Cour d'Appel — 29 janvier 2007

Formule exécutoire : 2 9 JAN. 2007 à :

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1º SECTION

ARRET DU 29 JANVIER 2007

APPELANTS:

d'un jugement rendu le 02 Avril 2004 par le Tribunal de Grande Instance de CHARLEVILLE-MEZIERES

Monsieur Guy X...


Le Monty

08600 CHARNOIS

Madame Andrée Y... épouse X...


Le Monty

08600 CHARNOIS

COMPARANT, concluant par la SCP DELVINCOURT - JACQUEMET - CAULIER-RICHARD avoués à la Cour, et ayant pour conseil Me LEDOUX-FERRI-YAHIAOUI-RIOU, avocat au barreau d'ARDENNES,

INTIMEES :

S.A.R.L. BATISS

64 rue Etienne Dolet

08120 BOGNY SUR MEUSE

COMPARANT, concluant par la SCP THOMA - LE RUN IGO - DELAVEAU - GAUDEAUX, avoués à la Cour, et ayant pour conseil Me Francis A..., avocat au barreau de CHARLEVILLE MEZIERES.

COMMUNE DE RANCENNES 5 place de l'Eglise

08600 RANCENNES

COMPARANT, concluant par la SCP GENET BRAIBANT, avoués à la Cour, et ayant pour conseil Me B..., avocat au barreau de CHARLEVILLE MEZIERES.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Monsieur Patrice BRESCIANI, Conseiller, a entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées ; en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame BRETON, Conseiller faisant fonction de Président de Chambre Monsieur ALESANDRINI, Conseiller

Monsieur BRESCIANI, Conseiller

GREFFIER :

Madame Maryline THOMAS, Greffier lors des débats et du prononcé.

MINISTERE PUBLIC :

Auquel l'affaire a été régulièrement communiquée.

DEBATS :

A l'audience publique du 27 Novembre 2006, oÿ l'affaire a été mise en délibéré au 29 Janvier 2007,

ARRET:

Prononcé le 29 janvier 2007 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile, signé par Madame BRETON Conseiller, et Madame THOMAS, Greffier, auquel la minute de la décision lui a été remise par le magistrat signataire

ARRET 

du 29 janvier 2007

R.G : 04/01984

X... PAOLINI

cl

S.A.R.L. BATISS COMMUNE D E RANCENNES

PB

Au cours de l'année 2002, la Commune de RANCENNES a vendu un ensemble de terrains à la S.A.R.L. BATISS. lotisseur.

Soutenant bénéficier d'un droit de préférence sur les parcelles, les époux X... ont fait assigner à jour fixe, par actes des 9 juillet 2003, la S.A.R.L. BATISS et la Commune de RANCENNES devant le Tribunal de Grande instance de CHARLEVILLE-MÉZIÈRES en remboursement du complément de prix entre celui d'acquisition des parcelles par le lotisseur et celui proposé à la vente, et en condamnation de la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement du 2 juillet 2004, le Tribunal de Grande instance a :

- rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la Commune de RANCENNES;

- débouté Guy X... et Andrée Y... épouse X... de leurs demandes relatives à la reconnaissance de la vente parfaite de la parcelle concernée, à l'annulation de la vente consentie au lotisseur par la commune, et la régularisation de la vente par le lotisseur au prix consenti par la commune, et à la condamnation de la commune à leur rembourser le complément de prix entre celui consenti au lotisseur et celui pratiqué par celui-ci ;

- dit n'y avoir lieu à délivrer l'acte requis par les époux X... concernant les conditions de la vente qui leur est proposée par la S.A.R.L. BATISS ;

-condamné la Commune de RANCENNES à remettre en état le terrain de Guy X... et Andrée Y... épouse X... et de procéder à l'enlèvement des déblais qui ont été entreposés sur ce terrain dans le délai de deux mois à compter de la signification de cette décision, sous astreinte provisoire de SOIXANTE-QUINZE EUROS (75 €) par jour de retard pendant un délai de deux mois, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit ;

- condamné Guy X... et Andrée Y... épouse X... à payer à la S.A.R.L. BATISS la somme de CINQ CENT EUROS (500 €) en application de l'l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

-débouté les autres parties de leurs demandes respectives formées au titre des frais irrépétibles ;

Les époux X... ont régulièrement interjeté appel de ce jugement par déclaration d"appel remise au secrétariat-greffe le 19 août 2004.

