Cour d'Appel — 16 octobre 2007

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 

1o Chambre Section AO2 

ARRÊT DU 16 OCTOBRE 2007 

Numéro d'inscription au répertoire général : 06 / 03016 

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 AVRIL 2006 
TRIBUNAL DE COMMERCE DE PERPIGNAN 
No RG 2005-00181 

APPELANTS : 

S. A. R. L. SOCIETE DE GESTION RESIDENCE PARC SUD ROUSSILLON inscrite au RCS de PERPIGNAN sous le noB 423. 901. 677, prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège social

... 

66280 SALEILLES 
représentée par la SCP SALVIGNOL-GUILHEM, avoués à la Cour 
assistée de Me David DUPETIT, avocat au barreau de PERPIGNAN 

Monsieur Albert Y... 

né le 15 Juin 1942 à FERRYVILLE en TUNISIE 
de nationalité Française

...


... 

66280 SALEILLES 
représenté par la SCP SALVIGNOL-GUILHEM, avoués à la Cour 
assisté de Me David DUPETIT, avocat au barreau de PERPIGNAN 

INTIMEES : 

S. C. I. DOMUS, représentée par son gérant M. Angel 
D...
, domicilié ès qualités audit siège social

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66000 PERPIGNAN 
représentée par la SCP AUCHE-HEDOU AUCHE AUCHE, avoués à la Cour 
assistée de Me TRIBILLAC loco la SCP POUJADE FAVEL, avocats au barreau de PERPIGNAN 

S. C. I. KALIA, représentée par son gérant M. José D..., domicilié ès qualités audit siège social

... 

66000 PERPIGNAN 
représentée par la SCP AUCHE-HEDOU AUCHE AUCHE, avoués à la Cour 
assistée de Me TRIBILLAC loco la SCP POUJADE FAVEL, avocats au barreau de PERPIGNAN 

S. C. I. LIRA, représentée par son gérant M. Z..., domicilié es qualité audit siège social

... 

66000 PERPIGNAN 
représentée par la SCP AUCHE-HEDOU AUCHE AUCHE, avoués à la Cour 
assistée de Me TRIBILLAC loco la SCP POUJADE FAVEL, avocats au barreau de PERPIGNAN 

Ordonnance de clôture du 13 Septembre 2007 révoquée sur l'audience et nouvelle clôture ce jour 

COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue le 18 SEPTEMBRE 2007, en audience publique, Madame SANZ ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de : 

Monsieur Christian TOULZA, Président 
Madame Sylvie CASTANIE, Conseiller 
Madame Sylviane SANZ, Conseiller 
qui en ont délibéré. 

Greffier, lors des débats : Mademoiselle Séverine ROUGY 

ARRET :

-Contradictoire.

-prononcé publiquement par Monsieur Christian TOULZA, Président.

-signé par Monsieur Christian TOULZA, Président, et par Madame Myriam RUBINI, Greffier, présent lors du prononcé. 

FAITS ET PROCÉDURE 

La SCI LE WAHOO SUD ROUSSILLON, dont le gérant est M. Y..., a construit à SALEILLES une copropriété soumise au régime des résidences services. 

La SARL de gestion RÉSIDENCE PARC SUD ROUSSILLON dont le gérant est également M. Y... devait assurer la fourniture des services aux résidents et la recherche des locations pour le compte des copropriétaires. 

Après avoir vendu par acte du 23 mai 2000 14 appartements sur 200 en l'état futur d'achèvement aux SCI DOMUS, SCI KALIA, SCI LIRA, la SARL de gestion a signé avec elle des conventions, les SCI donnant à bail par acte sous seing privé à la SARL de gestion des appartements avec clause de garantie du paiement des loyers, mission de rechercher des sous-locataires, de meubler les appartements, de gérer les services. 

A la suite de retard dans la construction, un accord a été conclu le 9 janvier 2001 entre les parties, au terme duquel était ajouté l'engagement par la SARL de gestion de payer aux trois SCI les loyers prévus à compter du 1er septembre 2001, et les intérêts bancaires dûs sur les prêts consentis pour l'achat des appartements. 

