Cour d'Appel — 27 novembre 2007

R. G. : 05 / 03645 



TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN 
04 septembre 2001 


X... 


X... 


Z... 


X... 


C / 

SARL SOCOVI IMMOBILIER 



COUR D'APPEL DE NIMES 

CHAMBRE CIVILE 
1ère Chambre B 

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2007 

APPELANTS : 

Monsieur Roger Henri François X... 

né le 28 Août 1935 à BAGES (66670)

... 

66200 ALENYA 

représenté par la SCP POMIES-RICHAUD-VAJOU, avoués à la Cour 
assisté de la SCP ANDRE-ANDRE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE 

Madame Nadine X... épouse Y... 

née le 04 Février 1966 à PERPIGNAN (66000)

... 

66200 ALENYA 

représentée par la SCP POMIES-RICHAUD-VAJOU, avoués à la Cour 
assistée de la SCP ANDRE-ANDRE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE 

Madame Elyane Z... épouse X... 

née le 13 Avril 1942 à ORANGE (84100)

... 

66200 ALENYA 

représentée par la SCP POMIES-RICHAUD-VAJOU, avoués à la Cour 
assistée de la SCP ANDRE-ANDRE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE 

Madame Patricia X... épouse A... 

née le 19 Mars 1961 à PERPIGNAN (66000)

... 

66670 BAGES 

représentée par la SCP POMIES-RICHAUD-VAJOU, avoués à la Cour 
assistée de la SCP ANDRE-ANDRE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE 

INTIMÉE : 

SARL SOCOVI IMMOBILIER 
poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social 
6 rue Zamenhoff 
66000 PERPIGNAN 

représentée par la SCP CURAT-JARRICOT, avoués à la Cour 
assistée de la SCP LACHAU-GIPULO, avocats au barreau de PERPIGNAN 

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 21 Septembre 2007 

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : 

M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président, 
Mme Christiane BEROUJON, Conseillère, 
Mme Isabelle THERY, Conseillère, 

GREFFIER : 

Mme Sylvie BERTHIOT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision. 

DÉBATS : 

à l'audience publique du 16 Octobre 2007, où l'affaire a été mise en délibéré au 27 Novembre 2007. 
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. 

ARRÊT : 

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président, publiquement, le 27 Novembre 2007, date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour. 

*** 



FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Vu les dernières conclusions déposées au greffe de la mise en état le 17 septembre 2007 pour les consorts X..., appelants et le 19 septembre 2007 par la SARL SOCOVI immobilier, intimée, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé du litige et des prétentions respectives 

Vu l'ordonnance de clôture de la procédure en date du 21 septembre 2007. 

* * * 
* * 



Par acte sous seing privé du 3 juillet 1997, M. Roger X... a vendu à la SARL Socovi Immobilier moyennant la somme de 527 200 F hors taxes une parcelle de terre, située sur la commune de Alenya (66), d'une superficie de 10 544 m ² sous diverses conditions suspensives dont l'obtention d'un arrêté de lotir devant intervenir au plus tard le 31 décembre 1999. 

Le 17 janvier 2000, M. Roger X... a fait délivrer une sommation de comparaître à la SARL Socovi Immobilier devant le notaire en vue de la réitération de la vente. Un procès-verbal de carence a été dressé le 20 janvier 2000. 

Par acte du 16 octobre 2000, la SARL Socovi Immobilier a fait assigner M. Roger X..., Madame Élyane Z... épouse X... et leurs filles Madame Patricia X... épouse A... et Madame Nadine X... épouse Y... devant le tribunal de grande instance de Perpignan aux fins de voir juger parfait l'acte sous seing privé du 3 juillet 1997 et toujours effectif en raison de la non délivrance de l'arrêté de lotir. 
Les époux X... ont soulevé reconventionnellement la nullité de la vente sur le fondement de l'article 1424 du Code civil. 

Par jugement du 4 septembre 2001, le tribunal de grande instance de Perpignan a : 
– rejeté l'action en nullité formée par les époux X... contre l'acte de vente sous seing privé du 3 juillet 1997, 
– jugé parfait ledit acte de vente opposable aux époux X... et toujours effectif en raison de la non délivrance d'un arrêté de lotir au bénéfice de la SARL Socovi immobilier, 
– constaté que la condition suspensive de l'obtention de l'arrêté de lotir n'est pas réalisée, 
– constaté que le délai de réalisation des conditions suspensives n'est pas expiré, 
– rejeté la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par les consorts X..., 



– condamné les consorts X... à payer à la SARL Socovi Immobilier la somme de 5 000 F au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. 



