Cour d'Appel — 30 mars 2007

JPM/BD













S.C.I. LABATIGE



C/



SA CJPB













































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avoués le 30 Mars 2007

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE DIJON



CHAMBRE CIVILE B



ARRÊT DU 30 MARS 2007



No



RÉPERTOIRE GÉNÉRAL No 06/00269



Décision déférée à la Cour : AU FOND du 24 JANVIER 2006, rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CHALON SUR SAONE

RG 1ère instance : 04-2044









APPELANTE :



S.C.I. LABATIGE

dont le siège est :

Rue de l'Eglise

71240 ST AMBREUIL



représentée par la SCP BOURGEON & KAWALA & BOUDY, avoués à la Cour

assistée de Maître HOPGOOD, avocat, membre de la SELARL TISSOT HOPGOOD DEMONT, avocats au barreau de CHALON SUR SAONE









INTIMEE :



SA CJPB

dont le siège social est :

4 Chemin des Barres

71530 CRISSEY



représentée par la SCP ANDRE - GILLIS, avoués à la Cour

assistée de Maître SANVAIGO, avocat, membre de la SCP DEYGAS PERRACHON BES et associés, avocats au barreau de LYON

















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Février 2007 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur RICHARD, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la Cour étant alors composée de : 



Monsieur MUNIER, Président de Chambre, Président, 



Monsieur LITTNER, Conseiller, assesseur, 



Monsieur RICHARD, Conseiller, assesseur, ayant fait le rapport,





GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame CREMASCHI, greffier





ARRET : rendu contradictoirement,





PRONONCE publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile ; 



SIGNE par Monsieur MUNIER, Président de Chambre, et par Madame GARNAVAULT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





EXPOSE DE L'AFFAIRE :





Par jugement du 24 janvier 2006, le tribunal de grande instance de CHALON SUR SAONE a, dans le litige opposant la société CJPB à la société civile immobilière LAGATIGE, condamné celle-ci à payer à la société CJPB la somme de 61.800 € avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2004 et ordonné l'anatocisme.



Il y a lieu de rappeler que pour l'essentiel Monsieur Jean-Pierre Z... dirigeant de la CJPB a accepté le 28 mai 2003 une offre d'achat faite par la SCI LABATIGE concernant un local commercial à CHALON SUR SAONE et soumis à deux conditions suspensives, obtention d'un prêt et d'une autorisation administrative d'exploiter un fonds de commerce. Mise en demeure de signer l'acte la SCI a refusé en arguant que la condition suspensive liée à l'obtention de l'autorisation n'avait pas été levée par le vendeur. La SA CJPB l'a assignée devant le tribunal sur le fondement de l'article 1178 du Code Civil pour obtenir paiement de l'indemnité de 10% du prix prévu au contrat à titre de clause pénale. La SCI LABATIGE a conclu à l'irrecevabilité et au mal fondé de la demande. C'est dans ces conditions que le jugement ci-dessus rappelé a été rendu dont la SCI LABATIGE a fait appel le 13 février 2006.



Dans ses conclusions déposées le 13 juin 2006, la SCI LABATIGE demande d'infirmer le jugement, de débouter la SA CJPB de sa demande et de la condamner à lui verser la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.



D'une part, sur les relations précontractuelles, la concluante rappelle qu'elle avait accepté de formaliser l'offre d'achat en croyant que l'immeuble allait être loué à l'enseigne ED dans le cadre d'un bail commercial en cours de négociation avec CJPB, sous réserve de l'obtention par l'exploitant ED, d'une autorisation de la Commission Départementale de l'Equipement Commercial (CDEC). Elle estime que la condition suspensive d'obtenir cette autorisation incombait au vendeur, la SA CJPB. Elle précise qu'elle avait accepté de formaliser l'offre d'achat à un prix supérieur à celui qui lui avait été précédemment proposé en contrepartie de l'engagement d'installer un hypermarché dans les lieux.