Fin 2001 les appartements n'étant pas loués, une nouvelle transaction était passée le 23 mars 2002. 

LES SCI DOMUS, KALIA, LIRA ont fait assigner devant le Tribunal de Commerce de Perpignan la SARL de gestion et M. Y.... 

Le 1er juge a :

-déclaré nulle la transaction du 29 mars 2002 par application d'une clause résolutoire en cas d'inexécution des engagements pris, jugé que l'essentiel des relations entre les parties n'obéit qu'au contenu de la convention du 9 janvier 2001 et qu'il est toutefois nécessaire de puiser des éléments concrets contenus dans les accords des 7 février et 30 octobre 2000 pour apurer les comptes entre les parties.

-constaté qu'Albert Y... s'est réellement porté caution solidaire de l'ensemble des sommes dues par la société RESIDENCE PARC SUD ROUSILLON à la SCI DOMUS, la SCI KALIA et la SCI LIRA

-condamné la société RESIDENCE PARC SUD ROUSSILLON et M. Y... au paiement de 78 053,06 € à la SCI KALIA,56 238. 28 € à la SCI DOMUS, et 60 430,10 € à la SCI LIRA, outre intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2005. 

La SARL gestion RESIDENCE PARC SUD ROUSSILLON et M. Albert Y... ont régulièrement relevé appel. 
Les appelants demandent :

-A titre principal de déclarer nul l'acte du 9 janvier 2001 qui consacre un engagement perpétuel prohibé et qui est nul pour absence de cause.

-Subsidiairement de dire n'y avoir lieu à l'annulation de la transaction du 29 mars 2002 dont les SCI n'ont jamais exigé l'exécution.

-Très subsidiairement de dire que la clause de limitation de garantie de loyer stipulée dans l'acte du 30 octobre 2000 doit s'appliquer

-De ramener les condamnations prononcées contre eux aux sommes suivantes : 
• 14 590,80 € pour la SCI KALIA 
• 12 159 € pour la SCI DOMUS 
• 9727,20 € pour la SCI LIRA

-De condamner les SCI DOMUS, LIRA et KALIA à restituer le surplus des sommes reçues en exécution du jugement du Tribunal de Commerce outre intérêts au taux légal à compter de leurs paiements

-En toute hypothèse de déclarer M. Y... hors de cause

-de rejeter comme infondés les tableaux d'actualisation de créances présentés par les SCI

-de dire que c'est de manière indue qu'elles ont perçu à l'occasion des ventes de leurs lots le 30 décembre 2003 le prix afférent au mobilier, que la SCI KALIA doit être condamnée à payer à la SARL GESTION 9000 €, la SCI DOMUS 3000 €, avec intérêts au taux légal, et de condamner in solidum les 3 SCI à lui payer 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

Dans leurs dernières conclusions les intimées demandent confirmation du jugement déféré qui a condamné la SARL DE GESTION RESIDENCE PARC SUD ROUSSILLON à payer à la SCI KALIA 96 474,40 €, à la SCI DOMUS 74 792,66 €, à la SCI LIRA 85 267 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2005, de constater que M. Y... s'est porté caution solidaire de l'ensemble des sommes dues par la SARL DE GESTION aux SCI demanderesses, et de condamner solidairement M. Y... avec la SARL DE GESTION RESIDENCE PARC SUD ROUSSILLON au paiement de l'ensemble des sommes mises à sa charge, outre 15 000 € par application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

-Sur les relations entre parties :

-Sur la nullité de l'acte du 9 janvier 2001 

Il y a lieu de rappeler que le parties au litige ont signé à la suite de la vente en l'état futur d'achèvement de différents lots en date du 23 mai 2000, une première convention, selon acte sous seing privé du 30 octobre 2000 en cours de construction de l'ensemble immobilier au terme de laquelle les SCI donnaient mandat à la SARL GESTION RESIDENCE PARC SUD ROUSSILLON de rechercher des locataires, d'assurer la gestion des baux et en particulier le recouvrement des loyers, de proposer aux résidents de gérer l'ensemble des services para-hôteliers qui leurs sont offerts. 