* * * 
* * 

À la suite de l'appel interjeté par les consorts X..., la cour d'appel de Montpellier a, par arrêt du 15 avril 2003 : 
– infirmé le jugement en toutes ses dispositions, 
et statuant à nouveau, 
– a constaté la non réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention de l'autorisation de lotir dans les délais conventionnels, 
– a dit que la convention du 3 juillet 1997 est devenue caduque et est de nul effet, 
– a débouté la SARL Socovi Immobilier de toutes ses demandes, 
– a débouté les consorts X... de leur demande en dommages et intérêts, 
– a condamné la SARL Socovi Immobilier à payer aux consorts X... la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et en tous les dépens. 

* * * 
* * 



Par arrêt du 26 janvier 2005, la Cour de Cassation a cassé et annulé dans toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 15 avril 2003 et a renvoyé la cause et les parties devant la cour d'appel de Nîmes en retenant que l'avis défavorable de la commission d'urbanisme d'une commune délivré lors de l'instruction d'une demande d'autorisation de lotir ne peut être assimilé à un refus d'autorisation du maire de cette commune. 

* * * 
* * 



Les consorts X... concluent à la réformation du jugement entrepris, 
– à titre principal à la nullité de la vente et l'inopposabilité de celle-ci à Mmes Patricia et Nadine X..., 
– à titre subsidiaire, à l'extinction de la convention intervenue par la survenance du terme au 31 décembre 1999 et du fait de la défaillance des conditions suspensives et en tout état de cause par la survenance d'un délai raisonnable, 
– au rejet de la demande de dommages-intérêts à défaut de faute prouvée voire de lien de causalité avec le refus de l'autorisation de lotir, 
– à la condamnation de la société Socovi Immobilier au paiement de la somme de 7 000 € à titre de procédure abusive et de 4000 € pour leurs frais irrépétibles. 



A l'appui de leurs demandes, ils soutiennent principalement : 
d'une part la nullité du compromis : 
– pour " défaut de pouvoirs détenus par M. Roger X... pour disposer des biens immeubles " 
à défaut de consentement donné par Madame Élyane Z... épouse X... à la vente de la parcelle indivise constituant un bien de communauté, 
à défaut de pouvoir de M. Roger X... à disposer de biens indivis appartenant à ses filles qui se prévalent également à titre subsidiaire de l'inopposabilité de l'acte en application de l'article 883 du Code civil, 
– pour défaut d'objet s'agissant de lots non créés et de l'impossibilité de réalisation de l'objet, 
d'autre part, l'extinction du compromis en raison de l'expiration du terme prévu à l'acte, 
*pour l'obtention de l'arrêté de lotir qui ne pouvait être prorogé du fait des défaillances acquises des conditions suspensives et que l'exigence d'un délai raisonnable empêche de laisser courir, 
* pour le dépôt de la demande d'autorisation de vendre des lots. 
À titre subsidiaire, ils se prévalent de l'extinction du compromis du fait de l'absence de réalisation des conditions suspensives et de l'inanité du moyen tiré de l'article 1178 du Code civil. 

La SARL Socovi Immobilier conclut à la confirmation du jugement et à titre subsidiaire dans l'hypothèse où l'acte serait déclaré nul pour absence de signature de tous les propriétaires de la parcelle, à la condamnation de M. X... à lui verser la somme de 182 938,82 € à titre de dommages-intérêts compte tenu de la faute commise par celui-ci dont elle soutient qu'il n'a pas contracté de bonne foi en se présentant comme seul propriétaire de la parcelle. 
Elle sollicite la condamnation solidaire ou in solidum des consorts X... à lui payer la somme de 4573,47 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. 

Elle réplique que la parcelle litigieuse est un bien propre de M. X..., l'acte notarié contenant donation-partage et l'acte de vente concernant un seul et même bien indivis, que Madame X... a exprimé son accord à l'acte postérieurement lors de sa comparution devant le notaire le 20 janvier 2000, que le vendeur a agi en qualité de mandataire apparent dans le cadre de l'article 1998 du Code civil. 
Elle ajoute que l'acte est bien déterminé dans son objet qui est le prix de vente et que les modalités de paiement du prix sont également déterminées, que l'impossibilité de l'objet de la vente n'existait pas au jour du contrat. 

