Cour d'Appel — 5 juin 2007

ARRÊT No363 

R.G : 06 / 04750 

PB / CM 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES 
13 novembre 2006 


X... 


Z...


C / 

CHEVALIER D'ALMONT 
SCP BRISARD-GONZALVEZ 
SCP PONGE-Y...-JEANJACQUES-NOUGUIER 
SARL PIERRE AU SOLEIL 

COUR D'APPEL DE NIMES 

CHAMBRE CIVILE 
1ère Chambre A 

ARRÊT DU 05 JUIN 2007 

APPELANTS : 

Monsieur Fernand X... 

né le 08 Avril 1959 à PETIT AUVERNE (44670)

...


... 

1038 BERCHER SUISSE 

représenté par la SCP CURAT-JARRICOT, avoués à la Cour 
assisté de la SCP REINHARD-DELRAN, avocats au barreau de NIMES 

Madame Roberte Z... épouse X... 

née le 11 Septembre 1947 à LAUSANNE (SUISSE)

...


... 

1038 BERCHER SUISSE 

représentée par la SCP CURAT-JARRICOT, avoués à la Cour 
assistée de la SCP REINHARD-DELRAN, avocats au barreau de NIMES 

INTIMÉES : 

Mademoiselle Blandine A...

née le 22 Avril 1977 à BOURGES (18000)

... 

30620 BERNIS 

représentée par la SCP POMIES-RICHAUD-VAJOU, avoués à la Cour 
assistée de la SCP DURAND, avocats au barreau de NIMES 

SCP BRISARD-GONZALVEZ, Notaires associés 
poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés ès qualités au siège social 
Route Petite Camargue 
30470 AIMARGUES 

représentée par la SCP GUIZARD-SERVAIS, avoués à la Cour 
assistée de la SCP COULOMB CHIARINI, avocats au barreau de NIMES 



SCP PONGE-Y...-JEANJACQUES-NOUGUIER, Notaires Associés, 
poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés ès qualités au siège social 
9 rue de Sauve 
30900 NIMES 

représentée par la SCP GUIZARD-SERVAIS, avoués à la Cour 
assistée de la SCP COULOMB CHIARINI, avocats au barreau de NIMES 

SARL PIERRE AU SOLEIL 
poursuites et diligences de son Gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social 
2 route de NIMES 
30420 CALVISSON 

n'ayant pas constitué avoué, 
assignée à personne habilitée, 

Statuant sur assignation à jour fixe. 



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : 

M. Pierre BOUYSSIC, Président, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré. 



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : 

M. Pierre BOUYSSIC, Président 
M. Serge BERTHET, Conseiller 
M. Jean Claude DJIKNAVORIAN, Conseiller 



GREFFIER : 

Mme Véronique VILLALBA, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision. 



DÉBATS : 

à l'audience publique du 05 Avril 2007, où l'affaire a été mise en délibéré au 05 Juin 2007. 
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. 

ARRÊT : 

Arrêt réputé contradictoire, prononcé et signé par M. Pierre BOUYSSIC, Président, publiquement, le 05 Juin 2007, date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour. 
**** 