En raison d'un retard dans la livraison des locaux, une nouvelle convention était signée entre les parties le 9 janvier 2001 prévoyant une extension des engagements précédemment souscrits par la SARL DE GESTION, notamment concernant la garantie de paiement de loyer en cas d'impayé par le résident et la prise en charge des intérêts des emprunts souscrits par les SCI. 

Cette convention sur laquelle le premier juge a dit que l'essentiel des relations entre les parties n'obéissaient qu'au contenu de celle ci, est dénoncée par la SARL GESTION RESIDENCE PARC SUD ROUSSILLON et M. Albert Y.... 

Les appelants soutiennent que l'acte du 9 janvier 2001consacre un engagement perpétuel prohibé compte tenu de la durée disproportionnée. 

Or il y a lieu de constater que cet engagement s'appuie sur un bail commercial portant sur les appartements achetés par les différentes SCI, d'une durée de 12 ans au terme duquel les locaux sont mis à disposition de la SARL de gestion, à charge pour elle de sous-louer, l'engagement étant ainsi fixé dans le temps, aucune clause particulière du contrat n'empêchant le preneur la société de gestion, comme dans tout bail commercial, de résilier le contrat à l'expiration du terme convenu, dans les formes et délais prévus par l'article L 145-1-9 du code de commerce. 

Ainsi le moyen invoqué d'un engagement perpétuel, compte tenu de la durée du bail et du terme fixé à l'avance doit être rejeté. 

Par ailleurs la SARL société de gestion et M. Y... soulèvent l'absence d'obligations réciproques à l'engagement souscrit par la SARL, estimant qu'en raison de l'aggravation unilatérale des obligations mises à la charge de la SARL DE GESTION, l'application de la convention conduirait à un bouleversement de l'économie du contrat et à un enrichissement sans cause des SCI lesquelles n'offriraient aucune contrepartie réelle. 
Or il convient de rappeler que la cause de l'obligation des SCI réside dans la mise à disposition des locaux dans lesquels doit être exploitée l'activité commerciale de la SARL DE GESTION, le bail commercial étant le support contractuel de cette mise à disposition des appartements objet de la vente, selon l'accord de volonté manifesté par les parties. 

Ainsi le but immédiat et déterminé en vue duquel les deux parties ont souscrit leurs engagements consiste dans l'obligation pour les appelants de sous-louer les appartements, et en échange de bénéficier des résultats des activités hôtelières. 

S'il ne peut être contesté que l'engagement souscrit en 2001 a été aggravé pour la SARL DE GESTION par rapport à celui de 2000, en laissant à charge de l'appelante les risques résultant du défaut de location des appartements en cause, tout en garantissant aux SCI le paiement de la totalité des loyers quelque soit le taux d'occupation des locaux, la contrepartie de cette disposition contractuelle pour la SARL de gestion et M. Y... réside aussi dans le maintien des investissements des SCI malgré les retards dans la livraison des biens achetés en état futur d'achèvement, la finalité de l'opération pour la SARL GESTION RESIDENCE tenant notamment au profit découlant des contrats de services aux personnes âgées. 

Ainsi la garantie de loyer et les obligations souscrites par la SARL DE GESTION et M. Y... dans l'engagement du 9 janvier 2001 ne peuvent être considérées comme disproportionnées par rapport aux avantages tirés de l'opération par les SCI, dont il n'est pas démontré qu'elles ont utilisé des moyens de pression pour aboutir à cet engagement, ni qu'elles ont bénéficié d'un enrichissement sans cause, eu égard au prix des appartements mis à disposition et financés au moyen d'emprunts ainsi qu'il est établi par les contrat de vente. 