Elle soutient l'absence de survenance du terme prévu par les parties et l'absence de réalisation des conditions suspensives. 
Elle se prévaut à l'appui de sa demande de dommages-intérêts de la mauvaise foi de M. X... qui a finalement vendu ladite parcelle à un autre acquéreur le 8 septembre 2004. 

* * * 
* * 

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières conclusions. 



MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur l'appel principal 

Il est d'abord invoqué le moyen tiré de la nullité de l'acte du fait du défaut d'intervention de Madame Z... épouse X.... 

Aux termes de l'article 1424 du Code civil, les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, aliéner ou grever de droits réels les immeubles, fonds de commerce et exploitation dépendant de la communauté... 

L'article 1427 dispose que si l'un des époux a outrepassé ses pouvoirs sur le bien commun, l'autre, à moins qu'il n'ait ratifié l'acte peut en demander l'annulation. 

L'examen de l'acte sous seing privé signé par M. Roger X... et la SARL SOCOVI Immobilier le 3 juillet 1997 fait apparaître qu'il a été convenu entre : 
« M. Roger François Henri X..., commerçant, époux de Madame Élyane Colette Fernande Z..., sans profession, demeurant ensemble à ..., 
nés, le mari à Bages le 28 août 1935 et l'épouse à Orange le 13 avril 1942. 
Soumis au régime légal ancien de la communauté de biens meubles et acquêts, à défaut de contrat préalable au mariage célébré en la mairie de Cabestany le 10 août 1959. 
Statut et régime matrimoniaux non modifiés depuis.... 

Lequel, par la présente, s'engage à vendre, en application de l'article 1589 du Code civil, sous les conditions suspensives ci-après énoncées, à : 
la SARL Socovi immobilier... Représentée par sa gérante Madame C..... 

Une parcelle en nature de terres destinée à être lotie d'une superficie de 10 544m2 cadastrée section AK no2 lieu-dit Camp de Las Ossos ». 


Madame Éliane Z... n'est pas intervenue dans l'acte sous seing privé du 3 juillet 1997 et ne l'a pas signé ce qui n'est pas discuté. 

Il est d'abord soutenu par l'intimé le caractère propre du bien vendu au visa des articles 1405 et 1408 du Code civil. 

Néanmoins, il résulte de l'acte notarié contenant donation-partage du 1er avril 1963 que Madame Marie D..., mère de M. Roger X..., lui a fait donation en pleine propriété ainsi qu'à sa soeur 

Fernande X... d'une pièce de terre en nature de vignes portée au plan cadastral rénové sous le numéro 4p de la section B au lieu-dit « Cam del Ossus » pour une contenance de 52 a 50ca. 
Il est rappelé dans l'acte que cet immeuble faisait partie d'un bien non délimité dont l'entier no4 a une contenance de 500a et appartient pour 52 a et 50ca à Madame D... Marie et pour 52 a et 50ca à Mlle D... Joséphine, soeur de celle-ci. 
Par acte notarié du même jour, Mlle Joséphine D... a cédé à M. ROGER X..., époux de Madame Z... Elyane la pièce de terre dont elle était propriétaire pour la contenance de 52 a 50ca. Il est précisé dans cet acte de vente que l'immeuble fait partie d'un bien non délimité et appartient pour 52a 50ca à Mlle D..., vendresse et pour 52a 50ca à M. Roger X... " acquéreur aux présentes au moyen de l'attribution qui vient de lui en être faite à son lot dans un acte de donation et partage immédiatement avant les présentes ". 

Dès lors, le bien cédé à M. ROGER X... moyennant la somme de 9 000 F constitue un bien acquis pendant le mariage qui n'est pas l'accessoire d'un bien propre ou le fruit d'un bien propre. 
L'absence de délimitation des deux parcelles sur le cadastre ne les rend pas pour autant indivises au vu des mentions très précises figurant dans les actes notariés tant pour la contenance de chacun des biens que sur leur appartenance ce qui ne permet pas à l'intimé de se prévaloir des dispositions de l'article 1408 du Code civil. 
Aucune des deux parcelles ne peut être considérée à cet égard comme un accessoire de l'autre du fait de son positionnement ou de son accessibilité. 