FAITS CONSTANTS ET PROCÉDURE 

Par déclaration déposée le 29 novembre 2006 dont la régularité n'est pas mise en cause, les époux X... ont relevé appel d'un jugement rendu le 13 novembre 2006 par le Tribunal de Grande Instance de NIMES qui a :
-prononcé la nullité pour dol de la vente d'un immeuble sis à Bernis 29 chemin des Carrières de Barrian, lieu-dit La Prade, vente conclue le 15 novembre 2004 par devant Maître Y..., notaire, entre eux et Mme A...qui leur reprochait, entre autres, de l'avoir trompée sur l'absence de risque d'inondation dudit immeuble (lequel s'est avéré implanté dans une zone hautement inondable au point d'être couverte, ultérieurement à la vente, par un plan administratif de prévention des risques naturels prévisibles et a effectivement subi un tel sinistre à deux reprises en septembre 2005)
-dit en conséquence les vendeurs tenus de rembourser à Mme A...la somme de 200. 000 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation à eux délivrée à jour fixe le 3 novembre 2005, et l'acquéreuse tenue de restituer aux vendeurs l'immeuble dont s'agit ainsi que les biens et objets mobiliers le garnissant et dont la liste est annexée à l'acte de vente,
-condamné les appelants à rembourser à Mme A...les frais acquittés par cette dernière pour l'établissement et la publication de l'acte de vente ainsi que les frais qu'elle devra acquitter au titre des formalités liées à l'annulation de la vente,
-condamné les époux X... à payer à Mme A...la somme de 5. 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices qu'ils ont occasionnés par leur comportement fautif (gène subie dans ses conditions d'existence du fait d'une inondation dont les conséquences matérielles ont été par ailleurs indemnisées par assurance, et obligation de déménager une nouvelle fois du fait de l'annulation de la vente, à l'exclusion cependant des intérêts du prêt immobilier contracté pour la vente, aucune preuve n'étant rapportée d'un préjudice précis et certain sur ce point),
-débouté Mme A...de sa demande en dommages et intérêts contre les SCP de notaires PONGE-FLAISSIER-JEANJACQUES-NOUGUIER d'une part et BRISARD-GONZALVEZ d'autre part, en relevant que l'acte de vente a été dressé au vu d'une note de renseignements d'urbanisme ne mentionnant pas le risque d'inondation mais seulement que la zone était « NC » (c'est-à-dire non constructible) à une époque où les plans administratifs de prévention des risque d'inondation n'étaient pas imposés par la loi du 30 juillet 2003 dont le décret d'application rendant obligatoire l'information des acquéreurs et des locataires d'immeubles sur les risques naturels prévisibles ne date que du 15 février 2005 et qu'en dehors de l'obtention d'une note d'urbanisme les notaires n'étaient pas tenus de procéder à d'autres recherches alors que rien ne prouve qu'ils connaissaient à cette époque la situation réelle de l'immeuble dont s'agit,
-débouté les époux X... de leurs demandes en relèvement et garantie de condamnation articulées d'une part contre les notaires contre lesquels aucun manquement n'était caractérisé, et contre la SARL « PIERRE AU SOLEIL » agence immobilière n'ayant pas constitué contre laquelle n'était prouvé aucune intervention dans la conclusion de la vente, l'acte sous seing privé et l'acte notarié de vente attestant au contraire que les négociations s'étaient déroulées directement entre vendeurs et acquéreuse,

-condamné les époux X... à payer à Mme A...une indemnité de 1. 500 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
-condamné les appelants à payer aux notaires appelés en garantie par eux une indemnité de 500 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
-ordonné l'exécution provisoire,
-condamné les époux X... aux dépens. 

Mme A...a obtenu du Premier Président l'autorisation, par ordonnance du 1er février 2007, de faire assigner à jour fixe ses adversaires, et a fait délivrer les assignations correspondantes (et complètes) à ses adversaires par actes des 7,12 et 22 février 2007. 



MOYENS ET DEMANDES 

Dans le dernier état de leurs écritures signifiées le 2 avril 2007, auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur le détail de l'argumentation, les époux X... nient avoir voulu tromper Mme A...et prétendent que celle-ci est défaillante dans la preuve qu'ils lui ont menti, et même que son consentement à l'achat aurait été déterminé par une fausse assurance que l'immeuble ne serait pas inondable, alors que nonobstant le certificat d'urbanisme ne mentionnant pas un tel risque, qui n'affecte d'ailleurs qu'une petite partie du terrain et non l'ensemble de l'immeuble, elle en a été informée tant par eux-mêmes que par l'agence SARL PIERRE AU SOLEIL (qui l'a reconnu téléphoniquement), que la maison est construite en surélévation par rapport au terrain, ce qui lui a évité d'être envahie par les eaux du Vistre en crue contrairement aux témoignages de proches qu'elle produit et qui sont contredits par le parfait état du mobilier vendu avec la maison, laquelle ne portait aucune trace d'inondation lors des négociations de vente, que Mme A...venait de quitter une maison réellement inondable et déjà inondée située à moins de cinq kilomètres de son achat, ce qui permet de penser qu'elle connaissait les caractéristiques de la région en cause (alors qu'eux-même vivent en Suisse et ne se rendaient à Bernis qu'épisodiquement à des périodes au cours desquelles aucune crue ne s'est produite, qu'enfin rien ne démontre que l'intimée n'aurait pas acheté si elle avait connu le risque faute pour elle d'avoir fait insérer cette condition déterminante dans l'acte de vente rédigé par des professionnels à qui incombe la charge de prouver qu'ils n'ont pas manqué de leur coté à leur obligation d'information de l'acquéreuse. Ils demandent donc à la Cour d'infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau de débouter Mme A...de l'intégralité de ses demandes injustifiées et de la condamner à leur payer une indemnité de 3. 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et à prendre en charge les entiers dépens avec, pour ceux d'appel, distraction au profit de leur avoué, ou dans le cas d'une confirmation de l'existence d'un dol, de condamner les deux offices notariaux et l'agence SARL PIERRE AU SOLEIL à les relever et garantir de toute condamnation, de débouter Mme A...de sa demande de dommages et intérêts et les notaires de leurs propres demandes, et de condamner ces derniers in solidum à leur payer une somme de 200. 000 € à titre de dommages et intérêts. 

