Cour d'Appel — 10 octobre 2007

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS 

COUR D'APPEL DE PARIS 



2ème Chambre-Section A 



ARRET DU 10 OCTOBRE 2007 



(no, pages) 

Numéro d'inscription au répertoire général : 07/ 03741 

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Octobre 2005- Tribunal de Grande Instance de MELUN-RG no 05/ 3016 

APPELANT 

Monsieur Dominique Pierre Alexandre René Z...


... 

77760 LA CHAPELLE LA REINE 

représenté par Me Nadine CORDEAU, avoué à la Cour 
assisté de Me Vanessa X..., avocat au barreau de Paris, toque B 896 

INTIMES 

Monsieur Alexandre Y...


... 

77550 MOISSY CRAMAYEL 



Madame Sophie Y...


... 

77550 MOISSY CRAMAYEL 

représentés par la SCP KIEFFER-JOLY-BELLICHACH, avoués à la Cour 
assistés de Me Pascale PEIGNE, avocat au barreau de Créteil, toque : PC135 

COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue, rapport a été fait conformément à l'article 31 du décret du 28 décembre 2005 modifiant l'article 785 du nouveau code de procédure civile, le 5 septembre 2007, en audience publique, devant la Cour composée de : 

Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, Président 
Madame Dominique REYGNER, Conseiller 
Madame Isabelle LACABARATS, Conseiller 

qui en ont délibéré 



Greffier, lors des débats : Mme Gisèle COCHET 



ARRET :

- contradictoire
-rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile
-signé par Mme Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, président et par Mme Gisèle COCHET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



La cour statue sur l'appel relevé par M. Dominique Z... du jugement du 4 octobre 2005 assorti de l'exécution provisoire du tribunal de grande instance de Melun qui a :

- dit irrecevable la mise en cause de la commune de Dammarie les Lys
-annulé la promesse synallagmatique de vente du 14 janvier 2005 entre M. Dominique Z... et les époux Y... sur un immeuble rue du Professeur Piccardà Dammarie les Lys
-ordonné la restitution du dépôt de garantie de 8. 000 € séquestré en l'office notarial B...-E...-B...-F... notaires à Montlhéry
-condamné M. Z... à payer aux époux Y... la somme de 10. 000 € de dommages-intérêts et 3. 000 € pour frais irrépétibles 

Par dernières conclusions du 24 mai 2007 M. Z... demande :

- d'annuler le jugement
-statuant à nouveau,
- de dire qu'il n'y a pas eu dol
-de dire valable la promesse de vente
-en conséquence, de dire que dans le délai de quinze jours de la décision à intervenir M. et Mme Y... devront réaliser la vente de la maison à usage d'habitation figurant au cadastre section AE numéro...
- dire qu'à défaut la décision vaudra vente
-de condamner M. et Mme Y... à payer le prix réactualisé compte tenu du délai écoulé soit 275. 000 € outre les frais de notaire
-de condamner les époux Y... à lui payer l'indemnité d'immobilisation de 20. 352 € prévue au compromis de vente
-de dire n'y avoir lieu à restitution aux époux Y... au titre des dommages-intérêts, de frais ou dépôt de garantie
-de condamner ceux-ci à lui payer 50. 000 € pour divers préjudices et 10. 000 € pour frais irrépétibles. 



Par dernières conclusions du 16 mai 2007 les époux Y... intimés demandent :

- de débouter M. Z... de toutes ses demandes
-de prononcer sur le fondement des articles 1109 et 1116 du code civil la nullité du compromis de vente pour réticence dolosive du vendeur, subsidiairement, prononcer la résiliation de la vente sur le fondement des articles 1109 et 1110 du code civil pour erreur sur les qualités substantielles de la chose
-très subsidiairement de dire que la condition suspensive relative aux servitudes et vices non révélés au compromis devra être appliquée et débouter en conséquence M. Z... de sa demande de réalisation de la vente et de paiement du prix
-sur le fondement des articles 564, 565 et 566 du nouveau code de procédure civile de dire irrecevables les prétentions nouvelles
-subsidiairement de dire que le comportement frauduleux de M. Z... ne lui permet pas de réclamer l'indemnisation de préjudice du à sa propre faute initiale
-à titre infiniment subsidiaire, dire que M. Z... ne justifie ni de la réalité ni du quantum du préjudice non plus que de leur faute ni même du lien de causalité entre la prétendue faute et les prétendus préjudices, le débouter de ses demandes
-de condamner M. Z... à leur payer 23. 000 € pour leur préjudice et 20. 352 € au titre de la clause pénale, 5. 000 € pour procédure abusive
-de confirmer le jugement sur la restitution du dépôt de garantie de 8. 000 €
- de condamner l'appelant au paiement de 5. 000 € pour frais irrépétibles. 



