la teneur des explications précitées données par l'expert.

En ce même sens, il peut être apprécié que cette disparition de clientèle n'a fait que résulter de la cessation de l'exploitation, qui, selon ce qui est ainsi justifié au regard de l'état des lieux et par la teneur des diverses attestations produites émanant de Messieurs Daniel D..., César E... et Monsieur Jean Bernard F..., comme encore en considération de la précarité de la situation créée par le congé qui avait pris effet le 31 décembre 2001, doit être imputée au propre fait de Monsieur Kamran X..., qui, en s'abstenant de faire procéder aux travaux de réparation rendus nécessaires par l'état général de l'immeuble et prenant, dans ce contexte, l'initiative du congé, a rendu impossible une poursuite d'exploitation normale du fonds jusqu'au jour de l'estimation.

Ainsi Monsieur Kamran X... ne saurait-il être admis à se prévaloir d'une valeur moindre du fonds l'ERROBI, consécutive à la disparition de la clientèle.

La valeur à prendre en compte du chef de cette méthode d'évaluation est donc bien celle de 67.400 €, telle qu'elle a été définie par l'expert.

En second lieu l'expert a recherché une valeur du fonds d'après le montant de la redevance annuelle versée par le locataire gérant, soit sur la base d'un montant actualisé de loyer annuel de 15.600 €, jusqu'en 2005. Il a fait observer que le prix de 67.400 €, précédemment défini, représente 4,32 fois le montant net de la gérance libre et se situe ainsi dans la fourchette haute de la méthode, selon laquelle un fonds s'estime entre 3 à 5 fois le bénéfice net réalisé par le commerçant en place. Il a apprécié que cette situation était logique, "la situation du bailleur du fonds étant plus facile que celle de l'exploitant". 

Monsieur Kamran X... fait grief à cette seconde méthode de ne pas s'appuyer sur un quelconque justificatif, tandis encore que l'expert n'aurait pas dû prendre en compte une redevance qui n'existait plus au jour de l'expertise, alors qu'à cette date il n'existait aucune location gérance en cours.

Sur ces points, il sera apprécié que, compte tenu de ce qui a été ci-dessus évoqué, quant aux manquements du bailleur ayant conduit à la situation du fonds, effectivement non exploité au jour de l'expertise, Monsieur Kamran X... ne saurait légitimement contester la démarche de l'expert ayant, à titre de simple comparaison avec la méthode précédemment appliquée et procédant par voie de projection, effectuée à partir du contrat de location gérance conclu avec Monsieur G..., pour la période ayant commencé à courir le 1er janvier 2003 et qui aurait dû prendre fin le 30 juin 2005, recherché quelle aurait été la valeur du fonds, dans l'hypothèse d'une exploitation effective si l'état de l'immeuble avait rendu possible une exploitation normale.

Le fait qu'il ait pu, à cet égard valider le montant de la redevance tel qu'il lui a été soumis et, de plus accepté de voir situer la valeur du fonds dans une fourchette haute, n'apparaît pas d'avantage critiquable, devant être pris en considération le bon niveau de commercialité qu'aurait représenté cet établissement, compte tenu de sa structure, de sa situation et de son environnement, si l'immeuble dans lequel il est intégré avait bénéficié d'une attention normale de la part du bailleur et ainsi fait l'objet des réparations qui s'imposaient.

Il eut été surabondamment observé que le recours à cette méthode est demeuré en l'espèce sans incidence sur la définition de la valeur définitive qui a été retenue sur la base des résultats déjà définis de la première méthode d'estimation exposée.

Les critiques élevées par Monsieur Kamran X... doivent donc être tenues pour inopérantes.

2) l'indemnité de remploi :

Selon les dispositions de l'article L. 145-14 du code de commerce :

"Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement."
"Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre."

En l'espèce, Monsieur Kamran X... ne rapporte aucunement la preuve positive aux débats de ce que Monsieur Gérard Y... n'envisagerait pas une réinstallation.