Dès lors l'utilité recherchée par chacune des parties lors de l'engagement du 9 janvier 2001 est constitutive de la cause, la Cour constatant que M. Y... le 5 décembre 1997 représentant la SCI LE WAHOO promoteur, écrivait à la Caisse Régionale de Crédit agricole de Perpignan pour proposer le projet de construction, il faisait état du montage qui serait fait pour l'acquisition des locaux par M. D... gérant des SCI concernées, M. Y... précisant que " la société de gestion qui gérera la résidence assurera en outre la garantie et la carence locative des locaux ". 

Ainsi l'économie générale du contrat passé entre les parties était fixée dès le début de l'opération, de sorte que la cause caractérisée par le 1er juge doit être déclarée valable, et le moyen invoqué de nullité de l'engagement du 9 janvier 2001 pour absence de cause écarté.

-Sur l'annulation de la transaction du 29 mars 2002 : 

Il ressort des explications des parties, que la convention passée le 9 janvier 2001 n'ayant pas trouvé d'application, une transaction était signée le 29 mars 2002 enregistrée à la recette de Perpignan le 21 mai 2002. 

Au terme de cette convention rappelant qu'à la fin du mois de novembre 2001 les appartements appartenant aux trois SCI n'étaient toujours pas loués, une solution amiable plus acceptable pour la SARL de gestion que la seule application de la convention du 9 janvier 2001 était recherchée, les SCI renonçant entre autre à la perception des loyers que la SARL de gestion s'était engagée à verser avant le 1er janvier 2002. 

Ce contrat énumère les concessions réciproques des parties, la date d'effet de l'accord, et son contenu. 

L'article 2D, garantie consentie par la SARL DE GESTION à chacune des SCI, stipule que " la SARL DE GESTION s'engage à fournir la caution réelle de la SCI LE WAHOO SUD ROUSSILLON à hauteur de la valeur d'un appartement de la résidence service soit le montant de 91 469,41 € T. T. C ". 

Il n'est pas discuté que cette garantie n'a jamais été fournie par la SARL DE GESTION. 
Or l'article 3éme indivisibilité de la transaction prévoit d'une part que tous les engagements pris par les différentes parties à l'accord constituent des éléments indissociables dans la transaction, et que tout engagement qui ne serait pas respecté par l'une ou l'autre des parties remettrait en cause l'intégralité de l'accord sur la seule volonté de la partie dont la créance n'a pas été respectée entraînant la nullité de la transaction et de la totalité des concessions consenties. 

Il ne peut être contesté que les SCI avaient le choix soit de forcer la SARL de gestion à exécuter la garantie, soit de demander la résolution judiciaire de la transaction. 

En l'espèce le 1er juge a sanctionné les manquements de la SARL DE GESTION en annulant la transaction du 29 mars 2002, cette annulation étant contestée par les appelants qui estiment que les obligations de la SCI LE WAHOO SUD ROUSILLON n'étaient qu'accessoires, dans la mesure où il n'existait aucun litige entre la SCI LE WAHOO SUD ROUSSILLON et les SCI DOMUS, LIRA et KALIA, l'engagement de caution pris par la SCI LE WAHOO étant selon les appelants parfait dès la signature de la transaction. 

Il convient pour apprécier la nature et la portée de l'engagement de caution, d'apprécier les termes de l'accord tels qu'ils ressortent de la clause 2D. 

Il n'est ni contesté ni contestable que la SCI LE WAHOO SUD ROUSSILLON est intervenue expressément à l'acte et à cette fin s'est obligée à se porter caution solidaire de l'engagement pris par la SARL DE GESTION PARC SUD ROUSSILLON à l'égard des trois SCI, cet engagement devant être matérialisé par un acte authentique à intervenir dans le mois de la transaction et contenant garantie hypothécaire donnée par la SCI LE WAHOO SUD ROUSSILLON en premier rang sur un appartement de la résidence dont elle était propriétaire. 

Cet acte enregistré à la recette de Perpignan réar, porte mention et signature de la SCI LE WAHOO SUD ROUSSILLON représentée par son gérant M. ALBERT Y..., de la SARL de gestion PARC DU ROUSSILLON et de M. ALBERT Y.... 