Ces derniers sollicitent l'infirmation du jugement, et demandent corrélativement que la Cour:

- condamne la S.A.R.L. BATISS a régulariser ladite vente par acte authentique, celle-ci ne pouvant par ailleurs s'exonérer de sa responsabilité

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quant aux vices du sol et en particulier quant à l'épaisseur et la nature des remblais et la stabilité de ceux-ci qu'il appartient d'assurer.

-condamne, au vu des dispositions des articles 1142 et suivants du Code Civil, la Commune de RANCENNES à rembourser aux époux X... à titre de dommages et intérêts le complément de prix qu'ils ont été contraints d'acquitter pour l'acquisition de cette parcelle par rapport au prix qu'ils aurait acquitté, soit 10,70 € le m2 si la Commune de RANCENNES avait respecté son obligation.

- condamner par ailleurs la Commune de RANCENNES au paiement d'une indemnité de 5 000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires

-à titre infiniment subsidiaire confirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la Commune de RANCENNES à remettre en état leur terrain et de procéder à l'enlèvement des déblais qui y ont été déposés et ce sous astreinte de 75 € par jour de retard.

-précise à cet égard que la remise en état du terrain après enlèvement des déblais consiste bien à surfacer le sol avec de la terre végétale et à remettre en place la clôture de telle sorte que ce terrain retrouve sa vocation agricole d'origine.

- condamne la Commune de RANCENNES au paiement d'une indemnité de 15 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'occupation de la parcelle des époux X... depuis 1984 ainsi que l'impossibilité pour eux de conduire à son terme le projet élaboré depuis cette date de construire sur la parcelle nº10.

-condamne en tout état de cause la Commune de RANCENNES au paiement d'une indemnité de 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile

-Condamne la Commune de RANCENNES aux entiers dépens

Les appelants font valoir qu'en raison de dégradations occasionnées sur leur terrains par des travaux, la commune avait passé avec eux un accord en 1984 pour leur vendre des parcelles au même prix que celles vendues au lotisseur.

Ils exposent plus précisément qu'il avaient accepté de ne formuler aucune réclamation du fait des dégradations, dans la mesure oÿ la Commune de RANCENNES s'était engagée par délibération du 24 juillet 1984, à leur proposer en priorité la vente des terrains lieudit "Montagne de la Chapelle", sous la double condition du départ de la cité modulaire et de la création d'un lotissement.

Ils affirment que les conditions stipulées dans la délibération du 24 juillet 1984 se sont réalisées : d'une part le départ de la cité modulaire du site, d'autre part la création d'un lotissement, les parcelles ayant été viabilisées dès 1984, de sorte que la commune se devait d' exécuter son obligation.

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Ils indiquent que le terrain ne leur a toutefois jamais été proposé, si bien qu'ils ont du se porter acquéreur auprès du lotisseur pour un prix largement supérieur à celui espéré.

Ils soutiennent que l'inexécution de cette obligation de faire engendre un préjudice résultant d'une majoration du prix d'acquisition du terrain sur lequel ils disposaient d'une priorité d'achat

Ils concluent qu'ils sont en droit de demander la régularisation de la vente avec le bénéfice de garanties quant aux vices du sol, des dommages-intérêts au titre de la majoration du prix d'acquisition, outre des dommages-intérêts pour résistance abusive.

Ils affirment par ailleurs que la remise en état de la parcelle n'a pas été effectuée et demandent le bénéfice de cette mesure, outre la somme de 15000 euros à titre de dommages-intérêts du fait de l'occupation de leur terrain depuis 1984.