S'agissant d'un bien pour partie commun, le consentement de Madame Z... épouse X... était nécessaire lors de la signature de l'acte et ne pouvait se déduire du procès verbal du 20 janvier 2000 établi par les notaires compte tenu des termes de ce procès verbal. Il est en effet indiqué que : " suivant acte sous seing privé en date à Thuir du 3 juillet 1997, M. X... s'est engagé à vendre... Madame X... n'a fait aucune déclaration et il ne peut se déduire de son silence, sa volonté sans équivoque de ratifier l'acte initial alors que la ratification suppose l'expression d'une volonté exprimant clairement la confirmation d'un acte nul. 

Il ne peut être soutenu que M. X... disposait d'un mandat apparent au sens de l'article 1998 du code civil au moment de la signature de l'acte. 
L'existence d'un mandat apparent qui a pour conséquence de faire échec aux règles strictes fixées par les régimes matrimoniaux ne peut être admise qu'au regard de la légitime croyance du tiers en l'effectivité des pouvoirs du conjoint agissant. 
En l'espèce, l'acquéreur n'ignorait pas l'état matrimonial du vendeur, rappelé en première page de l'acte litigieux ce qui nécessitait pour celui-ci de rechercher la nature du bien et d'examiner l'étendue des pouvoirs du vendeur, d'autant plus qu'il était un professionnel " averti " des ventes immobilières en sa qualité de promoteur. 



Il n'est pas non plus démontré voire allégué que le vendeur, profane en la matière, ait reçu procuration de son épouse ou qu'il se soit porté fort. 

Dès lors, cet acte est nul par application des dispositions de l'article 1427 du Code civil. 

Il est également inopposable par application de l'article 883 du code civil aux enfants de M. X... qui n'y ont pas consenti, à défaut également pour l'acquéreur de démontrer l'existence d'un mandat apparent. Il appartenait à ce dernier comme il l'a été retenu de rechercher la nature du bien et d'examiner l'étendue des pouvoirs du vendeur. 

* * * 
* * 

La demande de dommages-intérêts formulée par les consorts X... est uniquement fondée sur le caractère abusif de la procédure alors que l'action de la SARL Socovi ne constitue que l'exercice du droit d'ester en justice et qu'il n'est pas fait état d'éléments de nature à démontrer que cette action a dégénéré en abus. 
Ce chef de demande sera rejeté. 

Sur l'appel incident 


Il est allégué une faute de M. X... qui n'aurait pas contracté de bonne foi en se présentant comme le seul propriétaire de la parcelle et en empêchant ainsi l'effectivité de l'acte. 
Cependant, l'erreur commise sur la qualification du bien ne peut être retenue comme fautive s'agissant d'un vendeur profane et tenant compte de la rédaction des actes de donation partage et de vente intervenus le 1er avril 1963 qui pouvait légitimement induire en erreur M. Roger X... sur la nature et l'étendue de ses droits. 

Le fait qu'il ait pu revendre la parcelle durant le cours de la procédure ne peut pas être non plus considéré comme fautif, alors que, comme l'a relevé l'intimé, l'acquéreur professionnel a déclaré acheter en toute connaissance de cause et notamment avec le risque de ne pas pouvoir recouvrir le prix payé et le risque de subir l'éviction du premier acquéreur. 

La SARL Socovi Immobilier sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts. 


Sur les frais de l'instance 

La SARL Socovi Immobilier qui succombe devra supporter les dépens de l'instance. 

L'équité commande de n'allouer aucune somme sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS 

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, 



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, 

Statuant à nouveau 

Déclare nul et de nul effet l'acte sous seing privé du 3 juillet 1997 et le déclare inopposable à Mesdames Patricia X... épouse A... et Nadine X... épouse Y... ; 


Déboute les parties de leurs demandes de dommages-intérêts et au titre des frais irrépétibles ; 


Condamne la SARL SOCOVI Immobilier aux dépens de première instance et d'appel ainsi que les frais de l'arrêt cassé et autorise la SCP Pomiès Richaud Vajou, avoués à les recouvrer conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile. 

Arrêt signé par M. FILHOUSE, Président et par Madame BERTHIOT, greffier présent lors du prononcé.