Il y a lieu de constater que le droit de créance des SCI a été lié à un droit réel accordé au créancier sur un appartement propriété du promoteur, afin de leur procurer sur ce bien un droit de préférence et un droit de suite. 

Si le droit réel a servi d'accessoire au droit de créance, il n'en demeure pas moins au vue des circonstances dans lesquelles les opérations de vente et location ont été conclues, que la volonté des parties clairement exprimée dans la transaction était de lier solidairement la SCI LE WAHOO aux appelants, les SCI DOMUS, KALIA et LIRA obtenant en contrepartie de leur créance un engagement de caution réelle concrétisé par la prise d'hypothèque, l'opération étant à charge de la SARL DE GESTION et de la SCI LE WAHOO ainsi qu'il est stipulé dans le contrat. 

Dès lors le manquement à l'obligation voulue par les parties de la SCI LE WAHOO peut être sanctionné par la résolution du contrat. 

Au vu de la clause expresse au terme de laquelle tout engagement qui ne serait pas respecté par l'une ou l'autre des parties remettrait en cause l'intégralité de la transaction, les SCI DOMUS, KALIA et LIRA ont à bon droit invoqué la nullité de la transaction et de la totalité des concessions consenties, en raison du non respect de l'une des conditions du contrat, les appelants ne démontrant pas la mauvaise foi des intimés dans leur demande de résolution judiciaire, la transaction n'obligeant pas les SCI à une mise en demeure préalable. 

Ainsi il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré nulle la transaction conclue entre les parties le 29 mars 2002 et juger que l'essentiel des relations n'obéissaient qu'au contenu des conventions en date du 9 janvier 2001. 

Dès lors doit s'appliquer pour régler les relations contractuelles entre les parties, l'acte du 9 janvier 2001, lequel ne remet pas en cause la promesse de bail du 30 octobre 2000, mais qui doit s'apprécier au regard des conditions de l'engagement lui faisant suite ; 

En conséquence la clause stipulant que les SCI donneront à bail les appartements achetés pour une durée de 12 ans renouvelable moyennant le prix de 3150 frs H. T mensuel par appartement, et la clause par laquelle la SARL de gestion donnera une garantie de loyer aux trois SCI, en cas d'impayé, garantie de 100 % de loyer, en cas de vacance locative garantie de 80 % du loyer, s'impose aux parties, cette clause claire et précise n'ayant pas à être interprétée par la Cour à l'aune d'une disposition précédente. 

La confirmation des sommes mises par le 1er juge à charge de la SARL GESTION RESIDENCE PARC SUD ROUSSILLON au titre du loyer dus aux trois SCI s'impose.

-sur l'engagement de M. Y... : 

Il y a lieu de constater que dans l'acte du 9 janvier 2001, M. Albert Y... s'est engagé à respecter les engagements de la SARL de GESTION tant au nom de la SARL qu'à titre personnel. 

M. Y... conteste dans cette formule l'existence d'un engagement de caution solidaire avec la SARL de gestion, estimant qu'il s'agit d'un engagement souscrit par lui de diligence et de bon office. 

Toutefois il y a lieu de rappeler que si le cautionnement par sa nature est un contrat civil, il devient un contrat commercial lorsque la caution a un intérêt personnel dans l'affaire à l'occasion de laquelle il est intervenu. 
Tel est le cas en l'espèce, l'intérêt personnel de Monsieur Y..., gérant à la fois de la SARL de gestion et de la Société WAHOO SUD ROUSSILLON résultant dans les termes même de la convention du 9 janvier 2001 qui confirme sans équivoque la volonté manifestée par Monsieur Y... de se comporter comme une caution des personnes morales dont il est le dirigeant, mais aussi des relations établies avec les sociétés intimées, telles qu'elles résultent du montage de l'opération, de la nature, et des caractéristiques de cette dernière. 

En conséquence la mise hors de cause sollicité par M. Y... en tant que caution de la SARL de gestion doit être rejetée.