MOTIFS DE LA DÉCISION 

Considérant que par acte du 23 juin 2003 de la SCP B... 
E...
F... notaire à Montlhéry, M. Dominique Z... avait acquis de la SCI La Dammoise, représentée par M. Guy Z... " une maison à usage d'habitation " rue du Professeur Picard à Dammarie les Lys ; 

Qu'il était précisé à l'acte " que dans une note de servitudes communales délivrée par la mairie de Dammarie les Lys le 14 avril 2003 il a été indiqué notamment.. que cette propriété est située au plan d'aménagement de zone de la ZAC approuvé le 13 novembre 1987... le lotissement a fait l'objet d'un arrêté de permis de lotir... délivré le 20 juin 1988 autorisant la réalisation d'un lotissement à usage de pavillons expositions et d'arrêtés modificatifs... délivrés.. modifiant le périmètre de l'opération et l'aménagement des pièces techniques où seules les constructions à usage d'habitation sont autorisées, elles sont destinées à des personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer le fonctionnement, la surveillance ou le gardiennage des entreprises ainsi que ce celles qui sont destinées à tenir lieu de maisons d'expositions dans le cadre d'un village de l'habitat, lesquelles au terme d'un délai de 5 ans d'utilisation pourront être rendues à l'habitation. " ; 



Considérant que courant 2004 M. Dominique Z... a chargé l'agence ORPI de Dammarie les Lys de la revente de sa maison ; 



Considérant qu'ayant appris par cette agence qu'une personne de la Mairie avait intimé l'ordre de retirer le panneau de mise en vente apposé sur sa maison, M. Z... écrivait le 10 décembre 2004 à M. C... député-maire pour protester contre l'information donnée par ses services à un candidat acquéreur selon laquelle le bien était exclusivement réservé à usage commercial, alors qu'il n'en avait jamais été informé lui-même directement et que ceci était contraire à son acte d'achat ; 



Considérant que, sans réponse à cette lettre, M. Z... a signé le 14 janvier 2005 une promesse de vente avec M. et Mme Y... sur le bien décrit " une maison à usage d'habitation.. " lequel " forme le lot numéro 27 du lotissement dénommé " Le VILLAGE EXPOSITION ou LA MAISONNERIE " créé par arrêté de lotir... en date du 20 juin 1988.. ", qu'il était rappelé les conditions de constitution du lotissement rappelées dans la vente initiale du 27 mars 1997 et notamment la précision portée au cahier des charges de la ZAC " qu'il résulte de la note de présentation sus-énoncée qu'aux termes du délai de cinq ans d'utilisation, chaque constructeur exposant pourra vendre sa propriété (terrain et construction) à l'acquéreur de son choix, transformant ainsi " le village expo " en quartier pavillonnaire " ; 



Considérant que le renseignement d'urbanisme du 10 février 2005 délivré en vue de la réitération de la vente indiquait sous le titre " obligations concernant le terrain " : 



" Le lotissement de la Maisonneraie a plus de 10 ans, en conséquence, c'est le règlement de la zone du Plateau de Bière qui s'applique. Il précise en son article 1 que seules sont admises les constructions à usage d'habitation si elles sont destinées à des personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer le fonctionnement, la surveillance ou le gardiennage des entreprises ainsi que celles qui sont destinées à tenir lieu de maisons d'exposition dans le cadre d'un village de l'habitat " ; que la mention du règlement de 1987 selon laquelle ces constructions pourraient au bout de 5 ans être rendues à l'habitation était supprimée ; 



Que par lettre du 27 avril 2005 le maire confirmait à Me D..., notaire, que la propriété devant faire l'objet d'une acquisition par son client ne pouvait pas être acquise à usage d'habitat, étant située dans un village exposition où le règlement qui s'applique est le règlement du plan d'occupation des sols qui a intégré l'ancien règlement de la ZAC du Plateau de Bière approuvé le 13 novembre 1987 supprimé le 27 mai 2004 par délibération du conseil municipal ; 



Considérant que sommés d'être présents à un rendez-vous de signature en l'étude de Me B... le 16 mai 2005, les époux Y... ont déclaré au notaire ne plus vouloir acquérir ; 



Considérant que l'appelant prétend à l'annulation du jugement aux motifs que le juge se serait livré d'office à une interprétation de document et aurait retenu, également d'office, une précipitation du vendeur à conclure la vente ; qu'il fait en outre valoir qu'il a été prononcé à son encontre une condamnation à paiement dont la demande visait M. Guy Z... ; 



