Cour d'Appel — 17 septembre 2007

R.G. No 05/04578

F.L.

No Minute :















































































Grosse délivrée



le :



à :





S.C.P. GRIMAUD



S.E.LA.R.L. DAUPHIN & MIHAJLOVICAU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU LUNDI 17 SEPTEMBRE 2007





Appel d'un Jugement (No R.G. 04/01115)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de VIENNE

en date du 22 septembre 2005

suivant déclaration d'appel du 07 Novembre 2005





APPELANTE :



S.C.I. HAUT DE ROUSSILLON poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

Chez Monsieur Louis X...


Avenue Michel Villaz

38270 BEAUREPAIRE



représentée par la SCP GRIMAUD, avoués à la Cour

assistée de Me THOIZET, avocat au barreau de VIENNE





INTIMES :



Monsieur Gérard Z...


né le 04 Août 1948 à VIENNE (38200)

...


07340 PEAUGRES



représenté par la SELARL DAUPHIN & MIHAJLOVIC, avoués à la Cour

assisté de Me Louis Noël CHAPUIS, avocat au barreau de VIENNE





Madame Jacqueline Georgette D... épouse Z...


née le 13 Septembre 1947 à SAINT MAURICE L'EXIL (38550)

...


07340 PEAUGRES



représentée par la SELARL DAUPHIN & MIHAJLOVIC, avoués à la Cour

assistée de Me Louis Noël CHAPUIS, avocat au barreau de VIENNE







COMPOSITION DE LA COUR :



LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :



Madame Françoise LANDOZ, Président,

Madame Claude Françoise KUENY, Conseiller,

Madame Véronique KLAJNBERG, Conseiller,



Assistés lors des débats de Mme Marie HULOT, Greffier.









DEBATS :



A l'audience publique du 25 Juin 2007, Madame LANDOZ a été entendue en son rapport.



Les avoués et les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries.



Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience de ce jour.





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Exposé du litige







Les époux Gérard Z... et Jacqueline D... propriétaires à ROUSILLON d'un tènement immobilier cadastré E 738 et E 740 ont vendu par acte notarié du 28 juin 1990 à la S.C.I HAUT DE ROUSILLON le bien immobilier cadastré E 738 se composant de deux studios au rez-de-chaussée, d'un appartement de deux pièces principales à l'étage avec combles non aménagés, et de deux garages.



Le 8 juillet 2004 les époux Z... ont saisi le Tribunal de Grande Instance de VIENNE pour faire juger que la S.C.I HAUT DE ROUSILLON occupait sans droit ni titre une partie de la parcelle BM 182, anciennement E 740, à savoir une pièce à usage de salle de bain, lui enjoindre de la restituer sous astreinte et la voir condamnée à lui payer la somme de 3.720 € à titre de dommages-intérêts correspondant à six mois de loyers dont ils n'ont pu bénéficier du fait de l'occupation abusive, et celle de 2.000 € pur résistance abusive.



Par jugement du 22 septembre 2005 assorti de l'exécution provisoire, le Tribunal a statué ainsi :



Constate que la S.C.I HAUT DE ROUSILLON occupe illégalement une partie de la propriété des époux Z... cadastrée section BM no182,



En conséquence, ordonne à la S.C.I HAUT DE ROUSILLON de la restituer immédiatement,



Condamne la S.C.I HAUT DE ROUSILLON à payer à Monsieur et Madame Z... les sommes suivantes : 



- 8.060 € à titre de dommages-intérêts,

- 1.500 € en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. 



La S.C.I HAUT DE ROUSILLON a interjeté appel de cette décision le 7 novembre 2005.



Elle fait valoir que le plan cadastral comportant une erreur sur la délimitation des parcelles, elle a saisi les services fiscaux qui ont établi un nouveau plan cadastral incluant la salle de bain dans son fonds.





Elle prétend que les époux Z... qui revendiquaient la propriété du cagibi attenant à la salle de bain font preuve de mauvaise foi : elle ne conteste pas qu'ils sont propriétaires de ce cagibi, mais indique que la salle de bain a toujours été comprise dans l'immeuble vendu, ainsi que cela résulte du plan établi par les époux Z... eux-mêmes en 1980 et qu'ils lui ont remis lors de la vente.



