Cour d'Appel — 12 février 2008

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 


DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE


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ARRÊT DU : 12 FEVRIER 2008 


(Rédacteur : Monsieur Jean-François BOUGON, Président,) 




No de rôle : 06 / 06430 






S. A. EURISK 




c / 


Monsieur Germain Louis Joseph X... 

Madame Yvette Monique Armande Z... épouse X... 























Nature de la décision : AU FOND 
























Grosse délivrée le : 


aux avoués : Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 08 novembre 2006 (R. G. 04 / 11903) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 22 décembre 2006 




APPELANTE : 


S. A. EURISK, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis 19 chemin de Prunay-BP 24-78431 LOUVECIENNES CEDEX 


représentée par la SCP TOUTON-PINEAU & FIGEROU, avoués à la Cour et assistée de Maître Guy GRAVELLIER de la SCP GRAVELLIER & LIEF, avocat au barreau de BORDEAUX 




INTIMÉS : 


Monsieur Germain Louis Joseph X..., né le 15 Septembre 1924 à CAMARES (12360), de nationalité Française, demeurant ...-33200 BORDEAUX CAUDERAN 


Madame Yvette Monique Armande Z... épouse X..., née le 20 Février 1926 à MONTAUBAN (82000), de nationalité Française, demeurant ...-33200 BORDEAUX CAUDERAN 


représentés par la SCP MICHEL PUYBARAUD, avoués à la Cour et assistés de Maître Pierre MOLINIER, avocat au barreau de BORDEAUX 




COMPOSITION DE LA COUR : 


En application des dispositions des articles 786 et 910 du Nouveau Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 18 décembre 2007 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-François BOUGON, Président, chargé du rapport, 


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 


Monsieur Jean-François BOUGON, Président, 
Monsieur Bernard ORS, Conseiller, 
Monsieur Philippe LEGRAS, Conseiller, 


Greffier lors des débats : Madame Véronique SAIGE 




ARRÊT :


-contradictoire


-prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 al. 2 du Nouveau Code de Procédure Civile. 










Dans le litige opposant les époux X..., propriétaires, à la société EURISK, locataire, sur le prix du bail renouvelé, étant entendu que le principe du déplafonnement est acquis, le tribunal de grande instance de BORDEAUX, par jugement du 08 novembre 2006, statuant au vu du rapport CLOS, fixe le loyer des locaux objets du bail à 15. 210,00 € par an, hors TVA, pour les huit bureaux et à 3. 600,00 € par an, hors TVA, pour les quatre parkings, soit 18. 810. 00 € par an, hors TVA, charges et impôts fonciers, à compter du 01er janvier 2003, date du renouvellement du bail. La même décision condamne la société EURISK au paiement des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers, conformément aux dispositions de l'article 155 du Code civil, ordonne leur capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du même Code, et condamne la société locataire à payer aux propriétaires,1. 500 € pour frais irrépétibles. 


La S. A. S. EURISK relève appel de cette décision. Elle estime que les conclusions du rapport CLOS ne peuvent être homologuées, l'expert n'ayant pas tenu compte de l'absence de climatisation et ayant choisi des éléments de comparaison qui ne sont pas pertinents. Elle voudrait que, conformément à l'avis du technicien dont elle s'est attachée les conseils, l'on tienne compte de la nature de la construction (ancienne génération), du caractère commun de plusieurs locaux, de l'absence d'équipement commun, du fait que certains bureaux sont des lieux de passage, d'un système de chauffage obsolète et de l'absence de climatisation, des clauses du bail qui mettent à la charge du locataire impôts et charges, du marché locatif sur l'agglomération bordelaise, de la situation de l'immeuble loué. 


Elle propose de fixer une valeur locative à 105 € / m ² / par an et d'en tirer toutes conséquences sur les restitutions à opérer. 


Elle réclame 3. 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. 


Les propriétaires, intimés, concluent à la confirmation de la décision déférée et sollicitent 3. 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Ils estiment au contraire que l'expert a parfaitement répondu à la mission qui lui était confiée. 




SUR CE : 


En application des dispositions de l'article L 145-33 du Code de commerce, la valeur locative est déterminée d'après : 1o les caractéristiques du local considéré ; 2ola destination des lieux ; 3o les obligations respectives des parties ; 4o les facteurs locaux de commercialité ; 5o les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 


Pour critiquer les conclusions de l'expert judiciaire, la S. A. S. EURISK produit le rapport qu'elle a commandé à un expert foncier qui développe un certain nombre de critiques relatives aux points 1,3,4 et 5 de l'article sus-visé. 


C'est ainsi qu'il est reproché à l'expert judiciaire de ne pas avoir tenu compte qu'il s'agissait de locaux " ancienne génération " à rafraîchir, avec des locaux communs, des bureaux qui sont des pièces de passage (5 / 8), d'un système de chauffage obsolète et une absence de climatisation. 


Mais, ces critiques seront écartées comme dénuées de pertinence lorsque l'on aura dit et constaté que le qualificatif d'" ancienne génération " n'a pas en lui-même de sens particulier ; que l'expert judiciaire a pris en compte le caractère communautaire des sanitaires ; que la photographie de l'immeuble produite aux débats montre qu'il est en bon état d'entretien général ; que le locataire ne peut faire grief au propriétaire de l'état locatif moyen des locaux qu'il occupe ; que, au vu du plan, quatre et non trois des bureaux ont des accès directs sur le couloir central (bureaux 1,2,3,8) et que s'il faut passer par les bureaux et 4 et 7 pour accéder respectivement aux bureaux 5 et 6, on ne peut écrire comme le sapiteur de la SA EURISK que les bureaux 4 et 7 sont " en fait des pièces de passage " et que les affirmations relatives à l'obsolescence du chauffage ou à l'insuffisance des pare-soleil ne sont pas étayées. 


L'expert, qui les énumère, a bien pris en compte les charges respectives des parties en soulignant que la répartition est celle qui est couramment en usage en matière de location de bureaux. 


Si l'implantation des locaux en périphérie d'un quartier d'habitation bourgeoise n'est pas en soi un avantage pour des bureaux, leur localisation sur " les barrières " qui les rends tout à la fois accessibles de l'extérieur et du centre ville est un avantage non négligeable. 


Enfin l'expert s'est expliqué d'une façon convaincante sur les raisons qui l'ont conduit à écarter des éléments de comparaison trop éloignés ou situés dans des zones trop différentes (le lac ou la cité mondiale) pour retenir après examen des prix pratiqués dans le quartier (fourchette comprise entre 80 et 130 € / m ² suivant qu'il s'agit de bureaux ou non cloisonnés) la valeur locative des locaux loués à la SDIS au même étage que les locaux litigieux. 


Par voie de conséquence, la décision déférée sera confirmée. 


Les frais irrépétibles des appelants seront arbitrés à 2. 500 €. 


PAR CES MOTIFS : 


LA COUR : 


Vu l'ordonnance de clôture du 04 décembre 2007, 


Déclare l'appel recevable en la forme mais le dit non fondé, 


Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions, 


Y ajoutant, condamne la SA EURISK à payer aux époux Germain X... la somme de 2. 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, 


Condamne la SA EURISK aux entiers dépens de l'instance et en ordonne la distraction en application des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile, 






Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-François BOUGON, Président, et par Madame Véronique SAIGE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.