D'autre part, sur l'absence de responsabilité dans la non réalisation de la vente, elle fait valoir qu'elle n'avait aucune qualité pour obtenir l'autorisation auprès de la CDEC et rappelle que dans les relations contractuelles entre la société CJPB et l'enseigne ED, il avait été convenu que celle-ci avait à sa charge d'obtenir l'autorisation administrative en sa qualité de futur locataire commercial et de futur exploitant, la SA CJPB n'a jamais donné suite à la demande de l'agence de faire parvenir une autorisation permettant à l'acquéreur de demander un permis de construire et une CDEC. Pour la SCI, la société CJPB est à l'origine de l'abandon du projet par ED et dans ces conditions elle ne pouvait poursuivre ce dossier. Elle reproche au tribunal de l'avoir considérée comme propriétaire et futur exploitant pour lui faire supporter les démarches d'obtention de l'autorisation alors qu'elle n'est qu'un investisseur cherchant à acquérir un ensemble immobilier en considération de l'existence d'un futur locataire commercial. Elle estime que la condition suspensive incombait au vendeur et que dès lors que la vente n'était pas parfaite entre les parties, la SA CJPB ne pouvait lui demander aucune indemnité. Elle reproche enfin à la SA CJPB d'avoir attendu un an pour se manifester alors que postérieurement à l'échec des relations contractuelles avec la SCI, la SA CJPB a rencontré des difficultés dans le cadre de la location de son ensemble immobilier.



Dans ses conclusions récapitulatives déposées le 3 janvier 2007, la société CJPB demande d'écarter les pièces communiquées par la SCI LABATIGE et émanant de la société ORPI (pièces 2,5,6,7 et 8) soit comme constituant des attestations irrégulières en la forme, soit que leur crédibilité soit remise en cause par le caractère volontairement incomplet de la communication effectuée et sa tardiveté.



La concluante demande en toute hypothèse de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant, de condamner la SCI LABATIGE à lui payer la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.







D'autre part la concluante fait valoir que son action est bien fondée en rappelant que la SCI n'a justifié d'aucune diligence pour l'accomplissement de la condition suspensive stipulée en sa faveur, à savoir l'obtention d'une autorisation de la CDEC et que le tribunal a motivé exactement que la demande d'obtention de l'autorisation d'exploiter un fonds de commerce était à la charge du propriétaire s'il entend exploiter le fonds ou à défaut de l'exploitant potentiel et que c'était à l'acquéreur ou son exploitant de la demander.



D'autre part la concluante critique les arguments de l'appelante en invoquant n'avoir jamais reçu le courrier de l'agence ORPI sollicitant une autorisation pour les acquéreurs de demander une CDEC ; par ailleurs la SA CJPB rejette les pièces communiquées de façon incomplète en dépit d'une ordonnance du Conseiller de la mise en état et demande à la Cour d'en tirer les conséquences en écartant des débats des documents établis par l'agence ORPI et en relevant l'absence de crédit des attestations et courriers de complaisance établis par le sieur A....



La concluante souligne que l'offre d'acquisition signée par la SCI ne comporte aucune référence à l'exploitant pressenti (ED), que la condition suspensive porte exclusivement sur l'obtention d'une CDEC sans aucun préalable ni condition à la charge de la société CJPB d'obtenir une quelconque autorisation, enfin que la SCI ne rapporte nullement la preuve que CJPB aurait gêné ou empêché la réalisation de la condition suspensive.



La procédure a été clôturée par ordonnance du 29 janvier 2007.



SUR CE : motifs de la décision



1) Sur la demande d'écarter des pièces des débats.