Elle fait état des contrats de bail successifs conclus par les époux Z... au vu desquels la salle de bain faisait bien partie de l'appartement situé au premier étage.



Elle ajoute que le mur de séparation entre les deux fonds est ancien et ne comporte aucun signe de passage ; c'est un mur porteur qui supporte les poutres et qu'il faudrait ouvrir ; compte tenu de la différence de niveau, un escalier serait nécessaire pour accéder à cette salle de bain depuis la propriété Z....



Elle souligne encore que les câbles d'alimentation du téléphone, les arrivées d'eau et les évacuations de la salle de bain revendiquée passent par les locaux de la S.C.I.



Elle soutient que la référence dans l'acte de vente, au nombre de pièces principales vendues n'est pas déterminante de ce que la salle de bain ne ferait pas partie du bien vendu et que la servitude de passage instaurée sur le fonds Z... avait pour but d'accéder aux canalisations de la pièce litigieuse.



Elle conteste la demande de dommages-intérêts formée par les époux Z..., l'espace correspondant à la salle de bain litigieuse n'étant pas compris dans le projet d'aménagement auquel ils prétendent avoir dû renoncer du fait de son refus de le restituer.



Au cas où la Cour devrait considérer qu'elle occupe sans droit ni titre la salle de bain et en ordonner la restitution, la S.C.I HAUT DE ROUSILLON sollicite la réparation de son préjudice qu'elle évalue à 15.000 € pour perte de surface, perte de locations pendant les travaux nécessaires à l'aménagement d'une autre salle de bain et à la remise en état des lieux.



Elle sollicite également la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 2.000 € en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. 



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Les époux Z... répondent que selon l'acte du 26 juin 1990 la S.C.I HAUT DE ROUSILLON n'a jamais fait l'acquisition de la salle de bain revendiquée, le dit acte n'en faisant pas mention et la contenance ne prenant pas en compte cette pièce.



Ils font valoir que sur le plan annexé à l'acte de vente, il n'apparaît aucun décrochement correspondant à la salle de bain alors même qu'il n'est pas contesté que le cagibi jouxtant cette pièce leur appartient ; ils ajoutent que la plan de 1980 ne fait pas foi, seul celui qui était annexé à l'acte de vente ayant une valeur entre les parties ; quant à la location qu'ils faisaient de l'appartement, y compris la salle de bain, antérieurement à la vente, elle n'a pas d'incidence au regard des termes de l'acte authentique.





Ils invoquent les effets du remaniement cadastral qui a confirmé l'empiétement sur leur propriété correspondant à la salle de bain, au cagibi et à une partie de la cour.



Ils précisent qu'ils règlent des impôts fonciers et contestent les affirmations de la S.C.I HAUT DE ROUSILLON sur la nature des murs de séparation, les niveaux respectifs des deux fonds, l'emplacement des arrivées d'eau et la servitude qui ne permet qu'un accès à la propriété et non pas aux canalisations.



Ils demandent à la Cour de dire que la S.C.I HAUT DE ROUSILLON occupe sans droit ni titre une partie de la parcelle BM 182, de l'enjoindre à libérer les lieux sous astreinte, de la condamner à leur verser une indemnité d'occupation de 620 € par mois à compter du 1er janvier 2004, de dire irrecevable, comme nouvelle en cause d'appel, la demande de dommages-intérêts de la S.C.I HAUT DE ROUSILLON, et en tout cas de la dire non justifiée et de la rejeter.



Ils sollicitent la somme de 2.000 € pour résistance abusive et la même somme au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. 



Motifs et décision 









L'acte du 26 juin 1990 fait référence à la désignation suivante :



Commune de ROUSILLON, Isère, 



Un tènement immobilier comprenant rez-de-chaussée avec deux studios, un étage avec un appartement de deux pièces principales, combles non aménagés au-dessus, deux garages donnant sur la rue Fernand Léger, le tout cadastré Section E 738, ... pour 2 a 45 ca.