Cette preuve ne saurait se déduire du fait qu'il ne l'ait pas encore fait, devant être considérée l'explication qui en est donnée par Monsieur Gérard Y..., qui s'avère convaincante et légitime, selon laquelle il attend pour ce faire d'avoir reçu paiement effectif de l'indemnité.

Monsieur Kamran X... sera donc tenu de payer en sus de la valeur ci-dessus retenue et pour constituer complète indemnisation du préjudice patrimonial occasionné par le congé, la somme complémentaire de 6.740 €, telle que définie par l'expert, selon un mode de calcul qui n'est pas critiqué et n'apparaît pas critiquable.

C Sur les questions liées du paiement de l'indemnité d'occupation au profit de Monsieur Kamran X... et de la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance formée par Monsieur Gérard Y... :

1) le paiement réclamé de l'indemnité provisionnelle d'occupation et la demande d'indemnisation ou de remboursement présentée par Monsieur Gérard Y..., relativement aux sommes versées à ce titre :

Du fait de son maintien dans les lieux, alors que la procédure judiciaire était pendante, qui devait conduire, dans un premier temps, à la reconnaissance de son droit au bénéfice d'une indemnité d'éviction, puis, dans un deuxième temps à l'estimation, par la voie de l'expertise, du montant de cette indemnité, avant que la Cour soit mise en mesure de statuer ce jour sur sa fixation effective, et alors que la remise des clefs est devenue effective le 5 janvier 2006, Monsieur Gérard Y... s'est trouvé exposé au paiement d'indemnités provisionnelles d'occupation.

Il justifie à ce titre du versement d'une somme globale de 2.290,41 €, par paiements mensuels de 763,47 €, chacun, réalisés par chèques qui ont été débités de son compte bancaire, les 26 avril 2005, 4 août 2005 et 25 octobre 2005. 

Il aurait donc dû acquitter encore à ce titre, pour l'année 2005, la somme de 763,47 €.

Pour la période antérieure, alors qu'il a été expressément conclu par Monsieur Kamran X... qu'aucun paiement ne lui avait été fait du chef de l'indemnité d'occupation depuis le 1er janvier 2002, la Cour ne peut que constater la carence de Monsieur Gérard Y... dans l'administration de la preuve qui lui incombe de paiements qu'ils aient été qualifiés de loyers ou d'indemnités d'occupation et qui auraient été faits durant les années 2002, 2003 et 2004, et auraient emporté sa libération de ces chefs.

Il doit donc être tenu pour débiteur et condamné à paiement de la somme de :
763,47 € x 13 = 9.925,11 €.

Tandis que, nonobstant l'absence d'exploitation rendue impossible, son maintien dans les lieux se trouvait être légitime au titre du droit de rétention aménagé par la loi, il apparaît que l'exigibilité pour l'année 2005, des indemnités d'occupation, sans faute de la part de Monsieur Gérard Y..., mais sans contrepartie directe utile, en un temps où Monsieur Kamran X... s'est abstenu de lui assurer, nonobstant l'obligation qui lui en était faite, une jouissance paisible et conforme du bien ainsi occupé, s'avérait être dommageable à concurrence de leur montant exigible.

Monsieur Kamran X... sera donc condamné à lui payer, à titre de dommages et intérêts et sans préjudice de la compensation, la dite somme de 3.053,88 €, représentant un élément du préjudice de jouissance dont l'indemnisation est réclamée.

2) le manque à gagner sur les redevances de location gérance depuis le 1er janvier 2005 :

Il doit être apprécié qu'il existait un différentiel entre le montant des redevances que Monsieur Gérard Y... retirait de la location du fonds et celui des loyers des murs qu'il acquittait lui-même à son bailleur.

L'impossibilité de donner le fonds en location gérance durant l'année 2005, suffisamment attestée, ainsi qu'il a été ci-dessus retenu, par Messieurs Daniel D..., César E... et Jean Bernard F..., et que la Cour est, de surcroît, mise en mesure d'apprécier au regard des diverses descriptions de l'état des lieux, mais encore en considération de la précarité de la situation créée par le congé qui avait pris effet le 31 décembre 2001, justifie la condamnation complémentaire de Monsieur Kamran X... à payer à Monsieur Gérard Y... la somme de : 14.640,00 € - 3.053,88 € = 11.586,12 €.