-sur les autres demandes de la SARL GESTION RESIDENCE PARC SUD ROUSSILLON :

-le mobilier des appartements : 

Il est constant que la SARL de gestion a fourni le mobilier de l'ensemble des appartements de la RESIDENCE dont ceux des SCI concernées par le présent litige, ce qui n'est pas contesté. 

Il est justifié par l'attestation de Maître 
E... 
notaire que les SCI KALIA et DOMUS ont cédé les meubles garnissant les lots vendus à concurrence de 12 000 € soit 3000 € pour chacun des lots, trois vendus par la SCI KALIA,1 vendu par la SCI DOMUS. 

Si aucune des conventions passées entre les parties ne règle le sort du mobilier après vente des lots, au terme de la promesse de bail, mandat était donné par les SCI à la société de gestion de meubler l'appartement, sans pour autant que la propriété de ce mobilier soit attribuée au propriétaire des lots, lesquels ont été vendus sans aucune mention de meubles. 

Toutefois il doit être constaté qu'aucune facture de mobilier n'a été établie par la SARL de GESTION au moment de l'acquisition et n'a fait l'objet d'aucune demande de paiement, de sorte que l'ameublement indispensable à la sous-location et pour laquelle aucun budget n'était fixé lors de la signature du bail commercial, doit être considéré comme devant rester à charge du preneur. 
En conséquence la demande de restitution doit être rejetée.

-sur les charges de copropriété : 

Il ne peut être contesté que selon les dispositions de l'article 9 du contrat de bail du 30 octobre 2000, le preneur doit rembourser au bailleur sa quote part de charge. 

En application de cet engagement, il convient de débouter la SARL DE GESTION de sa demande en remboursement à ce titre.

-sur l'indexation des loyers : 

La Cour constate que la convention applicable aux relations contractuelles en date du 9 janvier 2001, ne prévoit pas de clause d'indexation des loyers ; le contrat faisant la loi des parties, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande des SCI KALIA, DOMUS et LIRA à ce titre.

-sur les intérêts des sommes déjà payées : 

Les SCI intimées ne contestent pas avoir reçu dès le 18 mai 2006 paiement des sommes mises à charge des appelants, par le jugement du Tribunal de commerce de Perpignan, ainsi qu'il résulte de la correspondance adressée par le Conseil de la SARL PARC SUD ROUSSILLON au Conseil des SCI, portant communication du paiement de la somme totale de 202 878,24 € comprenant le principal et les intérêts arrêtés à la date du jugement. 

L'acceptation de ce paiement sans réserve des intérêts doit être considérée comme en opérant la libération. 

La demande des SCI KALIA, DOMUS et LIRA doit ainsi être rejetée.

-sur les engagements de la SCI KALIA : 

Il est produit au débat par la SARL de gestion un contrat de mise à disposition en date du 1er avril 2004 au terme duquel la SCI KALIA représentée par M. D..., propriétaire des lots 222,223 et 224, a convenu que les loyers ne seront versés et dus que tout autant que l'appartement sera loué et occupé par un locataire, le loyer d'un appartement inoccupé ne sera pas du. 

La SCI KALIA contestant avoir pris cet engagement, il appartient à la société appelante, de rapporter la preuve de cet engagement, alors même qu'il doit être constaté que la SCI KALIA a vendu à la SARL PECHE les lots concernés ainsi qu'il résulte de l'attestation de Maître E... notaire à THUIR délivrée le 30 décembre 2003. 

La SARL de gestion doit être déboutée de cette prétention. 

PAR CES MOTIFS 

La COUR statuant publiquement, contradictoirement ; 

CONFIRME dans toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de Commerce de Perpignan ; 

Y ajoutant, 

DÉBOUTE les parties de prétentions plus amples ou contraires ; 

CONDAMNE la SARL RESIDENCE PARC SUD ROUSSILLON et M. Albert Y... à payer à chacune des SCI DOMUS, KALIA, LIRA la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du NCPC ; 

LES CONDAMNE aux dépens avec droit de recouvrement au profit des avoués de la cause.