Cour d'Appel — 21 décembre 2006

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 22 avril 1981 Monsieur Arnold X... et Mademoiselle Jeanne X... ont donné à bail à Monsieur Michel Y... des biens sis à Sarzeau, village de la Grée-Penvins, composés d'une maison d'habitation, de bâtiments et de terres d'une contenance totale de 4800 m2, moyennant un loyer annuel de 6000 francs, payable par mensualités de 500 francs et indexé sur l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE.

Arnold X... et Jeanne X... sont décédés respectivement en 1985 et 2005 ; leurs ayant-droit sont Jeannine X..., Isabelle Z... et Marie-Christine Z....

Par acte du 7 janvier 1997, les bailleurs ont vendu à un tiers une partie du terrain loué (environ 4200 m2). Monsieur Y... a alors cessé de payer ses loyers.

Le 16 juin 2000, les bailleurs ont fait délivrer à Monsieur Y... un congé pour vendre portant sur le surplus des biens loués, congé qui a été annulé par jugement du tribunal d'instance de Vannes du 6 juin 2002, confirmé par arrêt de la Cour d'appel de Rennes du 13 novembre 2003.

Par cet arrêt la Cour confirmait également le jugement déféré en ce qu'il avait condamné Monsieur Y... à payer les loyers dus depuis 1997 et le condamnait à payer les loyers à venir "sur la base de son bail en fonctions des réévaluations notifiées par les propriétaires et en l'état des accords avec ceux-ci".

Par acte du 29 janvier 2004, les bailleurs ont fait assigner le preneur devant le tribunal d'instance de Vannes pour voir prononcer à ses torts la résiliation du bail et le voir condamner à payer un arriéré de loyers et une indemnité d'occupation depuis la résiliation jusqu'à la libération effective des lieux.

Par jugement du 21 juillet 2005, le tribunal a :

- Prononcé la résiliation du bail conclu le 22 avril 1981 aux torts exclusifs de Monsieur Y....

- Dit que faute pour Monsieur Y... d'avoir libéré les lieux deux mois après commandement d'avoir à les quitter, il pourra être expulsé ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique.

- Condamné Monsieur Y... à payer à Jeannine Z... (X...), Isabelle Z... et Marie-Christine Z... la somme de 57-Î2,12 ,E au titre des loyers impayés entre le ler avril 2001 et le ler mars 2005 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 29 janvier 2004 pour les sommes échues à cette date et à compter de l'assignation pour le solde.

- Dit qu'à compter du ler août 2005, Monsieur Y... devra verser aux demanderesses une indemnité mensuelle d'occupation de 125 € jusqu'à la libération effective des lieux.

- Dit n'y avoir lieu à astreinte.

- Débouté les parties du surplus de leurs demandes.

- Condamné Monsieur Y... à payer à Jeannine X... et à Isabelle et Marie-Christine Z... la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles.

- Condamné Monsieur Y... aux dépens.

Monsieur Michel Y... a interjeté appel de ce jugement.

Mesdames Jeannine X..., Isabelle Z... et Marie-Christine Z... ont formé appel incident.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties la Cour se réfère à la décision déférée et aux dernières conclusions déposées:

- le 31 janvier 2006 par Mesdames Jeannine X..., Isabelle Z... et MarieChristine Z....

- le 26 septembre 2006 par Monsieur Michel Y....

MOTIF'S

Sur la résiliation du bail

Sans contester ne plus s'être acquitté de ses loyers depuis 1997, Monsieur Y... fait grief au jugement déféré d'avoir prononcé la résiliation du bail au motif que sa propre inexécution était justifiée par les manquements des bailleurs, qui en vendant à un tiers, au mépris de ses droits, une partie du bien loué, l'ont privé de la jouissance d'une partie de l'immeuble loué.

Il ajoute que, si le bail devait néanmoins être résilié, ces manquements justifieraient que la résiliation soit prononcée aux torts des bailleurs.

Dans son arrêt du 13 novembre 2003 qui a force de chose jugée, la Cour après avoir constaté que, postérieurement à la vente, le bail n'avait été ni résilié ni modifié, a approuvé le premier juge d'avoir dit que Monsieur Y... devait les pleins loyers depuis le premier août 1997 et a ajouté qu'il devait les loyers à venir, en l'état des relations des parties.

Monsieur Y... ne peut donc introduire à nouveau une discussion sur son obligation au paiement des loyers sans se heurter à l'autorité de la chose jugée.

Il ne conteste pas n'avoir pas exécuté la décision sus-dite et c'est à bon droit que le Premier Juge a considéré qu'il y avait là manquement grave à ses obligations justifiant le prononcé de la résolution du bail à ses torts exclusifs.

Il n'est pas besoin d'ordonner à nouveau une expulsion que le premier juge a déjà décidée ni de prévoir une astreinte alors que les bailleurs sont autorisés à faire appel à la force publique.

Sur l'application de la clause d'indexation des loyers

Dans son arrêt du 13 novembre 2003, la Cour a condamné Monsieur Y... à payer les loyers à venir, c'est à dire ceux postérieurs au 30 avril 2001, "sur la base de son bail, en fonction des réévaluations notifiées par les propriétaires".