3) le préjudice de jouissance souffert de 1998 à 2004 :

Toutes indications recueillies, ainsi que précédemment évoqué, sur l'évolution des dégradations subies par les lieux loués, comme conséquence de l'état général de l'immeuble, laissé par le bailleur sans travaux de réparations, font preuve suffisante d'un non respect ancien de son obligation d'assurer à son locataire une jouissance paisible et conforme à l'usage pour lequel elle a été louée.

Les justifications qui sont apportées aux débats des réclamations et procédures successives qui ont été rendues nécessaires par cet état de fait, établissent suffisamment, quant à elles la réalité et l'importance d'un préjudice de jouissance en nature de pertes de temps, soucis, tracas, incertitudes et appréhensions, personnellement subi par Monsieur Gérard Y... de 1998 à 2004, distinct de celui supporté par ses locataires gérants successifs.

Ce préjudice directement lié aux manquements imputables à Monsieur Kamran X..., doit être réparé et le sera par l'allocation de dommages et intérêts, pour le montant qui sera fixé à 4.200 € 

E Sur les frais et dépens :

Monsieur Kamran X... qui succombe sur l'essentiel sera jugé tenu de supporter les entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais des trois constats d'huissier de justice de la S.C.P. CALVO CAMINO, qui ont été utiles aux débats, comme encore ceux de l'expertise.

L'équité ne commande pas de la dispenser de prendre en charge les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés par Monsieur Gérard Y..., pour faire valoir ses droits.

À ce titre et par application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Monsieur Kamran X... sera condamné à lui payer, outre le montant défini par le premier juge et expressément confirmé, la somme de 2.200 €.

Sera, par contre, rejetée en tout la demande formée sur ce même fondement par Monsieur Kamran X..., condamné aux dépens.

IV. Par ces motifs, ce qui est décidé :

La Cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort,

Vu l'arrêt du 12 avril 2005,

Prenant acte de la libération des lieux intervenue le 5 janvier 2006,

Déboute Monsieur Kamran X... de sa prétention tendant à voir écarter le droit, reconnu à Monsieur Gérard Y... par l'arrêt du 12 avril 2005, au bénéfice d'une indemnité d'éviction,

Homologue le rapport de l'expert, en ce qu'il a fixé à 67.400 €, la valeur du fonds de commerce et à 6.400 €, le montant de l'indemnité de remploi,

Condamne Monsieur Kamran X... à payer à Monsieur Gérard Y..., au titre de l'indemnité d'éviction qui lui est due, la somme de 74.140 €, indemnité de remploi incluse,

Dit et juge Monsieur Kamran X..., responsable du préjudice de jouissance occasionné à Monsieur Gérard Y... du fait du défaut d'exécution des travaux de réparation sur l'immeuble et tenu à indemnisation de ce chef,

Condamne, à ce titre, Monsieur Kamran X... à payer à Monsieur Gérard Y... la somme de : 3.053,88 € + 11.586,12 € + 4.200 € = 18.840 €,

Condamne Monsieur Gérard Y... à payer à Monsieur Kamran X... la somme de 9.925,11 €, 

Constate le jeu de la compensation entre créances réciproques, dans la limite de la moins élevée d'entre elles,

Condamne Monsieur Kamran X... à payer à Monsieur Gérard Y..., outre le montant défini par le premier juge et expressément confirmé, la somme de 2.200 €, en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

Rejette la demande de Monsieur Kamran X..., sur ce même fondement,

Condamne Monsieur Kamran X... aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût des actes d'huissier de justice dressés par la S.C.P. CALVO CAMINO, les 28 juillet 1999, 15 janvier 2001 et 12 décembre 2005, ainsi que les frais d'expertise,

Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure civile, la S.C.P. MARBOT & CREPIN, avoués et celui de Monsieur Gérard Y..., à recouvrer directement contre Monsieur Kamran X... ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.

Arrêt signé par Monsieur LARQUE, Président et par Madame HAUGUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER Le PRÉSIDENT