Aux termes de ses dernières conclusions en réplique qu'elle a fait signifier comme dit ci-dessus dans le cadre de la procédure à jour fixe obtenue du Premier Président, écritures auxquelles il est également renvoyé pour plus ample informé sur le détail de l'argumentation, Mme A...poursuit la confirmation du jugement entrepris sauf à y ajouter la condamnation complémentaire des époux X... à lui payer en outre une somme de 15. 000 € à titre de dommages et intérêts, et, dans le cas où la Cour retiendrait, sur l'argumentation des époux X..., un manquement des professionnels tenus à un devoir de conseil et d'information dans une région connue pour l'ampleur des crues de ses cours d'eau depuis au moins 1988, devoir converti en obligation par la loi du 30 juillet 2003 modifiant l'article L. 125-5 du code de l'environnement (déjà réformé au moment de la vente, même si le décret d'application n'est que du 15 février 2005), la condamnation solidaire des notaires à prendre en charge la somme de 13. 000 € mise à la charge des vendeurs, et à lui payer une indemnité de 3. 500 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. 

Aux termes de leurs dernières conclusions en réplique déposées le 30 mars 2007, auxquelles il est également renvoyé pour plus ample informé sur le détail de l'argumentation, la SCP PONGE-FLAISSIER-JEANJACQUES-NOUGUIER et la SCP BRISARD-GONZALVEZ poursuivent également la confirmation du jugement déféré, faute pour leurs adversaires de rapporter la preuve de la commission des manquements qui leur sont reprochés, et demandent en sus la condamnation solidaire des époux X... et de Mme A...à leur payer pour frais irrépétibles d'appel une indemnité de 1. 500 € à chacune. 

Bien que régulièrement assignée, la SARL PIERRE AU SOLEIL n'a pas constitué avoué comme elle n'avait pas constitué avocat en première instance. 



DISCUSSION 

Le jugement déféré sera confirmé par adoption pure et simple de motifs en ce qu'il retient la commission d'un dol par les époux X... à l'égard de Mme A...tenant en ce qu'ils lui ont affirmé, lors des négociations de vente, que leur maison n'avait jamais subi d'inondation, puisqu'il est rapporté la preuve suffisante du contraire par le témoignage tant d'une voisine elle-même victime d'un pareil sinistre démontrant qu'avant la vente les époux X... avaient subi au moins une inondation grave de leur maison (et pas seulement de leur terrain), ce qui les avaient conduit avant la vente à faire procéder à des réparations, que des proches de l'acquéreuse certifiant qu'à la question spécialement posée de l'inondabilité de l'ensemble à vendre ils avaient expressément certifié faussement qu'ils n'avaient jamais subi de sinistre de ce type, la Cour observant en sus qu'ils n'avaient pas non plus informé les notaires et l'agence immobilière SARL PIERRE AU SOLEIL du risque qu'à l'époque aucun document officiel ne dénonçait clairement, étant précisé que le département du Gard n'est pas homogène dans sa configuration géologique et physique et que les zones inondables, qui sont réelles, ne l'affectent pas en son entier, y compris dans les communes où des crues importantes ont été observées, raison pour laquelle d'ailleurs une information réglementaire a été imposée à travers la définition et la publication de plans de prévention du risque d'inondation, mais ultérieurement à la vente ici en cause. 

Quant à la condition déterminante de l'achat par Mme A..., elle est également suffisamment démontrée par la conjonction entre le sinistre subi antérieurement dans un autre immeuble dont elle s'est séparé pour cette raison et le questionnement particulier ci-dessus établi qui a reçu la réponse fausse, voire malhonnête, des vendeurs également ci-dessus caractérisée par référence aux motifs exacts des premiers juges. 