Le Premier Juge, considérant que l'application de la réévaluation était subordonnée à une notification et constatant que celle-ci n'avait pas eu lieu, a rejeté la demande des bailleurs tendant à la fixation de leur créance en fonction des loyers réévalués.

C'est à juste titre que les bailleurs soutiennent qu'une telle interprétation est erronée, la Cour n'ayant à l'évidence pas pu ajouter au bail une obligation et une clause de déchéance qu'il ne comportait pas, mais ayant simplement signifié qu'il incombait aux propriétaires de procéder au calcul de l'indexation, et à l'information du preneur.

Le défaut de réclamation par les bailleurs de l'augmentation du loyer résultant de la clause d'indexation, qui joue de plein droit, ne pouvant par ailleurs s'analyser en une renonciation, ceux-ci sont bien fondés à demander les arriérés d'indexation calculés selon les modalités définies au chapitre "révision du loyer" du bail, entre le leI mai 2001 et le 31 juillet 2005.

Sur la demande de remboursement de travaux présentée par Monsieur Y...


C'est dans deux courriers datés des 13 janvier et 2 octobre 1999, adressés par le bailleur à Monsieur Y... que se trouve la preuve de ce que le preneur a effectué des travaux d'amélioration dans la maison consistant en l'installation d'une salle de bains et l'aménagement d'une chambre.

Il ressort également de ces écrits que le preneur n'a pas informé de ses projets le bailleur, qui leur dénie toute utilité.

Dans ces conditions et en l'absence de clause contraire au bail, le Premier Juge a exactement considéré que l'accession de ces travaux se ferait sans indemnité.

Sur les demandes de dommages et intérêts présentées par Monsieur Y...


Toujours au motif que les bailleurs, par la vente qu'ils ont consentie à un tiers, l'ont empêché de jouir d'une partie des biens loués, Monsieur Y... réclame leur condamnation au paiement de dommages et intérêts qu'il évalue à 85 % de la créance de loyer.

Il sollicite en outre la condamnation de ses bailleurs au paiement d'une somme de 160000 € à titre de dommage et intérêts en réparation du préjudice moral que lui cause, depuis 1997, leur harcèlement et leur acharnement procédural.

Les bailleurs objectent que la Cour, dans sa présente décision, a déjà débouté Monsieur Y... de sa demande de réduction de loyers pour réduction de l'assiette des biens loués, que Monsieur Y... ne prouve pas le trouble de jouissance qu'il allègue, que les tracas de procédure qu'il invoque trouvent leur cause dans sa propre attitude consistant à se faire justice à lui même de manière disproportionnée et illégitime.

Il est exact qu'en sollicitant des dommages et intérêts équivalents à 85% de la créance de loyers, Monsieur Y... reprend la demande de réduction de loyers qu'il avait présentée sans succès lors de la précédente instance, pour la même cause et contre les mêmes parties, de sorte que se demande se heurte à la chose jugée par l'arrêt du 13 novembre 2003 relativement à la même contestation.

En revanche Monsieur Y... est fondé à soutenir qu'en vendant une partie de biens loués à un tiers sans avoir respecté l'obligation légale d'adresser à leur preneur un congé pour vendre, les bailleurs ont créé une situation juridique complexe dont ils ont tenté de sortir au moyen de diverses procédures, introduisant de la sorte un doute non seulement sur l'assiette des droits du preneur mais encore sur leur pérennité.

Cette situation d'incertitude dans laquelle Monsieur Y... a été maintenu pendant 9 années lui a causé un préjudice moral qui sera justement compensé par l'allocation d'une somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes de dommages et intérêts présentées par les bailleurs

Mesdames X... et Z... demandent la condamnation de Monsieur Y... au paiement de la somme de 1500 € venant sanctionner sa résistance abusive dans le paiement de ses loyers et celle de 1000 € chacune en réparation de leur préjudice moral.

Monsieur Y... s'est certes entêté à ne pas payer le loyer dont il a été jugé débiteur, cependant les bailleurs ne justifient pas d'un préjudice indépendant de celui que leur cause le retard de paiement, lequel sera compensé par les intérêt moratoires de la créance.

Par ailleurs ils ne caractérisent pas leur préjudice moral, dans le contexte particulier d'un litige né d'un acte irrégulier commis par eux.

Leurs prétentions seront donc rejetées.

Monsieur Y... qui succombe principalement supportera les dépens de l'instance.

L'équité commande qu'il ne soit pas fait application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour

- Confirme le jugement déféré.

- Y ajoutant.

- Dit que la somme de 5732,12 € due par Monsieur Michel Y... à Mesdames Jeannine X..., Isabelle Z... et Marie-Christine Z... au titre des loyers impayés sera augmentée du montant de l'indexation de ces loyers, calculée selon les modalités prévues à l'article "révision des loyers" du bail, entre le ler mai 2001 et le 31 juillet 2005.

- Condamne Mesdames Jeannine X..., Isabelle Z... et Marie-Christine Z... à payer à Monsieur Michel Y... la somme de mille euros (1000 €) à titre de dommages et intérêts.

- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

- Condamne Monsieur Michel Y... aux dépens de l'instance, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.

Le Greffier Le président