Ils prétendent qu'il existe une contradiction de motifs dans la décision du Tribunal, qui a rejeté la demande principale en déniant toute portée à l'engagement de la commune, et qui a pourtant fait droit à la demande subsidiaire en retenant l'existence d'un accord de principe qualifié d'unilatéral de la commune, cet accord supposant l'existence d'une transaction parallèle

La S.A.R.L. BATISS conclut à la confirmation du jugement entrepris, à l'irrecevabilité de la demande tendant à déclarer que la S.A.R.L. BATISS ne peut s'exonérer de sa responsabilité quant aux vices du sol, et au rejet de la demande tendant à la voir condamner à vendre la parcelle litigieuse.

Elle sollicite par ailleurs la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts outre la somme de 2 000 euros au titre des frais non répétibles.

Elle soutient que la délibération du 20 juillet 1984 est un acte unilatéral, et qu'elle lui est inopposable, quelle que soit la qualification retenue.

Elle ajoute:

-que le manquement à une obligation de faire ou de ne pas faire ne peut être sanctionné que par des dommages-intérêts et non par une exécution forcée

-qu'elle ne s'est jamais exonérée de son obligation de garantie des vices cachés comme cela ressort du compromis de vente

- qu'il n'y a pas de vente parfaite, à défaut d'accord sur la chose ou sur le prix,

-que la baisse de prix n'a été accordée par la S.A.R.L. qu'à condition que les époux X... prennent toutes dispositions utiles pour assurer la stabilité de leur construction, ce qu'ils ont toujours refusé.

La Commune de RANCENNE conclut principalement à l'incompétence de la juridiction judiciaire au profit de la juridiction administrative.

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Sur le fond, elle conclut à la confirmation du jugement entrepris et au rejet des demandes des époux X..., sollicitant par ailleurs le versement d'une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle soutient au terme d'explications sérieusement développées par son représentant, que la délibération litigieuse de 1984 s'est bornée à émettre un avis favorable pour l'avenir, sous la condition de réalisation d'un lotissement à caractère communal.

Elle souligne qu'aucun acte postérieur ne confirme un quelconque accord sur la chose ou sur le prix.

Elle ajoute que le condition ne s'est pas réalisée puisqu'aucun lotissement à caractère communal n'a été créé, la commune ayant vendu la totalité du terrain à la S.A.R.L. BATISS, qui a procédé à la division du terrain.

Elle prétend par ailleurs avoir effectué les travaux de remise en état.

MOTIFS :

Attendu qu'au terme de l'arrêt SEPTFONDS rendu par le Tribunal des Conflits le 16 juin 1923, le juge judiciaire doit renvoyer au juge administratif les actes non réglementaires dont le sens est obscur ou ambigu aux fins d'interprétation ;

Attendu qu'en l'espèce, la délibération du Conseil municipal en date du 20 juillet 1984 est parfaitement claire, si bien que l'exception d'incompétence doit être rejetée ;

Attendu que par courrier en date du 4 juin 1984, Monsieur Guy X... rappelait à la commune les dégradations apportées à sa parcelle ; qu'au terme de ce courrier, il prenait l'engagement de ne formuler aucune réclamation à la condition que le maire s'engage pour l'avenir à lui vendre préférentiellement au même prix que les autres la parcelle nº 10 ;

Attendu que par délibération du 24 juillet 1984, le conseil municipal a donné un "avis favorable pour accorder à Monsieur X... la priorité d'achat d'une parcelle de terrain à bâtir lieu-dit Montagne de la Chapelle, si le lotissement envisagé se réalisait" ;

Attendu que cette délibération, portée à la connaissance de monsieur X..., ne constitue ni un pacte de préférence, ni une promesse synallagmatique de vente ; qu'elle s'analyse juridiquement en un engagement unilatéral à caractère non équivoque, de donner à Monsieur X... la priorité d'achat sur la parcelle ; que la cause de cette engagement réside dans les gênes et les dégradations apportées à la propriété de Monsieur X..., que ce dernier avait accepté d'endurer

5 sous la réserve précédemment évoquée ;

Attendu que la seule condition fixée à cette priorité d'achat, était la réalisation d'un lotissement après le départ de la cité modulaire ; que la délibération, parfaitement claire, ne visait pas la réalisation d'un lotissement à caractère communal et qu'aucune raison ne justifie par conséquent de voir rajouter cette condition ;