Considérant que le jugement ne mentionne aucune demande contre M. Guy Z... ; que les conclusions de première instance ne sont pas versées aux débats devant la cour ; que la preuve d'une cause éventuelle de nullité à ce titre n'est pas rapportée ; 



Considérant que le juge peut fonder sa décision sur tous les faits qui sont dans le débat même s'ils n'ont pas été spécialement invoqués au soutien des prétentions ; qu'il est constant que les différents documents d'urbanisme mettant en cause la destination du bien litigieux ont été versés aux débats et qu'il appartenait au juge de les analyser ; que saisi sur le fondement du dol le juge a pu valablement, par une motivation relevant de la simple argumentation, rapprocher les événements permettant de retenir une certaine précipitation du vendeur à voir réaliser la vente ; 



Que la prétention à nullité du jugement sera rejetée ; 



Considérant, au fond, que M. Z... se défend de tout dol en l'absence d'élément matériel puisque les documents de la ZAC et de la construction prévoyaient expressément un retour à l'habitation au bout de 5 ans ainsi qu'il a été admis dès 2003 lors de sa propre acquisition et en l'absence d'élément intentionnel, dès lors qu'il était de bonne foi, persuadé du retour de l'immeuble à l'habitation et que sa lettre du 10 décembre 2004 n'a appelé aucun démenti et qu'il disposait de la note du 14 avril 2003 confirmant le retour à l'habitation, lui-même l'ayant utilisée à cette fin, ajoutant qu'il n'y avait pas de litige, que la mairie ne s'est pas opposée à la vente et que le projet de PLU n'était pas de nature à remettre en cause l'habitabilité de la maison ; que sur le moyen tiré d'une non conformité de la construction, ultérieurement invoqué, il fait valoir que la construction a obtenu le certificat et que les quelques modifications ultérieures sont mineures et sans conséquence pénales ; 



Considérant qu'il n'appartient pas à la cour de trancher sur la règle d'urbanisme effectivement applicable à l'opération en cause, eu égard notamment à la modification intervenue en mai 2004 évoquée dans la lettre du 27 avril 2005 ; qu'il suffit ce constater qu'en décembre 2004, soit antérieurement à la signature de la promesse de vent, M. Z... était informé de ce que la mairie n'acceptait pas une destination autre que commerciale ; qu'alors et quelle qu'ait pu être sa conviction que l'immeuble ayant déjà été vendu en 2003 comme habitation, après purge du délai de 5 ans, devait encore pouvoir être vendu à cette fin, M. Z... ne pouvait se contenter, même en l'absence de réponse à sa lettre du 10 décembre 2004, de persister dans cette conviction et se faire juge de ce qu'il estimait être des " errements " de la mairie, qu'il devait informer ses acquéreurs de la position prise par la ville, alors que ceux-ci achetaient dans la perspective affirmée d'acquérir un immeuble à usage d'habitation ; que l'appel à un notaire pour la rédaction de la promesse de vente ne dispensait pas M. Z... de son devoir d'information ; 



Considérant qu'en s'abstenant d'informer les époux Y... avant la signature de la promesse de vente d'une circonstance déterminante de leur consentement, M. Z... a commis une réticence dolosive ; 



Considérant qu'au surplus l'appelant ne disconvient pas que des modifications ont été apportées à la construction postérieurement à la délivrance du certificat de conformité ; 



Que le jugement mérite donc confirmation en ce qu'il a annulé la promesse de vente du 14 janvier 2005 et ordonné, par voie de conséquence, la restitution du dépôt de garantie de 8. 000 € ; 



Considérant que M. Z... sera en conséquence débouté de ses demandes d'indemnisation de divers frais ainsi qu'en réparation d'un préjudice moral pour médiatisation de l'affaire auprès d'une émission de télévision ayant pour but de tenter de résoudre les conflits des particuliers à laquelle s'étaient adressés les époux Y... sans qu'il soit établi qu'ils l'aient fait dans une intention de nuire à leur vendeur ; 



Considérant que l'échec de leur projet d'acquisition a contraint les époux Y... a entreprendre de nouvelles démarches et leur a causé des tracas, préjudices qui seront suffisamment réparés par l'octroi de la somme de 5. 000 € de dommages-intérêts, le jugement étant, sur ce point, réformé ; 



Considérant que l'équité permet d'allouer aux intimés la somme de 3. 000 € pour leurs frais irrépétibles d'appel. 



PAR CES MOTIFS 

Réformant sur les dommages intérêts des époux Y... et statuant à nouveau 

Condamne M. Z... à payer aux époux Y... la somme de 5. 000 € 

Confirme pour le surplus le jugement déféré 

Condamne M. Z... aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile et à payer aux époux Y... la somme de 3. 000 e par application de l'article 700 du même code. 

Le greffier Le président