L'article 1602 du Code Civil dispose que le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige, tout pacte obscur ou ambigu s'interprétant contre lui.



En application de ce principe, les époux Z... ne sont pas fondés à invoquer l'insuffisance de la désignation du bien qu'ils ont vendu ou les énonciations d'un plan cadastral qui n'a qu'une valeur fiscale, qu'ils ont fait annexer à l'acte de vente.



En tout état de cause, l'acte doit s'interpréter selon que les énonciations ont un sens par rapport à la configuration des lieux : sur le plan qui a été établi le 16 février 1980 à la demande des époux Z... et que ceux-ci ont remis à la S.C.I HAUT DE ROUSILLON, l'appartement du premier étage est constitué d'une cuisine de 22,01 m², de deux chambres respectivement de 47,55 m² et de 18,52 m², d'un WC de 1,63 m² et d'une salle de bain 5,16 m². 



Les époux Z... ne contestent pas que la disposition de l'appartement constituant le premier étage qu'ils ont loué pendant plusieurs années tel quel et que la S.C.I HAUT DE ROUSILLON occupe depuis la vente qu'ils lui ont consentie de tout le bâtiment, correspond bien à ce plan.





On peut relever d'une part que les deux pièces principales notées dans l'acte sont chacune d'une superficie inférieure à celle de la cuisine qui n'a pas été mentionnée, d'autre part que la portion revendiquée, qui correspondrait à la salle de bain, soit 5,16 m², est de loin inférieure aux 21 m² accordés par le Tribunal. 



Les époux Z... en leur qualité de vendeurs étant tenus d'expliquer ce qu'ils vendaient précisément, ne peuvent faire admettre quatorze ans après la mise à disposition de la S.C.I HAUT DE ROUSILLON de l'immeuble vendu, qu'au premier étage du dit immeuble, la superficie correspondant à la salle de bain n'était pas incluse dans la vente. 



Au demeurant, il appartenait aux vendeurs, au cas où ils entendaient effectivement retirer de l'appartement du premier étage, une certaine superficie correspondant à un élément de confort moderne essentiel, de déterminer exactement celle-ci, ainsi que son emplacement, et de prendre les dispositions nécessaires pour la réalisation des travaux de séparation et d'aménagement des locaux.



En outre, l'article 1605 du même code dispose que l'obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu'il a remis les clefs, s'il s'agit d'un bâtiment ; c'est par la remise des clefs donnant accès aux studios et à tout l'appartement situé au premier étage, en ce comprise la salle de bain, que les époux Z... ont satisfait en toute connaissance de cause à l'obligation de délivrance, de sorte qu'ils ne peuvent plus soustraire une partie des biens délivrés.



Enfin, l'acte prévoit que l'acquéreur s'oblige à prendre le bien vendu dans son état au jour du transfert de propriété, sans recours possible contre le vendeur pour quelle que cause que ce soit, notamment erreurs de désignation ou de contenance ; il est ajouté que s'il existe une différence de contenance, même supérieure à un vingtième, elle fera le profit ou la perte de l'acquéreur.



Dans ces conditions, c'est de pure mauvaise foi que les époux Z... revendiquent une partie de l'immeuble qu'ils ont vendu à la S.C.I HAUT DE ROUSILLON. 



La procédure engagée de manière abusive par les époux Z... a causé à la S.C.I HAUT DE ROUSILLON un préjudice qui sera justement réparé par l'allocation de la somme de 2.000 €.



Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I HAUT DE ROUSILLON les frais qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits et non compris dans les dépens ; les époux Z... devront lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. 

 Par ces motifs









La Cour,





Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi, 





Infirme le jugement déféré et statuant à nouveau,



Rejette les prétentions des époux Z..., 



Les condamne à payer à la S.C.I HAUT DE ROUSILLON la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts et une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,



Condamne les époux Z... aux dépens de première instance et d'appel et autorise la S.C.P. GRIMAUD, avoués, à recouvrer directement contre eux les frais avancés sans avoir reçu provision.



PRONONCÉ en audience publique par Madame LANDOZ, Président, qui a signé avec Madame PAGANON, Greffier.