Concernant les notaires, il y a lieu de relever, par rapport au jugement déféré motivé sur la seule inapplicabilité à l'époque de la vente de la modification de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, qu'au surplus rien ne démontre que ces professionnels du droit savaient que le bien en cause risquait de manière habituelle l'inondation et que ce risque pouvait influer sur la détermination à l'achat de Mme A...qui, tout comme les époux X..., ne les en a pas spécialement avisés, en tout cas la preuve de cet avis faisant défaut. Ils n'ont donc pas commis de manquement ayant par ailleurs effectué les seules formalités qui s'imposaient à eux. 

Enfin, en ce qui concerne la SARL PIERRE AU SOLEIL, nonobstant le constat que ni le compromis sous seing privé ni l'acte de vente authentique ne mentionnent son intervention, ce qui n'a aucun effet puisque les dits actes sont nuls pour vice de consentement par dol des vendeurs, ni Mme A...ni les époux X... n'apportent la preuve de son entremise dans la vente litigieuse selon le contrat de mandat de vente non exclusif valable 3 mois à compter du 17 mai 2004 et modifié quant au prix de vente exigé par avenant du 20 août 2004 ne prorogeant pas la période de validité du mandat originel pour un prix non inférieur à 222. 560 € (alors que la vente s'est conclue pour un prix de 200. 000 €), les enregistrements téléphoniques produits par les époux X... (qui ne signifient rien en eux-mêmes compte de leur mauvaise qualité ou de leur mauvaise retranscription) devant être écartés des débats comme constituant une preuve illégalement obtenue (par surprise et sans consentement de la personne correspondant à la voix no 2 dont on ne connaît ni l'identité ni la qualité à « répondre » pour l'agence immobilière), tout comme les témoignages de Mme B...qui ne rapporte qu'une conversation téléphonique sans grande signification entre Mme X... et une personne dénommée Mme C..., sur l'identité de laquelle règne le plus profond doute et qui à l'évidence ne se savait pas écoutée par un tiers, et de M. D...qui rapporte une conversation tenue en sa présence dans les locaux de l'agence immobilière certes mais surtout avec cette même dame C...dont il affirme les liens d'amitié avec Mme A...sans pour autant avoir constaté que la SARL PIERRE AU SOLEIL est intervenue dans la vente en cause. 

Dans ces conditions, c'est à juste titre que les premiers juges qui pourtant n'ont pas eu tous ces éléments à analyser, ont mis hors de cause la SARL PIERRE AU SOLEIL, la Cour ne pouvant que leur emboîter le pas à la lumière de l'examen sus-décrit. 

Madame A...qui doit restituer aux époux X... l'immeuble et les meubles dans leur état actuel à moins que leurs éventuelles dégradations ne lui soient pas imputables et non dans l'état où elle les a reçus au jour de la vente annulée, doit recevoir des époux X... le prix de vente et ses accessoires tels que exactement définis en première instance, affectés des intérêts au taux légal non pas à compter de l'assignation mais à compter de la vente annulée pour le prix et les frais alors payés et à compter de leur paiement par Mme A...pour le surplus des frais liés aux formalités afférentes à l'annulation de la vente, outre une indemnité d'un montant que la Cour relève à 8. 000 € pour tenir compte de la réalité des préjudices exactement définis en première instance mais alors sous-évalués. 

Succombant, les époux X... supporteront les entiers dépens de première instance et d'appel. 

Ils devront en sus payer sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile une somme supplémentaire de :
-2. 000 € à Mme A...

-1. 500 € à chacune des sociétés de notaires appelées à tort en garantie dans l'instance. 

PAR CES MOTIFS 

La Cour, statuant publiquement, en dernier ressort par arrêt réputé contradictoire, 

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, y compris les dépens de première instance et frais irrépétibles, sauf à élever les dommages et intérêts que doivent payer les époux X... à Mme A...à la somme de 8. 000 € en réparation du préjudice subi du fait de l'obligation de déménager à nouveau et de la gène dans ses conditions d'existence due à l'inondation à laquelle elle a du faire face en septembre 2005, à l'exclusion de tout autre chef de demande, 

Y ajoutant, 

Condamne les époux X... aux dépens d'appel, 

Condamne les époux X... à payer une indemnité supplémentaire de :
-2 000 € à Mme A...

-1. 500 € à chacune des sociétés de notaires appelées à tort en garantie dans l'instance, 

Autorise la SCP POMIES-RICHAUD, VAJOU et la SCP GUIZARD-SERVAIS à recouvrer directement ceux des dépens d'appel dont elles auraient fait l'avance sans avoir reçu provision. 
Arrêt signé par M. BOUYSSIC, Président et par Mme VILLALBA, Greffier. 

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.