Attendu qu'il est constant qu'un lotissement a finalement été réalisé, peu important qu'il ne revête pas un caractère communal ;

Attendu que les premiers juges ont néanmoins relevé à bon droit, que la délibération du conseil municipal était inopposable à la S.A.R.L. BATISS ; qu'en effet, il n'est pas établi que cette dernière ait eu l'intention d'agir en fraude des droits des époux X..., à défaut de connaissance de la portée juridique de la délibération en date du 24 juillet 1984 ;

Attendu que la Cour doit en conséquence confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a débouté Monsieur et Madame X... de leurs demandes relatives à la reconnaissance de la vente parfaite de la parcelle à leur profit, à l'annulation de la vente consentie au lotisseur par la commune, à la régularisation de la vente par le lotisseur au prix consenti par la commune, et à la condamnation de la commune à leur rembourser le complément de prix ;

Attendu toutefois que les époux X... avaient renoncé à demander la remise en état de leur propriété, à condition que la commune leur vende préférentiellement les parcelles contiguës à celle-ci ; qu'a défaut de vente préférentielle à leur bénéfice, le tribunal a justement fait droit à la demande relative à la remise en état de leur propriété sous astreinte ; que le jugement sera donc également confirmé sur ce point, sans qu'il y ait lieu de préciser les modalités détaillées de cette remise en état ;

Attendu qu'en méconnaissant un engagement non équivoque à l'égard de particuliers et en entreposant pendant des années des déblais sur leur terrains sans finalement leur procurer aucune contrepartie, la Commune de RANCENNES a adopté un comportement désinvolte à caractère fautif;

Attendu que cette dernière sera en conséquence condamnée à verser à Monsieur et à Madame X... la somme de 5 000 euros au titre de leur perte de chance d'avoir pu se porter acquéreurs de la parcelle à un prix avantageux, alors même qu'ils avaient accepté le désagrément lié à l'occupation durable de leur terrain en contrepartie d'un engagement de la commune qui n'a pas été tenu;

Attendu qu'il convient de rejeter toute demande plus ample à ce titre, comme excessive;;

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Attendu que l'équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile au profit de la SARL BATISS, tant en première instance qu'à hauteur d'appel;

Attendu que la Commune de RANCENNES sera condamnée à verser aux époux X... la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ( art 700 du Nouveau Code de Procédure Civile) en sus des entiers dépens de première instance et d'appel;

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

statuant publiquement et contradictoirement

Confirme le jugement du Tribunal de Grande instance de CHARLEVILLE-MÉZIÈRES en date du 2 juillet 2004, en ce qu'il a:

-rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la Commune de RANCENNES;

-débouté Guy X... et Andrée Y... épouse X... de leurs demandes relatives à la reconnaissance de la vente parfaite de la parcelle concernée, à l'annulation de la vente consentie au lotisseur par la commune, et la régularisation de la vente par le lotisseur au prix consenti par la commune, et à la condamnation de la commune à leur rembourser le complément de prix entre celui consenti au lotisseur et celui pratiqué par celui-ci ;

-dit n'y avoir lieu à délivrer l'acte requis par les époux X... concernant les conditions de la vente qui leur est proposée par la S.A.R.L. BATISS ;

-condamné la Commune de RANCENNES à remettre en état le terrain de Guy X... et Andrée Y... épouse X... et de procéder à l'enlèvement des déblais qui ont été entreposés sur ce terrain dans le délai de deux mois à compter de la signification de cette décision, sous astreinte provisoire de SOIXANTE-QUINZE EUROS (75 €) par jour de retard pendant un délai de deux mois, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit ;

Y ajoutant:

Condamne la Commune de RANCENNES à verser à Monsieur et à Madame X... la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Rejette toute demande plus ample;

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Le réformant du chef des frais irrépétibles et des dépens:

Condamne la Commune de RANCENNES à verser à monsieur et à madame X... la somme de 1500 euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile;

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du NCPC au profit de la SARL BATISS;

Condamne la Commune de RANCENNES aux dépens de première instance et d'appel; et autorise le recouvrement direct des dépens contre ceux qui doivent les supporter conformément aux dispositions de I'artiç 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.



LE GREFFIER