Attendu que les pièces communiquées par la SCI LABATIGE émanant de la société ORPI numérotées 2,5,6,7 et 8 dont la SA CJPB demande le retrait ont été régulièrement communiquées au cours de la mise en état, courant janvier et suffisamment avant l'ordonnance de clôture ; qu'il n'y a pas eu communication tardive de nature à porter atteinte au principe du respect du contradictoire ; qu'il n'y a pas lieu d'écarter les pièces litigieuses ; 



2) Sur la clause pénale



Attendu que c'est à bon droit que les premiers juges ont sur le fondement des dispositions de l'article 1178 du Code Civil considéré que la condition suspensive d'obtention de l'autorisation administrative d'exploitation d'un fonds de commerce délivrée par la CDEC, était réputée accomplie du fait que la SCI LABATIGE, débitrice de l'obligation avait empêché la réalisation de cette condition suspensive en ne fournissant pas l'attestation CDEC dans les délais prévus au contrat, en ne justifiant pas d'avoir accompli les démarches nécessaires à la réalisation de cette condition et en ne démontrant pas la preuve du refus fautif de la SA CJPB l'ayant placé dans une situation telle qu'il lui était impossible d'obtenir l'autorisation CDEC ; 



Attendu que devant la Cour, la SCI LABATIGE n'apporte pas d'autres éléments de preuve déterminants attestant que l'obtention de l'autorisation était à la charge de la SA CJPB ; qu'en effet la production de la copie de la lettre de l'agence ORPI, adressée à CJPB que celle-ci conteste avoir reçue, a déjà été examinée par les premiers juges qui l'ont considérée comme insuffisante à établir que le vendeur en a bien été destinataire et n'y a pas donné suite ; qu'il y a lieu d'ajouter que ce courrier indique qu'il s'agit d' "une autorisation...autorisant les acquéreurs à demander un permis de construire et une CDEC" ; qu'elle ne peut en aucun cas signifier que la demande d'autorisation CDEC incombait à la CJPB ; 



Attendu que les pièces produites en appel par la SCI LABATIGE concernent les relations entre la société ED et l'agence ORPI et sont étrangères à l'acte d'offre d'achat signé le 28 mai 2003 sur le fondement duquel l'indemnité de clause pénale est réclamée ; qu'en particulier l'attestation de Monsieur A... n'établit pas davantage que la demande de CDEC devait être faite par la SA CJPB mais pas la société ED en sa qualité de preneur à bail commercial ; que cette indication est conforme aux dispositions de l'article 18 alinéa 1er du décret du 9 mars 1993 qui dispose que la demande d'une autorisation administrative d'exploitation d'un fonds de commerce délivrée par la CDEC peut être présentée par le propriétaire de l'immeuble ou la personne justifiant d'un titre l'habilitant à l'exploiter commercialement ; qu'il appartenait donc à l'acquéreur de faire les démarches afin d'obtenir cette autorisation, à défaut pour le futur exploitant (ED) de le faire ; que dès lors il importe peu de rechercher les raisons pour lesquelles ED n'a pas donné suite à son projet ; 



Attendu que c'est à juste titre que les premiers juges ont estimé que la SCI LABATIGE avait engagé sa responsabilité en refusant de régulariser la vente chez le notaire ; 



Attendu que le tribunal a fait une juste application de la clause pénale en condamnant la SCI à payer la somme de 61.800 € avec intérêt légal à compter du 10 mars 2004 date de la mise en demeure et ordonné que les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil ;



3) Sur l'article l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et les dépens



Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA CJPB la totalité des frais irrépétibles qu'elle a exposés à l'occasion de cette procédure en première instance et en appel ; que la SCI LABATIGE sera condamnée à lui payer une somme de 1.800 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; qu'en revanche la SCI, qui succombe en ses prétentions sera déboutée de sa demande sur ce même fondement et supportera les dépens de première instance et d'appel.











PAR CES MOTIFS



La Cour



Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, 



Vu le jugement du tribunal de grande instance de CHALON SUR SAONE du 24 janvier 2006, 



Vu l'article 1178 du Code Civil, 



Confirme le jugement susvisé en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 



Condamne la SCI LABATIGE à payer à la SA CJPB la somme de 1.800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel, 



Accorde à la SCP ANDRE & GILLIS, avoué le bénéfice de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.





LE GREFFIERLE PRESIDENT